【正文】 ?針對性的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和建立與特定客群的有效溝通渠道是該部分分 眾營銷成功的關(guān)鍵。 成功要點(diǎn) 項(xiàng)目解讀 一期重點(diǎn) 開發(fā)核心 營銷方案 一期重點(diǎn) 地址：深圳市福田區(qū)新聞路一號(hào)中電信息大廈東座 室 郵編：電話： 、 3 3 2 3 8 、8 3 7 3 3 2 6 6 傳真：0 7 5 5 8 3 7 3 3 2 6 6 6 1 8E m a il：ch e n g q u a n ch e n g q u a n .co m 2 4 0 2 5 1 8 0 3 40 7 5 5 8 3 7 3 3 2 2 8 8 3 7 W W W .分眾營銷的積極推進(jìn) ?分眾營銷與大眾營銷相結(jié)合，是快速實(shí)現(xiàn)銷售的有效手段。 ?對客戶而言 大環(huán)境 — 項(xiàng)目整體配套體系的部分展示； 中環(huán)境－一期景觀及接待中心景觀的展示； 小環(huán)境－樓棟內(nèi)及室內(nèi)產(chǎn)品細(xì)節(jié)的展示； 這三者打造的 “ 硬件 ” 實(shí)現(xiàn)程度將是其體驗(yàn)過程中形成對項(xiàng)目認(rèn) 同度的核心。 ?通過良好的市場反映來印證品牌高度并提高客戶對品牌的忠誠 度。 ?通過業(yè)內(nèi)意見領(lǐng)袖的關(guān)注來迅速提升品牌高度與知名度。 成功要點(diǎn) 項(xiàng)目解讀 一期重點(diǎn) 開發(fā)核心 營銷方案 一期重點(diǎn) 地址：深圳市福田區(qū)新聞路一號(hào)中電信息大廈東座 室 郵編：電話： 、 3 3 2 3 8 、8 3 7 3 3 2 6 6 傳真：0 7 5 5 8 3 7 3 3 2 6 6 6 1 8E m a il：ch e n g q u a n ch e n g q u a n .co m 2 4 0 2 5 1 8 0 3 40 7 5 5 8 3 7 3 3 2 2 8 8 3 7 W W W .品牌速成 迅速建立具有相當(dāng)高度的項(xiàng)目品牌，是形成市場熱點(diǎn)，快速提升市場認(rèn)可度的有效途徑。 ?前期整體形象塑造上，迅速塑造高度是突破區(qū)域競爭的極有效手 段。城市綜合體 輔以網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái)、短信、直投等 多渠道配合。城市綜合體 并結(jié)合部分戶外媒 體的更新。城市綜合體 專業(yè)論壇為品牌速成，形成口碑的重要手段之一。城市綜合體 百萬平米核心住區(qū) 萊蒙城 常州南中心 只與世界對話 區(qū)政府對面 傳達(dá)項(xiàng)目承載的生活方式定義與產(chǎn)品的精神屬性。傳達(dá)項(xiàng)目的開發(fā)定位與產(chǎn)品物理屬性。 營銷預(yù)算 地址：深圳市福田區(qū)新聞路一號(hào)中電信息大廈東座 室 郵編：電話： 、 3 3 2 3 8 、8 3 7 3 3 2 6 6 傳真：0 7 5 5 8 3 7 3 3 2 6 6 6 1 8E m a il：ch e n g q u a n ch e n g q u a n .co m 2 4 0 2 5 1 8 0 3 40 7 5 5 8 3 7 3 3 2 2 8 8 3 7 W W W .成功要點(diǎn) 項(xiàng)目解讀 一期重點(diǎn) 開發(fā)核心 營銷方案 營銷引擎 營銷引擎的建立的過程正是解決項(xiàng)目獨(dú)特營銷表達(dá)問題的過程。 規(guī)劃安排 成功要點(diǎn) 項(xiàng)目解讀 一期重點(diǎn) 開發(fā)核心 營銷方案 推廣核心 定位系統(tǒng) 地址：深圳市福田區(qū)新聞路一號(hào)中電信息大廈東座 室 郵編：電話： 、 3 3 2 3 8 、8 3 7 3 3 2 6 6 傳真：0 7 5 5 8 3 7 3 3 2 6 6 6 1 8E m a il：ch e n g q u a n ch e n g q u a n .co m 2 4 0 2 5 1 8 0 3 40 7 5 5 8 3 7 3 3 2 2 8 8 3 7 W W W .開發(fā)理念 推廣核心 生活 居住 商業(yè) 娛樂 商務(wù) 交流 文化 教育 運(yùn)動(dòng) 休閑 建筑綜合體 生態(tài)綜合體 文化綜合體 住區(qū)綜合體 核心開發(fā)理念： 城市綜合體 社會(huì)責(zé)任： 開啟常州未來 國際生活 終極追求： 武進(jìn)中心帶動(dòng) 城市發(fā)展 成功要點(diǎn) 項(xiàng)目解讀 一期重點(diǎn) 開發(fā)核心 營銷方案 營銷方案 Chapter 4 逐漸成為增強(qiáng)城市社會(huì)管理和社會(huì)服務(wù) 功能的新載體。尊重土地肌理和平衡基礎(chǔ)上提升土地原生 價(jià)值。提升了土地附著物的綜合價(jià)值。 該理念的著眼點(diǎn)在于中心改變城市的居住環(huán)境，進(jìn)而能夠輻射到周圍住宅環(huán)境，由于本項(xiàng)目具有 864畝的廣大面積，所以能夠“在其中”廣泛地影響周圍，提供了一個(gè)好的新城區(qū)中央環(huán)境。 城市綜合體造就了一個(gè)城市的中心（可能已經(jīng)有中心）。 