昆泰酒店策劃部分-資料下載頁(yè)
2025-01-21 20:32本頁(yè)面
【正文】 景觀都存在一定的問(wèn)題，個(gè)別甚至出現(xiàn)黑屋子，這樣的房間設(shè)置對(duì)銷(xiāo)售和出租都是很不利的。我們建議在三層以下盡量采用落地玻璃來(lái)處理外立面，這對(duì)改善低樓層處的采光性能是大有好處的。規(guī)劃中現(xiàn)有寫(xiě)字樓的停車(chē)位集中在地下車(chē)庫(kù)，并且沒(méi)有對(duì)三個(gè)不同類(lèi)型的物業(yè)酒店、寫(xiě)字樓、公寓的客戶使用車(chē)位進(jìn)行單獨(dú)設(shè)置，從現(xiàn)有地下平面看，這也會(huì)給要求私密性較高的酒店及酒店公寓帶來(lái)一些不利之處。建議地下平面增加適當(dāng)?shù)母魯?，以避免?xiě)字樓人員能通過(guò)地下停車(chē)場(chǎng)進(jìn)入酒店及公寓。寫(xiě)字樓底層可考慮設(shè)置為小型服務(wù)性商鋪或小型餐廳，如航空訂票中心、小型藝術(shù)品店鋪等。寫(xiě)字樓銷(xiāo)售過(guò)程中可在本層預(yù)留部分空間，作為微型會(huì)議室，并加設(shè)投影、寬帶等設(shè)施，在銷(xiāo)售過(guò)程中成為滯銷(xiāo)層賣(mài)點(diǎn)。 、物業(yè)管理建議物業(yè)管理策略的制定主要依據(jù)產(chǎn)品定位、客戶構(gòu)成及銷(xiāo)售策略。其物業(yè)管理策略是以豐滿本項(xiàng)目的品質(zhì)，滿足銷(xiāo)售戰(zhàn)略的物業(yè)要求，最終能成為打動(dòng)客戶直至使本項(xiàng)目保持良好持續(xù)升值潛力的銳利武器。本項(xiàng)目屬于中高檔綜合型項(xiàng)目，客戶不僅對(duì)樓盤(pán)的品質(zhì)要求極高，同樣對(duì)樓宇的物業(yè)服務(wù)也會(huì)有較高的期望值，我們希望借助知名物業(yè)公司的品牌和優(yōu)質(zhì)服務(wù)贏得客戶對(duì)本項(xiàng)目的好感，增加客戶的購(gòu)買(mǎi)信心；加之本區(qū)域同檔次項(xiàng)目均采用知名物業(yè)公司作項(xiàng)目銷(xiāo)售及后期管理的保護(hù)傘，因此我們建議本項(xiàng)目在物業(yè)公司的選擇上應(yīng)采取如下策略，即：因我們的項(xiàng)目是一個(gè)商務(wù)、投資概念濃郁的綜合樓，因此在物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容和細(xì)則上應(yīng)呈多元化狀態(tài)，既滿足辦公區(qū)部分客戶的諸如消防，安全，保潔，智能化，相對(duì)獨(dú)立性等特殊要求，又可滿足其他客戶居住中的細(xì)節(jié)性要求。應(yīng)盡量選用國(guó)內(nèi)外知名的頂級(jí)酒店管理公司對(duì)酒店和酒店公寓（如果可能，還可以包括寫(xiě)字樓）進(jìn)行統(tǒng)一管理，并提供五星級(jí)酒店檔次的管理服務(wù)。因?yàn)榉?wù)內(nèi)容上的差異，寫(xiě)字樓也可以進(jìn)行單獨(dú)運(yùn)作，但也應(yīng)保證其服務(wù)水平?？蛇x用中海物業(yè)、戴德梁行或國(guó)貿(mào)物業(yè)作本項(xiàng)目的物業(yè)管理公司，他們成熟的管理模式、豐富而完善的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)、市場(chǎng)化的運(yùn)作帶來(lái)的良好口碑，將會(huì)打消我們的客戶在房地產(chǎn)市場(chǎng)上常見(jiàn)的對(duì)后期物業(yè)因運(yùn)行或服務(wù)不到位而帶來(lái)的不方便所產(chǎn)生的疑慮。