【正文】 以東灘作為試驗(yàn)田、孵化器培養(yǎng)創(chuàng)新經(jīng)營方式、管理方。Consulting上海實(shí)業(yè) 21世紀(jì)最大的戰(zhàn)略發(fā)展平臺q 以東灘開發(fā)為契機(jī)的東灘公司的發(fā)展對上海實(shí)業(yè)來說是 21世紀(jì)最大的戰(zhàn)略發(fā)展平臺q資源平臺q產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺q投資轉(zhuǎn)型平臺q體制改革和創(chuàng)新平臺q東灘戰(zhàn)略發(fā)展平臺以知識經(jīng)營為核心聚集整合全球資源84KM2的綜合生態(tài)園區(qū) SINOTRUST20232/23/2023 81上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 政府??積聚、整合資源4 土地資源4 資本資源4 技術(shù)資源4 政策資源4 品牌資源我們主要的客戶?ManagementByCopyright169。ManagementByCopyright169。ManagementByCopyright169。ManagementByCopyright169。ManagementByCopyright169。ManagementByCopyright169。改良土壤 Consulting資本實(shí)力增加開發(fā)吸引力建立產(chǎn)業(yè)積聚企業(yè)實(shí)力資本運(yùn)作選擇產(chǎn)業(yè) 培養(yǎng)產(chǎn)業(yè)對接資本市場 產(chǎn)業(yè)平臺 資本平臺東灘開發(fā)的準(zhǔn)備投資者合作者政府長期投入SINOTRUST2023Consulting東灘三個(gè)戰(zhàn)略發(fā)展階段q 第一階段需要的準(zhǔn)備第一階段第二階段第三階段整合資源規(guī)模開發(fā)搭建平臺積聚資源長期的可持續(xù)發(fā)展二次開發(fā)提升價(jià)值時(shí)間增強(qiáng)公司實(shí)力方面q 理順體制（農(nóng)業(yè)公司、土地所有權(quán)、管控機(jī)制）q 建立聯(lián)盟（區(qū)域間、區(qū)域外）q 建立核心支柱產(chǎn)業(yè)q 完善公司管理（業(yè)務(wù)流程、組織結(jié)構(gòu)、績效管理、激勵(lì)）q 建立人才機(jī)制（吸引、培養(yǎng)、選拔，外部人才利用）q 樹立企業(yè)品牌 （品牌定位、品牌推廣）q 擴(kuò)大企業(yè)影響力增加?xùn)|灘開發(fā)吸引力方面q 完善各類規(guī)劃q 開發(fā)理念創(chuàng)新q 制定階段商業(yè)合作模式q 制定長期投入規(guī)劃（改土治堿、基礎(chǔ)建設(shè)）q 制定區(qū)域發(fā)展規(guī)劃q 東灘概念推廣q 爭取政府及各方支持和協(xié)作2/23/2023 74上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUST2023Consulting東灘開發(fā)第一階段需要的準(zhǔn)備q 增強(qiáng)東灘吸引力第一階段第二階段第三階段整合資源規(guī)模開發(fā)搭建平臺積聚資源長期的可持續(xù)發(fā)展二次開發(fā)提升價(jià)值時(shí)間增加?xùn)|灘開發(fā)吸引力方面q 完善各類規(guī)劃q 開發(fā)理念創(chuàng)新q 制定階段商業(yè)合作模式q 制定長期投入規(guī)劃（改土治堿、基礎(chǔ)建設(shè)）q 制定區(qū)域發(fā)展規(guī)劃q 東灘概念推廣q 爭取支持和協(xié)作增強(qiáng)公司實(shí)力方面q 理順體制（農(nóng)業(yè)公司、土地所有權(quán)、管控機(jī)制）q 建立聯(lián)盟（區(qū)域內(nèi)外、市內(nèi)外、行業(yè)內(nèi)外、國內(nèi)外）q 建立核心支柱產(chǎn)業(yè)q 完善公司管理（業(yè)務(wù)流程、組織結(jié)構(gòu)、績效管理、激勵(lì)）q 建立人才機(jī)制（吸引、培養(yǎng)、選拔，外部人才利用）q 樹立企業(yè)品牌 （品牌定位、品牌推廣）q 擴(kuò)大企業(yè)影響力2/23/2023 73上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUST2023Consulting東灘三個(gè)戰(zhàn)略發(fā)展階段q 三段式開發(fā)第一階段第二階段第三階段整合資源規(guī)模開發(fā)搭建平臺積聚資源長期的可持續(xù)發(fā)展二次開發(fā)提升價(jià)值時(shí)間2/23/2023 