【正文】 2022 By SINOTRUST Management Consulting 77 東灘第三階段 ? 第三階段發(fā)展 第一階段 第二階段 第三階段 整合資源 規(guī)模開發(fā) 搭建平臺 積聚資源 長期的可持續(xù)發(fā)展二次開發(fā)提升價。2022 By SINOTRUST Management Consulting 75 資本 實力 增加開發(fā)吸引力 建立產(chǎn)業(yè) 積聚企業(yè)實力 資本運作 選擇產(chǎn)業(yè) 培養(yǎng)產(chǎn)業(yè) 對接資本市場 產(chǎn)業(yè)平臺 資本平臺 東灘開發(fā)的準(zhǔn)備 投資者 合作者 政府 長期投入 改良土壤 基礎(chǔ)設(shè)施 示范工程 資本實力 運作實力 一流的人才 企業(yè)品牌 財務(wù)指標(biāo) 戰(zhàn)略協(xié)同指標(biāo) 行業(yè)特性指標(biāo) 資源需求指標(biāo) 理念創(chuàng)新 宣傳推廣 商業(yè)模式規(guī)劃 項目環(huán)境 先進理念 東灘品牌 項目收益 產(chǎn)業(yè)鏈的前后項整合 多產(chǎn)業(yè)鏈條互補 資金 技術(shù) 資源 政策 規(guī)模效應(yīng) 利益放大 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2022 By SINOTRUST Management Consulting 73 東灘開發(fā)第一階段需要的準(zhǔn)備 ? 增強東灘吸引力 第一階段 第二階段 第三階段 整合資源 規(guī)模開發(fā) 搭建平臺 積聚資源 長期的可持續(xù)發(fā)展二次開發(fā)提升價值 時間 增加?xùn)|灘開發(fā)吸引力方面 ? 完善各類規(guī)劃 ? 開發(fā)理念創(chuàng)新 ? 制定階段商業(yè)合作模式 ? 制定長期投入規(guī)劃（改土治堿、基礎(chǔ)建設(shè)） ? 制定區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 ? 東灘概念推廣 ? 爭取支持和協(xié)作 增強公司實力方面 ? 理順體制（農(nóng)業(yè)公司、土地所有權(quán)、管控機制） ? 建立聯(lián)盟（區(qū)域內(nèi)外、市內(nèi)外、行業(yè)內(nèi)外、國內(nèi)外） ? 建立核心支柱產(chǎn)業(yè) ? 完善公司管理（業(yè)務(wù)流程、組織結(jié)構(gòu)、績效管理、激勵） ? 建立人才機制（吸引、培養(yǎng)、選拔，外部人才利用） ? 樹立企業(yè)品牌 （品牌定位、品牌推廣） ? 擴大企業(yè)影響力 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2022 By SINOTRUST Management Consulting 71 東灘開發(fā)的內(nèi)容 ? 東灘開發(fā)的內(nèi)涵 ? 東灘開發(fā)相關(guān)因素分析 ? 東灘開發(fā)的條件 ? 東灘開發(fā)的戰(zhàn)略階段 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2022 By SINOTRUST Management Consulting 70 東灘開發(fā)的關(guān)鍵問題是什么？ 橋隧不是問題！ 問題是： 橋隧建成之后我們能做什么？ 橋隧留給我們的是發(fā)展提高自己的時間，但是時間并不多！ 橋隧開通之后會帶動大規(guī)模的開發(fā)，作為崇明開發(fā)的先行者和表帥，沒有超強的運作實力 如何能承擔(dān)得起如此巨大的造城工程？如何保證留給我們下一代一個可持續(xù)發(fā)展的空間？ 我們沒有本錢浪費時間，更沒有膽量對自然犯錯誤和浪費資源。2022 By SINOTRUST Management Consulting 69 ? 外部環(huán)境條件 – 橋隧通車 – 改良的土地 – 修整的水道 – 必要的基礎(chǔ)建設(shè) 東灘系統(tǒng)開發(fā)的條件 ? 