【正文】 2023年 11月 29日 77保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目第二種方式下集團(tuán)企業(yè)間資金拆借的形式本金利息集團(tuán)企業(yè)間直接以 “其他應(yīng)收（付）款 ”方式走賬，由于華融是下屬企業(yè)的母公司，因此在法律上并不構(gòu)成很大的障礙（新華信推薦使用這種形式）通過(guò)咨詢手續(xù)費(fèi)計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入（支出）形式一 形式二可以通過(guò)簽訂假購(gòu)銷(xiāo)合同的方式實(shí)現(xiàn)借貸本金在企業(yè)間的轉(zhuǎn)移。2023年 11月 29日 76保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目新華信認(rèn)為，權(quán)衡利弊，華融可以在一定條件下選擇第二和第三種方式以華融總部為拆借中間環(huán)節(jié)集團(tuán)企業(yè)間委托貸款實(shí)施前提條件1. 與一家金融機(jī)構(gòu)簽訂一攬子服務(wù)協(xié)議，其中包含委托貸款服務(wù)內(nèi)容，將委托貸款的手續(xù)費(fèi)費(fèi)率壓縮到 %以下；2. 將下屬企業(yè)為集團(tuán)融資以及使用資金狀況與對(duì)其企業(yè)總負(fù)責(zé)人和財(cái)務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人的考核與獎(jiǎng)勵(lì)掛鉤。1. 在法律上沒(méi)有任何障礙；2. 對(duì)總部財(cái)務(wù)人員的管理水平要求較低。1. 總部能夠?qū)﹃P(guān)鍵成功要素實(shí)施有效控制；2. 最大限度地鍛煉了隊(duì)伍。集團(tuán)內(nèi)融資的缺點(diǎn)集團(tuán)內(nèi)融資的優(yōu)點(diǎn)2023年 11月 29日 75保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目華融為實(shí)現(xiàn)集團(tuán)內(nèi)融資可以采用三種模式集團(tuán)企業(yè)間相互拆借以華融總部為拆借中間環(huán)節(jié)集團(tuán)企業(yè)間委托貸款優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn)1. 資金供給方和需求方直接交易，成本最低；2. 對(duì)總部財(cái)務(wù)人員的管理水平要求相對(duì)也較低。新華信認(rèn)為： 華融計(jì)劃中的集團(tuán)內(nèi)融資是母子公司之間的資金調(diào)劑，與純粹的企業(yè)借貸生息有著很大不同，因此法律上的障礙并非不可逾越，華融只要將這種融資行為嚴(yán)格界定在總部和權(quán)屬公司范圍之內(nèi)，并遵循自愿原則，就不會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇資金來(lái)源 風(fēng)險(xiǎn)管理 財(cái)務(wù)舉措2023年 11月 29日 73保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目為了強(qiáng)化華融的財(cái)務(wù)管理，順利完成未來(lái)三年的戰(zhàn)略目標(biāo)，新華信建議：為了支持新的發(fā)展戰(zhàn)略，華融應(yīng)該加強(qiáng)財(cái)務(wù)部的作用。因此，商業(yè)信用也應(yīng)慎用資金共享性差 系 統(tǒng) 內(nèi)各公司的 資 金不能共享，增大了融 資 成本 華融各公司目前已經(jīng)制定的融資規(guī)劃目前存在四大缺陷：2023年 11月 29日 72保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目為了降低經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，華融需要改善現(xiàn)有融資結(jié)構(gòu)，統(tǒng)一下屬公司資金調(diào)度，適當(dāng)調(diào)整現(xiàn)有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度① 在融資結(jié)構(gòu)上，降低銀行短期借款比重、增加中長(zhǎng)期直接債務(wù)融資比例，并嘗試以發(fā)行公司債券籌集中長(zhǎng)期資金 ② 發(fā)揮系統(tǒng)內(nèi)現(xiàn)有資源的蓄水池作用，在公司資金面臨緊張狀況時(shí)，以房產(chǎn)和地產(chǎn)產(chǎn)品的形式投放市場(chǎng)，回收資金；③ 保留適當(dāng)?shù)娜哂嗳谫Y能力：即簽下銀行的信貸額度，以備資金階段性緊張時(shí)能夠應(yīng)付支付④ 在華融總部層面成立財(cái)務(wù)管理中心，統(tǒng)一調(diào)度系統(tǒng)內(nèi)各公司的資金；⑤ 對(duì)下屬某些公司的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（如富景）暫緩開(kāi)發(fā)；⑥ 出售某些與華融未來(lái)發(fā)展方向不一致的下屬公司（如經(jīng)濟(jì)發(fā)展）的部分股權(quán) ① 將金融街控股一部分原定自留的物業(yè)（主要集中于 F區(qū)）做房產(chǎn)或地產(chǎn)出售；② 將 2023年前計(jì)劃不做開(kāi)發(fā)的 E1和 E2地塊提前出售。實(shí)施防御收縮型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，一般將盡可能減少現(xiàn)金流出和盡可能增加現(xiàn)金流入作為首要任務(wù)，通過(guò)采取削減分部和精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)等措施，盤(pán)活存量資產(chǎn)，節(jié)約成本支出，集中一切可以集中的人力，用于企業(yè)的主導(dǎo)業(yè)務(wù)，以增強(qiáng)企業(yè)主導(dǎo)業(yè)務(wù)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。