【正文】 盡量去說(shuō)服某些頑固的客戶(hù)的房屋使用年限的爭(zhēng)執(zhí)，可說(shuō)：“國(guó)土局早就有批文下來(lái)，50年的房子已自動(dòng)順延至70年，您可以隨時(shí)咨。確定好最后價(jià)位和下定時(shí)間后，過(guò)半個(gè)小時(shí)左右，答復(fù)客戶(hù)，通過(guò)我們的說(shuō)服教育，終于業(yè)主答應(yīng)了你這個(gè)價(jià)，那你是不是在之前我們約定的時(shí)間交定金簽合同？我已跟業(yè)主說(shuō)好時(shí)間了……這樣，我X點(diǎn)時(shí)間在公司等你，你在帶上X萬(wàn)定金過(guò)來(lái)，好嗎？特殊案例，特殊分析，特殊處理，再作判斷和和操作。若談到價(jià)，一定不要太興奮，要沉著、冷靜，想好應(yīng)怎樣與客戶(hù)周旋，令其加速下定簽合同。因此，希望你能給我一個(gè)明確肯定的答復(fù)。”所以我一定要確定你是不是我談到價(jià)一定要，這樣我就有信心與業(yè)主談，若你定不下來(lái)的話(huà)，我將很難向業(yè)主交待。這樣，我也更有信心幫你談價(jià)。如果你是真有誠(chéng)意，不妨下一萬(wàn)元訂金。看一單買(mǎi)賣(mài)的實(shí)際情況而定：首先，先說(shuō)服其下“訂”，我們所謂的誠(chéng)意金，說(shuō)法有：這個(gè)價(jià)按在市價(jià)來(lái)說(shuō)有點(diǎn)偏低，我們已與業(yè)主談了幾次了，真的很難談下來(lái)。10) 要知道，在銷(xiāo)樓的同時(shí)，你也在推銷(xiāo)自己，你每次出去代表的不只是你，最重要的還有公司的形象。9) 在帶客戶(hù)看樓的過(guò)程中不斷研究，摸索和了解客戶(hù)的心態(tài)，需求到底在何方？與他建立感情，以利于促進(jìn)你的成交(可以適當(dāng)與客戶(hù)聊聊家常，慢慢的不知不覺(jué)兜到主題。8) 找到相應(yīng)的樓盤(pán)向客戶(hù)介紹，在介紹過(guò)程中一定要注意你自己的舉止言行，要給客戶(hù)留下一個(gè)深刻的印象（親和、專(zhuān)業(yè)）。6) 是否要求帶裝修還是一定要毛坯房(有的客戶(hù)一定要毛坯房)。4) 想租/買(mǎi)哪里的房子并馬上從電話(huà)中找尋合適他的位置。2) 首先，雙手遞上你的名片給他(她)。5) 了解到對(duì)方看房時(shí)間后，說(shuō)“那我盡量幫您約好時(shí)間，并會(huì)再幫您看看有沒(méi)有多套房子供您選擇，到時(shí)再打電話(huà)約你看房好嗎？我姓X，我的手機(jī)是……，有什么可以打電話(huà)給我。這時(shí)我們可以這樣給客戶(hù)打電話(huà)：某某先生，剛剛這邊有個(gè)業(yè)主報(bào)了一套***房子，業(yè)主是因?yàn)?***情況才賣(mài)這套房，剛才我們這邊的同事也約好了幾個(gè)客戶(hù)說(shuō)今天晚上***時(shí)候去看房，請(qǐng)你安排一下時(shí)間趕緊過(guò)來(lái)，錯(cuò)過(guò)機(jī)會(huì)就沒(méi)有了，然后客戶(hù)在電話(huà)那頭馬上就答應(yīng)提前10分鐘到。 如果在簽單之后的，有一方或雙方不夠配合的 ，盡量利用利害關(guān)系來(lái)讓他們配合我們的安排。 四、 如何協(xié)調(diào)客戶(hù)和業(yè)主的時(shí)間 業(yè)務(wù)人員先要知道客戶(hù)業(yè)主的大致工作特點(diǎn)。當(dāng)買(mǎi)家/租客跟業(yè)主簽訂預(yù)售/租合同后，整個(gè)交易流程大致完成一半置業(yè)顧問(wèn)應(yīng)了解買(mǎi)家是否到銀行辦理按揭手續(xù)，還是一次性付款。