【正文】 的人，市場(chǎng)在都市區(qū)域，價(jià)值是在為這些人提供是他們能夠舒適工作、愉快生活的產(chǎn)品（物業(yè)、服務(wù)、文化休閑等）中實(shí)現(xiàn)的，創(chuàng)造體現(xiàn)了華融要在這一領(lǐng)域成長(zhǎng)為先導(dǎo)地位。 目標(biāo)制定思路2023年 11月 29日 15保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目華融的戰(zhàn)略目標(biāo) — 效益目標(biāo)（ 2023 年）1. 年凈資產(chǎn)收益率： 10%2. 2023年實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入： 50億元3. 2023年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)： （ 按照股權(quán)折算為 ）4. 2023年實(shí)現(xiàn)凈資產(chǎn)： 20億元2023年 11月 29日 16保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目華融的戰(zhàn)略目標(biāo) — 成長(zhǎng)目標(biāo) （ 2023年）1. 確立全國(guó)一流的房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理的品牌地位，金融街品牌達(dá)到國(guó)際知名，華融品牌做到全國(guó)聞名① 一流媒體的正面曝光次數(shù) 3年累計(jì) 8次以上（一流媒體指國(guó)家級(jí)公共媒體，包括電視、報(bào)紙、雜志等；正面曝光指對(duì)華融公司的管理和建設(shè)成就進(jìn)行肯定和推廣的報(bào)道）② 專業(yè)類有影響的媒體正面曝光次數(shù) 3年累計(jì) 15次以上（專業(yè)類指房地產(chǎn)類、金融財(cái)經(jīng)類、經(jīng)濟(jì)管理類電視、報(bào)紙、雜志等）③ 在金融街地區(qū)舉辦國(guó)際影響的重大活動(dòng)（研討會(huì)、專業(yè)論壇等） 3年累計(jì) 2次以上，全國(guó)影響的重大活動(dòng)每年 1次以上 1. 形成核心競(jìng)爭(zhēng)力，有強(qiáng)的投資策劃能力和市場(chǎng)營(yíng)銷能力，形成從投資策劃到市場(chǎng)營(yíng)銷縱貫價(jià)值鏈的綜合能力，企業(yè)完成從政府任務(wù)型向市場(chǎng)主導(dǎo)型、 由資源優(yōu)勢(shì)型向能力優(yōu)勢(shì)型的轉(zhuǎn)變 ① 市場(chǎng)導(dǎo)向性項(xiàng)目收入占總收入的 25%。2. 考慮到過去 5年全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)平均增長(zhǎng)率 15%、銷售收入平均增長(zhǎng) 25%的速度，到 2023年全國(guó)一流房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)指標(biāo)應(yīng)為總資產(chǎn)規(guī)模至少達(dá)到 90億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)年銷售收入至少達(dá)到 70億元。國(guó)家要制定法律法規(guī)，建立中央政府和地方政府分別代表國(guó)家履行出資人職責(zé)，享有所有者權(quán)益，權(quán)力，義務(wù)和責(zé)任相統(tǒng)一，管資產(chǎn)，管人，管事相結(jié)合的國(guó)有資產(chǎn)管理體制 ”1. 地方政府享有完全的出資人權(quán)益，對(duì)國(guó)有資產(chǎn)的管理和監(jiān)管的權(quán)限大大加強(qiáng)。大型國(guó)有獨(dú)資企業(yè)引進(jìn)國(guó)際戰(zhàn)略投資者，提升企業(yè)管理水平。l 企業(yè)現(xiàn)職職工購(gòu)股的資金中的 30％由員工個(gè)人出資， 35％由公司貸款給職工， 30％由工會(huì)從公益金中支出。 兩次轉(zhuǎn)讓后，上海宇通共擁有宇通股份 %的股份，從而成為第一大股東。2023年 11月 29日 34保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目基于華融的現(xiàn)狀和未來(lái)發(fā)展機(jī)會(huì)，新華信認(rèn)為：華融的發(fā)展戰(zhàn)略包括三個(gè)層面第一層面核心業(yè)務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)第二層面金融街綜合服務(wù)業(yè)：l 寫字樓、公寓、酒店、商鋪l 俱樂部、會(huì)展、廣告l 寬帶接入和增值服務(wù)l 雜志、論壇、劇院l 房地產(chǎn)投資信托第三層面有潛力的金融業(yè)務(wù)，可考慮的方向包括：l 財(cái)務(wù)公司l 綜合類券商，壽險(xiǎn)公司l 房地產(chǎn)投資信托2023年 11月 29日 35保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目為什么選擇以物業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理為核心的金融街綜合服務(wù)業(yè)作為第二層面的業(yè)務(wù)起步期發(fā)展期成熟期房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)生命期示意圖房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展周期性需要有穩(wěn)定的現(xiàn)金流平衡經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)華融現(xiàn)有的金融街區(qū)域的物業(yè)資源具有良好的升值潛力土地的特性決定了房地產(chǎn)行業(yè)的生命周期房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)模式?jīng)Q定了企業(yè)不能長(zhǎng)久保持較大的資產(chǎn)規(guī)模示意2023年 