【正文】 l　　　　入住氣氛營造l　　　　配套設(shè)施的宣傳l　　　　社區(qū)活動開展l　　　　籌賓促銷窗體底部23 / 23。 有可能采用交叉施工，讓市場看到現(xiàn)樓實景和環(huán)境配套l　　　　利用房展會、后期促銷階段主要配合項目的后期銷售工作：l　　　 產(chǎn)品的深度說明和介紹l　　　　現(xiàn)房樣板間實施l　　　、銷售持續(xù)階段主要配合項目的銷售工作。 賣場（接待、洽談、展示、樣板、辦公等功能）的設(shè)計施工l　　　項目整體形象的設(shè)計整合l　　　宣傳資料的設(shè)計制作l　　　戶外廣告的申報及設(shè)立l　　　銷售資料的設(shè)計制作l　　　賣場服務(wù)保安系統(tǒng)的建立l　　　新聞吹風(fēng)工作；l　　　廣告設(shè)計制作l　　　業(yè)務(wù)員招募與售前培訓(xùn)、產(chǎn)品蓄勢階段主要為項目開盤、參加房展做準(zhǔn)備及實施工作。 項目周邊施工前的協(xié)調(diào)工作（特別關(guān)注擾民問題）l　　　、報批協(xié)調(diào)工作l　　　　五證報批工作l　　　　按揭申請工作l　　　 推廣主題定位（推廣概念）l　　　　銷售策略制定l　　　　售價定位l　　　　推廣計劃制定l　　　　銷售目標(biāo)擬定l　　　　推廣策略制定l　　　　營銷成本制定 裝修設(shè)計（公共部分、樣板件）l　　　　建材及設(shè)備選擇l　　　 成立購房者俱樂部，已買業(yè)主介紹新業(yè)主獎勵計劃；l　　　帶保險實惠精裝修套餐；l　　　全個性化專業(yè)物業(yè)管理計劃l　　　租金回報保障計劃l　　　物業(yè)竣工入伙驗收質(zhì)量保障計劃l　　　送廚、衛(wèi)精裝促銷計劃；l　　　送室內(nèi)設(shè)計計劃；l　　　教育保障計劃；l　　　醫(yī)療保障計劃；l　　　送人壽保障計劃；l　　　送家私、電器、廚具、潔具；l　　　物業(yè)管理基金計劃；l　　　智能超級e時代生活計劃l　　　 提前享用會所計劃第六部分 銷售組織一、宣傳推廣的階段安排、產(chǎn)品策劃與營銷策劃階段（一個月左右)在這一時期，要特別注重建筑設(shè)計人員與市場營銷人員之間的反復(fù)溝通，要保證一切從市場的需求出發(fā)。 送或減免購房部分手續(xù)費用（律師費、按揭手續(xù)費、印花稅……）l　　　優(yōu)惠車位售價l　　　更優(yōu)惠的付款辦法l　　　5%，10%首付款優(yōu)惠計劃；l　　　5%入住一年后付。、房展會l　　　國貿(mào)秋季房展l　　　國貿(mào)春季房展、網(wǎng)站l　　　　搜房l　　　　l　　　　BJ housel　　　　搜狐l　　　　新浪六、優(yōu)惠政策及促銷活動 優(yōu)惠政策l　　　預(yù)定或內(nèi)部訂購價有12%優(yōu)惠；l　　、廣告牌l　　　朝外地區(qū)l　　　建外地區(qū)l　　　東直門地區(qū)l　　　使館區(qū)域l　　　地塊圍墻l　　　東二環(huán)l　　　東長安街廣告牌建議：在寫字樓銷售中，廣告牌所起的作用較大，因此要求盡量選取關(guān)注率高的位置設(shè)置廣告牌。 新聞發(fā)布、儀式、聯(lián)誼會需要（計劃書、方案書報告書……）l　　　展銷會l　　　臨時、流動展示廳l　　　直銷派發(fā)宣傳資料（DM）l　　　產(chǎn)品說明會l　　　與合作伙伴的簽約儀式l　　　競標(biāo)會l　　　開工、封頂、入伙儀式　　本項目采用的宣傳推廣活動*　物業(yè)可行性研討會*　物業(yè)有關(guān)工程、規(guī)劃、設(shè)計可行性研討會*　物業(yè)開盤新聞發(fā)布會*　開工儀式*　銷售中心開放儀式*　投資保障講座*　購房指導(dǎo)講座*　六一兒童聯(lián)歡會*　圣誕新年聯(lián)歡會*　春節(jié)聯(lián)歡會*　情人節(jié)浪漫晚會*　產(chǎn)品說明會*　合作單位簽約儀式*　工程進(jìn)度報告會*　質(zhì)量保障計劃說明會*　全方位個性化物業(yè)管理說明會*　裝修套餐保險說明會*　封頂儀式*　入伙儀式*　朝外發(fā)展研討會*　教育、醫(yī)療保障說明會*　高科技、智能化社區(qū)說明會*　酒店公寓說明會 簽約需要（售價表、臨時買賣合約、訂購單、付款方式、購房須知）l　　 為買家舉辦的聯(lián)誼活動成本控制合適l　　　有檔次與物業(yè)其他推廣及包裝搭配l　　　能有效表現(xiàn)攝影、圖片l　　　CI形象需要l　　　DM需要l　　 為市場服務(wù)的研討會，講座，交流會（邀請政府有關(guān)部門、專家、學(xué)者參與）l　　　為賣場服務(wù)的講座，咨詢會l　　amp。 