【正文】 2023 By SINOTRUST Management Consulting東灘開(kāi)發(fā)的內(nèi)容1 東灘公司的歷史使命1 東灘公司的角色定位1 東灘的戰(zhàn)略定位5/23/2023 79上海 東灘 投 資 公司 戰(zhàn) 略和 組織 管理體系咨 詢(xún) Copyright169。2023 By SINOTRUST Management Consulting東灘第三階段q 第三階段發(fā)展第一階段第二階段第三階段整合資源規(guī)模開(kāi)發(fā)搭建平臺(tái)積聚資源長(zhǎng)期的可持續(xù)發(fā)展二次開(kāi)發(fā)提升價(jià)值時(shí)間持續(xù)發(fā)展、提升價(jià)值q 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整q 產(chǎn)業(yè)資源整合q 產(chǎn)業(yè)區(qū)域外的擴(kuò)展延伸q 二次開(kāi)發(fā)q 價(jià)值創(chuàng)新5/23/2023 77上海 東灘 投 資 公司 戰(zhàn) 略和 組織 管理體系咨 詢(xún) Copyright169?；A(chǔ)設(shè)施示范工程資本實(shí)力運(yùn)作實(shí)力一流的人才企業(yè)品牌財(cái)務(wù)指標(biāo)戰(zhàn)略協(xié)同指標(biāo)行業(yè)特性指標(biāo)資源需求指標(biāo)理念創(chuàng)新宣傳推廣商業(yè)模式規(guī)劃項(xiàng)目環(huán)境先進(jìn)理念東灘品牌項(xiàng)目收益產(chǎn)業(yè)鏈的前后項(xiàng)整合多產(chǎn)業(yè)鏈條互補(bǔ)資金技術(shù)資源政策規(guī)模效應(yīng)利益放大5/23/2023 75上海 東灘 投 資 公司 戰(zhàn) 略和 組織 管理體系咨 詢(xún) Copyright169。2023 By SINOTRUST Management Consulting東灘三個(gè)戰(zhàn)略發(fā)展階段q 第一階段需要的準(zhǔn)備第一階段第二階段第三階段整合資源規(guī)模開(kāi)發(fā)搭建平臺(tái)積聚資源長(zhǎng)期的可持續(xù)發(fā)展二次開(kāi)發(fā)提升價(jià)值時(shí)間增強(qiáng)公司實(shí)力方面q 理順體制（農(nóng)業(yè)公司、土地所有權(quán)、管控機(jī)制）q 建立聯(lián)盟（區(qū)域間、區(qū)域外）q 建立核心支柱產(chǎn)業(yè)q 完善公司管理（業(yè)務(wù)流程、組織結(jié)構(gòu)、績(jī)效管理、激勵(lì)）q 建立人才機(jī)制（吸引、培養(yǎng)、選拔，外部人才利用）q 樹(shù)立企業(yè)品牌 （品牌定位、品牌推廣）q 擴(kuò)大企業(yè)影響力增加?xùn)|灘開(kāi)發(fā)吸引力方面q 完善各類(lèi)規(guī)劃q 開(kāi)發(fā)理念創(chuàng)新q 制定階段商業(yè)合作模式q 制定長(zhǎng)期投入規(guī)劃（改土治堿、基礎(chǔ)建設(shè)）q 制定區(qū)域發(fā)展規(guī)劃q 東灘概念推廣q 爭(zhēng)取政府及各方支持和協(xié)作5/23/2023 74上海 東灘 投 資 公司 戰(zhàn) 略和 組織 管理體系咨 詢(xún) Copyright169。2023 By SINOTRUST Management Consulting東灘三個(gè)戰(zhàn)略發(fā)展階段q 三段式開(kāi)發(fā)第一階段第二階段第三階段整合資源規(guī)模開(kāi)發(fā)搭建平臺(tái)積聚資源長(zhǎng)期的可持續(xù)發(fā)展二次開(kāi)發(fā)提升價(jià)值時(shí)間5/23/2023 72上海 東灘 投 資 公司 戰(zhàn) 略和 組織 管理體系咨 詢(xún) Copyright169。5/23/2023 70上海 東灘 投 資 公司 戰(zhàn) 略和 組織 管理體系咨 詢(xún) Copyright169。2023 By SINOTRUST Management Consulting東灘開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵問(wèn)題是什么？橋隧不是問(wèn)題！ 問(wèn)題是： 橋隧建成之后我們能做什么？