企業(yè)的實力 – 強大的資本實力 – 超大項目的運營能力 – 一流的人才隊伍 – 企業(yè)品牌的影響力 ? 開發(fā)的吸引力 – 國際領(lǐng)先的開發(fā)理念 – 良好的項目環(huán)境 – 多贏的商業(yè)模式 – 東灘品牌的影響力 主觀條件 客觀條件 東灘公司憑借現(xiàn)有的資金和實力根本無法啟動項目環(huán)境建設(shè)，也無法吸引規(guī)?；耐鈦碣Y源投入，更談不上國際水平的生態(tài)開發(fā)。2022 By SINOTRUST Management Consulting 67 資金是東灘開發(fā)的稀缺資源 ? 滬崇蘇越江通道 ? 土地改良 ? 水道修整 ? 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ? 東灘的規(guī)模開發(fā) 84平方公里的土地， 1個億的資金 東灘公司憑借現(xiàn)有的資金和實力根本無法大規(guī)模啟動項目環(huán)境建設(shè)， 我們現(xiàn)有的和我們需要的相差太遠！ 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2022 By SINOTRUST Management Consulting 65 東灘健康生活的規(guī)劃目標(biāo) ? 中國生態(tài)環(huán)境最佳的人居之地 私人農(nóng)場 私人牧場 濕地高爾夫 科學(xué)中心 里維埃拉級別墅區(qū) 生態(tài)核 度假別墅區(qū) 綜合配套功能區(qū) 國際醫(yī)學(xué)醫(yī)療區(qū) 博物館 會展中心 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。 1 2 3 4 5 6 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。 ? 120億的造橋工程本身對上海實業(yè)和東灘公司來說就是實現(xiàn)跨越絕好的機遇。 ? 東灘位于崇明島東部，有生態(tài)保護區(qū)的約束，今后開發(fā)中大規(guī)模的建設(shè)重心必定在大橋兩側(cè)。 ? 上實集團未來在上海的地位取決于對上海市能否有重大貢獻，是否能參與影響上海發(fā)展的重大事件，同時為集團爭取更大發(fā)展空間。東灘的土地可能成為政府引資建橋的砝碼，上實自己不做就可能給別人做。2022 By SINOTRUST Management Consulting 63 崇明越江橋隧建設(shè)對上海實業(yè)的機遇 —一 橋天地寬 ? 參與橋隧建設(shè)等于爭取掌握東灘開發(fā)和企業(yè)發(fā)展的主動權(quán)，主動掌握對東灘開發(fā)和崇明開發(fā)的戰(zhàn)略時機 。 與東灘本身的項目既要有區(qū)分又要有形成呼應(yīng)。 跨江橋隧的建設(shè)投資金額大，施工期長，貸款本息償還壓力較大，因此在爭取政府支持的同時，也需要“以戰(zhàn)養(yǎng)戰(zhàn)”，挖掘項目本身的資源，通過前期開發(fā)降低總體成本。但橋隧建設(shè)項目投資金額巨大，施工期較長，并且涉及到三處相關(guān)區(qū)域的整體協(xié)同開發(fā)，從這一意義上講，東灘開發(fā)必須納入到集團的整體戰(zhàn)略規(guī)劃中系統(tǒng)考慮 陳家鎮(zhèn)協(xié)同開發(fā) 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。 由上海市政府直接投資進行滬崇通道建設(shè)的可能性很小，而由上海市政府出政策和優(yōu)惠條件，社會資金投資有極大的可能，因此誰造橋遂誰就可能得到政策、資源從而掌握整個地區(qū)開發(fā)的主動權(quán)。典型項目： 上海城投 中信泰富 楊浦大橋、南浦大橋、打浦路隧道 45%專營權(quán) 24億資金 修建徐浦大橋 上海實業(yè) 內(nèi)環(huán)線高架橋 35%的專營權(quán) 6億美元 修建延安高架路 上海城投 大小洋山港項目 — 滬蘆高速公路部分 農(nóng)凱、華信、龍倉臵業(yè) 3家民營企業(yè) 上海城投 65%股權(quán) 30%股權(quán) 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。