在客戶(hù)方面，亦可照樣做，明白四處看房都很累，難得找到一個(gè)合適的單位，就算比市價(jià)貴一點(diǎn)，總之住得舒服一點(diǎn)都值得的。置業(yè)顧問(wèn)在此中尋找雙方的弱點(diǎn)下功夫。部分業(yè)主覺(jué)得客戶(hù)目標(biāo)改變而呈現(xiàn)焦急的態(tài)度，會(huì)主動(dòng)來(lái)要求我們盡量將客戶(hù)從行家手中拉回來(lái)的，價(jià)格還可以降一點(diǎn)呢！（八）突然回價(jià)：業(yè)主有權(quán)在客戶(hù)到價(jià)的時(shí)候反價(jià)，那么客戶(hù)亦有權(quán)在談價(jià)過(guò)程中回價(jià)的，例如：本來(lái)客戶(hù)是還價(jià)42萬(wàn)的，但現(xiàn)在我們向業(yè)主說(shuō)客戶(hù)只可以出價(jià)38萬(wàn)了，業(yè)主一定覺(jué)得很奇怪，我們可以解釋?zhuān)蚴强蛻?hù)的融資問(wèn)題，客戶(hù)的能力問(wèn)題或客戶(hù)計(jì)算錯(cuò)誤也可以，總之是置業(yè)顧問(wèn)自己能控制談判局面。此外，例如價(jià)錢(qián)相差12000元，可以要求業(yè)主最后減多6000元，客戶(hù)最后一口提價(jià)加多6000元，這樣，總比單方面付出12000元來(lái)得容易，另外多說(shuō)一些吉利的說(shuō)話(huà)，用以緩和談判氣氛及促成交易。置業(yè)顧問(wèn)可嘗試10000元分「5次」電話(huà)跟業(yè)主談判，不是每次都是談價(jià)錢(qián)的，有時(shí)要了解業(yè)主售出后的安排及去向，閑話(huà)家常都可以，要知道客戶(hù)的還價(jià)未達(dá)業(yè)主心中價(jià)有時(shí)是客戶(hù)能力的問(wèn)題，不是置業(yè)顧問(wèn)從中作梗，總之要令客戶(hù)及業(yè)主覺(jué)得置業(yè)顧問(wèn)花很多功夫才令談判過(guò)程有進(jìn)展，不要令他們感覺(jué)我們置業(yè)顧問(wèn)很容易便賺取到他們的傭金。第四，令賣(mài)方自動(dòng)降價(jià)。第二，令置業(yè)顧問(wèn)擴(kuò)大議價(jià)空間。說(shuō)服業(yè)主收定有以下方法，置業(yè)顧問(wèn)可因應(yīng)客戶(hù)及業(yè)主的情況而選擇性運(yùn)用的：（一）為業(yè)主設(shè)定考慮時(shí)限：王先生，買(mǎi)家的訂金已在我手上，如果今晚9：00前價(jià)錢(qián)都談不攏的話(huà)，買(mǎi)家便會(huì)到別家地產(chǎn)公司簽下另一套房，其實(shí)大家都花了不少功夫，我不希望見(jiàn)到你白白失去售出的機(jī)會(huì)?。。ù四嗽谡勁羞^(guò)程中為業(yè)主設(shè)下考慮時(shí)限）（二）錯(cuò)失機(jī)會(huì)是損失：王先生，聽(tīng)你所說(shuō)，有其他地產(chǎn)公司有客人出價(jià)去到四十五萬(wàn)，我覺(jué)得你應(yīng)該深入了解一下，現(xiàn)市場(chǎng)上同類(lèi)物業(yè)售價(jià)最高可達(dá)三十九萬(wàn)，我的客人出價(jià)三十八萬(wàn)，已很接近你心目中的價(jià)錢(qián)了況且該地產(chǎn)公司的還價(jià)是真是假還不知道，但我的客人的定金是實(shí)實(shí)在在的，怕的是如果根本無(wú)出到四十五萬(wàn)元的客，而我客人又等不及而選擇別處，損失是王先生?。。