定位系統(tǒng) 地址：深圳市福田區(qū)新聞路一號(hào)中電信息大廈東座 室 郵編：電話： 、 3 3 2 3 8 、8 3 7 3 3 2 6 6 傳真：0 7 5 5 8 3 7 3 3 2 6 6 6 1 8E m a il：ch e n g q u a n ch e n g q u a n .co m 2 4 0 2 5 1 8 0 3 40 7 5 5 8 3 7 3 3 2 2 8 8 3 7 W W W .體育館 運(yùn)動(dòng)主題公園 沃爾瑪 主題商業(yè)街 老年中心 幼兒園 五星級(jí)酒店 會(huì)展中心 商務(wù)交流 運(yùn)動(dòng)休閑 文化教育 商業(yè)購物 綜合體 生活居住 中高級(jí)公寓系 公寓豪宅系 舒適別墅系 成功要點(diǎn) 項(xiàng)目解讀 一期重點(diǎn) 開發(fā)核心 營銷方案 開發(fā)理念 地址：深圳市福田區(qū)新聞路一號(hào)中電信息大廈東座 室 郵編：電話： 、 3 3 2 3 8 、8 3 7 3 3 2 6 6 傳真：0 7 5 5 8 3 7 3 3 2 6 6 6 1 8E m a il：ch e n g q u a n ch e n g q u a n .co m 2 4 0 2 5 1 8 0 3 40 7 5 5 8 3 7 3 3 2 2 8 8 3 7 W W W .城市綜合體的定位所引申出的開發(fā)理念是解決提升土地價(jià)值問題的中心思想。是城市發(fā)展的必然趨勢。它涵蓋住宅、公寓、酒店、寫字樓、商業(yè)等多種形態(tài)。城市綜合體的出現(xiàn)是城市形態(tài)發(fā)展到一定程度的必然產(chǎn)物。 “ 常州未來，同步世界” 以生活居住為主，融商業(yè)娛樂、運(yùn)動(dòng)休閑、文化教育和商務(wù)交流為一體，具有國際一流水準(zhǔn)的現(xiàn)代化的城市綜合體。 開發(fā)理念 開發(fā)核心 Chapter 3 ?鑒于 07年～ 08年處于行業(yè)調(diào)整階段，因此價(jià)格增幅保守估計(jì)以 3％ /年的速度增長 ,08~10年市場逐漸復(fù)蘇，按 5％ /年得速度增長，其后以 5％ /2年速度穩(wěn)健增長。 地址：深圳市福田區(qū)新聞路一號(hào)中電信息大廈東座 室 郵編：電話： 、 3 3 2 3 8 、8 3 7 3 3 2 6 6 傳真：0 7 5 5 8 3 7 3 3 2 6 6 6 1 8E m a il：ch e n g q u a n ch e n g q u a n .co m 2 4 0 2 5 1 8 0 3 40 7 5 5 8 3 7 3 3 2 2 8 8 3 7 W W W .地塊解讀 成功要點(diǎn) 項(xiàng)目解讀 一期重點(diǎn) 開發(fā)核心 營銷方案 地址：深圳市福田區(qū)新聞路一號(hào)中電信息大廈東座 室 郵編：電話： 、 3 3 2 3 8 、8 3 7 3 3 2 6 6 傳真：0 7 5 5 8 3 7 3 3 2 6 6 6 1 8E m a il：ch e n g q u a n ch e n g q u a n .co m 2 4 0 2 5 1 8 0 3 40 7 5 5 8 3 7 3 3 2 2 8 8 3 7 W W W .地塊解讀 成功要點(diǎn) 項(xiàng)目解讀 一期重點(diǎn) 開發(fā)核心 營銷方案 項(xiàng)目 合計(jì) 第 1年（ 06） 第 2年（ 07） 第 3年（ 08） 第 4年（ 09） 第 5年（ 10） 第 6年（ 11） 第 7年（ 12） 第 8年（ 13） 現(xiàn)金流入項(xiàng)目 高層銷售收入 3298667769 148000000 495430000 471039600 453375615 476044396 476044396 454406014 324327749 高層銷售面積 771374 40000 130000 120220 110000 110000 100000 100000 71374 高層銷售價(jià)格 4220 3700 3811 3925 4122 4328 4328 4544 4544 聯(lián)排銷售收入 357517875 0 130000000 133900000 105465582 0 0 0 0 聯(lián)排銷售面積 55003 20220 20220 15003 聯(lián)排銷售價(jià)格 6715 6500 6695 7030 團(tuán)溝收入 150000000 150000000 0 0 0 0 0 0 團(tuán)溝面積 50000 50000 團(tuán)溝價(jià)格 3000 3000 合計(jì) 3818033351 298000000 625430000 604939600 558841197 476044396 476044396 454406014 324327746 ?本項(xiàng)目資金回籠周期規(guī)劃為 8年期，最大銷售量為 15萬平米 /年。 項(xiàng)目體量較大，立足單一細(xì)分市場將可能面臨整體風(fēng)險(xiǎn)。 區(qū)域競爭日趨激烈，市場容量有限，如何突圍將是本項(xiàng)目的最大風(fēng)險(xiǎn)。 區(qū)域整體規(guī)劃和產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，為項(xiàng)目在規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、