昆泰酒店策劃部分(參考版)
2025-01-24 20:32本頁(yè)面
【正文】 最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。A、 看好朝外商務(wù)區(qū)發(fā)展的人士；B、 附近公寓業(yè)主，對(duì)朝外市場(chǎng)有一定認(rèn)識(shí)的人士；C、 經(jīng)媒體宣傳、報(bào)導(dǎo)、廣告及活動(dòng)所吸引的買家；D、 經(jīng)銷售人員推廣吸引的投資型買家；E、 經(jīng)過(guò)一些活動(dòng)在外地吸引的投資者；F、 此類買家多為中長(zhǎng)線投資者，但市場(chǎng)若發(fā)生變化也可以收回自用。它們對(duì)寫字樓的形象關(guān)注度很高，配套設(shè)施要求也較高，其購(gòu)買行為非常理智，并且潛在的搬遷趨勢(shì)較高，一旦CBD核心區(qū)因?yàn)閷懽謽枪?yīng)量猛增導(dǎo)致價(jià)格水平下滑，它們必將是東遷的客戶主體；為CBD內(nèi)大企業(yè)服務(wù)的小型企業(yè)，它們對(duì)CBD大環(huán)境的附屬度比較高，但由于實(shí)力無(wú)法承受核心區(qū)內(nèi)的高價(jià)位，一般都是在CBD周邊尋找辦公場(chǎng)所；朝外原有中小型外資公司、國(guó)內(nèi)公司，它們由于對(duì)朝外市場(chǎng)及氛圍已經(jīng)相當(dāng)熟悉，一般較少出現(xiàn)搬遷；國(guó)內(nèi)新興咨詢服務(wù)業(yè)，如：律師、會(huì)計(jì)師、稅務(wù)師、審計(jì)師等專業(yè)事務(wù)所等，它們對(duì)寫字樓的形象及配套要求相對(duì)稍低，但流動(dòng)性也相對(duì)較高；外省市集團(tuán)及駐京辦事處機(jī)構(gòu)，其特點(diǎn)是購(gòu)買行為具有一定的沖動(dòng)性。另外一方面，外企數(shù)量雖多，但從規(guī)模上看，雖也有少量大型公司入駐，但整體上以中小型企業(yè)居多，這也是跟本地區(qū)的寫字樓價(jià)位密切相關(guān)的。 、客戶區(qū)域l 周邊地緣性客戶，比如現(xiàn)有在周邊寫字樓里租房的公司、周邊與政府機(jī)構(gòu)有關(guān)系的企業(yè)等；l 要搬離CBD的中小企業(yè)；l 外省市駐京機(jī)構(gòu)。p/p/P p/p/P四、酒店客戶商務(wù)酒店的客戶群，首先應(yīng)該是該地區(qū)寫字樓內(nèi)中型公司的管理層，還應(yīng)包括涉外公司的外籍高層管理人員。因?yàn)榉?wù)內(nèi)容上的差異，寫字樓也可以進(jìn)行單獨(dú)運(yùn)作，但也應(yīng)保證其服務(wù)水平。本項(xiàng)目屬于中高檔綜合型項(xiàng)目，客戶不僅對(duì)樓盤的品質(zhì)要求極高，同樣對(duì)樓宇的物業(yè)服務(wù)也會(huì)有較高的期望值，我們希望借助知名物業(yè)公司的品牌和優(yōu)質(zhì)服務(wù)贏得客戶對(duì)本項(xiàng)目的好感，增加客戶的購(gòu)買信心；加之本區(qū)域同檔次項(xiàng)目均采用知名物業(yè)公司作項(xiàng)目銷售及后期管理的保護(hù)傘，因此我們建議本項(xiàng)目在物業(yè)公司的選擇上應(yīng)采取如下策略，即：因我們的項(xiàng)目是一個(gè)商務(wù)、投資概念濃郁的綜合樓，因此在物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和細(xì)則上應(yīng)呈多元化狀態(tài)，既滿足辦公區(qū)部分客戶的諸如消防，安全，保潔，智能化，相對(duì)獨(dú)立性等特殊要求，又可滿足其他客戶居住中的細(xì)節(jié)性要求。 