【正文】 、市計委、市房改辦和市城中村改造辦公室并取得初審意見后，我公司編制了項目建議書（代可行性研究報告），是根據(jù)國家及市有關(guān)規(guī)定，編制的本報告。第三章 市場預(yù)測與建設(shè)規(guī)模近幾年，隨著我國經(jīng)濟形勢持續(xù)走強，我國房地產(chǎn)業(yè)也得到了迅猛發(fā)展。在國家下大力減少各類名目繁多的收費項目及不斷出臺鼓勵和支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策的形勢下及建筑市場和建筑法規(guī)進一步完善，使房地產(chǎn)業(yè)進入了良性循環(huán)發(fā)展階段。個人已成為商品房的消費主體，據(jù)統(tǒng)計，2002年18月份，同比增長11%，%。商業(yè)營業(yè)用房投資和銷售大幅度增加，是房地產(chǎn)市場的又一個“亮”點。截止8月底，，；。石家莊市現(xiàn)今房地產(chǎn)市場的一個重要問題就是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，住宅建設(shè)單一，品質(zhì)低，但相對價位高，中低收入家庭買得起房子的數(shù)量不足、品質(zhì)不夠、地段不好。在購房需求方面，首先，目前省會上市房大多屬于低檔次住宅，中高檔價位對于此類房有投資能力的業(yè)主在一次置業(yè)和二次置業(yè)中已經(jīng)購買，而資金有限的業(yè)主業(yè)只好望房興嘆。其次，符合省會老百姓投資置業(yè)安居的房子明顯不足。其次，盡管石家莊整體GDP指數(shù)很高，經(jīng)濟發(fā)展穩(wěn)健，但其實真正缺房的是工薪階層，他們對于幾十萬元的房價十很難接受的。所以，開發(fā)高品質(zhì)、低價位的小戶型住房是房地產(chǎn)開發(fā)商的明智選擇。另外，還可吸引一次、二次置業(yè)的業(yè)主，進行三次、四次置業(yè)，以求得質(zhì)優(yōu)價廉得綠色環(huán)保高檔適用住宅。 本項目小沿村在長安區(qū)，周圍醫(yī)療、學(xué)校、商場、健身娛樂休閑等配套設(shè)施齊全，屬于成熟社區(qū)。但項目緊鄰工業(yè)區(qū)，周邊環(huán)境較差，附近沒有為工人們建造的大型生活區(qū)。改造完成后，依托緊鄰民心河的優(yōu)勢、良好的交通狀況，將會出現(xiàn)一個設(shè)備完善、環(huán)境優(yōu)美、適合上班族居住的花園，這必將會吸引廣大工薪階層前來居住。省會石家莊目前人均收入仍較低，80%以上屬于工薪階層，由于收入限制工薪階層對購房得首選條件是價位問題，因此高品位、適度低價位得住宅在省會有巨大得熱銷潛力。項目規(guī)劃總用地面積356畝，建設(shè)內(nèi)容包括住宅工程，公建工程包括小學(xué)、幼兒園、活動中心、商業(yè)......等。其中住宅面積50萬平方米。第四章 建設(shè)場址與建設(shè)條件 本項目擬建場址位于我市東北地段，用地南面為豐收路，西側(cè)為沿西小區(qū)，北側(cè)為北二環(huán)路，東面是沿東小區(qū)，建設(shè)場地呈長方形，規(guī)劃總用地面積為356畝。該場址區(qū)域位置較好。石家莊市地處中緯度內(nèi)陸地帶，華北平原中南部，屬暖溫帶半濕潤半干旱季風型大陸氣候，北近滹沱河，西靠太行山。春季干旱多風，夏季高溫多雨，秋季天高氣爽，冬季寒冷干燥，四季分明。每年降水集中于8月份。氣溫全年平均氣溫 ℃極端最低氣溫 ℃極端最高氣溫 ℃濕度冬季空氣調(diào)節(jié)室外計算相對濕度 53%夏季通風室外相對濕度 75%降水量日最大降水量度 時最大降水量 全年平均降水量 積雪深度最大積雪深度過 190mm凍土深度最大凍土深度 56mm風向冬季主導(dǎo)風向及頻率 C32%，N10%夏季主導(dǎo)風向及頻率 C35%，SE10%年主導(dǎo)風向及其頻率 C32%，SE9%風速冬季室外風速 夏季室外風速 全年平均風速 全年日照量數(shù) 冬季日照率 %全年雷暴日數(shù) 大氣壓力 冬季 夏季 1年平均相對濕度 62% 地質(zhì)狀況石家莊市地處太行山東麓華北沖積大平原，地跨山地與平原兩大地貌單位，地勢由西北向東南傾斜，坡降均為千分之一，海拔6768m，市區(qū)為滹沱河山前洪水沖積造成的傾斜平原，基底巖層以上有較厚的第四紀覆蓋層，表層主要由亞粘土和輕亞粘土組成；地耐力一般為150200kpa。 抗震設(shè)防依據(jù)中國地震局制定，由國家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局發(fā)布的《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（GB183062001）。 