【正文】 部分集中下的分散化管理2023年 11月 29日 88保密文件、版 權(quán) 所有華融與二級公司人力資源部職責(zé)界定建議：總部定位在人力資源戰(zhàn)略層面，二級公司人力資源部則負責(zé)操作層面業(yè)務(wù)人力資源專員人力資源經(jīng)理華融人力資源部華融總部 金融街開發(fā) 金融街控股金易 嘉鴻 德勝 物業(yè) 富景 敬遠人力資源規(guī)劃人力資源管理流程激勵機制設(shè)計集團培訓(xùn)協(xié)調(diào)企業(yè)文化對外統(tǒng)一招聘二級公司人力資源部 薪資福利績效考核崗位設(shè)計入職及專業(yè)培訓(xùn)2023年 11月 29日 89保密文件、版 權(quán) 所有華融完善人力資源規(guī)劃體系應(yīng)當(dāng)從對現(xiàn)有人力資源的核查與對未來人力需求的預(yù)測入手，逐步調(diào)。華融人力資源部對參股公司一般性指導(dǎo)。整個集團各級企業(yè)的人力資源管理需要協(xié)調(diào)統(tǒng)一地執(zhí)行，集團總部擁有絕對管理權(quán)限，各級下屬企業(yè)的人力資源管理嚴格受總部約束，是總部人力資源管理制度、政策的忠實執(zhí)行者（就如同總部下派的人力資源專員）。2023年 11月 29日 79保密文件、版 權(quán) 所有華融應(yīng)對積極為集團總部提供融資的下屬單位的領(lǐng)導(dǎo)和財務(wù)部門的負責(zé)人給予獎勵，同時也應(yīng)適當(dāng)鼓勵下屬單位向集團總部借款1. 原則上，如果下屬單位的賬面現(xiàn)金余額超過安全支付金額 1000萬元以上，而又不能選擇提前歸還銀行貸款的話，就應(yīng)該主動將超過部分盡先提供給華融總部使用2. 原則上，如果下屬單位有 3個月左右的短期資金需求時，也應(yīng)該首先考慮集團內(nèi)部融資3. 存款單位獎勵金額基數(shù)可以設(shè)定為年存款總額的千分之一（存款總額 =每筆存款乘以對應(yīng)存款天數(shù)再除以 360相加之后的總和）4. 借款單位獎勵金額基數(shù)可以設(shè)定為年借款總額的千分之零點五5. 可以根據(jù)利率的不同適當(dāng)劃分獎勵基金的檔次2023年 11月 29日 80保密文件、版 權(quán) 所有華融戰(zhàn)略規(guī)劃報告詳細目錄1. 華融發(fā)展目標? 愿景? 使命? 價值觀? 三年戰(zhàn)略目標? 目標制定思路2. 華融戰(zhàn)略方案? 華融發(fā)展方向? 未來業(yè)務(wù)組合? 現(xiàn)有業(yè)務(wù)發(fā)展? 進入新業(yè)務(wù)? 業(yè)務(wù)調(diào)整方案? 風(fēng)險和對策6. 組織結(jié)構(gòu)調(diào)整方案? 組織結(jié)構(gòu)設(shè)計? 組織結(jié)構(gòu)階段調(diào)整計劃3. 華融品牌戰(zhàn)略? 品牌結(jié)構(gòu)? 品牌定位? 品牌目標? 品牌舉措4. 華融財務(wù)戰(zhàn)略? 財務(wù)戰(zhàn)略選擇? 資金來源? 風(fēng)險管理? 財務(wù)舉措5. 華融人才戰(zhàn)略? 人力資源現(xiàn)狀? 人力資源管理? 人力資源舉措7. 華融戰(zhàn)略實施行動計劃建議2023年 11月 29日 81保密文件、版 權(quán) 所有華融職能部門人員年齡構(gòu)成基本合理，但人員素質(zhì)構(gòu)成有待加強，應(yīng)繼續(xù)增加本科和研究生比例人力資源現(xiàn)狀 人力資源舉措 人力資源管理2023年 11月 29日 82保密文件、版 權(quán) 所有標桿企業(yè)萬科管理層的人才結(jié)構(gòu)和華融類似，管理層年富力強，多數(shù)擁有本科、碩士學(xué)歷，專業(yè)策劃人才多資料來源：萬科網(wǎng)站2023年 11月 29日 83保密文件、版 權(quán) 所有職能部門人員專業(yè)素質(zhì)構(gòu)成上，除辦公室和財務(wù)部外，其他部門的人員專業(yè)素質(zhì)構(gòu)成都有待加強；人力資源部門的人員數(shù)量偏少，難以形成強人力資源管理能力2023年 11月 29日 84保密文件、版 權(quán) 所有華融未來的發(fā)展需要大量的高級專門人才。