完善建設(shè)性收費機制，增加政府建設(shè)資金來源 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。 加大公共財政對城市建設(shè)的支持力度。支持保險基金參與有盈利能力的基礎(chǔ)設(shè)施投資。 進一步擴大資本市場融資。繼續(xù)深化投融資體制改革的方向是更好地借鑒國際慣例： 進一步完善開發(fā)機制。 建設(shè)越江隧道的三種形式 市政府財政投入 政策發(fā)展方向 政府投資的可能性 其他組織投資 可能的影響和利弊 上海實業(yè)組織投入 可能的方式和利弊 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2022 By SINOTRUST Management Consulting 57 東灘開發(fā)的關(guān)鍵點是越江橋隧 越江橋隧不僅是啟動?xùn)|灘大規(guī)模開發(fā)的前提，也是掌握整個區(qū)域開發(fā)主動權(quán)的關(guān)鍵。 核心原則是保證東灘公司對開發(fā)的控制權(quán)，協(xié)同開發(fā)的凈收益大于不合作的狀態(tài)。 橫沙島是國家級旅游度假區(qū)，土地征用等問題比較復(fù)雜，因此可以采用項目合作的方式與當(dāng)?shù)卣⒑献麝P(guān)系，進而形成對開發(fā)控制權(quán)的實際控制，或者取得在橫沙島上的優(yōu)先開發(fā)權(quán)是比較合理的選擇。前提是東灘公司要保證對整體開發(fā)的控制力。 陳家鎮(zhèn)：隸屬于崇明縣政府，當(dāng)?shù)卣疅o力從事該地區(qū)的開發(fā)，上海市政府也曾透露出 由上實集團統(tǒng)一進行東灘和陳家鎮(zhèn)開發(fā)的意向。 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。兩島 與東灘是互相促進還是針鋒相對的的關(guān)系取決于由誰掌握開發(fā)權(quán)。 長興島和橫沙島目前定位是作為上海后花園提供休閑娛樂，交通改善后同樣可以開發(fā)高檔別墅住區(qū)，島上可以建設(shè)很多大型的娛樂旅游項目，借助島嶼的綜合資源優(yōu)勢，很容易和東灘形成直接的競爭。2022 By SINOTRUST Management Consulting 55 長興島和橫沙島對開發(fā)東灘的影響 從以下幾個方面考慮，長興島和橫沙島的地理位置、資源特點決定了開發(fā)東灘不能忽視這兩個島的問題。每年深秋季節(jié)，長興島都要舉辦上海柑桔節(jié) 長興島俗稱鴨窩沙，分為石頭沙、瑞斗沙、潘家沙、鴨窩沙、金帶沙五個部分，從東到西長 21公里，面積 76平方公里 橫沙島有“長壽瑞地”的傳說，其開發(fā)始于江陰南菁書院（建于光緒八年），五六十年代橫沙島上還有鎸有“南菁”二字的界樁。環(huán)境宜人，充滿田園風(fēng)光。 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。 區(qū)域互動關(guān)系 各自為政的開發(fā)可能導(dǎo)致各方為了自身的利益爭奪資源，陳家鎮(zhèn)更加便利的交通和配套設(shè)施會對東灘在人流消費上產(chǎn)生截流效應(yīng)，使東灘休閑、娛樂、旅游甚至房地產(chǎn)的開發(fā)為他人作嫁衣，同時阻礙東灘自身的發(fā)展。同樣?xùn)|灘的生態(tài)開發(fā)沒有達到目標(biāo)，將面臨來自政府和社會各方的極大壓力，也會對相鄰地區(qū)開發(fā)產(chǎn)生負(fù)面影響。2022 By SINOTRUST Management Consulting 53 陳家鎮(zhèn)地區(qū)對東灘開發(fā)的影響 如不能掌握陳家鎮(zhèn)開發(fā)主動權(quán)，沒有統(tǒng)一規(guī)劃，東灘上的很多項目同樣可能在陳家鎮(zhèn)重復(fù)開發(fā)，這種替代效應(yīng)對東灘項目開發(fā)產(chǎn)生的負(fù)面影響可能是致命的。