、物業(yè)管理建議物業(yè)管理策略的制定主要依據(jù)產(chǎn)品定位、客戶構(gòu)成及銷售策略。寫字樓底層可考慮設(shè)置為小型服務(wù)性商鋪或小型餐廳，如航空訂票中心、小型藝術(shù)品店鋪等。規(guī)劃中現(xiàn)有寫字樓的停車位集中在地下車庫(kù)，并且沒(méi)有對(duì)三個(gè)不同類型的物業(yè)酒店、寫字樓、公寓的客戶使用車位進(jìn)行單獨(dú)設(shè)置，從現(xiàn)有地下平面看，這也會(huì)給要求私密性較高的酒店及酒店公寓帶來(lái)一些不利之處。 、設(shè)計(jì)建議根據(jù)對(duì)朝外市場(chǎng)的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有寫字樓的低層采光及景觀都存在一定的問(wèn)題，個(gè)別甚至出現(xiàn)黑屋子，這樣的房間設(shè)置對(duì)銷售和出租都是很不利的。l 每層都應(yīng)有公共衛(wèi)生間，而且檔次不能太低，要方便清理；l 有廚房和淋浴間，但可以拆割改做其他用途；l 豪華的專業(yè)寫字樓大堂、智能化系統(tǒng)和網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)的設(shè)計(jì)原則一棟現(xiàn)代化的寫字樓當(dāng)然要滿足樓宇管理自動(dòng)化（MA）、通訊自動(dòng)化（ CA）、消防自動(dòng)化（FA）、辦公自動(dòng)化（OA）、設(shè)施自動(dòng)化（FA）的5A要求，而在設(shè)計(jì)方面我們應(yīng)遵循以下原則：l 先進(jìn)性，采用國(guó)際通行的先進(jìn)技術(shù)，適應(yīng)技術(shù)發(fā)展需要；l 可*性，主要采用成熟技術(shù)，局部可以兼顧領(lǐng)先概念的炒作，大膽采用一些最前沿的技術(shù)；l 開放性，采用開放的標(biāo)準(zhǔn)，避免互聯(lián)與擴(kuò)展的障礙；l 擴(kuò)展性，充分考慮未來(lái)發(fā)展，留有冗余；l 經(jīng)濟(jì)性，按需配備，保證領(lǐng)先不是盲目提高造價(jià)，應(yīng)合理把握概念與實(shí)質(zhì)的度。、基本要求5A智能化管理，融合最新的科技，并保證未來(lái)擴(kuò)展的可能性。這樣的定位近期可吸引需要商住的客戶和投資型客戶，遠(yuǎn)期來(lái)看更加符合寫字樓未來(lái)的發(fā)展方向。因?yàn)橛辛诉@些配套，老板與員工、公司與客戶之間相處更加融洽。實(shí)際上，在香港因?yàn)榈貎r(jià)太貴，只有特大型企業(yè)的總裁才可以擁有帶衛(wèi)生間、茶水間的辦公室。全框架結(jié)構(gòu)，靈活間隔，適應(yīng)不同客戶的需要。l 為了保證酒店公寓良好的私密性，建議將電梯分開設(shè)置，改為分開設(shè)成兩組，以此將公寓分割為兩個(gè)組團(tuán)，并應(yīng)在大堂增設(shè)單獨(dú)服務(wù)人員用房，這也將對(duì)公寓的服務(wù)形象起到一定的好處。建議將現(xiàn)有戶型調(diào)小，一居室面積調(diào)整到70平方米左右，二居室在100平米。當(dāng)然，以上分析的實(shí)現(xiàn)
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