【正文】 主題：大幕開啟，大氣天成——奧城正式亮相開盤主題周活動1）世界頂級春夏時裝發(fā)布模特秀2）頂級運動名車展示3）奧運視覺藝術(shù)展4）現(xiàn)場雪茄派送5）智能國際生活現(xiàn)場體驗6）爵士樂（Jazz）（邀請“定向客戶”參加，定向開盤，未接到邀請函的客戶不予進入）體驗高爾夫主題：向雅典出發(fā)舉辦高爾夫比賽，邀請“定向客戶”免費參加，前三名優(yōu)勝者可免費一游2004年奧運舉辦地雅典，感受奧運魅力。以此樹立項目的“高品質(zhì)”、“第一”的高端形象。投資分析會邀請房地產(chǎn)界、投資分析、政府相關(guān)部門，對奧城項目及所在地塊進行價值分析和投資研判，展示項目的光明前景，增加投資信心，為客戶的最終購買提供參考。產(chǎn)品推介會在項目正式面市前，向等待中的目標客戶介紹產(chǎn)品情況，在產(chǎn)品還未完成時，樹立起清晰的項目形象，吸引并積累客戶。5）定向客戶群之五：信用卡金卡、銀卡客戶發(fā)布客戶帳單廣告；通過銀行以“客戶聯(lián)誼”的名義，邀請其參加各種現(xiàn)場活動。2）定向客戶群之二：寶馬車友會會員在寶馬車友會會刊發(fā)布廣告；在寶馬銷售代理機構(gòu)布置宣傳品；組織寶馬車友會會員進行“家庭友誼賽”?！鞍l(fā)現(xiàn)生活的真義”——定向客戶系列活動以冠名、贊助、協(xié)辦等形式，組織并參與相關(guān)高端消費品展示和互動，尋找并跟蹤高端客戶，建立客戶渠道，同時樹立項目的高端形象。城市建筑藝術(shù)展聯(lián)合政府城市規(guī)劃部門、建筑學(xué)術(shù)界、天津美院等機構(gòu)，舉辦一次世界城市建筑藝術(shù)展，以微縮景觀的形式展示各時期最具代表性的城市建筑。主題：等待，奧城。第二階段 ：2004年2月——2004年4月目標：當奧城神秘面紗還沒有最終掀起時，以新聞報導(dǎo)、說明會、匯報會等形式傳遞項目信息，樹立清晰的項目形象，讓奧城成為值得等待的歸屬。新年音樂會舉辦主題名為“夢想奧城——新年音樂會”的大型活動，邀請國家級交響樂團，一流的指揮家。房交會在天津市房交會上，奧城項目以展示項目的高檔形象為主，有意不展示項目的具體信息，制造神秘感及懸念，引發(fā)市場期待。住交會——南北地王對話在住交會期間，建立平臺，制造新聞性事件，天津順馳與深圳百仕達兩家問鼎地王的企業(yè)進行面對面交流。主題：誰來設(shè)計奧城？專家論壇——“誰來設(shè)計奧城”利用11月中體董事長魏紀中先生來津之際，邀請項目規(guī)劃、產(chǎn)品建筑、城市規(guī)劃、奧運經(jīng)濟類的國家級專家暢談奧城；在媒體上進行系列發(fā)布，通過國家級專家品評奧城，利用具有公信力的權(quán)威的言論來影響客戶，對“誰來設(shè)計奧城”的不同角度的演繹，將奧城形象提升到代表天津城市精神，代表未來天津城市新名片的高度。此外，8月至9月階段，針對地塊招標成功和簽約，已經(jīng)進行了一定的事件報道和宣傳。如能通過活動平臺的整合，使客戶能夠接觸到稀缺的人際資源，也是對客戶利益的一個實際滿足。并且大活動要爭取做到天津范圍內(nèi)的排他性和唯一性。同時，“第三方”的聲音更容易增強受眾對項目的認知與認同。房地產(chǎn)信托產(chǎn)品利用奧城投資方的先天優(yōu)勢，推出市場上正處于上升趨勢的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，大大提升項目的投資價值。搭建高端客戶平臺鑒于高端客戶都有自己的消費習(xí)慣，僅憑開發(fā)商自身力量比較難以建立有影響力的客戶組織，因此建議考慮與天津第一流的俱樂部、娛樂中心、消費場所、金融機構(gòu)客戶組織等場所和機構(gòu)聯(lián)動，共同搭建高端平臺，共享客戶資源，實現(xiàn)定向挖掘，建立關(guān)系組織。利用已有的其他領(lǐng)域的高端客戶，如友誼商廈的VIP會員、中國電訊的高端客戶、各大銀行的信用卡金卡用戶等。定向式銷售在五星級酒店、高級購物、私人會員俱樂部等VIP場所進行定點推廣。展銷會——參加北京、上海、深圳等地舉辦的全國性房展。跨區(qū)域銷售跨區(qū)域銷售的方式一方面能夠制造全國性影響；另一方面也能挖掘北京等地的客戶潛力。泛銷售泛銷售是利用客戶帶客戶的形式，最大限度挖掘客戶背后的資源。