ㄈ┛腿速I(mǎi)樓一時(shí)沖動(dòng)：王先生，客人的購(gòu)買(mǎi)欲都是我努力追出來(lái)的，可能是一時(shí)沖動(dòng)也不定，我花了很大努力才令客人下定金的，王先生，收下定金吧！免得夜長(zhǎng)夢(mèng)多，因?yàn)樵?jīng)有客人想清楚后或受家人及朋友影響而取消交易的。二、如何說(shuō)服業(yè)主收定置業(yè)顧問(wèn)在完成客人單方面的工作后，繼而是說(shuō)服業(yè)主接納客人的要求售價(jià)及附帶條款。4. 懂得收放自如：置業(yè)顧問(wèn)有時(shí)過(guò)分逼客戶(hù)加價(jià)及無(wú)理的要業(yè)主降價(jià)，令客戶(hù)及業(yè)主反感，因而令談判過(guò)程觸礁。3. 害怕被拒絕：置業(yè)顧問(wèn)通常都害怕被業(yè)主或客戶(hù)拒絕的，例如客戶(hù)還給業(yè)主的價(jià)錢(qián)偏低，置業(yè)顧問(wèn)怕被業(yè)主責(zé)罵而不聯(lián)絡(luò)業(yè)主的情況時(shí)有所聞。置業(yè)顧問(wèn)在還價(jià)過(guò)程中，要注意的事項(xiàng)：1. 興趣甚大：置業(yè)顧問(wèn)切勿向業(yè)主表明客戶(hù)對(duì)其單位十分有興趣，充其量表示在考慮之列，否則很難殺價(jià)。 三、 如何向業(yè)主還價(jià)及說(shuō)服業(yè)主收定一、如何向業(yè)主還價(jià)每一個(gè)業(yè)主都希望自己的單位能售/租出高價(jià)錢(qián)，是可以理解的，但要注意，當(dāng)我們知道客戶(hù)所還給業(yè)主的價(jià)錢(qián)后，不用馬上照直匯報(bào)業(yè)主，我們應(yīng)作好準(zhǔn)備還價(jià)的程序，因?yàn)橄驑I(yè)主還的第一口價(jià)很大程度上會(huì)影響整個(gè)買(mǎi)賣(mài)交易的成敗的。其二，現(xiàn)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)這么大，如果能談到這么低的價(jià)格，稍慢一步就沒(méi)了，到時(shí)我會(huì)第一時(shí)間轉(zhuǎn)給業(yè)主，就是有人出高價(jià)也沒(méi)辦法反悔。這樣吧，雖然難度很大，我們做這份工作，您的要求就是我們的工作目標(biāo)，只要有一線(xiàn)希望，我都會(huì)盡最大的努力去爭(zhēng)取，你真有誠(chéng)意買(mǎi)的話(huà)，希望你配合一下我的工作，交20003000元的誠(chéng)意金表示你的誠(chéng)意（如果客戶(hù)說(shuō)你還不相信我，不愿意交），就說(shuō)只是想您拿出誠(chéng)意來(lái)，你放心，收據(jù)（協(xié)議）上注明了要求，寫(xiě)明若規(guī)定的時(shí)間內(nèi)談不到就如數(shù)退還，況且這對(duì)我們雙方都有個(gè)保障。d) 誠(chéng)意金的金額多少不重要（最好能計(jì)算我們傭金在內(nèi)）舉例一:王先生：你還的價(jià)錢(qián)業(yè)主現(xiàn)階段不能接受，我明白客人盡量希望售價(jià)低一點(diǎn)，反正你都喜歡這套房，不如你付多少誠(chéng)意金，讓我容易一點(diǎn)向業(yè)主爭(zhēng)取一個(gè)實(shí)在一點(diǎn)的價(jià)錢(qián)，好嗎？舉例二：王先生，你嘗試付五千元誠(chéng)意金，我再向業(yè)主爭(zhēng)取低一點(diǎn)價(jià)錢(qián)，因?yàn)橥ǔI(yè)主看到現(xiàn)金后，態(tài)度會(huì)軟化的，你給我三天時(shí)間努力吧！