72上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUST2023Consulting東灘開發(fā)的內(nèi)容1 東灘開發(fā)的內(nèi)涵1 東灘開發(fā)相關(guān)因素分析1 東灘開發(fā)的條件1 東灘開發(fā)的戰(zhàn)略階段2/23/2023 71上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 SINOTRUST20232/23/2023 70上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Consulting東灘開發(fā)的關(guān)鍵問題是什么？橋隧不是問題！ 問題是： 橋隧建成之后我們能做什么？橋隧留給我們的是發(fā)展提高自己的時(shí)間，但是時(shí)間并不多！橋隧開通之后會帶動大規(guī)模的開發(fā)，作為崇明開發(fā)的先行者和表帥，沒有超強(qiáng)的運(yùn)作實(shí)力 SINOTRUST20232/23/2023 69上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 ManagementByCopyright169。ManagementByCopyright169。ManagementByCopyright169。ManagementByCopyright169。ManagementByCopyright169。ManagementByCopyright169。橋隧不僅工程浩大，而且牽動的是上海、長江三角洲整個(gè)地區(qū)的發(fā)展，作為一個(gè)啟動因素它撬動的是一個(gè)蘊(yùn)藏著無限商機(jī)的發(fā)展空間。上實(shí)集團(tuán)要爭取全面獲益，造橋是最好的砝碼。這些因素直接影響上實(shí)集團(tuán)的發(fā)展，開發(fā)東灘和崇明正提供了這樣一種契機(jī)。q 參與建橋可以直接將東灘公司帶入資本市場，利于解決目前的資金短缺問題；同時(shí)有機(jī)會進(jìn)入一系列潛力巨大的新產(chǎn)業(yè)（如基礎(chǔ)建設(shè)），提高融資能力，擴(kuò)大發(fā)展空間，做大做強(qiáng)企業(yè)。q 東灘開發(fā)關(guān)系到整個(gè)崇明島的開發(fā)，崇明是 21世紀(jì)上海市可持續(xù)發(fā)展的重要戰(zhàn)略空間，受到市政府重視，重要性必定會日益提高。ManagementByCopyright169。與東灘本身的項(xiàng)目既要有區(qū)分又要有形成呼應(yīng)?？缃瓨蛩淼慕ㄔO(shè)投資金額大，施工期長，貸款本息償還壓力較大，因此在爭取政府支持的同時(shí)，也需要 “以戰(zhàn)養(yǎng)戰(zhàn) ”，挖掘項(xiàng)目本身的資源，通過前期開發(fā)降低總體成本。ManagementByCopyright169。Consulting上實(shí)集團(tuán)主導(dǎo)滬崇通道建設(shè)的戰(zhàn)略考慮q 東灘開發(fā)作為上海市政府賦予上實(shí)集團(tuán)的一項(xiàng)使命，集團(tuán)需要從整體發(fā)展戰(zhàn)略來考慮對東灘公司的支持力度和在東灘開發(fā)中各相關(guān)環(huán)節(jié)的投入力度主導(dǎo)修建滬崇通道橫沙島、長興島協(xié)同開發(fā)東灘開發(fā)東灘整體協(xié)同開發(fā)上實(shí)集團(tuán)發(fā)展上實(shí)集團(tuán)主導(dǎo)修建滬崇橋隧實(shí)際意義上是推動政府賦予的開發(fā)東灘、開發(fā)崇明的使命，并使上實(shí)集團(tuán)在東灘的開發(fā)中全面獲益。SINOTRUST20232/23/2023 60上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 由上海市政府直接投資進(jìn)行滬崇通道建設(shè)的可能性很小，而由上海市政府出政策和優(yōu)惠條件，社會資金投資有極大的可能，因此誰造橋遂誰就可能得到政策、資源從而掌握整個(gè)地區(qū)開發(fā)的主動權(quán)。ManagementByCopyright169。Consulting上海城市建設(shè)的投融資體制分析 “上海模式 ”1992年小平南巡講話催生了上海城投（上海市城市建設(shè)投資開發(fā)總公司）， “ 上海模式 ” 浮出水面。