【正文】 實施防御收縮型財務(wù)戰(zhàn)略，一般將盡可能減少現(xiàn)金流出和盡可能增加現(xiàn)金流入作為首要任務(wù)，通過采取削減分部和精簡機(jī)構(gòu)等措施，盤活存量資產(chǎn)，節(jié)約成本支出，集中一切可以集中的人力，用于企業(yè)的主導(dǎo)業(yè)務(wù)，以增強(qiáng)企業(yè)主導(dǎo)業(yè)務(wù)的市場競爭力。所以，實施穩(wěn)健型財務(wù)戰(zhàn)略的企業(yè)的一般財務(wù)特征是 “ 適度負(fù)債、中收益、適度分配 ” 。實施穩(wěn)健型財務(wù)戰(zhàn)略的企業(yè)，一般將盡可能優(yōu)化現(xiàn)有資源的配置和提高現(xiàn)有資源的使用效率及效益作為首要任務(wù)，將利潤積累作為實現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張的基本資金來源。擴(kuò)張型財務(wù)戰(zhàn)略一般會表現(xiàn)出 “ 高負(fù)債、高收益、少分配 ” 的特征。實施這種財務(wù)戰(zhàn)略，企業(yè)往往需要在將絕大部分乃至全部利潤留存的同時，大量地進(jìn)行外部籌資，更多地利用負(fù)債。財務(wù)戰(zhàn)略的選擇，決定著企業(yè)財務(wù)資源配置的取向和模式，影響著企業(yè)理財活動的行為與效率。新華信根據(jù)行業(yè)分析提出，為了取得良好的品牌建設(shè)效果，品牌建設(shè)費用占當(dāng)年銷售收入 %（不包括房地產(chǎn)業(yè)務(wù)各項目的廣告支出）。 1 2022 2022 2022 2 3 時間 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實施方案咨詢項目 2022年 11月 29日 保密文件、版權(quán)所有 64 舉措三：品牌建設(shè)應(yīng)該采用多種方法多種途徑 廣告不應(yīng)是品牌建設(shè)的唯一途徑，華融應(yīng)該考慮采用多種方法多種途徑，在現(xiàn)階段以增加品牌的知名度為主要目標(biāo)，通過良好的產(chǎn)品和售后服務(wù)培養(yǎng)品牌的美譽(yù)度和忠誠度。 2. 在宣傳“金融街”品牌時，現(xiàn)階段以推廣 地域性品牌 的概念為主導(dǎo)，擴(kuò)大金融街商務(wù)區(qū)的影響，在為金融街區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)提高市場影響力的同時，為金融街綜合服務(wù)業(yè)務(wù)的開展奠定良好的基礎(chǔ)。 舉措一：在華融總部建立品牌管理的職能統(tǒng)一管理品牌 建議華融總部成立品牌管理的職能負(fù)責(zé)對華融品牌統(tǒng)一管理，做到 “ 統(tǒng)一策劃、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一評估 ” 。 5. 母公司品牌可以考慮延伸運(yùn)用到其他業(yè)務(wù)上，例如：房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)等。 4. 金融街綜合服務(wù)業(yè)因有很強(qiáng)的地域概念，應(yīng)該著重推廣“金融街”品牌。 2. 新的定位于住宅開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)建議考慮使用母公司品牌。 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實施方案咨詢項目 2022年 11月 29日 保密文件、版權(quán)所有 60 新華信對華融品牌定位的建議 1. “金融街”品牌定位：商業(yè)物業(yè)（如高檔寫字樓）項目和區(qū)域開發(fā)。品牌建設(shè)的投資很大；而房地產(chǎn)業(yè)本身品牌的建設(shè)需要通過項目來開展，品牌建設(shè)周期長，未來三年內(nèi)也不可能有很多計劃外項目，所以不建議創(chuàng)立新的品牌。 2. “金融街”品牌已經(jīng)有一定的影響力（雖然目前更多意義上是一個地域品牌而非公司品牌），應(yīng)該繼續(xù)利用好建設(shè)好這個品牌，但是“金融街” 品牌不適合運(yùn)用在所有的業(yè)務(wù)（如住宅項目）上；另一方面，母公司（“金華融”）品牌沒有形成影響力；所以華融不適合采用單一品牌的結(jié)構(gòu)。品牌是公司重要的戰(zhàn)略資產(chǎn)，是建立競爭優(yōu)勢和未來收益的基礎(chǔ)。對于調(diào)整的業(yè)務(wù)，由于其對華融總體貢獻(xiàn)微小，所以風(fēng)險也不大。未來時機(jī)成熟時，可采取合資或收購信托公司的方式進(jìn)入經(jīng)營；或者，當(dāng)國家允許房地產(chǎn)公司設(shè)立產(chǎn)業(yè)投資基金時，也可以直接進(jìn)入。建議采取逐案分析的方式考察具體樓宇的客戶需求提供有針對性的服務(wù)和靈活的經(jīng)營方式。 