所以，實(shí)施穩(wěn)健型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的企業(yè)的一般財(cái)務(wù)特征是 “適度負(fù)債、中收益、適度分配 ”。實(shí)施穩(wěn)健型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的企業(yè)，一般將盡可能優(yōu)化現(xiàn)有資源的配置和提高現(xiàn)有資源的使用效率及效益作為首要任務(wù)，將利潤(rùn)積累作為實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張的基本資金來(lái)源。擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略一般會(huì)表現(xiàn)出 “高負(fù)債、高收益、少分配 ”的特征。實(shí)施這種財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，企業(yè)往往需要在將絕大部分乃至全部利潤(rùn)留存的同時(shí)，大量地進(jìn)行外部籌資，更多地利用負(fù)債。財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的選擇，決定著企業(yè)財(cái)務(wù)資源配置的取向和模式，影響著企業(yè)理財(cái)活動(dòng)的行為與效率。新華信根據(jù)行業(yè)分析提出，為了取得良好的品牌建設(shè)效果，品牌建設(shè)費(fèi)用占當(dāng)年銷(xiāo)售收入 % （不包括房地產(chǎn)業(yè)務(wù)各項(xiàng)目的廣告支出）。12023 2023 202323時(shí)間2023年 11月 29日 63保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目舉措三：品牌建設(shè)應(yīng)該采用多種方法多種途徑廣告不應(yīng)是品牌建設(shè)的唯一途徑，華融應(yīng)該考慮采用多種方法多種途徑，在現(xiàn)階段以增加品牌的知名度為主要目標(biāo)，通過(guò)良好的產(chǎn)品和售后服務(wù)培養(yǎng)品牌的美譽(yù)度和忠誠(chéng)度。2. 在宣傳 “金融街 ”品牌時(shí)，現(xiàn)階段以推廣 地域性品牌 的概念為主導(dǎo)，擴(kuò)大金融街商務(wù)區(qū)的影響，在為金融街區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)提高市場(chǎng)影響力的同時(shí)，為金融街綜合服務(wù)業(yè)務(wù)的開(kāi)展奠定良好的基礎(chǔ)。舉措一：在華融總部建立品牌管理的職能統(tǒng)一管理品牌 建議華融總部成立品牌管理的職能負(fù)責(zé)對(duì)華融品牌統(tǒng)一管理，做到 “統(tǒng)一策劃、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一評(píng)估 ”。5. 母公司品牌可以考慮延伸運(yùn)用到其他業(yè)務(wù)上，例如：房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)等。4. 金融街綜合服務(wù)業(yè)因有很強(qiáng)的地域概念，應(yīng)該著重推廣 “金融街 ”品牌。2. 新的定位于住宅開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)建議考慮使用母公司品牌。2023年 11月 29日 59保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目新華信對(duì)華融品牌定位的建議1. “金融街 ”品牌定位：商業(yè)物業(yè)（如高檔寫(xiě)字樓）項(xiàng)目和區(qū)域開(kāi)發(fā)。品牌建設(shè)的投資很大；而房地產(chǎn)業(yè)本身品牌的建設(shè)需要通過(guò)項(xiàng)目來(lái)開(kāi)展，品牌建設(shè)周期長(zhǎng)，未來(lái)三年內(nèi)也不可能有很多計(jì)劃外項(xiàng)目，所以不建議創(chuàng)立新的品牌。2. “金融街 ”品牌已經(jīng)有一定的影響力（雖然目前更多意義上是一個(gè)地域品牌而非公司品牌），應(yīng)該繼續(xù)利用好建設(shè)好這個(gè)品牌，但是 “金融街 ” 品牌不適合運(yùn)用在所有的業(yè)務(wù)（如住宅項(xiàng)目）上；另一方面，母公司（ “金華融 ”）品牌沒(méi)有形成影響力；所以華融不適合采用單一品牌的結(jié)構(gòu)。品牌是公司重要的戰(zhàn)略資產(chǎn)，是建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和未來(lái)收益的基礎(chǔ)。對(duì)于調(diào)整的業(yè)務(wù)，由于其對(duì)華融總體貢獻(xiàn)微小，所以風(fēng)險(xiǎn)也不大。未來(lái)時(shí)機(jī)成熟時(shí)，可采取合資或收購(gòu)信托公司的方式進(jìn)入經(jīng)營(yíng)；或者，當(dāng)國(guó)家允許房地產(chǎn)公司設(shè)立產(chǎn)業(yè)投資基金時(shí)，也可以直接進(jìn)入。建議采取逐案分析的方式考察具體樓宇的客戶需求提供有針對(duì)性的服務(wù)和靈活的經(jīng)營(yíng)方式。2. 雜志的定位是財(cái)經(jīng)類(lèi)雜志。3. 會(huì)展業(yè)建議利用金融街內(nèi)客戶資源優(yōu)勢(shì)，承辦各種專(zhuān)業(yè)會(huì)議和展覽，舉辦相關(guān)研討論壇等。