【正文】 物業(yè)的驗(yàn)收交接(1) 各專業(yè)工程技術(shù)人員根據(jù)驗(yàn)收情況，寫出單項(xiàng)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；(2) 接管驗(yàn)收小組根據(jù)單項(xiàng)工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，作出綜合性驗(yàn)收評(píng)定，并將驗(yàn)收?qǐng)?bào)告提交公司領(lǐng)導(dǎo)審核，對(duì)物業(yè)驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)有工程遺留問題，則按有關(guān)規(guī)定處理；(3) 檢查《竣工檔案移交書》、《室外公用設(shè)施接管驗(yàn)收表》、《接管驗(yàn)收遺留問題處理表》是否填寫齊全，直到全部填寫完整；(4) 公司領(lǐng)導(dǎo)審核通過后，代表物業(yè)驗(yàn)收的接收單位，同移交物業(yè)的移交單位進(jìn)行正式交接；(5) 辦理正式物業(yè)驗(yàn)收交接手續(xù)，新使用物業(yè)經(jīng)發(fā)展商、施工單位、施工監(jiān)理單位、物業(yè)簽字生效，并將全部資料分類歸檔，存放在物業(yè)服務(wù)中心。 物業(yè)的預(yù)驗(yàn)收(1) 在物業(yè)預(yù)驗(yàn)收過程中，接管驗(yàn)收小組記錄工程發(fā)現(xiàn)的遺留問題，并追蹤整改結(jié)果，所有整改項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)證未合格的，在正式的物業(yè)驗(yàn)收時(shí)應(yīng)重點(diǎn)提出；(2) 對(duì)移交單位移交的設(shè)計(jì)圖紙、承包合同、施工記錄資料、建筑監(jiān)理單位驗(yàn)收資料、竣工圖及設(shè)備出廠合格證、設(shè)備運(yùn)行試驗(yàn)合格證、建筑主體合格試驗(yàn)報(bào)告等技術(shù)資料進(jìn)行驗(yàn)收并按《竣工檔案移交書》內(nèi)容進(jìn)行驗(yàn)收簽章；(3) 物業(yè)的本體實(shí)物驗(yàn)收，要做到實(shí)物與設(shè)計(jì)符合、運(yùn)行及使用性能與設(shè)計(jì)要求符合、施工監(jiān)理單位驗(yàn)收資料與國(guó)家現(xiàn)行規(guī)范要求符合。(3) 參與房地產(chǎn)部門組織的工程竣工驗(yàn)收時(shí)，注意驗(yàn)收單位對(duì)單獨(dú)設(shè)備進(jìn)行試運(yùn)轉(zhuǎn)驗(yàn)收，主要設(shè)備的安裝質(zhì)量和運(yùn)轉(zhuǎn)的主要技術(shù)指標(biāo)，注意可能存在的問題。 物業(yè)工程竣工驗(yàn)收的參與(1) 接管驗(yàn)收小組分專業(yè)依據(jù)設(shè)計(jì)圖紙的要求及竣工圖內(nèi)容、設(shè)備清單參與房地部門組織的工程竣工驗(yàn)收，驗(yàn)收過程要盡可能和發(fā)展商、工程建設(shè)單位溝通，及時(shí)發(fā)現(xiàn)工程遺留問題。 明確接管職責(zé) 獅城怡安組織以物業(yè)服務(wù)中心總經(jīng)理為組長(zhǎng)、由各專業(yè)工程技術(shù)人員（以早期介入人員為主）共同組成的物業(yè)項(xiàng)目接管驗(yàn)收小組（下稱接管驗(yàn)收小組）； 接管驗(yàn)收小組負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)進(jìn)行接管驗(yàn)收，并負(fù)責(zé)驗(yàn)收合格后物業(yè)的交接工作，包括各項(xiàng)資料、物品的交接； 接管驗(yàn)收小組對(duì)物業(yè)的竣工工程設(shè)計(jì)圖紙、設(shè)計(jì)變更、工程承包合同、中間驗(yàn)收、建材試驗(yàn)報(bào)告、竣工圖、監(jiān)理單位驗(yàn)收資料等技術(shù)資料進(jìn)行驗(yàn)收； 接管驗(yàn)收小組對(duì)物業(yè)竣工工程進(jìn)行系統(tǒng)性的驗(yàn)收，包括土建工程、裝飾工程、電氣工程、電梯工程、給排水工程、空調(diào)工程、消防工程、智能化系統(tǒng)等； 