2. 雜志的定位是財經(jīng)類雜志。 3. 會展業(yè)建議利用金融街內(nèi)客戶資源優(yōu)勢，承辦各種專業(yè)會議和展覽，舉辦相關(guān)研討論壇等。 華融發(fā)展 方向 現(xiàn)有業(yè)務(wù) 發(fā)展 進(jìn)入新 業(yè)務(wù) 業(yè)務(wù)調(diào)整 方案 風(fēng)險和 對策 未來業(yè)務(wù) 組合 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實施方案咨詢項目 2022年 11月 29日 保密文件、版權(quán)所有 52 進(jìn)入新業(yè)務(wù)：金融街綜合服務(wù)業(yè) 二、相關(guān)經(jīng)營業(yè)務(wù)：包括俱樂部、會展、廣告 戰(zhàn)略定位：今后的新利潤增長點，并形成品牌宣傳的媒介 進(jìn)入方式： 1. 建議運(yùn)用區(qū)域資源和各種平臺，采取自營的進(jìn)入方式。 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實施方案咨詢項目 2022年 11月 29日 保密文件、版權(quán)所有 48 華融 2022年 — 2022年業(yè)務(wù)收入目標(biāo)規(guī)劃 2022年華融收入預(yù)測房地產(chǎn),198225 ,99%物業(yè)經(jīng)營管理,3000 , 1%金融業(yè), 0, 0%2022年華融收入預(yù)測房地產(chǎn),424103 ,99%物業(yè)經(jīng)營管理, 3 5 0 0, 1%金融業(yè), 0, 0%2022年華融收入預(yù)測房地產(chǎn),476137 ,95%物業(yè)經(jīng)營管理, 2 4 1 1 8, 5%金融業(yè), 0, 0%2022年華融收入預(yù)測房地產(chǎn),476137 ,87%物業(yè)經(jīng)營管理, 7 1 0 6 1, 13%金融業(yè), 0, 0%2022年華融收入預(yù)測房地產(chǎn),507687 ,85%物業(yè)經(jīng)營管理, 8 2 6 3 8, 14%金融業(yè),4000 , 1%2022華融收入預(yù)測房地產(chǎn),309030 ,99%物業(yè)經(jīng)營管理, 3 1 2 8 ,1%金融業(yè), 0, 0%北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實施方案咨詢項目 2022年 11月 29日 保密文件、版權(quán)所有 49 現(xiàn)有業(yè)務(wù)發(fā)展：房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù) 在華融的發(fā)展戰(zhàn)略中，現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)是未來應(yīng)該保留并大力發(fā)展的業(yè)務(wù)，也是目前華融內(nèi)部各種資源和能力的集中地，做好做強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)是華融實現(xiàn)三層面戰(zhàn)略的基礎(chǔ) 戰(zhàn)略定位：房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)是華融今后相當(dāng)長時間（ 510年）內(nèi)的核心業(yè)務(wù) 產(chǎn)品定位：建議抓住兩個定位 – 商業(yè)物業(yè)（如高檔寫字樓）和功能街區(qū)開發(fā) – 住宅市場，建議以中低檔住宅為主 市場區(qū)域：第一階段以金融街地區(qū)和北京市區(qū)為主 成長方式：以培養(yǎng)核心競爭力為主，著重投資策劃能力和品牌建設(shè) 華融發(fā)展 方向 現(xiàn)有業(yè)務(wù) 發(fā)展 進(jìn)入新 業(yè)務(wù) 業(yè)務(wù)調(diào)整 方案 風(fēng)險和 對策 未來業(yè)務(wù) 組合 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實施方案咨詢項目 2022年 11月 29日 保密文件、版權(quán)所有 50 現(xiàn)有業(yè)務(wù)發(fā)展方向：物業(yè)管理業(yè)務(wù) 戰(zhàn)略定位：物業(yè)管理業(yè)務(wù)是華融今后三年應(yīng)該著重培養(yǎng)的業(yè)務(wù)，在金融街綜合服務(wù)業(yè)初步形成后，應(yīng)該成為支持其發(fā)展的重要業(yè)務(wù) 產(chǎn)品定位：以中高檔寫字樓和高檔住宅公寓的物業(yè)管理為主，對普通住宅的物業(yè)管理的參與要以為華融房地產(chǎn)開發(fā)提供溢價能力為目標(biāo) 市場區(qū)域：第一階段以金融街地區(qū)和北京市區(qū)為主 