11月 29日 36保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目從世界房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)看，物業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)投資是成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)的選擇世界 500強(qiáng)資產(chǎn)：第一名 883億，第 500名 92億美元? 世界房地產(chǎn)企業(yè)普遍資產(chǎn)規(guī)模較小? 房地產(chǎn)企業(yè)單純從開發(fā)角度講，很難做成大型的 “百年企業(yè) ”? 世界上許多大的房地產(chǎn)公司開發(fā)的房子有很大比例是為了長(zhǎng)期擁有和經(jīng)營(yíng)資料來(lái)源：新華信分析2023年 11月 29日 37保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目物業(yè)投資的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)分析物業(yè)投資的劣勢(shì)? 房地產(chǎn)物業(yè)投資數(shù)額巨大，對(duì)企業(yè)的融投資能力有較大的要求? 房地產(chǎn)物業(yè)投資的回收期長(zhǎng)，回收期一般少則十年八年，長(zhǎng)則三五十年，一般類型企業(yè)很難承受? 物業(yè)投資者需要較強(qiáng)的專門知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，投資決策的風(fēng)險(xiǎn)很大物業(yè)投資的優(yōu)勢(shì)? 房地產(chǎn)物業(yè)投資可以為投資者提供較為穩(wěn)定和可觀的收益? 房地產(chǎn)物業(yè)投資具有一定的安全性和保值增值性。可以作為物業(yè)經(jīng)營(yíng)的增值服務(wù)具體操作，但不是可獨(dú)立發(fā)展的戰(zhàn)略性的業(yè)務(wù)方向。? “看一個(gè) ”： 對(duì)于可能進(jìn)入的未來(lái)增長(zhǎng)型業(yè)務(wù)（有潛力的金融業(yè)務(wù)：包括 財(cái)務(wù)公司、 綜合類券商、房地產(chǎn)投資信托），公司在現(xiàn)階段的工作主要是積累資金、儲(chǔ)備人才、評(píng)估機(jī)會(huì)，以待時(shí)機(jī)成熟時(shí)和政策許可時(shí)進(jìn)入。華融的發(fā)展任務(wù)是：在繼續(xù)發(fā)展房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)、金融街綜合服務(wù)業(yè)務(wù)的同時(shí)，可大力發(fā)展財(cái)務(wù)公司、綜合類券商或房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu)類別大中型商業(yè)銀行綜合類券商全國(guó)性壽險(xiǎn)公司信托投資公司集團(tuán)財(cái)務(wù)公司資本金投入8億元以上4億元以上4億元以上2億元3億元（可由各成員企業(yè)共同出資）進(jìn)入時(shí)機(jī)在可預(yù)見的將來(lái)不現(xiàn)實(shí)2023年以后2023年以后，但那時(shí)市場(chǎng)時(shí)機(jī)已過，不建議進(jìn)入只要國(guó)家允許成立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，則 2023年后可以開始嘗試操作2023年可開始嘗試，但華融集團(tuán)的高資產(chǎn)負(fù)債率是主要障礙2023年 11月 29日 46保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目華融發(fā)展戰(zhàn)略第三階段 （ 20232023年）發(fā)展多元化金融業(yè)務(wù)階段的業(yè)務(wù)前景集團(tuán)財(cái)務(wù)公司綜合類券商房地產(chǎn)投資信托在 20232023年間可望成立，并以此為依托，大力發(fā)展集團(tuán)內(nèi)的綜合金融業(yè)務(wù)，培養(yǎng)人才，積累經(jīng)驗(yàn)，為將來(lái)可能進(jìn)入的業(yè)務(wù)，如：商業(yè)銀行業(yè)務(wù)、投資銀行業(yè)務(wù)等打下牢固的基礎(chǔ)。2023年 11月 29日 52保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目進(jìn)入新業(yè)務(wù)：金融街綜合服務(wù)業(yè)三、文化服務(wù)業(yè)務(wù)：包括劇院、雜志、論壇戰(zhàn)略定位：短期內(nèi)不會(huì)形成利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，可以作為品牌宣傳的媒介進(jìn)入方式：1. 采取自營(yíng)（劇院、論壇）和收購(gòu)（雜志）的進(jìn)入方式。