橋隧留給我們的是發(fā)展提高自己的時(shí)間，但是時(shí)間并不多！橋隧開(kāi)通之后會(huì)帶動(dòng)大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，作為崇明開(kāi)發(fā)的先行者和表帥，沒(méi)有超強(qiáng)的運(yùn)作實(shí)力 2023 By SINOTRUST Management Consultingq 外部環(huán)境條件– 橋隧通車(chē)– 改良的土地– 修整的水道– 必要的基礎(chǔ)建設(shè)東灘系統(tǒng)開(kāi)發(fā)的條件q 企業(yè)的實(shí)力– 強(qiáng)大的資本實(shí)力– 超大項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)能力– 一流的人才隊(duì)伍– 企業(yè)品牌的影響力q 開(kāi)發(fā)的吸引力– 國(guó)際領(lǐng)先的開(kāi)發(fā)理念– 良好的項(xiàng)目環(huán)境– 多贏的商業(yè)模式– 東灘品牌的影響力主觀條件 客觀條件東灘公司憑借現(xiàn)有的資金和實(shí)力根本無(wú)法啟動(dòng)項(xiàng)目環(huán)境建設(shè)，也無(wú)法吸引規(guī)模化的外來(lái)資源投入，更談不上國(guó)際水平的生態(tài)開(kāi)發(fā)。2023 By SINOTRUST Management Consulting資金是東灘開(kāi)發(fā)的稀缺資源? 滬崇蘇越江通道? 土地改良? 水道修整? 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)? 東灘的規(guī)模開(kāi)發(fā)84平方公里的土地， 1個(gè)億的資金東灘公司憑借現(xiàn)有的資金和實(shí)力根本無(wú)法大規(guī)模啟動(dòng)項(xiàng)目環(huán)境建設(shè)， 我們現(xiàn)有的和我們需要的相差太遠(yuǎn)！5/23/2023 67上海 東灘 投 資 公司 戰(zhàn) 略和 組織 管理體系咨 詢(xún) Copyright169。2023 By SINOTRUST Management Consulting東灘健康生活的規(guī)劃目標(biāo)q 中國(guó)生態(tài)環(huán)境最佳的人居之地私人農(nóng)場(chǎng) 私人牧場(chǎng) 濕地高爾夫科學(xué)中心里維埃拉級(jí)別墅區(qū)生態(tài)核度假別墅區(qū)綜合配套功能區(qū)國(guó)際醫(yī)學(xué)醫(yī)療區(qū)博物館會(huì)展中心5/23/2023 65上海 東灘 投 資 公司 戰(zhàn) 略和 組織 管理體系咨 詢(xún) Copyright169。1234565/23/2023 63上海 東灘 投 資 公司 戰(zhàn) 略和 組織 管理體系咨 詢(xún) Copyright169。q 120億的造橋工程本身對(duì)上海實(shí)業(yè)和東灘公司來(lái)說(shuō)就是實(shí)現(xiàn)跨越絕好的機(jī)遇。q 東灘位于崇明島東部，有生態(tài)保護(hù)區(qū)的約束，今后開(kāi)發(fā)中大規(guī)模的建設(shè)重心必定在大橋兩側(cè)。q 上實(shí)集團(tuán)未來(lái)在上海的地位取決于對(duì)上海市能否有重大貢獻(xiàn)，是否能參與影響上海發(fā)展的重大事件，同時(shí)為集團(tuán)爭(zhēng)取更大發(fā)展空間。東灘的土地可能成為政府引資建橋的砝碼，上實(shí)自己不做就可能給別人做。2023 By SINOTRUST Management Consulting崇明越江橋隧建設(shè)對(duì)上海實(shí)業(yè)的機(jī)遇 — 一 橋天地寬q 參與橋隧建設(shè)等于爭(zhēng)取掌握東灘開(kāi)發(fā)和企業(yè)發(fā)展的主動(dòng)權(quán)，主動(dòng)掌握對(duì)東灘開(kāi)發(fā)和崇明開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略時(shí)機(jī) 與東灘本身的項(xiàng)目既要有區(qū)分又要有形成呼應(yīng)?？缃瓨蛩淼慕ㄔO(shè)投資金額大，施工期長(zhǎng)，貸款本息償還壓力較大，因此在爭(zhēng)取政府支持的同時(shí)，也需要 “以戰(zhàn)養(yǎng)戰(zhàn) ”，挖掘項(xiàng)目本身的資源，通過(guò)前期開(kāi)發(fā)降低總體成本。