接管驗(yàn)收小組依據(jù)移交設(shè)備清單，對(duì)設(shè)備規(guī)格、型號(hào)、容量按設(shè)計(jì)圖要求進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)設(shè)備的數(shù)量、安裝位置按竣工圖進(jìn)行驗(yàn)收，并驗(yàn)設(shè)備出廠合格證、試驗(yàn)合格證、單體設(shè)備試壓運(yùn)轉(zhuǎn)記錄等技術(shù)檢驗(yàn)資料； 接管驗(yàn)收小組對(duì)已投入使用的物業(yè)項(xiàng)目要求委托方出具物業(yè)本體、設(shè)備、公共設(shè)施使用維護(hù)、配套維修資料，并進(jìn)行系統(tǒng)性檢查； 接管驗(yàn)收小組負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)項(xiàng)目配套設(shè)施的動(dòng)態(tài)運(yùn)行進(jìn)行驗(yàn)收，各項(xiàng)指標(biāo)要符合設(shè)計(jì)功能的要求； 物業(yè)服務(wù)中心總經(jīng)理負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理接管物業(yè)的工程遺留問題，以文件往來形式規(guī)范與發(fā)展商或原承建單位業(yè)務(wù)聯(lián)系，監(jiān)督工程遺留問題的解決情況； 物業(yè)工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)具體處理工程遺留問題，并進(jìn)行再驗(yàn)收。 接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)建設(shè)部1991年2月4日以建標(biāo)（91）69號(hào)文發(fā)布的ZBP30001—90《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》中引用下列標(biāo)準(zhǔn)作為接管驗(yàn)收的引用標(biāo)準(zhǔn)。 接管驗(yàn)收應(yīng)做到全面、細(xì)致不漏項(xiàng)，以便于物業(yè)在今后的使用當(dāng)中，發(fā)揮其各自應(yīng)有的效能，為物業(yè)內(nèi)的用戶服務(wù)；216。 接管驗(yàn)收是指物業(yè)管理公司在接受委托物業(yè)管理時(shí)，對(duì)物業(yè)按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行綜合檢驗(yàn)的過程，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再驗(yàn)收；216。環(huán)保 建議裝修用石材、地磚、地板等每批需有資質(zhì)部門檢測(cè)報(bào)告； 建議大廈室內(nèi)外的垃圾桶美觀一致，考慮到環(huán)境因素，垃圾桶可分成可回收、不可回收和有毒部分； 建議大堂總臺(tái)、樓層服務(wù)臺(tái)、控制中心、配電值班室、空調(diào)值班室等安裝電話接口； 投入使用后，建議對(duì)大廈內(nèi)的環(huán)境進(jìn)行一次全面的檢測(cè)（氡輻射、甲醛含量、苯含量、電磁輻射等）。給排水系統(tǒng) 大樓所有集水坑，應(yīng)有自動(dòng)排水裝置，排水泵一用一備，接入BAS； 在停車場(chǎng)進(jìn)出口處設(shè)置排水溝和擋水坡； 地下水池、二次供水水箱的內(nèi)壁建議貼白瓷片。(3) 報(bào)警功能；(4) 綜合管理功能；(5) 通信及優(yōu)化運(yùn)行功能。監(jiān)控系統(tǒng) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)在大樓的各個(gè)重要保安部位，如大樓出入口、主要通道、電梯轎廂、電梯廳、停車場(chǎng)以及重要區(qū)域設(shè)置前端攝像機(jī)； 建議采用硬盤錄像技術(shù)：使用數(shù)字硬盤錄像，省去傳統(tǒng)錄像機(jī)，分辨率要比傳統(tǒng)錄像機(jī)高； 建議監(jiān)控錄像軟件采用動(dòng)幀錄像技術(shù)（硬盤大小需保證錄像資料保存滿足警方規(guī)定的要求）； 建議在重要出入口、重要場(chǎng)所設(shè)置入侵報(bào)警裝置；在重要保護(hù)部位、場(chǎng)所設(shè)置緊急報(bào)警裝置，接入控制中心內(nèi)聲光報(bào)警顯示裝置； 建議監(jiān)控系統(tǒng)報(bào)警時(shí)，系統(tǒng)與閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)，當(dāng)發(fā)生警情時(shí)可進(jìn)行錄像和報(bào)警畫面的自動(dòng)彈出； 系統(tǒng)前端采用低照度攝像頭； 電梯轎廂的監(jiān)控畫面上，建議疊加上該部電梯的運(yùn)行方向指示箭頭和實(shí)時(shí)運(yùn)行的樓層數(shù)； 監(jiān)控?cái)z像頭的工作電源就近取于雙回路電源箱。