成長方式：以培養(yǎng)核心競爭力為主，著重品牌建設(shè)和經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變，從單純服務(wù)型的物業(yè)管理模式向經(jīng)營型物業(yè)管理模式轉(zhuǎn)變 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實施方案咨詢項目 2022年 11月 29日 保密文件、版權(quán)所有 51 進(jìn)入新業(yè)務(wù)：金融街綜合服務(wù)業(yè) 進(jìn)入新業(yè)務(wù)的討論將集中在華融發(fā)展第一階段和第二階段（未來三到五年）進(jìn)入并大力發(fā)展的金融街綜合服務(wù)業(yè)的一些新業(yè)務(wù)上，它是華融實現(xiàn)三層面戰(zhàn)略的關(guān)鍵一步 一、物業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)：包括寫字樓、公寓、酒店、商鋪 戰(zhàn)略定位：金融街綜合服務(wù)業(yè)的重要利潤來源 進(jìn)入方式： 1. 建議對自持的高檔寫字樓、公寓和商鋪采取出租經(jīng)營的模式。 在 2022年以后，在資本積累條件許可的情況下進(jìn)入該領(lǐng)域，作為整個集團(tuán)進(jìn)行資本運(yùn)營的平臺，并大力推進(jìn)為集團(tuán)外客戶提供投資銀行服務(wù)，推動華融第三層面業(yè)務(wù)的全面發(fā)展。 華融業(yè)務(wù)組合 ( 萬元)01000002022003000004000005000006000007000002022年 2022年 2022年 2022年 2022年房地產(chǎn)開發(fā) 物業(yè)經(jīng)營和物業(yè)管理 金融業(yè) 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實施方案咨詢項目 2022年 11月 29日 保密文件、版權(quán)所有 46 華融發(fā)展戰(zhàn)略第三階段 （ 20222022年）發(fā)展多元化金融業(yè)務(wù)階段。例如：對于房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)，只要國家允許成立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，則 2022年以后可以開始嘗試操作。 ? 在這一階段，華融現(xiàn)有各房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)該接近尾聲，華融在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上的核心能力應(yīng)該已經(jīng)形成，應(yīng)該初步實現(xiàn)擺脫地域性、向區(qū)域外擴(kuò)張。 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實施方案咨詢項目 2022年 11月 29日 保密文件、版權(quán)所有 45 華融發(fā)展戰(zhàn)略第二階段 （ 20222022年）重點發(fā)展相關(guān)綜合服務(wù)業(yè)階段。 ? “ 夾一個 ” ： 在強(qiáng)化房地產(chǎn)核心競爭力的同時，逐步加強(qiáng)對物業(yè)管理和物業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)的培養(yǎng)，以金融街地區(qū)的物業(yè)資源和現(xiàn)有物業(yè)管理能力為基礎(chǔ)，成長方式以培養(yǎng)核心競爭力為主，著重品牌建設(shè)和經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變 — 從單純服務(wù)型的物業(yè)管理經(jīng)營模式向經(jīng)營型物業(yè)管理模式轉(zhuǎn)變，為進(jìn)入第二層面業(yè)務(wù)大力發(fā)展做準(zhǔn)備。 第三階段（ 2022年 — 2022年）：發(fā)展多元化金融業(yè)務(wù)階段。 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實施方案咨詢項目 2022年 11月 29日 保密文件、版權(quán)所有 43 華融的發(fā)展戰(zhàn)略包括三個階段 第一階段（ 2022年 — 2022年）：強(qiáng)化發(fā)展房地產(chǎn)核心競爭力階段。 ? 其他產(chǎn)業(yè)如傳媒、物流、環(huán)保業(yè)前景雖然較好，但與華融匹配度差。 ? 高科技（寬帶接入和增值服務(wù)）業(yè)務(wù)前景不確定因素大，目前也沒有明確的參與模式。