舉例三：王先生，你喜歡的這套房在市場(chǎng)上比較罕有的，因?yàn)榇蟛糠謽I(yè)主都是自住而不愿出售的，原因是此房朝向佳，戶(hù)型靚，如果不是業(yè)主辦公地點(diǎn)要搬到別區(qū)方便小孩子上學(xué)，是不會(huì)放盤(pán)的，況且我亦知道這套房還有其他地產(chǎn)有客戶(hù)喜歡，這樣吧，你繳付點(diǎn)誠(chéng)意金，我?guī)湍阆驑I(yè)主訂下這套房吧！千金難買(mǎi)心頭好啊！案例：我們分行成交太子山莊多層頂樓一套物業(yè),剛帶客戶(hù)看房時(shí)客戶(hù)表示了自己的意向是交通便利的兩房看了幾套之后都說(shuō)不喜歡,這時(shí)我們有同事看到了太子山莊這套物業(yè)馬上給客戶(hù)說(shuō)該房的實(shí)用率如何如何的高,并分析了未來(lái)的發(fā)展,在我們的引導(dǎo)下客戶(hù)決定去看一看,客戶(hù)一看之后就覺(jué)得喜歡馬上安排就近分行同事打假電話(huà),假帶客戶(hù)看此房,讓客戶(hù)產(chǎn)生這套房很受歡迎的錯(cuò)覺(jué),馬上叫他老公來(lái)看房,看完以后說(shuō)交通不方便要考慮,我們馬上又是一陣假電話(huà)等,客戶(hù)馬上要他老公交了保證金.三、樣板：如何讓客戶(hù)下誠(chéng)意金(最好能背下來(lái))當(dāng)客戶(hù)對(duì)一套房感到滿(mǎn)意，并且出了一個(gè)距離業(yè)主底價(jià)差距不大的價(jià)格時(shí)（如果出價(jià)太離譜，就當(dāng)面拒絕，要他放棄，不要給他留希望），置業(yè)顧問(wèn)不要表現(xiàn)的太興奮，故作為難的說(shuō)：您也不止看這一套房了，也了解行情了，我都沒(méi)有給你多報(bào)價(jià)，我和業(yè)主溝通過(guò)，這個(gè)價(jià)位（我們的報(bào)價(jià)）已基本上最底價(jià)了，您這個(gè)價(jià)格沒(méi)多大希望，這么底的話(huà)早就賣(mài)掉了。b) 客人交付誠(chéng)意金后，再四處找其他地產(chǎn)公司的機(jī)會(huì)不大。置業(yè)顧問(wèn)應(yīng)了解誠(chéng)意金在談判時(shí)的重要性。如果是租盤(pán)，客戶(hù)有機(jī)會(huì)問(wèn)：a) 業(yè)主為人怎樣？是否住在附近？b) 租金及押金一共多少？c) 這套房空置了多久？d) 上個(gè)租客是什么人？是否合約滿(mǎn)才搬，還是提早遷出呢？舉例一：陳先生，剛才你看過(guò)的兩套房，哪一套合你心意呢？我都覺(jué)得第一套比較好點(diǎn)，因?yàn)椴挥没ㄌ嘌b修費(fèi)用，你現(xiàn)在不妨還個(gè)價(jià)錢(qián)，讓我向業(yè)主試價(jià)，好嗎？（從客戶(hù)角度觀點(diǎn)出發(fā)，第一套房可省下點(diǎn)裝修費(fèi)用）舉例二：陳先生，這套房距離你辦公的地點(diǎn)附近，車(chē)費(fèi)都省掉；步行上班也近，這樣吧！反正你對(duì)這套房，都挺滿(mǎn)意，你給我一個(gè)價(jià)錢(qián)，我嘗試跟業(yè)主談一下，盡量為你爭(zhēng)取吧。 二、 如何引導(dǎo)客戶(hù)談價(jià)快速逼定一、引導(dǎo)客戶(hù)還價(jià)之前的準(zhǔn)備工作：置業(yè)顧問(wèn)在開(kāi)始接待客戶(hù)時(shí)，應(yīng)時(shí)刻觀察客戶(hù)的心態(tài)轉(zhuǎn)變及喜惡，我們其實(shí)可以從客戶(hù)的言談及動(dòng)作行為上，洞悉“購(gòu)買(mǎi)訊號(hào)”的出現(xiàn)。