照明系統(tǒng) 大面積使用日光燈地方（停車場(chǎng)、辦公室等），使用帶功率因數(shù)補(bǔ)償?shù)娜展鉄艟?；照明控制間隔交叉； 建議樓層、停車場(chǎng)、室外照明等按正常（白天、夜晚）、上下班、保安、疏散等不同照明模式設(shè)置多回路（間隔交叉），并將除疏散照明外的不同照明回路納入BA系統(tǒng)控制； 消防通道、正壓前室是否使用帶消防功能的紅外感應(yīng)開關(guān)（開關(guān)上的消防線接入雙回路互投柜上）； 公共衛(wèi)生間安裝光控聲控復(fù)合開關(guān)； 室外景觀照明、公共照明等是否采用節(jié)能型燈膽，并納入BA系統(tǒng)控制。 從職業(yè)健康安全的角度提出建議。 物業(yè)管理公司從利于后續(xù)物業(yè)管理的角度提出建議；216。 通過物業(yè)的早期介入可以使物業(yè)維護(hù)人深入了解物業(yè)；216。 申報(bào)/檢查資料216。 創(chuàng)優(yōu)策劃書216。 作業(yè)指導(dǎo)書216。 質(zhì)量手冊(cè)216。 與項(xiàng)目發(fā)展商往來文件216。 政府主管部門文件216。 值班及檢查記錄216。 員工培訓(xùn)計(jì)劃培訓(xùn)檔案、考核記錄216。 員工個(gè)人資料、聘用記錄216。 綠化工作記錄、綠化周檢記錄216。 公用設(shè)備設(shè)施臺(tái)帳及更新記錄五年五年五年五年八年綠化清潔資料216。 機(jī)電設(shè)備運(yùn)行、巡查記錄216。 公用設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計(jì)劃216。 突發(fā)事件處理記錄216。 日常巡查記錄、交接班記錄、值班記錄、巡邏路線216。 維修派工單216。 安全責(zé)任書永久永久永久永久永久永久永久 管理檔案資料名稱資料內(nèi)容保管期限備注維修資料216。 臨時(shí)施工人員登記表216。 裝修申請(qǐng)表（附圖紙）216。 身份證、法人證復(fù)印件216。 綠化工程竣工圖永久永久永久永久永久永久永久永久永久永久永久 業(yè)戶檔案名稱資料內(nèi)容保管期限備注業(yè)戶資料216。 供水、供電、電梯消防、智能化等工程和地下網(wǎng)管竣工圖及其技術(shù)資料216。 鋼材水泥等主要材料的質(zhì)量保證書216。 竣工圖：①單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖②消防、燃?xì)?、智能化等工程及地下管網(wǎng)竣工圖216。 工程合同、工程預(yù)決算216。 紅線圖、總平面圖216。 建筑許可證、投資許可證、開工許可證、銷售許可證216。 產(chǎn)權(quán)與工程技術(shù)資料名稱資料內(nèi)容保管期限備注工程建筑產(chǎn)權(quán)資料216。 檔案的銷毀根據(jù)文件的保存期限和性質(zhì)，定期對(duì)過期和作廢的文檔進(jìn)行剔除和銷毀，防止檔案的堆積和混淆。 檔案的使用利用計(jì)算機(jī)技術(shù)，并采用先進(jìn)檢索軟件，充分發(fā)揮檔案資料的作用。 為保證檔案的完整和安全，檔案室應(yīng)隨時(shí)保持干燥、通風(fēng)、清潔，同時(shí)配備合適的文件柜、文件盒以及消防器材等，確保儲(chǔ)存地點(diǎn)符合防火、防蟲、防鼠、防潮等要求，并定期巡查。 加密檔案應(yīng)嚴(yán)格控制借閱，加密檔案的電子文檔將設(shè)置查看使用權(quán)限，確保加密檔案的安全。 資料的整理、分類和歸檔收集到的所有信息、質(zhì)量記錄由客戶服務(wù)部統(tǒng)一整理，剔除無效部分，然后根據(jù)來源、內(nèi)容、表現(xiàn)形式等特點(diǎn)進(jìn)行細(xì)分，做到條理清晰，分類合理，易于檢索。 