即影響房地產(chǎn)銷售價格的主要因素為商業(yè)區(qū)的收益程度 交通運(yùn)輸狀況、能源狀況與工業(yè)用水、供排水系統(tǒng)狀況是決定工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)置業(yè)投資價值的主要因素 交通、通訊、金融服務(wù)便利程度，是決定房地產(chǎn)置業(yè)投資綜合樓成敗的關(guān)鍵 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實施方案咨詢項目 2022年 11月 29日 保密文件、版權(quán)所有 40 香港的房地產(chǎn)公司為了維持企業(yè)業(yè)績的持續(xù)性，一般在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上兼顧物業(yè)經(jīng)營和物業(yè)投資，避免經(jīng)營風(fēng)險 舉例一：香港恒基兆業(yè)集團(tuán) 2 0 0 1 年度恒基兆業(yè)業(yè)績0%20%40%60%80%100%2 0 0 1 銷售額 2 0 0 1 利潤其他百貨業(yè)務(wù)酒店業(yè)務(wù)基建項目建築工程利息收入租金收入銷售物業(yè) 舉例 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實施方案咨詢項目 2022年 11月 29日 保密文件、版權(quán)所有 41 2 0 0 1 年度新鴻基業(yè)績分析0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%銷售額 利潤其 他 業(yè) 務(wù)酒 店 經(jīng) 營物 業(yè) 管 理租 金 收 入物 業(yè) 銷 售177億港元 舉例 香港的房地產(chǎn)公司為了維持企業(yè)業(yè)績的持續(xù)性，一般在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上兼顧 物業(yè)經(jīng)營和物業(yè)投資，避免經(jīng)營風(fēng)險 （續(xù)） 舉例二：香港新鴻基集團(tuán) 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實施方案咨詢項目 2022年 11月 29日 保密文件、版權(quán)所有 42 新華信對第三層面業(yè)務(wù)的選擇比較分析表明：華融可以考慮在金融業(yè)務(wù)領(lǐng)域方面追求未來增長 新華信行業(yè)整合分析模型 與主業(yè)資源、能力匹配程度 行業(yè)吸引力 高 低 低 高 金融 文化旅游 高科技 環(huán)保 物流 傳媒 ? 金融業(yè)前景較好，威脅來自國外的競爭壓力，但行業(yè)本身有成長空間和縫隙市場。 對住宅的置業(yè)投資一般是小型置業(yè)投資者的首要選擇，考察因素包括規(guī)劃、區(qū)位以及戶型設(shè)計等。 ? 房地產(chǎn)物業(yè)投資能抵消通貨膨脹的影響，至少它的貶值程度要低于別的資產(chǎn)形態(tài) ? 易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持 ? 提高物業(yè)投資者的資金信用等級 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實施方案咨詢項目 2022年 11月 29日 保密文件、版權(quán)所有 39 房地產(chǎn)物業(yè)投資的主要方向 對土地投資 住宅置業(yè)投資 商業(yè)物業(yè)投資 工業(yè)物業(yè)投資 綜合樓（含商住樓、辦公樓）物業(yè)置業(yè)投資 土地資源的稀缺性和有限性，決定了土地價值的安全性和保值增值性。 華融發(fā)展 方向 現(xiàn)有業(yè)務(wù) 發(fā)展 進(jìn)入新 業(yè)務(wù) 業(yè)務(wù)調(diào)整 方案 風(fēng)險和 對策 未來業(yè)務(wù) 組合 北京華融綜合投資公司發(fā)展戰(zhàn)略和實施方案咨詢項目 2022年 11月 29日 保密文件、版權(quán)所有 34 從 SWOT分析出發(fā)，華融的現(xiàn)階段應(yīng)該定位于以房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)為核心的綜合性房地產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)企業(yè)，培養(yǎng)企業(yè)的競爭能力，克服由于新政策和土地資源減少帶來的威脅 1. 華融現(xiàn)有資源和能力主要集中在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，人才結(jié)構(gòu)也以房地產(chǎn)專業(yè)人才為主，缺乏復(fù)合型的管理人才，也缺乏跨行業(yè)的管理經(jīng)驗和能力，現(xiàn)階段不具備多元化經(jīng)營的組織和人才條件； 2. 華融雖然擁有多種融資渠道，但即便是把現(xiàn)有的項目順利完成，資金也已經(jīng)十分緊張