如果需要傭金打折可以向我們的督導(dǎo)部門(mén)投訴，說(shuō)明情況證明我們的服務(wù)不到位。我們的服務(wù)是百分百真誠(chéng)的。(業(yè)主若果真的經(jīng)我們出售后，他手中好像有一張優(yōu)惠券一樣，當(dāng)真的需要找房子時(shí)，會(huì)聯(lián)絡(luò)我們的)，不過(guò)，在競(jìng)爭(zhēng)激烈的地產(chǎn)中介市場(chǎng)，折扣優(yōu)惠是無(wú)可避免的，(但公司一定要有錢(qián)賺為大前提)，為求多一宗成交，雖然少賺一點(diǎn)能爭(zhēng)取到市場(chǎng)的占有率，削弱到行家(其他地產(chǎn))的利潤(rùn)，也是可以接受的，但事前必須得公司或分行經(jīng)理的批準(zhǔn)。二、業(yè)主方面盡量令業(yè)主知道，委托我們放盤(pán)無(wú)非想盡快將單位售/租出付足傭金必然令置業(yè)顧問(wèn)加倍努力推盤(pán)，世上沒(méi)有免費(fèi)午餐的，除非置業(yè)顧問(wèn)工作程序出錯(cuò)或其他因素導(dǎo)致客戶(hù)或業(yè)主有所損失，否則要付足傭金。 案例:在報(bào)價(jià)上把傭金加在房?jī)r(jià)里,盡量讓業(yè)主給我們一半的傭金，我分行成交的一套港灣麗都5棟8C物業(yè)時(shí),在看完房時(shí)客戶(hù)就表示只愿意出自己一邊的傭金。舉例四：陳先生，我們置業(yè)顧問(wèn)所收取的傭金只占成交金額的少部分，我們自己分成所得的只有很微利，這樣吧！成交后我請(qǐng)你去喝茶，當(dāng)作恭喜你購(gòu)買(mǎi)新居，好嗎？舉例一：陳先生，你尚未跟我看房便要求打折，這樣吧！我?guī)憧催^(guò)房后，發(fā)覺(jué)有合適的，我盡量幫你向業(yè)主爭(zhēng)取低一點(diǎn)的價(jià)錢(qián)吧！我?guī)湍阆驑I(yè)主還的價(jià)錢(qián)都不止一萬(wàn)元，是幾萬(wàn)元上落的價(jià)錢(qián)??！舉例二：陳先生：我們工作不單只介紹樓盤(pán)那樣簡(jiǎn)單的，我們還要幫你處理買(mǎi)賣(mài)合同，房產(chǎn)過(guò)戶(hù)，辦理按揭及售后服務(wù)等多個(gè)部門(mén)的同事為你工作的。更新業(yè)主了解的內(nèi)容：1. 房子哪年入伙的哪年買(mǎi)的2. 具體棟座、房號(hào)、面積、戶(hù)型3. 房子的原價(jià)4. 想賣(mài)多少錢(qián)5. 產(chǎn)權(quán)，如：按揭銀行按揭多少？自已是否可以贖樓？6. 買(mǎi)了多久，要賣(mài)的理由7. 如有客買(mǎi)什么時(shí)間能交房？8. 什么時(shí)間給電話(huà)方便看房9. 還想不想再買(mǎi)來(lái)投資？（具體投資有吸引力的房子）10. 如果出租中還是否想賣(mài)11. 賣(mài)期間是否考慮出租更新客戶(hù)了解的內(nèi)容：1. 什么區(qū)什么范圍2. 別的花園行不行3. 買(mǎi)房是按揭還是一次性付款4. 投資不是自住5. 喜歡的樓層戶(hù)型、朝向、面積6. 要毛坯，還是有裝修，最理想的是什么7. 以前是否有公司帶看過(guò)戶(hù)，多少價(jià)格8. 價(jià)格控制在多少（總價(jià)）9. 什么時(shí)候看房方便10. 聯(lián)系電話(huà)（固定電話(huà)+手機(jī)） 第八節(jié) 討價(jià)還價(jià)一、 如何應(yīng)付傭金打折置業(yè)顧問(wèn)經(jīng)常遇到客人與業(yè)主要求傭金打折，我們應(yīng)即時(shí)表明公司規(guī)定，除非客戶(hù)之前曾經(jīng)在中科租售買(mǎi)賣(mài)過(guò)房子，%作傭金，租客則收取半個(gè)月租金。