標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理(參考版)
2025-04-15 03:43本頁面
【正文】 9 / 9?！ 「鶕?jù)我們前面介紹的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目標(biāo)成本體系建立和項(xiàng)目開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)成本管理和控制要點(diǎn)的分析，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在成本管理方面達(dá)到較好的水平，必須始終堅(jiān)持改革創(chuàng)新，通過持續(xù)的改進(jìn)提高才能獲得較好的效果。 ■成本數(shù)據(jù)與財(cái)務(wù)之間相互調(diào)用，協(xié)調(diào)高效?！ 黾皶r(shí)統(tǒng)計(jì)變更簽證的造價(jià)，實(shí)現(xiàn)可控； ■類似項(xiàng)目之間很方便進(jìn)行比較，挖掘成本降低潛力； ■工程和材料采購合同條款、合同價(jià)集團(tuán)內(nèi)互相借鑒；比如萬科，通過實(shí)施有效的目標(biāo)成本管理體系，使得的項(xiàng)目單位成本誤差由原來的100元左右降低至目前的20元上下，而且使成本管理系統(tǒng)在以下方面得到了顯著提升和改善：9.系統(tǒng)通過即時(shí)反應(yīng)目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本的差異，大幅提升企業(yè)對(duì)成本的掌控能力，加快決策進(jìn)程，進(jìn)而提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。整個(gè)系統(tǒng)的核心是圍繞合同管理進(jìn)行的，包括了估算成本、目標(biāo)成本、合同臺(tái)帳、合同變更、合同結(jié)算、付款管理、資金計(jì)劃、動(dòng)態(tài)成本等功能?！ 龀浞纸柚畔⒒侄危簞?dòng)態(tài)成本的構(gòu)成是相當(dāng)復(fù)雜的，為了能實(shí)時(shí)得到動(dòng)態(tài)成本相關(guān)數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)成本核算、成本控制的目標(biāo)，我們必須借助信息化手段提高企業(yè)成本管理水平。另外，在項(xiàng)目完工后，由財(cái)務(wù)部門、成本管理部門共同牽頭，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)成本的組成、分布、變化過程進(jìn)行深入分析，并做出合理的評(píng)估?！ 鼋⒊杀痉治鲱A(yù)警機(jī)制：成本管理部門要建立成本分析預(yù)警制度。“動(dòng)態(tài)成本”反映任意時(shí)段項(xiàng)目的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布；“實(shí)際發(fā)生成本”指的是項(xiàng)目當(dāng)前已審定的工程量，與“動(dòng)態(tài)成本”對(duì)比可反映出項(xiàng)目整體進(jìn)度；“實(shí)付成本”指的是實(shí)際已支付的款項(xiàng)，與“實(shí)際發(fā)生成本”對(duì)比反映出款項(xiàng)的支付進(jìn)度，包括應(yīng)付、實(shí)付的情況。所以，我們?cè)诔杀竟芾碇斜仨殹耙院贤瑸橹行摹?。而“非合同性成本”，如“政府?bào)批報(bào)建費(fèi)用”等，則相對(duì)容易控制?！ 鲆院贤芾頌橹行模簞?dòng)態(tài)成本=合同性成本＋非合同性成本＋待發(fā)生成本。如果只是在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)得到相關(guān)成本數(shù)據(jù)，實(shí)際上只能完成基本成本核算功能，對(duì)項(xiàng)目成本控制卻沒有任何幫助，因?yàn)榈搅隧?xiàng)目結(jié)束時(shí)，木已成舟，談控制為時(shí)已晚。如何進(jìn)行有效的動(dòng)態(tài)成本管理？加強(qiáng)計(jì)劃及預(yù)算編制的準(zhǔn)確性、可操作性、有針對(duì)性；在這個(gè)階段營銷成本管理的主要措施有以下幾點(diǎn)： 營銷成本主要指在項(xiàng)目銷售過程中形成的種類費(fèi)用，包括廣告費(fèi)、推廣費(fèi)、售樓處費(fèi)用。7. ■因業(yè)主要求或者因設(shè)計(jì)不當(dāng)，確實(shí)需要變更設(shè)計(jì)的，應(yīng)填寫《設(shè)計(jì)變更審批表》并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位和甲方有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)可后，方可辦理，辦理過程中必須對(duì)照有關(guān)設(shè)計(jì)、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，杜絕盲目簽證?！ 龇矊?shí)行造價(jià)大包干的工程和取費(fèi)系數(shù)中已計(jì)取預(yù)算包干費(fèi)或不可預(yù)見費(fèi)的工程項(xiàng)目，在施工過程中不得辦理任何簽證。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)?！ 霈F(xiàn)場(chǎng)簽證必須列清事由、工程實(shí)物量及其價(jià)值量，并由甲方主管工程師和預(yù)算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場(chǎng)管理人員共同簽名，其中甲方預(yù)算人員必須對(duì)工程量、單價(jià)、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)。 ■現(xiàn)場(chǎng)簽證要反復(fù)對(duì)照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。6. ■在成本管理部門提供的結(jié)算資料基礎(chǔ)上，財(cái)務(wù)部門應(yīng)當(dāng)結(jié)合預(yù)付備料款、代墊款項(xiàng)費(fèi)用等債權(quán)、債務(wù)，對(duì)照合同詳細(xì)審核并編制工程財(cái)務(wù)決算書?！ 龀杀竟芾聿块T應(yīng)對(duì)主體工程成本進(jìn)行跟蹤分析管理，進(jìn)行“三算”對(duì)比，找出工程成本超、降的因素，并提出改進(jìn)措施和意見?！ 霾扇∫淮涡钥哿舯Ｐ藿?、自行保修的開發(fā)企業(yè)，應(yīng)對(duì)保修事項(xiàng)及其費(fèi)用有充分的預(yù)計(jì)，留足保修費(fèi)用；因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟(jì)損失的，要按合同追究其責(zé)任； ■設(shè)計(jì)、工程、審算、銷售和物業(yè)管理部門必須參加工程結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、裝修驗(yàn)收及總體驗(yàn)收等
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