【正文】 處于城市化加速階段，城市化進(jìn)程任重道遠(yuǎn)！農(nóng)村城市化三國(guó)城市化比較010203040506070801940 1950 1960 1970 1980 1990 2023 2023年份城市化率日本： %韓國(guó)： %中國(guó)： %28% 28% %56%75%36%中國(guó)城市化增長(zhǎng)率示意01020304050601995 2023 2023 2023 2023 2023年份中國(guó)城市化率36%50%未來(lái) 15年，城市化率年增長(zhǎng) 1%，就意味著每年有上千萬(wàn)農(nóng)民遷入城市大力建設(shè)衛(wèi)星城、小鄉(xiāng)鎮(zhèn)中國(guó)政府高度關(guān)注的問(wèn)題－三農(nóng)問(wèn)題－農(nóng)村城市化，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化，農(nóng)民非農(nóng)化5/23/2023 20上海 東灘 投 資 公司 戰(zhàn) 略和 組織 管理體系咨 詢 Copyright169。制定各種保護(hù)環(huán)境的法令、法規(guī)，通過(guò)建立環(huán)保機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)環(huán)保技術(shù)研究開(kāi)發(fā)來(lái)治理污染。2023 By SINOTRUST Management Consulting東灘開(kāi)發(fā)的意義1 東灘開(kāi)發(fā)對(duì)全球生態(tài)化進(jìn)程的貢獻(xiàn)1 東灘開(kāi)發(fā)對(duì)中國(guó)城市化建設(shè)的推動(dòng)1 東灘開(kāi)發(fā)對(duì)長(zhǎng)江三角洲發(fā)展的促進(jìn)1 東灘開(kāi)發(fā)對(duì)上海國(guó)際化進(jìn)程的推進(jìn)5/23/2023 8上海 東灘 投 資 公司 戰(zhàn) 略和 組織 管理體系咨 詢 Copyright169。東灘公司發(fā)展戰(zhàn)略定位匯報(bào)Sunday, May 23, 20235/23/2023 1上海 東灘 投 資 公司 戰(zhàn) 略和 組織 管理體系咨 詢 Copyright169。2023 By SINOTRUST Management Consulting東灘 的開(kāi)發(fā)目標(biāo)積極的生態(tài)系統(tǒng)保護(hù)示范工程?通過(guò)景觀生態(tài)工程優(yōu)化東灘自然生態(tài)系統(tǒng)，對(duì)敏感的濕地生態(tài)系統(tǒng)進(jìn)行積極保護(hù)健康優(yōu)質(zhì)生活模式的人居之地?以景觀生態(tài)工程、房地產(chǎn)、休閑產(chǎn)業(yè)建設(shè)優(yōu)質(zhì)健康生活模式的人居之地生態(tài)住區(qū)生態(tài)保護(hù)5/23/2023 9上海 東灘 投 資 公司 戰(zhàn) 略和 組織 管理體系咨 詢 Copyright169。所謂經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的生態(tài)化問(wèn)題：包括對(duì)先發(fā)展國(guó)家或先發(fā)展地區(qū)的生態(tài)化，即先發(fā)展的生態(tài)化或 生態(tài)再造 ；二是對(duì)后發(fā)展國(guó)家或后發(fā)展地區(qū)的生態(tài)化，即后發(fā)展的生態(tài)化或 生態(tài)跨越 。2023 By SINOTRUST Management Consulting加快城市化進(jìn)程是我國(guó)面向 21世紀(jì)的重要選擇，也是全面實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的重大戰(zhàn)略課題“九五 ”期間城市化進(jìn)展速度和 “八五 ”期間大致相當(dāng)，沒(méi)有形成 “加速 ”發(fā)展的局面。小城市發(fā)展緩慢。此外，農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力仍占 50%左右，從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明我國(guó)城市化尚處于初級(jí)階段。