但橋隧建設(shè)項(xiàng)目投資金額巨大，施工期較長(zhǎng)，并且涉及到三處相關(guān)區(qū)域的整體協(xié)同開(kāi)發(fā)，從這一意義上講，東灘開(kāi)發(fā)必須納入到集團(tuán)的整體戰(zhàn)略規(guī)劃中系統(tǒng)考慮陳家鎮(zhèn)協(xié)同開(kāi)發(fā)5/23/2023 61上海 東灘 投 資 公司 戰(zhàn) 略和 組織 管理體系咨 詢(xún) Copyright169。5/23/2023 60上海 東灘 投 資 公司 戰(zhàn) 略和 組織 管理體系咨 詢(xún) Copyright169。由上海市政府直接投資進(jìn)行滬崇通道建設(shè)的可能性很小，而由上海市政府出政策和優(yōu)惠條件，社會(huì)資金投資有極大的可能，因此誰(shuí)造橋遂誰(shuí)就可能得到政策、資源從而掌握整個(gè)地區(qū)開(kāi)發(fā)的主動(dòng)權(quán)。典型項(xiàng)目：上海城投 中信泰富楊浦大橋、南浦大橋、打浦路隧道 45%專(zhuān)營(yíng)權(quán)24億資金修建徐浦大橋上海實(shí)業(yè)內(nèi)環(huán)線(xiàn)高架橋 35%的專(zhuān)營(yíng)權(quán)6億美元修建延安高架路上海城投大小洋山港項(xiàng)目 —滬蘆高速公路部分農(nóng)凱、華信、龍倉(cāng)置業(yè)3家民營(yíng)企業(yè)上海城投65%股權(quán)30%股權(quán)5/23/2023 59上海 東灘 投 資 公司 戰(zhàn) 略和 組織 管理體系咨 詢(xún) Copyright169。完善建設(shè)性收費(fèi)機(jī)制，增加政府建設(shè)資金來(lái)源5/23/2023 58上海 東灘 投 資 公司 戰(zhàn) 略和 組織 管理體系咨 詢(xún) Copyright169。加大公共財(cái)政對(duì)城市建設(shè)的支持力度。支持保險(xiǎn)基金參與有盈利能力的基礎(chǔ)設(shè)施投資。進(jìn)一步擴(kuò)大資本市場(chǎng)融資。進(jìn)一步完善開(kāi)發(fā)機(jī)制。上海十多年來(lái)的投融資體制改革初步形成了 “政府引導(dǎo)、社會(huì)參與、市場(chǎng)運(yùn)作 ”的投資格局。90年代中期以資產(chǎn)運(yùn)作為重點(diǎn)，擴(kuò)大社會(huì)融資 2023 By SINOTRUST Management Consulting上海城市建設(shè)的投融資體制分析以建立舉債機(jī)制為重點(diǎn)，擴(kuò)大政府投資規(guī)模 橋隧建設(shè)的時(shí)間、由誰(shuí)來(lái)建，都將直接影響東灘開(kāi)發(fā)的進(jìn)程。5/23/2023 56上海 東灘 投 資 公司 戰(zhàn) 略和 組織 管理體系咨 詢(xún) Copyright169。具體的合作方式和談判條件，需要在各方互相接觸和了解，明確了合作內(nèi)容，并取得了政府相關(guān)職能部門(mén)的首肯后才能確定。長(zhǎng)興島和橫沙島：兩島開(kāi)發(fā)不是東灘公司的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)，但是必須考慮該地區(qū)與東灘整體開(kāi)發(fā)的協(xié)同性，對(duì)該地區(qū)開(kāi)發(fā)的控制可以采取引入投資者組建合資開(kāi)發(fā)公司，保證東灘公司在其中相對(duì)控制地位的方式。由市政府出面以某種形式或政策優(yōu)勢(shì)將陳家鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)控制權(quán)賦予東灘公司，或者由東灘公司和陳家鎮(zhèn)等多方組成合資公司。2023 By SINOTRUST Management Consulting與相關(guān)地區(qū)的合作分析不考慮一鎮(zhèn)兩島的開(kāi)發(fā)就不能保證東灘成功開(kāi)發(fā)，如果能夠掌握對(duì)陳家鎮(zhèn)、橫沙島、長(zhǎng)興島的開(kāi)發(fā)控制權(quán)，對(duì)東灘開(kāi)發(fā)無(wú)疑是最有利的。