媒體的硬性廣告（報紙、電視、電臺、雜志、網(wǎng)站）l　　 賣場（展示廳、接待廳、洽談廳、樣板間）l　　　工地圍墻l　　　路標(biāo)，廣告牌，燈箱l　　　橫幅，掛布l　　　禮品，臺歷，紀(jì)念品，禮盒l(wèi)　　　銷售人員制服l　　　展板，海報l　　　展銷會／流動展銷布置l　　　戶型圖，銷售價目表l　　　買家通訊l　　　網(wǎng)站l　　　媒體通告，專題，新聞稿l　　　推廣活動，印刷品l　　　代言人的形象包裝l　　　交通工具的包裝（2）　　路牌、指示牌等在交通干線和項目周邊區(qū)域以路牌、指示牌、掛旗、燈箱等形式，宣傳樹立項目形象，擴(kuò)大項目的影響和知名度。制作內(nèi)容戶型平面圖；空間說明牌；可視對講展示及說明；插座、開關(guān)用材用料說明；觀景陽臺落地窗戶材質(zhì)說明；墻面用材說明；管道用材說明；進(jìn)戶門說明；地板、墻面等建筑情況說明等制作方法有機(jī)玻璃板粘貼在相關(guān)物品上或說明區(qū)附近工地現(xiàn)場包裝建議工地圍墻是免費有效的“宣傳品”，建議用簡潔現(xiàn)代的項目logo配以簡單的圖案、現(xiàn)代的色彩來吸引路過的人群目光，達(dá)到擴(kuò)大項目影響的目的，圍墻的風(fēng)格務(wù)求簡潔明快，富于視覺沖擊力。n　　　　房間邊角的藝術(shù)處理不管多么經(jīng)典的戶型設(shè)計都會有邊角存在，為了弱化這些地方可以進(jìn)行一些藝術(shù)的處理，如立式噴霧盆景、形象藝術(shù)雕塑、懸掛式木制年歷等等。 玄關(guān)：利用玄關(guān)體現(xiàn)項目的藝術(shù)品味。 燈光：除了照明燈外，在墻的底部裝上自動感應(yīng)燈，夜里當(dāng)有人經(jīng)過時它會自動開啟，讓主人能看清前方地面情況。n　　　　門：簡潔的木門。n　　　在每種戶型的入口處用標(biāo)牌注明其為幾房幾廳幾衛(wèi)、建筑面積、使用面積等。本項目樣板間的布置總體上體現(xiàn)出現(xiàn)代、簡潔與實用，同時營造出時尚氛圍。在樣板間內(nèi)播放一些柔和舒緩的音樂。樣板間布置建議：A．樣板房我們建議設(shè)立公寓的樣板房。在飾品及家具選擇上，也要與項目本身的特點吻合，并可設(shè)置部分國外精品雜志塑造輕松氛圍。為增加項目的文化氛圍，也可設(shè)置獨立的鋼琴，有專人演奏。氛圍打造背景音樂應(yīng)選取優(yōu)雅柔和的樂曲，盡量不用歌曲代替。其它辦公用品如筆、激光筆、客戶來訪登記本、計算器、水杯等也應(yīng)準(zhǔn)備齊全以備客戶使用。沙盤沙盤應(yīng)體現(xiàn)整體規(guī)劃、單體效果、園林景觀的組合，建議模型設(shè)計單體比例為1：80，園林設(shè)計比例為1：50，景觀的重要性較大，因此建議設(shè)計公司可選擇境外或上海建境模型設(shè)計公司。文件資料擺放售樓處應(yīng)選擇適當(dāng)位置擺放與項目有關(guān)的法律文件和相關(guān)資料如：五證、樓書、兩書、物業(yè)管理公約、客戶通訊、其他銷售工具等。接待臺正面的顏色應(yīng)與項目的LOGO相符。形狀：根據(jù)現(xiàn)狀采用長形或弧形，色彩鮮明，與整個售樓處色彩協(xié)調(diào)。 