通過政府主管部門、國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)等渠道，收集物業(yè)管理體系相關(guān)的法律法規(guī)以及環(huán)境、職業(yè)健康安全管理體系涉及的法律法規(guī)；216。 檔案資料的收集渠道分為：216。 制度的建立按照ISO9000質(zhì)量體系/ISO14000環(huán)境體系/OHSAS18001職業(yè)健康安全建立三位一體管理體系，管理體系示意圖如下：工 作 計(jì) 劃程序文件管理手冊(cè)作業(yè)指導(dǎo)書記錄表格 （質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)健康安全管理體系文件的四個(gè)層次五個(gè)部分）按照以上管理體系示意圖，建立文件化的規(guī)章制度：文件級(jí)別文件類型文件清單備注一級(jí)管理手冊(cè)管理方針、目標(biāo)和承諾職責(zé)、權(quán)限和溝通服務(wù)實(shí)現(xiàn)的策劃、服務(wù)要求的識(shí)別服務(wù)要求的評(píng)審服務(wù)提供的控制顧客財(cái)產(chǎn)、物品防護(hù)不合格品的控制、數(shù)據(jù)分析和糾正與預(yù)防環(huán)境因素識(shí)別危險(xiǎn)源評(píng)價(jià)合規(guī)性評(píng)價(jià)……共37個(gè)要素二級(jí)程序文件文件控制程序記錄控制程序內(nèi)部溝通程序人力資源管理程序顧客溝通和反饋程序緊急突發(fā)事件處理程序外來人員管理程序顧客滿意測(cè)評(píng)程序不合格品控制程序合規(guī)性評(píng)價(jià)控制程序環(huán)境因素識(shí)別、評(píng)價(jià)及管理程序危險(xiǎn)源辨別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)及控制程序環(huán)境污染與破壞事故報(bào)告、調(diào)查處理程序……共54個(gè)程序三級(jí)作業(yè)手冊(cè)檔案管理規(guī)程內(nèi)部投訴處理規(guī)程顧客投訴處理規(guī)程顧客意見管理規(guī)程采購(gòu)物資檢驗(yàn)規(guī)程治安緊急情況處理規(guī)程防火管理規(guī)程物品搬遷管理規(guī)程裝修管理規(guī)程火警火災(zāi)應(yīng)急處理規(guī)程煤氣泄漏應(yīng)急處理操作規(guī)程……共126個(gè)作業(yè)規(guī)程四級(jí)記錄表單入職登記表素質(zhì)鑒定單保密協(xié)議政審表績(jī)效考核表各類設(shè)備運(yùn)行保養(yǎng)表單……共175個(gè)記錄表單 檔案管理運(yùn)作 資料的收集 設(shè)立檔案室，由客戶服務(wù)部負(fù)責(zé)管理。 按照質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)健康安全管理體系要求建立完善的規(guī)章制度；216。 對(duì)招聘的員工進(jìn)行培訓(xùn)、考核、試用，不合格者將被淘汰； 日常運(yùn)作中采用5%“末位”淘汰制，實(shí)行強(qiáng)制性淘汰（辭退、降職）； 嚴(yán)重失職影響公司或中金國(guó)際廣場(chǎng)形象、聲譽(yù)者，或者給物業(yè)服務(wù)中心或中金國(guó)際廣場(chǎng)造成損失者，堅(jiān)決淘汰； 對(duì)工作不認(rèn)真負(fù)責(zé)、不思上進(jìn)者，堅(jiān)決淘汰。 淘汰機(jī)制從員工選聘入手，淘汰機(jī)制貫穿整個(gè)管理服務(wù)運(yùn)作過程中。 量化管理與規(guī)范運(yùn)作 量化管理（1） 每年根據(jù)ISO9000/ISO14000/OHSAS18000質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)健康安全三位一體管理體系方針，確定年度管理目標(biāo)，對(duì)用戶滿意率、機(jī)電設(shè)備運(yùn)行完好率、火災(zāi)發(fā)生率等做出量化要求；（2） 實(shí)行目標(biāo)管理責(zé)任制，對(duì)相關(guān)崗位管理目標(biāo)進(jìn)行細(xì)化和量化，做出具體要求；（3） 物業(yè)服務(wù)中心對(duì)全體員工培訓(xùn)指標(biāo)進(jìn)行量化，確定培訓(xùn)課程、內(nèi)容及課時(shí)；（4） 年度考核量化，末位淘汰率5%；（5） 財(cái)務(wù)運(yùn)作量化，物業(yè)服務(wù)中心制定詳細(xì)的年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案，有計(jì)劃的控制成本，提高企業(yè)效益。