2023年 11月 29日 78保密文件、版 權(quán) 所有第二種方式下集團企業(yè)間資金拆借的形式本金利息集團企業(yè)間直接以 “其他應(yīng)收（付）款 ”方式走賬，由于華融是下屬企業(yè)的母公司，因此在法律上并不構(gòu)成很大的障礙（新華信推薦使用這種形式）通過咨詢手續(xù)費計入營業(yè)外收入（支出）形式一 形式二可以通過簽訂假購銷合同的方式實現(xiàn)借貸本金在企業(yè)間的轉(zhuǎn)移。2023年 11月 29日 77保密文件、版 權(quán) 所有新華信認為，權(quán)衡利弊，華融可以在一定條件下選擇第二和第三種方式以華融總部為拆借中間環(huán)節(jié)集團企業(yè)間委托貸款實施前提條件1. 與一家金融機構(gòu)簽訂一攬子服務(wù)協(xié)議，其中包含委托貸款服務(wù)內(nèi)容，將委托貸款的手續(xù)費費率壓縮到 %以下；2. 將下屬企業(yè)為集團融資以及使用資金狀況與對其企業(yè)總負責(zé)人和財務(wù)相關(guān)負責(zé)人的考核與獎勵掛鉤。1. 在法律上沒有任何障礙；2. 對總部財務(wù)人員的管理水平要求較低。1. 總部能夠?qū)﹃P(guān)鍵成功要素實施有效控制；2. 最大限度地鍛煉了隊伍。集團內(nèi)融資的缺點集團內(nèi)融資的優(yōu)點2023年 11月 29日 76保密文件、版 權(quán) 所有華融為實現(xiàn)集團內(nèi)融資可以采用三種模式集團企業(yè)間相互拆借以華融總部為拆借中間環(huán)節(jié)集團企業(yè)間委托貸款優(yōu)點 缺點1. 資金供給方和需求方直接交易，成本最低；2. 對總部財務(wù)人員的管理水平要求相對也較低。新華信認為： 華融計劃中的集團內(nèi)融資是母子公司之間的資金調(diào)劑，與純粹的企業(yè)借貸生息有著很大不同，因此法律上的障礙并非不可逾越，華融只要將這種融資行為嚴格界定在總部和權(quán)屬公司范圍之內(nèi)，并遵循自愿原則，就不會出現(xiàn)問題。防范經(jīng)營風(fēng)險防范財務(wù)風(fēng)險財務(wù)戰(zhàn)略選擇資金來源 風(fēng)險管理 財務(wù)舉措2023年 11月 29日 74保密文件、版 權(quán) 所有為了強化華融的財務(wù)管理，順利完成未來三年的戰(zhàn)略目標，新華信建議：為了支持新的發(fā)展戰(zhàn)略，華融應(yīng)該加強財務(wù)部的作用。因此，商業(yè)信用也應(yīng)慎用資金共享性差 系 統(tǒng) 內(nèi)各公司的 資 金不能共享，增大了融 資 成本 華融各公司目前已經(jīng)制定的融資規(guī)劃目前存在四大缺陷：2023年 11月 29日 73保密文件、版 權(quán) 所有為了降低經(jīng)營和財務(wù)風(fēng)險，華融需要改善現(xiàn)有融資結(jié)構(gòu)，統(tǒng)一下屬公司資金調(diào)度，適當(dāng)調(diào)整現(xiàn)有項目開發(fā)進度① 在融資結(jié)構(gòu)上，降低銀行短期借款比重、增加中長期直接債務(wù)融資比例，并嘗試以發(fā)行公司債券籌集中長期資金 ② 發(fā)揮系統(tǒng)內(nèi)現(xiàn)有資源的蓄水池作用，在公司資金面臨緊張狀況時，以房產(chǎn)和地產(chǎn)產(chǎn)品的形式投放市場，回收資金；③ 