p/p/P p/p/P四、酒店客戶商務(wù)酒店的客戶群，首先應(yīng)該是該地區(qū)寫(xiě)字樓內(nèi)中型公司的管理層，還應(yīng)包括涉外公司的外籍高層管理人員?？紤]到專業(yè)性，此處暫不進(jìn)行論述。 、客戶區(qū)域l 周邊地緣性客戶，比如現(xiàn)有在周邊寫(xiě)字樓里租房的公司、周邊與政府機(jī)構(gòu)有關(guān)系的企業(yè)等；l 要搬離CBD的中小企業(yè)；l 外省市駐京機(jī)構(gòu)。、客戶形態(tài)朝外地區(qū)由于其特有的涉外氛圍，外企相當(dāng)密集，港資背景的企業(yè)占相當(dāng)比例。另外一方面，外企數(shù)量雖多，但從規(guī)模上看，雖也有少量大型公司入駐，但整體上以中小型企業(yè)居多，這也是跟本地區(qū)的寫(xiě)字樓價(jià)位密切相關(guān)的?？偟目磥?lái)，項(xiàng)目目標(biāo)客戶應(yīng)以中小型企業(yè)為主體，包括：看重CBD概念的客戶、即認(rèn)為CBD核心區(qū)域?qū)懽謽莾r(jià)格太貴，但又需要依托CBD的公司，它們主要包括尚未達(dá)到一流水平的國(guó)際性公司、外資中型企業(yè)和國(guó)內(nèi)較大型企業(yè)，行業(yè)類(lèi)型則以金融、保險(xiǎn)為主。它們對(duì)寫(xiě)字樓的形象關(guān)注度很高，配套設(shè)施要求也較高，其購(gòu)買(mǎi)行為非常理智，并且潛在的搬遷趨勢(shì)較高，一旦CBD核心區(qū)因?yàn)閷?xiě)字樓供應(yīng)量猛增導(dǎo)致價(jià)格水平下滑，它們必將是東遷的客戶主體；為CBD內(nèi)大企業(yè)服務(wù)的小型企業(yè)，它們對(duì)CBD大環(huán)境的附屬度比較高，但由于實(shí)力無(wú)法承受核心區(qū)內(nèi)的高價(jià)位，一般都是在CBD周邊尋找辦公場(chǎng)所；朝外原有中小型外資公司、國(guó)內(nèi)公司，它們由于對(duì)朝外市場(chǎng)及氛圍已經(jīng)相當(dāng)熟悉，一般較少出現(xiàn)搬遷；國(guó)內(nèi)新興咨詢服務(wù)業(yè)，如：律師、會(huì)計(jì)師、稅務(wù)師、審計(jì)師等專業(yè)事務(wù)所等，它們對(duì)寫(xiě)字樓的形象及配套要求相對(duì)稍低，但流動(dòng)性也相對(duì)較高；外省市集團(tuán)及駐京辦事處機(jī)構(gòu)，其特點(diǎn)是購(gòu)買(mǎi)行為具有一定的沖動(dòng)性。 、公寓客戶根據(jù)酒店公寓的定位，目標(biāo)客戶群以投資型客戶為主，可承受總價(jià)在100萬(wàn)140萬(wàn)左右。A、 看好朝外商務(wù)區(qū)發(fā)展的人士；B、 附近公寓業(yè)主，對(duì)朝外市場(chǎng)有一定認(rèn)識(shí)的人士；C、 經(jīng)媒體宣傳、報(bào)導(dǎo)、廣告及活動(dòng)所吸引的買(mǎi)家；D、 經(jīng)銷(xiāo)售人員推廣吸引的投資型買(mǎi)家；E、 經(jīng)過(guò)一些活動(dòng)在外地吸引的投資者；F、 此類(lèi)買(mǎi)家多為中長(zhǎng)線投資者，但市場(chǎng)若發(fā)生變化也可以收回自用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。
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