（3） 培訓(xùn)項(xiàng)目結(jié)束后，對(duì)參加培訓(xùn)人員進(jìn)行一次全面考核，培訓(xùn)考核率100%?？己寺?00%，末位淘汰率5%。 考核考核是檢驗(yàn)工作成效、業(yè)績(jī)以及培訓(xùn)效果的重要手段。均需對(duì)培訓(xùn)內(nèi)容熟練掌握并定期進(jìn)行考核。 具有年審合格的會(huì)計(jì)上崗證； 對(duì)培訓(xùn)內(nèi)容熟悉掌握。 熟悉掌握各類工作流程、應(yīng)知應(yīng)會(huì)，熟悉物業(yè)及車輛的情況，并定期進(jìn)行考核； 按規(guī)定定期組織消防演習(xí)、緊急疏散演習(xí)，列隊(duì)比賽等。 熟練掌握本專業(yè)各類設(shè)備情況、操作技巧，熟悉水、電、消防網(wǎng)路，并定期進(jìn)行考核。技工 本崗位操作手冊(cè)、各類工作記錄、工作流程、崗位職責(zé)、工作標(biāo)準(zhǔn)、作業(yè)指導(dǎo)書、 ISO9000/ ISO14000 /OHSAS18000質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)健康安全三位一體管理體系基礎(chǔ)知識(shí)； 設(shè)備原理、性能、構(gòu)造、參數(shù)、操作、保養(yǎng)規(guī)程、故障排除技巧、巡查技巧等； 應(yīng)急設(shè)施的使用方法； 專業(yè)技術(shù)的提高； 新設(shè)備新技術(shù)的熟悉和掌握。管理人員：包括部門經(jīng)理（主管）、工程師以上的人員 管理手冊(cè)、程序文件及各類工作手冊(cè)； 物業(yè)管理法規(guī)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)； ISO9000 /ISO14000/OHSAS18000質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)健康安全三位一體管理體系基礎(chǔ)知識(shí)； 主管專業(yè)的技術(shù)知識(shí)； 管理技巧和領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)； 物業(yè)管理發(fā)展新趨勢(shì)； 應(yīng)急處理與預(yù)防。 培訓(xùn)計(jì)劃年度培訓(xùn)計(jì)劃內(nèi)容如下：崗位培訓(xùn)內(nèi)容要求全體員工 物業(yè)服務(wù)中心規(guī)章制度 《員工手冊(cè)》和相關(guān)保密規(guī)定； 企業(yè)發(fā)展史、公司規(guī)劃、公司理念、組織機(jī)構(gòu)； 職業(yè)道德、敬業(yè)精神、團(tuán)隊(duì)精神、服務(wù)意識(shí)、質(zhì)量意識(shí)； 消防安全和普法教育； ISO9000/ISO14000/OHSAS18000質(zhì)量/環(huán)境/職業(yè)健康安全三位一體管理體系基礎(chǔ)知識(shí)； 物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)； 物業(yè)應(yīng)急處理與預(yù)防。 培訓(xùn)中考核根據(jù)實(shí)際情況，邊培訓(xùn)、邊考核，理論與實(shí)踐相結(jié)合，對(duì)沒有按要求做的員工進(jìn)行督導(dǎo)和指正。 培訓(xùn)方式 內(nèi)部培訓(xùn)； 外部培訓(xùn)； 崗位知識(shí)培訓(xùn)； 工作情景培訓(xùn)； 參觀、交流學(xué)習(xí)等。 質(zhì)量、環(huán)境、職業(yè)安全三位一體管理體系相關(guān)文件，作業(yè)指導(dǎo)書學(xué)習(xí)；216。 上崗取證培訓(xùn)；216。 管理體系相關(guān)程序文件、作業(yè)指導(dǎo)書。 物業(yè)管理理論學(xué)習(xí)，上崗取證培訓(xùn)；216。（1） 一般管理層（含工程技術(shù)人員）：216。 物業(yè)服務(wù)中心保密規(guī)定。