競(jìng)爭(zhēng)因素 如果不能對(duì)長(zhǎng)興島和橫沙島的開(kāi)發(fā)施加影響，橋隧貫通既是東灘進(jìn)行系統(tǒng)開(kāi)發(fā)的時(shí)機(jī)，也是其他投資商大舉進(jìn)入橫沙、長(zhǎng)興島進(jìn)行規(guī)模開(kāi)發(fā)的時(shí)機(jī)，對(duì)東灘的開(kāi)發(fā)和運(yùn)作會(huì)有很大的負(fù)面影響。無(wú)論開(kāi)發(fā)哪些項(xiàng)目，長(zhǎng)興島和橫沙島的資源優(yōu)勢(shì)決定了其宣傳主題必然與生態(tài)相關(guān)，尤其橫沙島還是國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)。交通問(wèn)題實(shí)現(xiàn)功能宣傳定位與東灘乃至陳家鎮(zhèn)相比，橋隧貫通后長(zhǎng)興島和橫沙島的交通狀況最先得到解決，而且比東灘要便利的多，因此兩島會(huì)首先成為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)和土地價(jià)值得到提升。橫沙島由橫沙和元沙組成，面積約 42平方公里，是 1992年國(guó)家批準(zhǔn)的旅游度假區(qū)，擁有上海唯一一處細(xì)砂海灘長(zhǎng)興島和橫沙島位于崇明島和上海市區(qū)之間，隸屬于寶山區(qū)政府，市區(qū)到長(zhǎng)興島只需半小時(shí)的航程5/23/2023 54上海 東灘 投 資 公司 戰(zhàn) 略和 組織 管理體系咨 詢(xún) Copyright169。長(zhǎng)興島俗稱(chēng)鴨窩沙，分為石頭沙、瑞斗沙、潘家沙、鴨窩沙、金帶沙五個(gè)部分，從東到西長(zhǎng) 21公里，面積 76平方公里橫沙島有 “長(zhǎng)壽瑞地 ”的傳說(shuō)，其開(kāi)發(fā)始于江陰南菁書(shū)院（建于光緒八年），五六十年代橫沙島上還有鎸有 “南菁 ”二字的界樁。現(xiàn)已建成垂珠園、先豐度假村、蒙古村跑馬場(chǎng)、上海特技城、石沙野生動(dòng)物園，以及利用天然蘆葦建成的 “蘆蕩迷宮 ”等，輔有賓館、飯店、商場(chǎng)、通迅等服務(wù)設(shè)施。2023 By SINOTRUST Management Consulting長(zhǎng)興島和橫沙島的情況簡(jiǎn)介長(zhǎng)興島素有 “桔鄉(xiāng) ”、 “凈島 ”、 “長(zhǎng)壽島”之美稱(chēng)。非協(xié)同規(guī)劃可能會(huì)產(chǎn)生的不利影響陳家鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)必然是崇明開(kāi)發(fā)中的熱點(diǎn)，如果東灘公司不參與其開(kāi)發(fā)也必將有其他開(kāi)發(fā)商介入。 同樣?xùn)|灘的生態(tài)開(kāi)發(fā)沒(méi)有達(dá)到目標(biāo)，將面臨來(lái)自政府和社會(huì)各方的極大壓力，也會(huì)對(duì)相鄰地區(qū)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生負(fù)面影響。2023 By SINOTRUST Management Consulting陳家鎮(zhèn)地區(qū)對(duì)東灘開(kāi)發(fā)的影響如不能掌握陳家鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)主動(dòng)權(quán)，沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)劃，東灘上的很多項(xiàng)目同樣可能在陳家鎮(zhèn)重復(fù)開(kāi)發(fā)，這種替代效應(yīng)對(duì)東灘項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)生的負(fù)面影響可能是致命的。協(xié)同發(fā)展將使雙方共同受益。從相對(duì)地理位置來(lái)看，可將陳家鎮(zhèn)作為東灘開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略腹地，對(duì)東灘的項(xiàng)目運(yùn)作和產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)形成支持協(xié)同效應(yīng)。