協(xié)同發(fā)展將使雙方共同受益。 從相對地理位置來看，可將陳家鎮(zhèn)作為東灘開發(fā)的戰(zhàn)略腹地，對東灘的項目運作和產(chǎn)業(yè)開發(fā)形成支持協(xié)同效應(yīng)。例如；房地產(chǎn)開發(fā)中利用陳家鎮(zhèn)現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施和資源將其作為主要大眾居住區(qū)開發(fā)，而東灘憑借其地理和自然資源主要開發(fā)高檔別墅，針對不同的目標(biāo)市場，即避免了內(nèi)部競爭，也有利于實現(xiàn)生態(tài)保護。2022 By SINOTRUST Management Consulting 52 陳家鎮(zhèn)地區(qū)對東灘開發(fā)的影響 陳家鎮(zhèn)隸屬于崇明縣政府，滬崇通道登陸點將位于陳家鎮(zhèn)地區(qū)，將陳家鎮(zhèn)的發(fā)展納入到東灘的開發(fā)規(guī)劃中來協(xié)同發(fā)展具有長遠的戰(zhàn)略意義。2022 By SINOTRUST Management Consulting 51 推進東灘開發(fā)時必需考慮相鄰區(qū)域的影響 由于獨特的地理環(huán)境，東灘開發(fā)與越江隧道連接的地區(qū)具有很強的關(guān)聯(lián)性。2022 By SINOTRUST Management Consulting 49 ?分區(qū)開發(fā) ?自成體系 ?整體協(xié)調(diào) ?搭建平臺 ?組建聯(lián)盟 ?匯聚資源 ?共同發(fā)展 ? 統(tǒng)一理念 ?系統(tǒng)布局 ?著眼未來 ?可持續(xù)發(fā)展 東灘開發(fā)的策略方針 ?凝煉東灘文化 ?樹立東灘品牌 ?匯聚知名品牌 ?提升區(qū)域價值 系統(tǒng)規(guī)劃 品牌主導(dǎo) 團狀推進 協(xié)同開發(fā) 2022/7/10 上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Copyright169。2022 By SINOTRUST Management Consulting 48 東灘開發(fā) 區(qū)域開發(fā) 實物房地產(chǎn) 概念房地產(chǎn) 地段、適用、經(jīng)濟 文化、品牌、主題 狹義地產(chǎn) 泛地產(chǎn) 限于地產(chǎn)做地產(chǎn) 與其他產(chǎn)業(yè)嫁接 房地產(chǎn)競爭背景 泛地產(chǎn)開發(fā) 多產(chǎn)業(yè)嫁接 東灘的區(qū)域開發(fā)區(qū)別于經(jīng)濟學(xué)上的區(qū)域開發(fā)，東灘泛地產(chǎn)意義的區(qū)域開發(fā)是指：通過對一個能容納多種產(chǎn)業(yè)的區(qū)域進行符合政府長遠規(guī)劃、區(qū)域間經(jīng)濟合理分布的主題選擇、整體規(guī)劃，自投資金或聯(lián)盟組團進行配套建設(shè)，引資進行規(guī)劃產(chǎn)業(yè)項目建設(shè)，提升所開發(fā)區(qū)域的地產(chǎn)價值，依靠地產(chǎn)、房產(chǎn)來獲取收益的一種開發(fā)模式。 區(qū)域開發(fā)時必須從“造城”的角度系統(tǒng)規(guī)劃政府職能，協(xié)調(diào)政府資源，確保政府職能及時跟進。 區(qū)域開發(fā)的地產(chǎn)開發(fā)必須配合區(qū)域主題、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、區(qū)域配套和政府職能跟進，積極的環(huán)境保護和經(jīng)濟性開發(fā)并進。2022 By SINOTRUST Management Consulting 47 區(qū)域主題規(guī)劃 產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