華融發(fā)展方向現(xiàn)有業(yè)務(wù)發(fā)展 進(jìn)入新業(yè)務(wù) 業(yè)務(wù)調(diào)整方案 風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)策未來(lái)業(yè)務(wù)組合2023年 11月 29日 51保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目進(jìn)入新業(yè)務(wù)：金融街綜合服務(wù)業(yè)二、相關(guān)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)：包括俱樂(lè)部、會(huì)展、廣告戰(zhàn)略定位：今后的新利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，并形成品牌宣傳的媒介進(jìn)入方式：1. 建議運(yùn)用區(qū)域資源和各種平臺(tái)，采取自營(yíng)的進(jìn)入方式。2023年 11月 29日 47保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目華融 2023年 — 2023 年業(yè)務(wù)收入目標(biāo)規(guī)劃2023年 11月 29日 48保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目現(xiàn)有業(yè)務(wù)發(fā)展：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)在華融的發(fā)展戰(zhàn)略中，現(xiàn)有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)是未來(lái)應(yīng)該保留并大力發(fā)展的業(yè)務(wù)，也是目前華融內(nèi)部各種資源和能力的集中地，做好做強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)是華融實(shí)現(xiàn)三層面戰(zhàn)略的基礎(chǔ)戰(zhàn)略定位：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)是華融今后相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間（ 510年）內(nèi)的核心業(yè)務(wù)產(chǎn)品定位：建議抓住兩個(gè)定位– 商業(yè)物業(yè)（如高檔寫(xiě)字樓）和功能街區(qū)開(kāi)發(fā)– 住宅市場(chǎng)，建議以中低檔住宅為主市場(chǎng)區(qū)域：第一階段以金融街地區(qū)和北京市區(qū)為主成長(zhǎng)方式：以培養(yǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力為主，著重投資策劃能力和品牌建設(shè)華融發(fā)展方向現(xiàn)有業(yè)務(wù)發(fā)展 進(jìn)入新業(yè)務(wù) 業(yè)務(wù)調(diào)整方案 風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)策未來(lái)業(yè)務(wù)組合2023年 11月 29日 49保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目現(xiàn)有業(yè)務(wù)發(fā)展方向：物業(yè)管理業(yè)務(wù)戰(zhàn)略定位：物業(yè)管理業(yè)務(wù)是華融今后三年應(yīng)該著重培養(yǎng)的業(yè)務(wù)，在金融街綜合服務(wù)業(yè)初步形成后，應(yīng)該成為支持其發(fā)展的重要業(yè)務(wù)產(chǎn)品定位：以中高檔寫(xiě)字樓和高檔住宅公寓的物業(yè)管理為主，對(duì)普通住宅的物業(yè)管理的參與要以為華融房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供溢價(jià)能力為目標(biāo)市場(chǎng)區(qū)域：第一階段以金融街地區(qū)和北京市區(qū)為主成長(zhǎng)方式：以培養(yǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力為主，著重品牌建設(shè)和經(jīng)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)變，從單純服務(wù)型的物業(yè)管理模式向經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式轉(zhuǎn)變2023年 11月 29日 50保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目進(jìn)入新業(yè)務(wù)：金融街綜合服務(wù)業(yè)進(jìn)入新業(yè)務(wù)的討論將集中在華融發(fā)展第一階段和第二階段（未來(lái)三到五年）進(jìn)入并大力發(fā)展的金融街綜合服務(wù)業(yè)的一些新業(yè)務(wù)上，它是華融實(shí)現(xiàn)三層面戰(zhàn)略的關(guān)鍵一步一、物業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)：包括寫(xiě)字樓、公寓、酒店、商鋪戰(zhàn)略定位：金融街綜合服務(wù)業(yè)的重要利潤(rùn)來(lái)源進(jìn)入方式：1. 建議對(duì)自持的高檔寫(xiě)字樓、公寓和商鋪采取出租經(jīng)營(yíng)的模式。在 2023年以后，在資本積累條件許可的情況下進(jìn)入該領(lǐng)域，作為整個(gè)集團(tuán)進(jìn)行資本運(yùn)營(yíng)的平臺(tái)，并大力推進(jìn)為集團(tuán)外客戶提供投資銀行服務(wù)，推動(dòng)華融第三層面業(yè)務(wù)的全面發(fā)展。