例如；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中利用陳家鎮(zhèn)現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施和資源將其作為主要大眾居住區(qū)開(kāi)發(fā)，而東灘憑借其地理和自然資源主要開(kāi)發(fā)高檔別墅，針對(duì)不同的目標(biāo)市場(chǎng)，即避免了內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，也有利于實(shí)現(xiàn)生態(tài)保護(hù)。2023 By SINOTRUST Management Consulting陳家鎮(zhèn)地區(qū)對(duì)東灘開(kāi)發(fā)的影響陳家鎮(zhèn)隸屬于崇明縣政府，滬崇通道登陸點(diǎn)將位于陳家鎮(zhèn)地區(qū)，將陳家鎮(zhèn)的發(fā)展納入到東灘的開(kāi)發(fā)規(guī)劃中來(lái)協(xié)同發(fā)展具有長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略意義。2023 By SINOTRUST Management Consulting推進(jìn)東灘開(kāi)發(fā)時(shí)必需考慮相鄰區(qū)域的影響由于獨(dú)特的地理環(huán)境，東灘開(kāi)發(fā)與越江隧道連接的地區(qū)具有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性。提升區(qū)域價(jià)值系統(tǒng)規(guī)劃品牌主導(dǎo)團(tuán)狀推進(jìn)協(xié)同開(kāi)發(fā)5/23/2023 49上海 東灘 投 資 公司 戰(zhàn) 略和 組織 管理體系咨 詢(xún) Copyright169。樹(shù)立東灘品牌252?？沙掷m(xù)發(fā)展東灘開(kāi)發(fā)的策略方針252。系統(tǒng)布局252。匯聚資源252。搭建平臺(tái)252。自成體系252。2023 By SINOTRUST Management Consulting252。2023 By SINOTRUST Management Consulting東灘開(kāi)發(fā) 區(qū)域開(kāi)發(fā)實(shí)物房地產(chǎn) 概念房地產(chǎn)地段、適用、經(jīng)濟(jì) 文化、品牌、主題狹義地產(chǎn) 泛地產(chǎn)限于地產(chǎn)做地產(chǎn) 與其他產(chǎn)業(yè)嫁接房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)背景泛地產(chǎn)開(kāi)發(fā)多產(chǎn)業(yè)嫁接?xùn)|灘的區(qū)域開(kāi)發(fā)區(qū)別于經(jīng)濟(jì)學(xué)上的區(qū)域開(kāi)發(fā)，東灘泛地產(chǎn)意義的區(qū)域開(kāi)發(fā)是指：通過(guò)對(duì)一個(gè)能容納多種產(chǎn)業(yè)的區(qū)域進(jìn)行符合政府長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃、區(qū)域間經(jīng)濟(jì)合理分布的主題選擇、整體規(guī)劃，自投資金或聯(lián)盟組團(tuán)進(jìn)行配套建設(shè)，引資進(jìn)行規(guī)劃產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，提升所開(kāi)發(fā)區(qū)域的地產(chǎn)價(jià)值，依靠地產(chǎn)、房產(chǎn)來(lái)獲取收益的一種開(kāi)發(fā)模式。區(qū)域開(kāi)發(fā)時(shí)必須從 “造城 ”的角度系統(tǒng)規(guī)劃政府職能，協(xié)調(diào)政府資源，確保政府職能及時(shí)跟進(jìn)。區(qū)域開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必須配合區(qū)域主題、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、區(qū)域配套和政府職能跟進(jìn)，積極的環(huán)境保護(hù)和經(jīng)濟(jì)性開(kāi)發(fā)并進(jìn)。2023 By SINOT