5/23/2023 24上海 東灘 投 資 公司 戰(zhàn) 略和 組織 管理體系咨 詢 Copyright169。轉(zhuǎn)變城市功能定位堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略發(fā)揮城市群帶的輻射帶動(dòng)作用建設(shè)國(guó)際大都市確立以大城市為龍頭的城市體系凸現(xiàn)城市的個(gè)性和特色5/23/2023 25上海 東灘 投 資 公司 戰(zhàn) 略和 組織 管理體系咨 詢 Copyright169。2023 By SINOTRUST Management Consulting建設(shè)國(guó)際大都市q經(jīng)濟(jì)全球化的現(xiàn)實(shí)，需要我國(guó)有代表國(guó)家的國(guó)際性城市來(lái)參與世界分工和國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)。小城市和小城鎮(zhèn)要與大中城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展相配套，根據(jù)自身的自然條件和資源條件，形成產(chǎn)業(yè)特色。東灘開(kāi)發(fā)將可持續(xù)發(fā)展作為核心理念之一，以上海中心城市為龍頭，拓寬城市帶的輻射范圍，以長(zhǎng)江三角洲城市群為依托，加強(qiáng)地區(qū)間合作，探索一條適應(yīng) 21世紀(jì)的小城鎮(zhèn)建設(shè)道路。地域上，蘇南、蘇中、浙北、浙東，在這些地區(qū)內(nèi)部各城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的相似系數(shù)，都在 ，城市之間的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是驚人的相似，如無(wú)錫和鎮(zhèn)江的相似系數(shù)達(dá)到 。qq以 100作為世界城市綜合評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，上海市相當(dāng)于世界城市高級(jí)階段綜合指數(shù)的 30%左右相當(dāng)于世界城市初級(jí)階段綜合指數(shù)的 60%左右從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析，廣州、上海、北京，第一產(chǎn)業(yè)的比重，除上海在 %以下外，廣州和北京兩市的比重分別都在 10%左右。廣州 按照國(guó)際普遍經(jīng)驗(yàn)，人均 GDP超過(guò) 4千美元后的發(fā)展過(guò)程正是 一個(gè)國(guó)家或地區(qū)從發(fā)展階段走向發(fā)達(dá)階段的過(guò)程，是從小康走向中等發(fā)達(dá)水平的過(guò)程。 上海市提出5/23/2023 39上海 東灘 投 資 公司 戰(zhàn) 略和 組織 管理體系咨 詢 Copyright169。發(fā)展環(huán)境是城發(fā)展環(huán)境是城市吸引力的保市吸引力的保證，包含硬件證，包含硬件環(huán)環(huán) 境境 ———— 如如基礎(chǔ)設(shè)施的完基礎(chǔ)設(shè)施的完備程度，綠化備程度，綠化覆蓋率，空氣覆蓋率，空氣質(zhì)量，居住條質(zhì)量，居住條件等等，也包件等等，也包含了軟環(huán)境含了軟環(huán)境 ———— 如社會(huì)如社會(huì) 治治安狀況，市場(chǎng)安狀況，市場(chǎng)信用制度，社信用制度，社會(huì)保障體系等會(huì)保障體系等；； 綜合經(jīng)濟(jì)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力實(shí)力綜合服務(wù)綜合服務(wù)功能功能綜合發(fā)展綜合發(fā)展環(huán)境環(huán)境綜合創(chuàng)新綜合創(chuàng)新實(shí)力實(shí)力綜合管理綜合管理水平水平市民綜合市民綜合素質(zhì)素質(zhì)資料來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào) 上海在股 票市場(chǎng)交易額、國(guó)外對(duì)本地直接投資總額、國(guó)外對(duì)本地直接投資增長(zhǎng)率、年貨物量、年集箱運(yùn)輸量、轉(zhuǎn)口 貿(mào)易量等指標(biāo)方面遙遙領(lǐng)先， 但在年客運(yùn)量上明顯落后。