SINOTRUST2023完善建設(shè)性收費(fèi)機(jī)制，增加政府建設(shè)資金來源2/23/2023 58上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 加大公共財(cái)政對城市建設(shè)的支持力度。支持保險(xiǎn)基金參與有盈利能力的基礎(chǔ)設(shè)施投資。進(jìn)一步擴(kuò)大資本市場融資。進(jìn)一步完善開發(fā)機(jī)制。上海十多年來的投融資體制改革初步形成了 “政府引導(dǎo)、社會參與、市場運(yùn)作 ”的投資格局。90年代中期以資產(chǎn)運(yùn)作為重點(diǎn)，擴(kuò)大社會融資 Consulting上海城市建設(shè)的投融資體制分析以建立舉債機(jī)制為重點(diǎn)，擴(kuò)大政府投資規(guī)模 SINOTRUST2023建設(shè)越江隧道的三種形式市政府財(cái)政投入 政策發(fā)展方向政府投資的可能性其他組織投資 可能的影響和利弊上海實(shí)業(yè)組織投入 可能的方式和利弊2/23/2023 57上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 Consulting東灘開發(fā)的關(guān)鍵點(diǎn)是越江橋隧越江橋隧不僅是啟動?xùn)|灘大規(guī)模開發(fā)的前提，也是掌握整個(gè)區(qū)域開發(fā)主動權(quán)的關(guān)鍵。SINOTRUST20232/23/2023 56上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 具體的合作方式和談判條件，需要在各方互相接觸和了解，明確了合作內(nèi)容，并取得了政府相關(guān)職能部門的首肯后才能確定。長興島和橫沙島：兩島開發(fā)不是東灘公司的開發(fā)重點(diǎn)，但是必須考慮該地區(qū)與東灘整體開發(fā)的協(xié)同性，對該地區(qū)開發(fā)的控制可以采取引入投資者組建合資開發(fā)公司，保證東灘公司在其中相對控制地位的方式。由市政府出面以某種形式或政策優(yōu)勢將陳家鎮(zhèn)的開發(fā)控制權(quán)賦予東灘公司，或者由東灘公司和陳家鎮(zhèn)等多方組成合資公司。Consulting與相關(guān)地區(qū)的合作分析不考慮一鎮(zhèn)兩島的開發(fā)就不能保證東灘成功開發(fā)，如果能夠掌握對陳家鎮(zhèn)、橫沙島、長興島的開發(fā)控制權(quán)，對東灘開發(fā)無疑是最有利的。SINOTRUST20232/23/2023 55上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 兩島與東灘是互相促進(jìn)還是針鋒相對的的關(guān)系取決于由誰掌握開發(fā)權(quán)。長興島和橫沙島目前定位是作為上海后花園提供休閑娛樂，交通改善后同樣可以開發(fā)高檔別墅住區(qū)，島上可以建設(shè)很多大型的娛樂旅游項(xiàng)目，借助島嶼的綜合資源優(yōu)勢，很容易和東灘形成直接的競爭。Consulting長興島和橫沙島對開發(fā)東灘的影響從以下幾個(gè)方面考慮，長興島和橫沙島的地理位置、資源特點(diǎn)決定了開發(fā)東灘不能忽視這兩個(gè)島的問題。SINOTRUST2023橫沙島由橫沙和元沙組成，面積約 42平方公里，是 1992年國家批準(zhǔn)的旅游度假區(qū)，擁有上海唯一一處細(xì)砂海灘長興島和橫沙島位于崇明島和上海市區(qū)之間，隸屬于寶山區(qū)政府，市區(qū)到長興島只需半小時(shí)的航程2/23/2023 54上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 長興島俗稱鴨窩沙，分為石頭沙、瑞斗沙、潘家沙、鴨窩沙、金帶沙五個(gè)部分，從東到西長 21公里，面積 76平方公里橫沙島有 “長壽瑞地 ”的傳說，其開發(fā)始于江陰南菁書院（建于光緒八年），五六十年代橫沙島上還有鎸有 “南菁 ”二字的界樁?，F(xiàn)已建成垂珠園、先豐度假村、蒙古村跑馬場、上海特技城、石沙野生動物園，以及利用天然蘆葦建成的 “蘆蕩迷宮 ”等，輔有賓館、飯店、商場、通迅等服務(wù)設(shè)施。Consulting長興島和橫沙島的情況簡介長興島素有 “桔鄉(xiāng) ”、 “凈島 ”、 “長壽島”之美稱。SINOTRUST20232/23/2023 53上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 區(qū)域互動關(guān)系各自為政的開發(fā)可能導(dǎo)致各方為了自身的利益爭奪資源，陳家鎮(zhèn)更加便利的交通和配套設(shè)施會對東灘在人流消費(fèi)上產(chǎn)生截流效應(yīng)，使東灘休閑、娛樂、旅游甚至房地產(chǎn)的開發(fā)為他人作嫁衣，同時(shí)阻礙東灘自身的發(fā)展。