員工放置衣服及包的空間 有空間擺放超大沙盤、戶型沙盤l　　　 容納2030人的辦公室，帶一經(jīng)理室l　　　 銷售大廳：能有100人以上聚會的空間l　　　　有私密談判空間l　　　 其他功能要求（如衛(wèi)生間、復(fù)印區(qū)域）　　　　 50平方米　　　　　 90平方米　　　　　 160平方米　　　　　　 面積要求：600m2 左右功能區(qū)域：、銷售中心建議銷售中心的功能是把我們提供的、客戶未來的生活方式、工作方式展示出來，求得客戶共鳴，引發(fā)購買沖動。除樓書外，應(yīng)開拓思路加強(qiáng)銷售工具的種類，如：會刊、客戶通訊、信封、信紙、手提袋、名片、禮品包裝、年歷、明信片、小折頁、單章、邀請信、邀請咭、時尚生活手冊、。宣傳品除滿足基本銷售需要外，還應(yīng)具有展示、簽約的作用，如有可能還應(yīng)具有部分收藏及觀賞價值。圖片盡量選取實景，并仔細(xì)甄選項目的最佳表現(xiàn)圖片。選用特別的剪裁、紙張，工藝要求體現(xiàn)檔次，數(shù)量要適當(dāng)。、印刷宣傳品的建議制作前首先應(yīng)明確制作原因、用途、時間、數(shù)量、成本。酒店公寓宣傳可選擇北京的“攬勝”、“紅鶴”等檔次的廣告公司，以及廣州的“藍(lán)色創(chuàng)意”?！ν斗诺某杀緫?yīng)嚴(yán)格控制，思路出新出奇，多嘗試新的投放媒體組合。不輕易調(diào)整整體思路，投放應(yīng)頻率一致，淡旺季投放頻率過大對項目有害。概念要實在，能看到、觸到、感覺到，能經(jīng)得起考驗，客戶購房過程，首先引起注意感興趣有欲望購買擁有反復(fù)思考加深記憶最后做出決定購買。應(yīng)首先把買家定位做好，了解買家的性格、愛好、偏愛等特征。溝通內(nèi)容包括：與項目專案組組長溝通銷售目標(biāo)及媒體投放計劃；與AE溝通設(shè)計理念并協(xié)助AE了解市場狀況；與設(shè)計師溝通創(chuàng)意細(xì)節(jié)，并努力使設(shè)計師深入淺出的理解項目。對于地標(biāo)性要求略顯欠缺。能不需解釋領(lǐng)會到項目的由來。同時案名應(yīng)具有：獨特性：這里的獨特性不僅指其易給客戶留下深刻的印象，同時也應(yīng)能充分詮釋本項目的特點，與物業(yè)的市場定位、買家定位、產(chǎn)品定位、售價定位相符；通俗性：體現(xiàn)在易記，易上口。故案名首先應(yīng)具有可實施性，也可以解釋為案名應(yīng)不違返政府規(guī)定及國際慣例標(biāo)準(zhǔn)。 做好銷控，對市場的變化作好充分準(zhǔn)備，在銷售價格上能靈活處理，租售比例、租售部分也應(yīng)隨著市場變化及時調(diào)整；u　　 策劃經(jīng)典的推廣主題概念，以引起市場和媒體的關(guān)注；u　　 要階段性地舉辦各類產(chǎn)品說明會，增加買家對產(chǎn)品質(zhì)量的信心；u　　 爭取幾個建設(shè)部門或有關(guān)權(quán)威部門頒發(fā)、市場認(rèn)可的大獎u　　 以地段、設(shè)計、品質(zhì)、物業(yè)管理服務(wù)等做為延續(xù)期推廣主題，使物業(yè)不斷有新聞性、新動作，在市場活躍；u　　 電視推廣可以稍后，待樣板房做好后推出；u　　 正式推出，要有鮮明的主題概念，應(yīng)突出觀感的特點，通過震撼性宣傳活動，一炮打響；u　　 要把握好開盤的氣勢。關(guān)鍵的部分有：外觀設(shè)計、工地外墻包裝、戶型設(shè)計、環(huán)境設(shè)計、賣場的設(shè)計和施工、戶外看板、售樓資料、樣板間、相關(guān)批文、模型、效果圖等；u　　 項目正式推出之前就要有明確的推廣理念和思路，并做好相應(yīng)的推廣計劃和時間表；u　　、宣傳推廣運作要點基于以上的心理分析，合理的采用適合的專業(yè)推廣手法，出奇制勝?！袄嫘膽B(tài)”消除或得到滿足后，“期望心態(tài)”開始出現(xiàn)。經(jīng)過“疑慮”的消除，客戶購買興趣加大，開始出現(xiàn)“利益心態(tài)”。而牽扯最多的是面積承諾、精裝標(biāo)準(zhǔn)承諾和配套使用承諾；服務(wù)疑慮：主要針對管理部或管理公司，由于服務(wù)的付費較高，對管理的疑慮也會加大，而服務(wù)費用必須與品牌管理能力及水平相吻合，如果費用高于心理預(yù)期值，而又無合理的銷售說辭，這種疑慮無法消除；