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)物業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理金融業(yè)2023年 11月 29日 45保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目華融發(fā)展戰(zhàn)略第三階段 （ 20232023年）發(fā)展多元化金融業(yè)務(wù)階段。例如：對(duì)于房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)，只要國(guó)家允許成立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，則 2023年以后可以開(kāi)始嘗試操作。? 在這一階段，華融現(xiàn)有各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該接近尾聲，華融在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)上的核心能力應(yīng)該已經(jīng)形成，應(yīng)該初步實(shí)現(xiàn)擺脫地域性、向區(qū)域外擴(kuò)張。2023年 11月 29日 44保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目華融發(fā)展戰(zhàn)略第二階段 （ 20232023年）重點(diǎn)發(fā)展相關(guān)綜合服務(wù)業(yè)階段。? “夾一個(gè) ”： 在強(qiáng)化房地產(chǎn)核心競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)，逐步加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理和物業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的培養(yǎng)，以金融街地區(qū)的物業(yè)資源和現(xiàn)有物業(yè)管理能力為基礎(chǔ)，成長(zhǎng)方式以培養(yǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力為主，著重品牌建設(shè)和經(jīng)營(yíng)模式的轉(zhuǎn)變 — 從單純服務(wù)型的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)模式向經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理模式轉(zhuǎn)變，為進(jìn)入第二層面業(yè)務(wù)大力發(fā)展做準(zhǔn)備。第三階段（ 2023年 —2023 年）：發(fā)展多元化金融業(yè)務(wù)階段。2023年 11月 29日 42保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目華融的發(fā)展戰(zhàn)略包括三個(gè)階段第一階段（ 2023年 —2023 年）：強(qiáng)化發(fā)展房地產(chǎn)核心競(jìng)爭(zhēng)力階段。? 其他產(chǎn)業(yè)如傳媒、物流、環(huán)保業(yè)前景雖然較好，但與華融匹配度差。? 高科技（寬帶接入和增值服務(wù)）業(yè)務(wù)前景不確定因素大，目前也沒(méi)有明確的參與模式。即影響房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格的主要因素為商業(yè)區(qū)的收益程度交通運(yùn)輸狀況、能源狀況與工業(yè)用水、供排水系統(tǒng)狀況是決定工業(yè)區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)置業(yè)投資價(jià)值的主要因素交通、通訊、金融服務(wù)便利程度，是決定房地產(chǎn)置業(yè)投資綜合樓成敗的關(guān)鍵2023年 11月 29日 39保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目香港的房地產(chǎn)公司為了維持企業(yè)業(yè)績(jī)的持續(xù)性，一般在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上兼顧物業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)投資，避免經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)舉例一：香港恒基兆業(yè)集團(tuán) 舉 例2023年 11月 29日 40保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目177億港元 舉 例香港的房地產(chǎn)公司為了維持企業(yè)業(yè)績(jī)的持續(xù)性，一般在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上兼顧物業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)投資，避免經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) （續(xù)）舉例二：香港新鴻基集團(tuán)2023年 11月 29日 41保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目新華信對(duì)第三層面業(yè)務(wù)的選擇比較分析表明： 華融可以考慮在金融業(yè)務(wù)領(lǐng)域方面追求未來(lái)增長(zhǎng)新華信行業(yè)整合分析模型與主業(yè)資源、能力匹配程度行業(yè)吸引力高低低高金融文化旅游高科技環(huán)保物流傳媒? 金融業(yè)前景較好，威脅來(lái)自國(guó)外的競(jìng)爭(zhēng)壓力，但行業(yè)本身有成長(zhǎng)空間和縫隙市場(chǎng)。對(duì)住宅的置業(yè)投資一般是小型置業(yè)投資者的首要選擇，考察因素包括規(guī)劃、區(qū)位以及戶型設(shè)計(jì)等。? 房地產(chǎn)物業(yè)投資能抵消通貨膨脹的影響，至少它的貶值程度要低于別的資