保留適當(dāng)?shù)娜哂嗳谫Y能力：即簽下銀行的信貸額度，以備資金階段性緊張時能夠應(yīng)付支付④ 在華融總部層面成立財務(wù)管理中心，統(tǒng)一調(diào)度系統(tǒng)內(nèi)各公司的資金；⑤ 對下屬某些公司的開發(fā)項目（如富景）暫緩開發(fā)；⑥ 出售某些與華融未來發(fā)展方向不一致的下屬公司（如經(jīng)濟發(fā)展）的部分股權(quán) ① 將金融街控股一部分原定自留的物業(yè)（主要集中于 F區(qū)）做房產(chǎn)或地產(chǎn)出售；② 將 2023年前計劃不做開發(fā)的 E1和 E2地塊提前出售。實施防御收縮型財務(wù)戰(zhàn)略，一般將盡可能減少現(xiàn)金流出和盡可能增加現(xiàn)金流入作為首要任務(wù)，通過采取削減分部和精簡機構(gòu)等措施，盤活存量資產(chǎn)，節(jié)約成本支出，集中一切可以集中的人力，用于企業(yè)的主導(dǎo)業(yè)務(wù)，以增強企業(yè)主導(dǎo)業(yè)務(wù)的市場競爭力。所以，實施穩(wěn)健型財務(wù)戰(zhàn)略的企業(yè)的一般財務(wù)特征是 “適度負債、中收益、適度分配 ”。實施穩(wěn)健型財務(wù)戰(zhàn)略的企業(yè)，一般將盡可能優(yōu)化現(xiàn)有資源的配置和提高現(xiàn)有資源的使用效率及效益作為首要任務(wù)，將利潤積累作為實現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模擴張的基本資金來源。擴張型財務(wù)戰(zhàn)略一般會表現(xiàn)出 “高負債、高收益、少分配 ”的特征。實施這種財務(wù)戰(zhàn)略，企業(yè)往往需要在將絕大部分乃至全部利潤留存的同時，大量地進行外部籌資，更多地利用負債。財務(wù)戰(zhàn)略的選擇，決定著企業(yè)財務(wù)資源配置的取向和模式，影響著企業(yè)理財活動的行為與效率。新華信根據(jù)行業(yè)分析提出，為了取得良好的品牌建設(shè)效果，品牌建設(shè)費用占當(dāng)年銷售收入 % （不包括房地產(chǎn)業(yè)務(wù)各項目的廣告支出）。12023 2023 202323時間2023年 11月 29日 64保密文件、版 權(quán) 所有舉措三：品牌建設(shè)應(yīng)該采用多種方法多種途徑廣告不應(yīng)是品牌建設(shè)的唯一途徑，華融應(yīng)該考慮采用多種方法多種途徑，在現(xiàn)階段以增加品牌的知名度為主要目標，通過良好的產(chǎn)品和售后服務(wù)培養(yǎng)品牌的美譽度和忠誠度。2. 在宣傳 “金融街 ”品牌時，現(xiàn)階段以推廣 地域性品牌 的概念為主導(dǎo)，擴大金融街商務(wù)區(qū)的影響，在為金融街區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)提高市場影響力的同時，為金融街綜合服務(wù)業(yè)務(wù)的開展奠定良好的基礎(chǔ)。舉措一：在華融總部建立品牌管理的職能統(tǒng)一管理品牌 建議華融總部成立品牌管理的職能負責(zé)對華融品牌統(tǒng)一管理，做到 “統(tǒng)一策劃、統(tǒng)一推廣、統(tǒng)一評估 ”。5. 母公司品牌可以考慮延伸運用到其他業(yè)務(wù)上，例如：房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)等。4. 金融街綜合服務(wù)業(yè)因有很強的地域概念，應(yīng)該著重推廣 “金融街 ”品牌。2. 新的定位于住宅開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)建議考慮使用母公司品牌。2023年 11月 29日 60保密文件、版 權(quán) 所有新華信對華融品牌定位的建議1. “金融街 ”品牌定位：商業(yè)物業(yè)（如高檔寫字樓）項目和區(qū)域開發(fā)。