(了解清楚該物業(yè)情況，是否包括家電等？)洗盤(pán)條件洗盤(pán)盤(pán)類(lèi)：未租、未售，已租、已售、暫停盤(pán)售盤(pán)：價(jià)格變化、售價(jià)是否包稅包傭、原價(jià)多少、產(chǎn)權(quán)狀況、自住/空置/出租（什么時(shí)間到期），什么時(shí)候看房最方便，權(quán)利人名、出證時(shí)間、批地時(shí)間、使用年限、是否急售、是否按揭、能否贖樓、裝修狀況、可否簽獨(dú)家及拿鑰匙、有無(wú)其他物業(yè)租售、增加聯(lián)系電話(huà)、有其它“荀盤(pán)”是否有興趣購(gòu)買(mǎi)。別外請(qǐng)問(wèn)您還有沒(méi)有其他物業(yè)放賣(mài)或者放租。業(yè)主：就XX價(jià)，到時(shí)候再說(shuō)嘍。業(yè)主：沒(méi)有我：那您現(xiàn)在最低賣(mài)多少錢(qián)？業(yè)主：XX萬(wàn)我：您這個(gè)價(jià)稍微貴了點(diǎn)，現(xiàn)在一般都賣(mài)XX價(jià)，而且還包稅。/%作為傭金)c) 可不可以給鑰匙？d) 價(jià)格是否不變？(可適當(dāng)用一下試價(jià)的方式，例如：我有一香港客戶(hù)想租/買(mǎi)此類(lèi)型物業(yè)，他只能出到XX價(jià)位)e) 可不可以簽獨(dú)家委托？f) 聽(tīng)業(yè)主的其它要求(如對(duì)客人的選擇；對(duì)租期的長(zhǎng)短等)g) 是否辦理了租賃許可證？h) 是否包稅？二、如此房已租的情況下，問(wèn)：a) 什么時(shí)候租的？租金多少？b) 租期多長(zhǎng)？c) 是否還有其它的樓盤(pán)要租或售？d) 查已租的盤(pán)若此房重新放租，則此盤(pán)源屬洗盤(pán)人所得，請(qǐng)?jiān)诟M(jìn)處打上“業(yè)主重新放盤(pán)，盤(pán)源人：XXX。解決方法：顧客只會(huì)考慮對(duì)自己是否有利，他們不會(huì)因?yàn)榕笥讯湾X(qián)買(mǎi)次品，但不要攻擊其朋友，可以說(shuō)明我和你的朋友目標(biāo)是一致的，那就是幫助您買(mǎi)到最合適的房子。解決方法：搞清楚誰(shuí)是真正的決策人或鼓動(dòng)在場(chǎng)的人自己做主。（5） 迂回法：將正在交談的主題暫擱在一邊不談，將話(huà)題轉(zhuǎn)換到與正事無(wú)關(guān)的地方，直至于顧客對(duì)抗較緩時(shí)再轉(zhuǎn)回主題?！保?） 比較法：既以同類(lèi)型、同區(qū)域等有可比性的產(chǎn)品比較，可以差異性突出我們的產(chǎn)品。就地理風(fēng)水而言，向東的房子最先到太陽(yáng)，紫氣東來(lái)，前途無(wú)量，朝西則有“賺錢(qián)無(wú)人知”的意義，且西曬的墻也可以用建筑材料來(lái)克服。東西向的房子陽(yáng)光較充足且濕氣易消除，我們這里屬亞熱帶濕潤(rùn)氣候，濕氣重。常見(jiàn)的異議及解決的方法：“我買(mǎi)不起”（包括一切價(jià)格異議，如“太貴了”、“你要價(jià)太高了”、“我不想花那么多錢(qián)”或“我在別處少花錢(qián)也能買(mǎi)到”等等）解決方法：1. 試探了解真相，如客戶(hù)說(shuō)的是實(shí)話(huà)，那你就介紹一些別的價(jià)格較低的產(chǎn)品；2. 把費(fèi)用分解、縮小、以每年、每月甚至每天計(jì)算；3. 掌握讓價(jià)方法總讓價(jià)第一次讓價(jià)第二次讓價(jià)第三次讓價(jià)第四次