所以，經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)上的風(fēng)險(xiǎn)主要集中在新進(jìn)入的業(yè)務(wù)上 風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)策大量持有物業(yè)會(huì)造成資金的緊張和壓力，產(chǎn)生財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 進(jìn)入新業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)，會(huì)因?yàn)楝F(xiàn)有能力和經(jīng)驗(yàn)的不足造成經(jīng)營(yíng)上的風(fēng)險(xiǎn) 有選擇和適度地持有增值潛力大的物業(yè)，原則上只考慮持有金融街區(qū)域內(nèi)的優(yōu)良物業(yè)，放棄部分增值潛力小和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大的物業(yè) 1. 對(duì)部分物業(yè)考慮只出租不參與經(jīng)營(yíng)（如商鋪）2. 通過同專業(yè)管理公司合作，委托或合資經(jīng)營(yíng)（如酒店）等方式，彌補(bǔ)經(jīng)驗(yàn)和能力的不足，減少經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)3. 加強(qiáng)監(jiān)控，對(duì)一些附加值低、發(fā)展缺乏潛力的業(yè)務(wù)要及時(shí)調(diào)整華融發(fā)展方向現(xiàn)有業(yè)務(wù)發(fā)展 進(jìn)入新業(yè)務(wù) 業(yè)務(wù)調(diào)整方案 風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)策未來(lái)業(yè)務(wù)組合2023年 11月 29日 57保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目華融戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告詳細(xì)目錄1. 華融發(fā)展目標(biāo)? 愿景? 使命? 價(jià)值觀? 三年戰(zhàn)略目標(biāo)? 目標(biāo)制定思路2. 華融戰(zhàn)略方案? 華融發(fā)展方向? 未來(lái)業(yè)務(wù)組合? 現(xiàn)有業(yè)務(wù)發(fā)展? 進(jìn)入新業(yè)務(wù)? 業(yè)務(wù)調(diào)整方案? 風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)策6. 組織結(jié)構(gòu)調(diào)整方案? 組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)? 組織結(jié)構(gòu)階段調(diào)整計(jì)劃3. 華融品牌戰(zhàn)略? 品牌結(jié)構(gòu)? 品牌定位? 品牌目標(biāo)? 品牌舉措4. 華融財(cái)務(wù)戰(zhàn)略? 財(cái)務(wù)戰(zhàn)略選擇? 資金來(lái)源? 風(fēng)險(xiǎn)管理? 財(cái)務(wù)舉措5. 華融人才戰(zhàn)略? 人力資源現(xiàn)狀? 人力資源管理? 人力資源舉措7. 華融戰(zhàn)略實(shí)施行動(dòng)計(jì)劃建議2023年 11月 29日 58保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目品牌建設(shè)是華融未來(lái)三年重要的戰(zhàn)略舉措。 “金融街 ”品牌原則上為金融街控股擁有，但是可以在金融街控股同意下為華融集團(tuán)下其他業(yè)務(wù)使用。品牌管理職能方面的工作崗位設(shè)置建議：? 品牌主管：負(fù)責(zé)華融品牌的統(tǒng)一推廣和管理? 品牌策劃：負(fù)責(zé)品牌推廣策劃和效果分析品牌管理職能的建立1. 品牌規(guī)劃? 品牌圖象表述? 品牌說明或品牌口號(hào)2. 品牌推廣? 品牌推廣目標(biāo)和預(yù)算制定? 活動(dòng)策劃和媒體投放計(jì)劃? 效果監(jiān)測(cè)3. 品牌評(píng)估? 市場(chǎng)調(diào)查? 品牌影響力分析4. 創(chuàng)造品牌優(yōu)勢(shì)? 品牌文化? 品牌延伸? 品牌聯(lián)盟品牌管理的主要內(nèi)容品牌結(jié)構(gòu)品牌定位 品牌目標(biāo) 品牌舉措2023年 11月 29日 62保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目舉措二：品牌建設(shè)應(yīng)該在不同階段有不同側(cè)重點(diǎn) 1. 現(xiàn)階段推廣品牌時(shí)應(yīng)注意在推廣 “金融街 ”品牌的同時(shí)宣傳母公司品牌，擴(kuò)大母公司品牌的影響。為了在 2023年實(shí)現(xiàn)整個(gè)華融系統(tǒng)做大作強(qiáng)的目標(biāo)，新華信建議華融采取擴(kuò)張性的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略穩(wěn)健型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略收縮型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略以實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的快速擴(kuò)張為目的的一種財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。以預(yù)防出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)和求得生存及新的發(fā)展為目的的一種財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。