品牌建設(shè)的投資很大；而房地產(chǎn)業(yè)本身品牌的建設(shè)需要通過項目來開展，品牌建設(shè)周期長，未來三年內(nèi)也不可能有很多計劃外項目，所以不建議創(chuàng)立新的品牌。2. “金融街 ”品牌已經(jīng)有一定的影響力（雖然目前更多意義上是一個地域品牌而非公司品牌），應(yīng)該繼續(xù)利用好建設(shè)好這個品牌，但是 “金融街 ” 品牌不適合運用在所有的業(yè)務(wù)（如住宅項目）上；另一方面，母公司（ “金華融 ”）品牌沒有形成影響力；所以華融不適合采用單一品牌的結(jié)構(gòu)。品牌是公司重要的戰(zhàn)略資產(chǎn)，是建立競爭優(yōu)勢和未來收益的基礎(chǔ)。對于調(diào)整的業(yè)務(wù)，由于其對華融總體貢獻微小，所以風(fēng)險也不大。未來時機成熟時，可采取合資或收購信托公司的方式進入經(jīng)營；或者，當(dāng)國家允許房地產(chǎn)公司設(shè)立產(chǎn)業(yè)投資基金時，也可以直接進入。建議采取逐案分析的方式考察具體樓宇的客戶需求提供有針對性的服務(wù)和靈活的經(jīng)營方式。2. 雜志的定位是財經(jīng)類雜志。3. 會展業(yè)建議利用金融街內(nèi)客戶資源優(yōu)勢，承辦各種專業(yè)會議和展覽，舉辦相關(guān)研討論壇等。華融發(fā)展方向現(xiàn)有業(yè)務(wù)發(fā)展 進入新業(yè)務(wù) 業(yè)務(wù)調(diào)整方案 風(fēng)險和對策未來業(yè)務(wù)組合2023年 11月 29日 52保密文件、版 權(quán) 所有進入新業(yè)務(wù)：金融街綜合服務(wù)業(yè)二、相關(guān)經(jīng)營業(yè)務(wù)：包括俱樂部、會展、廣告戰(zhàn)略定位：今后的新利潤增長點，并形成品牌宣傳的媒介進入方式：1. 建議運用區(qū)域資源和各種平臺，采取自營的進入方式。2023年 11月 29日 48保密文件、版 權(quán) 所有華融 2023年 — 2023 年業(yè)務(wù)收入目標規(guī)劃2023年 11月 29日 49保密文件、版 權(quán) 所有現(xiàn)有業(yè)務(wù)發(fā)展：房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)在華融的發(fā)展戰(zhàn)略中，現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)是未來應(yīng)該保留并大力發(fā)展的業(yè)務(wù)，也是目前華融內(nèi)部各種資源和能力的集中地，做好做強房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)是華融實現(xiàn)三層面戰(zhàn)略的基礎(chǔ)戰(zhàn)略定位：房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)是華融今后相當(dāng)長時間（ 510年）內(nèi)的核心業(yè)務(wù)產(chǎn)品定位：建議抓住兩個定位– 商業(yè)物業(yè)（如高檔寫字樓）和功能街區(qū)開發(fā)– 住宅市場，建議以中低檔住宅為主市場區(qū)域：第一階段以金融街地區(qū)和北京市區(qū)為主成長方式：以培養(yǎng)核心競爭力為主，著重投資策劃能力和品牌建設(shè)華融發(fā)展方向現(xiàn)有業(yè)務(wù)發(fā)展 進入新業(yè)務(wù) 業(yè)務(wù)調(diào)整方案 風(fēng)險和對策未來業(yè)務(wù)組合2023年 11月 29日 50保密文件、版 權(quán) 