針對真正的目標客層來說，價格并不是最敏感的因素，因此，一般意義的低開高走的價格優(yōu)惠對他們的觸動有限。價格策略——“高開高走、實物調(diào)節(jié)”項目的價格策略應(yīng)遵循“高開高走”的原則，一期銷售價格穩(wěn)定在較高的水平，但可以通過贈送實物的方法來對價格進行調(diào)節(jié)。2）花樣眾多的銷售手法也能給市場帶來不斷的新鮮感。媒體渠道建議路牌類：機場、南京路、友誼路、賓水西道、凌西路、項目現(xiàn)場經(jīng)濟類：21世紀經(jīng)濟報道、經(jīng)濟觀察報、財富（亞洲版）休閑類：高爾夫、高爾夫周刊、時尚、君子業(yè)界類：新地產(chǎn)、中國建設(shè)報、中國房地產(chǎn)報時政類：三聯(lián)生活周刊、鳳凰周刊、新聞周刊文本類：純視覺VISION樓書、戶型手冊交通類：國際航空、汽車雜志、交通臺網(wǎng)絡(luò)類：、重點推薦：《21世紀經(jīng)濟報道》——特點：讀者為工商、行政管理決策者適用：新聞刊發(fā)和物業(yè)形象塑造《高爾夫》——特點：高爾夫愛好者必看的刊物適用：可作長期發(fā)布《三聯(lián)生活周刊》——特點：經(jīng)理人的時政刊物適用：開盤后廣告刊發(fā)《國際航空》——特點：商旅和商務(wù)人士適用：長期發(fā)布汽車雜志、交通臺——特點：車迷和私家車族適用：前期發(fā)布萬信網(wǎng)——特點：行業(yè)內(nèi)有影響力的網(wǎng)站適用：長期跟蹤發(fā)布二、銷售策略推盤節(jié)奏——“機動靈活、快速消化”將項目一期產(chǎn)品通過“戶型組合”“精品毛坯組合”劃分為若干個小單元陸續(xù)推出，每個單元的側(cè)重點，配合的銷售手法各有不同。整合行業(yè)平臺，贏取專業(yè)口碑充分利用行業(yè)媒體，將項目的信息在業(yè)界進行及時傳播，使項目成為業(yè)界關(guān)注的焦點。通過這種區(qū)域媒體與全國性媒體相結(jié)合的方式，實現(xiàn)銷售和品牌雙贏的目標。因此，建議在充分把握高端客戶生活、閱讀習(xí)慣的基礎(chǔ)上，適當加大專業(yè)刊物和興趣性刊物的投放量，即通過選用小眾傳媒，增強信息傳播的精確度。[二] 營銷策略一、媒體策略精確制導(dǎo)，定向傳播高端客戶通常被傳媒界稱為隱性群體， 他們平時一般都不大關(guān)注大眾化的報紙和電視媒體，所以在宣傳與客戶之間往往存在溝通的壁壘，如何打破這種壁壘成為我們考慮的核心。3）服務(wù)——全程化專屬服務(wù)“全程私人助理”式置業(yè)服務(wù)，預(yù)約VIP接待，設(shè)VIP包房一對一服務(wù)。專屬營銷關(guān)鍵詞：個性、第一、定向、關(guān)系以差異化“個性”為目標，以“第一”原則整合外部資源，以“定向”方式探索市場，以“關(guān)系”手段積累客戶。 通過對產(chǎn)品、營銷等的探索而建立行業(yè)影響，將是奧城項目和融創(chuàng)奧城公司實現(xiàn)品牌目標的重要途徑之一。 奧城項目不但需要在市場和目標客戶中建立影響力，還需要建立她的行業(yè)影響力。奧城，一座城中之城。奧城，背負著重塑這座城市的形象，參與城市歷史塑造的責任。我們認為有以下幾個方面：一、 先天的地塊價值和未來的發(fā)展?jié)摿Χ?優(yōu)越的自然環(huán)境三、 奧運文化、奧運經(jīng)濟和奧運配套四、 商務(wù)、商業(yè)的前景五、 完善的城市化功能六、 標志性的建筑形式七、 超前的產(chǎn)品設(shè)計八、 個性化的尊貴服務(wù)根據(jù)這八個方面的核心價值，我們認為，奧城的核心優(yōu)勢就在于：對稀缺資源的優(yōu)先占有——便利、時尚的城市資源——唯一、豐富的自然資源——超前、開放的國際資源——個性、尊崇的生活資源因此，我們提出奧城項目的核心理念是：自然城市，國際生活奧城，反映了這座城市的經(jīng)濟發(fā)展水平，反映了我們對這座城市未來的信心。上文從項目自身和附加價值二個方面提煉了部分項目價值，主要出發(fā)點是給項目賦予一定的營銷題材，因而更多的是“項目價值點”。