1. 企業(yè)間的私下借貸行為不受國(guó)家法律保護(hù)，理論上屬違規(guī)行為；2. 如果沒有較高素質(zhì)的財(cái)務(wù)人員，效率反倒低下 ；3. 資金調(diào)配如果不當(dāng)，會(huì)起反作用 ，甚至?xí)侠奂瘓F(tuán)內(nèi)的資金供給企業(yè)；4. 會(huì)涉及到稅務(wù)問題，容易引起監(jiān)管部門的注意。1. 各下屬企業(yè)每月向總部報(bào)送詳細(xì)的資金頭寸和使用計(jì)劃2. 用款單位和總部能夠確保到期還款；3. 將下屬企業(yè)為集團(tuán)融資以及使用資金狀況與對(duì)其企業(yè)總負(fù)責(zé)人和財(cái)務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人的考核與獎(jiǎng)勵(lì)掛鉤。1. 操作欠缺法律依據(jù)；2. 運(yùn)作比較復(fù)雜，交易成本高于第一種方式。由于公司預(yù)定自留的物業(yè)面積相當(dāng)大（ 30多萬(wàn)平米，價(jià)值 50億元以上），通過這部分資源的蓄水池作用，華融基本能夠規(guī)避未來(lái)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。以實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)績(jī)效的穩(wěn)定增長(zhǎng)和資產(chǎn)規(guī)模的平穩(wěn)擴(kuò)張為目的一種財(cái)務(wù)戰(zhàn)略?？梢钥紤]增加品牌曝光率的途徑如：? 自己主辦的論壇、會(huì)展等活動(dòng)? 自己經(jīng)營(yíng)的雜志? 各種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)必需的廣告 (如樓盤銷售也應(yīng)該考慮品牌的推廣作用而統(tǒng)一策劃 )? 各種行業(yè)內(nèi)活動(dòng)如研討會(huì)等? 公益性活動(dòng)和其他活動(dòng)等2023年 11月 29日 64保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目舉措四：投資品牌建設(shè)品牌建設(shè)離不開投資。但是金融街綜合服務(wù)業(yè)中具體運(yùn)作的公司不必拘泥于使用 “金融街 ”的名稱。3. 不建議華融建設(shè)一個(gè)全新品牌。2023年 11月 29日 54保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目進(jìn)入新業(yè)務(wù)：金融街綜合服務(wù)業(yè)五、房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)戰(zhàn)略定位：作為物業(yè)投資的資金來(lái)源之一，并為未來(lái)進(jìn)入金融業(yè)發(fā)展提供經(jīng)驗(yàn)和先機(jī)進(jìn)入方式：現(xiàn)階段利用華融的物業(yè)資源，采取和信托公司合作共同發(fā)起，自己不直接操作。2. 對(duì)于酒店，建議華融擁有酒店股權(quán)，自己不直接經(jīng)營(yíng)，而采取和國(guó)際著名酒店專業(yè)管理集團(tuán)合作或合資的經(jīng)營(yíng)模式。? 在這一階段的另外一個(gè)任務(wù)是為進(jìn)入第三層面業(yè)務(wù)發(fā)展做準(zhǔn)備。第二階段（ 2023年 —2023 年）：重點(diǎn)發(fā)展相關(guān)綜合服務(wù)業(yè)階段。銷售額大小決定商業(yè)物業(yè)置業(yè)投資的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。，還沒有形成系統(tǒng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。轉(zhuǎn)讓后，鄭州一鋼仍持有宇通客車股份 240萬(wàn)股。成功案例l 金地集團(tuán)是 1991年成立的一家深圳房地產(chǎn)公司。分級(jí)行使產(chǎn)權(quán)“關(guān)系國(guó)家經(jīng)濟(jì)命脈和國(guó)家安全的大型國(guó)有企業(yè)，基礎(chǔ)設(shè)施和重要自然資源等，由中央政府代表國(guó)家履行出資人職責(zé)，其他國(guó)有資產(chǎn)由地方政府代表國(guó)家履行出資人職責(zé) ”資產(chǎn)劃分原則華融發(fā)展方向現(xiàn)有業(yè)務(wù)發(fā)展 進(jìn)入新業(yè)務(wù) 業(yè)務(wù)調(diào)整方案 風(fēng)險(xiǎn)和對(duì)策未來(lái)業(yè)務(wù)組合2023年 11月 29日 26保密文件、版 權(quán) 所有北京 華 融 綜 合投 資 公司 發(fā) 展 戰(zhàn) 略和 實(shí) 施方案咨 詢項(xiàng) 目華融管理層可以考慮抓住這一歷史機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)企業(yè)股權(quán)的多元化。? 金融 街 開 發(fā) ：原 計(jì) 劃缺乏體挑 戰(zhàn) 性，因此新 華 信全面 調(diào) 高了金融街開 發(fā) 的主 營(yíng)業(yè)務(wù)銷 售收入目標(biāo) 。① 完成現(xiàn)代企業(yè)的包含招聘、考核、薪酬、職業(yè)發(fā)展的專業(yè)人力資源管理體系的建設(shè)（建議由專業(yè)公司幫助完成）② 具有本科或研究生以上學(xué)歷，并切實(shí)具有較高素質(zhì)和能力的管理隊(duì)伍，占華融系統(tǒng)管理