所有現(xiàn)有業(yè)務(wù)發(fā)展方向：物業(yè)管理業(yè)務(wù)戰(zhàn)略定位：物業(yè)管理業(yè)務(wù)是華融今后三年應(yīng)該著重培養(yǎng)的業(yè)務(wù)，在金融街綜合服務(wù)業(yè)初步形成后，應(yīng)該成為支持其發(fā)展的重要業(yè)務(wù)產(chǎn)品定位：以中高檔寫字樓和高檔住宅公寓的物業(yè)管理為主，對普通住宅的物業(yè)管理的參與要以為華融房地產(chǎn)開發(fā)提供溢價能力為目標市場區(qū)域：第一階段以金融街地區(qū)和北京市區(qū)為主成長方式：以培養(yǎng)核心競爭力為主，著重品牌建設(shè)和經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變，從單純服務(wù)型的物業(yè)管理模式向經(jīng)營型物業(yè)管理模式轉(zhuǎn)變2023年 11月 29日 51保密文件、版 權(quán) 所有進入新業(yè)務(wù)：金融街綜合服務(wù)業(yè)進入新業(yè)務(wù)的討論將集中在華融發(fā)展第一階段和第二階段（未來三到五年）進入并大力發(fā)展的金融街綜合服務(wù)業(yè)的一些新業(yè)務(wù)上，它是華融實現(xiàn)三層面戰(zhàn)略的關(guān)鍵一步一、物業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)：包括寫字樓、公寓、酒店、商鋪戰(zhàn)略定位：金融街綜合服務(wù)業(yè)的重要利潤來源進入方式：1. 建議對自持的高檔寫字樓、公寓和商鋪采取出租經(jīng)營的模式。在 2023年以后，在資本積累條件許可的情況下進入該領(lǐng)域，作為整個集團進行資本運營的平臺，并大力推進為集團外客戶提供投資銀行服務(wù)，推動華融第三層面業(yè)務(wù)的全面發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)經(jīng)營和物業(yè)管理金融業(yè)2023年 11月 29日 46保密文件、版 權(quán) 所有華融發(fā)展戰(zhàn)略第三階段 （ 20232023年）發(fā)展多元化金融業(yè)務(wù)階段。例如：對于房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)，只要國家允許成立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金，則 2023年以后可以開始嘗試操作。? 在這一階段，華融現(xiàn)有各房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)該接近尾聲，華融在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上的核心能力應(yīng)該已經(jīng)形成，應(yīng)該初步實現(xiàn)擺脫地域性、向區(qū)域外擴張。2023年 11月 29日 45保密文件、版 權(quán) 所有華融發(fā)展戰(zhàn)略第二階段 （ 20232023年）重點發(fā)展相關(guān)綜合服務(wù)業(yè)階段。? “夾一個 ”： 在強化房地產(chǎn)核心競爭力的同時，逐步加強對物業(yè)管理和物業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)的培養(yǎng)，以金融街地區(qū)的物業(yè)資源和現(xiàn)有物業(yè)管理能力為基礎(chǔ)，成長方式以培養(yǎng)核心競爭力為主，著重品牌建設(shè)和經(jīng)營模式的轉(zhuǎn)變 — 從單純服務(wù)型的物業(yè)管理經(jīng)營模式向經(jīng)營型物業(yè)管理模式轉(zhuǎn)變，為進入第二層面業(yè)務(wù)大力發(fā)展做準備