小區(qū)網(wǎng)絡(luò)服務(wù)系統(tǒng)電子商務(wù)系統(tǒng)、遠程會議系統(tǒng)、網(wǎng)上教育系統(tǒng)、通用電子郵件服務(wù)、個人主頁服務(wù)、業(yè)主求助、咨詢服務(wù)、公共信息服務(wù)、視頻點播業(yè)務(wù)(VOD)、網(wǎng)絡(luò)聊天服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)閱讀服務(wù)、網(wǎng)絡(luò)游戲、網(wǎng)絡(luò)超市、可視IP電話。小區(qū)一卡通小區(qū)住戶的IC卡實現(xiàn)小區(qū)門禁、停車、消費及交通、消費一卡通。售樓處與樣板區(qū)的關(guān)系建議售樓處與樣板區(qū)各自獨立，用玻璃長廊進行連接。造型簡單而賦予美感，內(nèi)部空間尺度合適、再通過二次裝飾體現(xiàn)出奧運的競技藝術(shù)之美、建筑的大氣渾厚之美、空間的靈性變化之美以及生活的溫馨浪漫之美。如：項目視聽展示功能、藝術(shù)情趣、施工現(xiàn)場視頻直播、自然景觀遠眺、樣板房多景觀體驗等功能，其他還可考慮VIP包房專屬服務(wù)等。5）建筑應(yīng)具備觀賞性，建筑本身就應(yīng)當是一件藝術(shù)品。3）建筑材料的選擇建議以玻璃與鋼結(jié)構(gòu)為主。六、售樓處——體驗式銷售的“情景藝術(shù)館”建筑形式建議1）考慮到項目售樓處屬于臨時建筑，建筑本身的體量設(shè)定不宜過大，建議在2000㎡左右，兩層的建筑形式。 七、最少供應(yīng)量。 六、最高檔配套。四、最高單價和總價。 二、最高位置，一般處于高層建筑頂層。五、空中別墅——“PENT HOUSE” 風(fēng)格建議：“五洲風(fēng)情會”寓意五大洲，與奧運概念相契合，請各大洲最頂尖的室內(nèi)設(shè)計師進行定制化的室內(nèi)設(shè)計，根據(jù)設(shè)計師的地域不同，設(shè)計出各大洲最具代表性的風(fēng)格如：“中國宮廷”“英倫皇家”“北美莊園”等。 備選主題：國際文化主題園林公園在項目的后續(xù)開發(fā)中，陸續(xù)引入各種題材的園林，如“法國凡而賽皇家園林、希臘地中海式園林、中國蘇州園林”等，將項目的園林共同構(gòu)造成一個集各國園林為一體的國際文化主題公園。演繹真正令人羨慕的尊貴氣質(zhì)。挑高的玻璃透明穹頂采光充沛。二、“水晶情趣大堂”——讓等候成為一種享受建筑形式建議：玻璃與鋼架相結(jié)合的建筑形式，挑高的玻璃透明穹頂設(shè)計。第三部分 項目價值梳理[一] 產(chǎn)品價值梳理一、會所——集中式會所+街區(qū)Mini會所“海洋之星”集中式會所 會所地面部分的玻璃金字塔周圍為大片環(huán)繞水面，水池底部為透明玻璃，使地下會所營造出水底世界之感，地上水面可直接由管道傾瀉而下，落到會所的地下大堂，使地面與地下能夠有效的連接，會所內(nèi)配以熱帶海洋魚類展示、熱帶風(fēng)情酒吧、小型海濱沙灘沖浪設(shè)施使會所成為以海洋為主題的住戶會所。社交——將目的消解在過程中高超的交際手段讓他在社交中游刃有余，較高的文化修養(yǎng)和全球化的視野使他的社交并沒有濃厚的功利色彩。他追求新鮮、刺激的娛樂，又消磨于懷舊、古樸的咖啡館。但他一樣執(zhí)著于對時尚娛樂的追求，并且精于時間管理的他總能照顧到自己的愛好。消費——高商務(wù)消費與高生活消費完美結(jié)合身分與地位決定了他們的高端消費特性，成長中的事業(yè)使生活與商務(wù)的界線模糊，生活在高品味的商務(wù)空間中展開，商務(wù)空間中揚溢著生活的樂趣。出行——在起點與終點間完成思考在出發(fā)與到達之間的這段距離，成為了他的個人空間，在無繁忙應(yīng)籌的情況下清醒的完成思考。認為功能比流行更重要，注重實際，凡事不沖動。尤其考慮到天津置業(yè)者的心理特征，本項目在充分挖掘產(chǎn)品價值的同時，還需要考慮賦予其更多的附加價值。數(shù)據(jù)顯示，%，%，%。就天津本地來看，自主創(chuàng)業(yè)的私企業(yè)主、在國企或外企任高職的高薪白領(lǐng)（金領(lǐng)）將是本項目目標客戶的主體。 職業(yè)因個人收益的渠道、方法、方式千差萬別，高端物業(yè)客戶群體的職業(yè)狀況較為復(fù)雜。 年齡以上各項目中，3550歲的客戶仍是高端物業(yè)的主力消費群體。 來源就以上數(shù)據(jù)看