因此東灘的開發(fā)理念應(yīng)最終成為提升整個(gè)地區(qū)價(jià)值的核心。東灘的開發(fā)與其相鄰地區(qū)的開發(fā)是互動的，東灘的生態(tài)開發(fā)成功的示范效應(yīng)會對整個(gè)地區(qū)的知名度有大幅提升，促進(jìn)相鄰的地區(qū)地價(jià)、房價(jià)有更大的升值空間。ManagementByCopyright169。協(xié)同發(fā)展將使雙方共同受益。從相對地理位置來看，可將陳家鎮(zhèn)作為東灘開發(fā)的戰(zhàn)略腹地，對東灘的項(xiàng)目運(yùn)作和產(chǎn)業(yè)開發(fā)形成支持協(xié)同效應(yīng)。例如；房地產(chǎn)開發(fā)中利用陳家鎮(zhèn)現(xiàn)有的基礎(chǔ)設(shè)施和資源將其作為主要大眾居住區(qū)開發(fā)，而東灘憑借其地理和自然資源主要開發(fā)高檔別墅，針對不同的目標(biāo)市場，即避免了內(nèi)部競爭，也有利于實(shí)現(xiàn)生態(tài)保護(hù)。Consulting陳家鎮(zhèn)地區(qū)對東灘開發(fā)的影響陳家鎮(zhèn)隸屬于崇明縣政府，滬崇通道登陸點(diǎn)將位于陳家鎮(zhèn)地區(qū)，將陳家鎮(zhèn)的發(fā)展納入到東灘的開發(fā)規(guī)劃中來協(xié)同發(fā)展具有長遠(yuǎn)的戰(zhàn)略意義。SINOTRUST2023最直接的影響來自：陳家鎮(zhèn)、長興島和橫沙島長興島 橫沙島東灘陳家鎮(zhèn)擬建的越江橋隧東灘擬建的連接兩島的引橋2/23/2023 51上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 ManagementByCopyright169。ManagementByCopyright169。匯聚知名品牌252。凝煉東灘文化252。著眼未來252。統(tǒng)一理念252。共同發(fā)展252。組建聯(lián)盟252。整體協(xié)調(diào)252。分區(qū)開發(fā)252。ManagementByCopyright169。Consulting東灘開發(fā) 區(qū)域開發(fā)實(shí)物房地產(chǎn) 概念房地產(chǎn)地段、適用、經(jīng)濟(jì) 文化、品牌、主題狹義地產(chǎn) 泛地產(chǎn)限于地產(chǎn)做地產(chǎn) 與其他產(chǎn)業(yè)嫁接房地產(chǎn)競爭背景泛地產(chǎn)開發(fā)多產(chǎn)業(yè)嫁接?xùn)|灘的區(qū)域開發(fā)區(qū)別于經(jīng)濟(jì)學(xué)上的區(qū)域開發(fā)，東灘泛地產(chǎn)意義的區(qū)域開發(fā)是指：通過對一個(gè)能容納多種產(chǎn)業(yè)的區(qū)域進(jìn)行符合政府長遠(yuǎn)規(guī)劃、區(qū)域間經(jīng)濟(jì)合理分布的主題選擇、整體規(guī)劃，自投資金或聯(lián)盟組團(tuán)進(jìn)行配套建設(shè)，引資進(jìn)行規(guī)劃產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，提升所開發(fā)區(qū)域的地產(chǎn)價(jià)值，依靠地產(chǎn)、房產(chǎn)來獲取收益的一種開發(fā)模式。SINOTRUST2023東灘區(qū)域發(fā)展規(guī)劃宏大長遠(yuǎn)內(nèi)容眾多2/23/2023 47上海東灘投資公司戰(zhàn)略和組織管理體系咨詢 不限于專業(yè)房產(chǎn)商 “借勢 ”的做法，區(qū)域開發(fā)必須從立足于區(qū)域長遠(yuǎn)和整體發(fā)展，進(jìn)行區(qū)域配套規(guī)劃，聚集社會和政府資源 “造勢 ”，配合開發(fā)進(jìn)程逐步實(shí)施配套。超出單一產(chǎn)業(yè)功能（如商業(yè)或住宅）的區(qū)域開發(fā)，必須從所在經(jīng)濟(jì)區(qū)區(qū)間、區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)布局考慮符合區(qū)域主題的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，形成產(chǎn)業(yè)群聚、互補(bǔ)效應(yīng)。ManagementByCopyright169。開發(fā)理念和策略須符合政府規(guī)劃方向、政策和人本生