2023 By SINOTRUST Management Consulting東灘開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略1 東灘開(kāi)發(fā)的內(nèi)涵1 東灘開(kāi)發(fā)相關(guān)因素分析1 東灘開(kāi)發(fā)的條件1 東灘開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略階段5/23/2023 45上海 東灘 投 資 公司 戰(zhàn) 略和 組織 管理體系咨 詢 Copyright169。區(qū)域開(kāi)發(fā)時(shí)必須從 “造城 ”的角度系統(tǒng)規(guī)劃政府職能，協(xié)調(diào)政府資源，確保政府職能及時(shí)跟進(jìn)。搭建平臺(tái)252。可持續(xù)發(fā)展東灘開(kāi)發(fā)的策略方針252。2023 By SINOTRUST Management Consulting陳家鎮(zhèn)地區(qū)對(duì)東灘開(kāi)發(fā)的影響陳家鎮(zhèn)隸屬于崇明縣政府，滬崇通道登陸點(diǎn)將位于陳家鎮(zhèn)地區(qū)，將陳家鎮(zhèn)的發(fā)展納入到東灘的開(kāi)發(fā)規(guī)劃中來(lái)協(xié)同發(fā)展具有長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略意義。2023 By SINOTRUST Management Consulting陳家鎮(zhèn)地區(qū)對(duì)東灘開(kāi)發(fā)的影響如不能掌握陳家鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)主動(dòng)權(quán)，沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)劃，東灘上的很多項(xiàng)目同樣可能在陳家鎮(zhèn)重復(fù)開(kāi)發(fā)，這種替代效應(yīng)對(duì)東灘項(xiàng)目開(kāi)發(fā)產(chǎn)生的負(fù)面影響可能是致命的。2023 By SINOTRUST Management Consulting長(zhǎng)興島和橫沙島的情況簡(jiǎn)介長(zhǎng)興島素有 “桔鄉(xiāng) ”、 “凈島 ”、 “長(zhǎng)壽島”之美稱。橫沙島由橫沙和元沙組成，面積約 42平方公里，是 1992年國(guó)家批準(zhǔn)的旅游度假區(qū)，擁有上海唯一一處細(xì)砂海灘長(zhǎng)興島和橫沙島位于崇明島和上海市區(qū)之間，隸屬于寶山區(qū)政府，市區(qū)到長(zhǎng)興島只需半小時(shí)的航程5/23/2023 54上海 東灘 投 資 公司 戰(zhàn) 略和 組織 管理體系咨 詢 Copyright169。2023 By SINOTRUST Management Consulting與相關(guān)地區(qū)的合作分析不考慮一鎮(zhèn)兩島的開(kāi)發(fā)就不能保證東灘成功開(kāi)發(fā)，如果能夠掌握對(duì)陳家鎮(zhèn)、橫沙島、長(zhǎng)興島的開(kāi)發(fā)控制權(quán)，對(duì)東灘開(kāi)發(fā)無(wú)疑是最有利的。5/23/2023 56上海 東灘 投 資 公司 戰(zhàn) 略和 組織 管理體系咨 詢 Copyright169。上海十多年來(lái)的投融資體制改革初步形成了 “政府引導(dǎo)、社會(huì)參與、市場(chǎng)運(yùn)作 ”的投資格局。支持保險(xiǎn)基金參與有盈利能力的基礎(chǔ)設(shè)施投資。由上海市政府直接投資進(jìn)行滬崇通道建設(shè)的可能性很小，而由上海市政府出政策和優(yōu)惠條件，社會(huì)資金投資有極大的可能，因此誰(shuí)造橋遂誰(shuí)就可能得到政策、資源從而掌握整個(gè)地區(qū)開(kāi)發(fā)的主動(dòng)權(quán)。與東灘本身的項(xiàng)目既要有區(qū)分又要有形成呼應(yīng)。q 東灘位于崇明島東部，有生態(tài)保護(hù)區(qū)的約束，今后開(kāi)發(fā)中大規(guī)模的建設(shè)重心必定在大橋兩側(cè)。2023 By SINOTRUST Management Consulting資金是東灘開(kāi)發(fā)的稀缺資源? 滬崇蘇越江通道? 土地改良? 水道修整? 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)? 東灘的規(guī)模開(kāi)發(fā)84平方公里的土地， 1個(gè)億的資金東灘公司憑借現(xiàn)有的資金和實(shí)力根本無(wú)法大規(guī)模啟動(dòng)項(xiàng)目環(huán)境建設(shè)， 我們現(xiàn)有的和我們需要的相差太遠(yuǎn)！5/23/2023 67上海 東灘 投 資 公司 戰(zhàn) 略和 組織 管理體系咨 詢 Copyright169。2023 By SINOTRUST Management Consulting東灘三個(gè)戰(zhàn)略發(fā)展階段q 三段式開(kāi)發(fā)第一階段第二階段第三階段整合資源規(guī)模開(kāi)發(fā)搭建平臺(tái)積聚資源長(zhǎng)期的可持續(xù)發(fā)展二次開(kāi)發(fā)提升價(jià)值時(shí)間5/23/2023 72上海 東灘 投 資 公司 戰(zhàn) 略和 組織 管理體系咨 詢 Copyright169。2023 By SINOTRUST Management Consulting東灘開(kāi)發(fā)的內(nèi)容1 東灘公司的歷史使命1 東灘公司的角色定位1 東灘的戰(zhàn)略定位5/23/2023 79上海 東灘 投 資 公司 戰(zhàn) 略和 組織 管理體系咨 詢 Copyright169。2023 By SINOTRUST Management Consulting東灘三個(gè)戰(zhàn)略發(fā)展階段q 第一階段需要的準(zhǔn)備第一階段第二階段第三階段整合資源規(guī)模開(kāi)發(fā)搭建平臺(tái)積聚資源長(zhǎng)期的可持續(xù)發(fā)展二次開(kāi)發(fā)提升價(jià)值時(shí)間增強(qiáng)公司實(shí)力方面q 理順體制（農(nóng)業(yè)公司、土地所有權(quán)、管控機(jī)制）q 建立聯(lián)盟（區(qū)域間、區(qū)域外）q 建立核心支柱產(chǎn)業(yè)q 完善公司管理（業(yè)務(wù)流程、組織結(jié)構(gòu)、績(jī)效管理、激勵(lì)）q 建立人才機(jī)制（吸引、培養(yǎng)、選拔，外部人才利用）q 樹(shù)立企業(yè)品牌 （品牌定位、品牌推廣）q 擴(kuò)大企業(yè)影響力增加?xùn)|灘開(kāi)發(fā)吸引力方面q 完善各類規(guī)劃q 開(kāi)發(fā)理念創(chuàng)新q 制定階段商業(yè)合作模式q 制定長(zhǎng)期投入規(guī)劃（改土治堿、基礎(chǔ)建設(shè)）q 制定區(qū)域發(fā)展規(guī)劃q 東灘概念推廣q 爭(zhēng)取政府及各方支持和協(xié)作5/23/2023 74上海 東灘 投 資 公司 戰(zhàn) 略和 組織 管理體系咨 詢 Copyright169。2023 By SINOTRUST Management Consultingq 外部環(huán)境條件– 橋隧通車– 改良的土地– 修整的水道– 必要的基礎(chǔ)建設(shè)東灘系統(tǒng)開(kāi)發(fā)的條件q 企業(yè)的實(shí)力– 強(qiáng)大的資本實(shí)力– 超大項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)能力– 一流的人才隊(duì)伍– 企業(yè)品牌的影響力q 開(kāi)發(fā)的吸引力– 國(guó)際領(lǐng)先的開(kāi)發(fā)理念– 良好的項(xiàng)目環(huán)境– 多贏的商業(yè)模式– 東灘品牌的影響力主觀條件 客觀條件東灘公司憑借現(xiàn)有的資金和實(shí)力根本無(wú)法啟動(dòng)項(xiàng)目環(huán)境建設(shè)，也無(wú)法吸引規(guī)模化的外來(lái)資源投入，更談不上國(guó)際水平的生態(tài)開(kāi)發(fā)。q 120億的造橋工程本身對(duì)上海實(shí)業(yè)和東灘公司來(lái)說(shuō)就是實(shí)現(xiàn)跨越絕好的機(jī)遇。2023 By SINOTRUST Management Consulting崇明越江橋隧建設(shè)對(duì)上海實(shí)業(yè)的機(jī)遇 — 一 橋天地寬q 參與橋隧建設(shè)等于爭(zhēng)取掌握東灘開(kāi)發(fā)和企業(yè)發(fā)展的主動(dòng)權(quán)，主動(dòng)掌握對(duì)東灘開(kāi)發(fā)和崇明開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略時(shí)機(jī) 5/23/2023 60上海 東灘 投 資 公司 戰(zhàn) 略和 組織 管理體系咨 詢 Copyright169。加大公共財(cái)政對(duì)城市建設(shè)的支持力度。橋隧建設(shè)的時(shí)間、由誰(shuí)來(lái)建，都將直接影響東灘開(kāi)發(fā)的進(jìn)程。由市政府出面以某種形式或政策優(yōu)勢(shì)將陳家鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)控制權(quán)賦予東灘公司，或者由東灘公司和陳家鎮(zhèn)等多方組成合資公司。交通問(wèn)題實(shí)現(xiàn)功能宣傳定位與東灘乃至陳家鎮(zhèn)相比，橋隧貫通后長(zhǎng)興島和橫沙島的交通狀況最先得到解決，而且比東灘要便利的多，因此兩島會(huì)首先成為開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)和土地價(jià)值得到提升?，F(xiàn)已建成垂珠園、先豐度假村、蒙古村跑馬場(chǎng)、上海特技城、石沙野生動(dòng)物園，以及利用天然蘆葦建成的 “蘆蕩迷宮 ”等，輔有賓館、飯店、商場(chǎng)、通迅等服務(wù)設(shè)施。同樣?xùn)|灘的生態(tài)開(kāi)發(fā)沒(méi)有達(dá)到目標(biāo)，將面臨來(lái)自政府和社會(huì)各方的極大壓力，也會(huì)對(duì)相鄰地區(qū)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生負(fù)面影響。例如；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中利用陳家鎮(zhèn)現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施和資源將其作為主要大眾居住區(qū)開(kāi)發(fā)，而東灘憑借其地理和自然資源主要開(kāi)發(fā)高檔別墅，針對(duì)不同的目標(biāo)市場(chǎng)，即避免了內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)，也有利于實(shí)現(xiàn)生態(tài)保護(hù)。樹(shù)立東灘品牌252。匯聚資源252。2023 By SINOTRUST Management Consulting東灘開(kāi)發(fā) 區(qū)域開(kāi)發(fā)實(shí)物房地產(chǎn) 概念房地產(chǎn)地段、適用、經(jīng)濟(jì) 文化、品牌、主題狹義地產(chǎn) 泛地產(chǎn)限于地產(chǎn)做地產(chǎn) 與其他產(chǎn)業(yè)嫁接房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)背景泛地產(chǎn)開(kāi)發(fā)多產(chǎn)業(yè)嫁接?xùn)|灘的區(qū)域開(kāi)發(fā)區(qū)別于經(jīng)濟(jì)學(xué)上的區(qū)域開(kāi)發(fā)，東灘泛地產(chǎn)意義的區(qū)域開(kāi)發(fā)是指：通過(guò)對(duì)一個(gè)能容納多種產(chǎn)業(yè)的區(qū)域進(jìn)行符合政府長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃、區(qū)域間經(jīng)濟(jì)合理分布的主題選擇、整體規(guī)劃，自投資金或聯(lián)盟組團(tuán)進(jìn)行配套建設(shè)，引資進(jìn)行規(guī)劃產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，提升所開(kāi)發(fā)區(qū)域的地產(chǎn)價(jià)值，依靠地產(chǎn)、房產(chǎn)來(lái)獲取收益的一種開(kāi)發(fā)模式。開(kāi)發(fā)理念和策略須符合政府規(guī)劃方向、政策和人本生態(tài)環(huán)保等發(fā)展趨勢(shì)東灘開(kāi)發(fā)包括