建設(shè)條件 供電本項目計算用電總負荷為8275KVA，電源引10KV電源至小區(qū)變電站，由10KV母線向小區(qū)各配電室提供電源，能滿足本項目使用要求。 給排水 m3/h，給水水源為市政管網(wǎng)，水量及水質(zhì)可滿足項目需要。本項目排水采用雨污分流，生活廢水經(jīng)化糞池處理后排入市政污水管網(wǎng)，生活污水（主要來源于廚房及洗滌用水）經(jīng)中水系統(tǒng)收集處理后用于綠化和景觀補水。屋面雨水經(jīng)與地面雨水統(tǒng)一收集后排入市政雨水管網(wǎng)。 供暖本項目在我市集中供熱區(qū)域范圍內(nèi)，采暖熱源為集中供熱蒸汽。本項目弱電系統(tǒng)包括電話通信系統(tǒng)、不線電視系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)、小區(qū)三表集中抄表系統(tǒng)等。第五章 工程技術(shù)方案自然是與人工的完美結(jié)合，此設(shè)充分結(jié)合現(xiàn)代化的設(shè)計理念，即以“天人合一”的設(shè)計思想為指導(dǎo)來構(gòu)建新世紀居住工程。小區(qū)的建設(shè)是城市建設(shè)的一部分，把小區(qū)建設(shè)融入整個城市的規(guī)劃之中，優(yōu)美的自然環(huán)境，淳厚的文化底蘊，較高的文化品位，現(xiàn)代化的生活理念，將構(gòu)成小區(qū)的一大特色，可謂“風景這邊獨好”，同時又考慮到城市總體環(huán)境，兩者要達到水乳交融般和諧。新穎而獨具特色，人類與自然的完美結(jié)合是本項目總體設(shè)計原則。根據(jù)功能不同，居住空間與公共空間分區(qū)布置。按照小區(qū)、組團兩級結(jié)構(gòu)概念有機組織居住空間。充分考慮與城市道路的關(guān)系，合理布置道路網(wǎng)絡(luò)，形成“通而不暢”的道路系統(tǒng)河豐富得步行系統(tǒng)。在三維空間上安排小區(qū)內(nèi)的各種活動場所，形成豐富有趣、有家園氛圍得空間序列。按照可持續(xù)發(fā)展概念進行規(guī)劃布局設(shè)計。 總平面布置綜述本居住小區(qū)規(guī)劃總用地去為356畝，用地西側(cè)為沿西小區(qū)居民住宅，南側(cè)為豐收路，北側(cè)為北二環(huán)路，東側(cè)為沿東街，交通便利，小區(qū)共分五個組團，宏觀上整體結(jié)構(gòu)清晰明確，易于與城市聯(lián)系并具有通暢的內(nèi)部交通。景觀以入口為起點，以中心綠地為高潮，入口設(shè)小區(qū)標志性雕塑河構(gòu)筑物，中心綠地設(shè)音樂、噴泉，形成豐富而怡人的環(huán)境。各居住組團根據(jù)居住形式的不同，采用并聯(lián)圍合的組合式形成富于變化的室內(nèi)外環(huán)境，為居住者提供了戶外的休閑活動場所，同時加強了鄰里交往。并與小區(qū)中心有機結(jié)合，聯(lián)系緊密又互不干擾，形成具有優(yōu)美景觀的居住空間。小區(qū)管線整體考慮采用地下敷設(shè)方式，使環(huán)境更優(yōu)美。 豎向設(shè)計小區(qū)內(nèi)地形較為平緩。豎向設(shè)計采用就地平整的平坡式布置形式?？紤]到基槽余土等情況，小區(qū)內(nèi)填挖土方量基本平衡。 總平面圖布置經(jīng)濟技術(shù)指標（356畝）總建筑面積：。其中：住宅建筑面積：50萬m2 公建面積：2萬m2。居住戶數(shù)：5000戶。居住人口：15000人。建筑密度：綠化率：42%。容積率： 建設(shè)內(nèi)容本小區(qū)建設(shè)內(nèi)容包括住宅樓和公建工程。住宅33棟，公建工程包括物業(yè)管理中心、托幼、文化活動中心、小學(xué)等。各項工程詳細指標見下表：序號項目建筑面積（m2）建筑形式備注1物業(yè)管理中心1200框架2文化活動中心3498框架3商業(yè)服務(wù)35000框架4托勸2100框架結(jié)構(gòu)5居委會334磚混6公廁260磚混7變電站140磚混8泵房108磚混9熱交換站189磚混10垃圾轉(zhuǎn)運站243磚混11小學(xué)4000框架結(jié)構(gòu) 建筑設(shè)計戶型設(shè)計根據(jù)當今住宅發(fā)展趨勢，并適應(yīng)工薪階層的需求。本小區(qū)以產(chǎn)品質(zhì)精品舒適和經(jīng)濟為設(shè)計的主要指導(dǎo)思想，戶型多樣化，二室二廳、三室二廳、為主的組合體。立面設(shè)計小區(qū)內(nèi)所有建筑物均采用現(xiàn)代風格簡潔明快，細部精品化，力求與周圍環(huán)境和諧，極富家園氛圍和人情味。內(nèi)裝修為方便居民，本設(shè)計采取高、中、低檔次不同的精裝修。開創(chuàng)省城住宅基本無精裝小區(qū)的先河。建筑構(gòu)造住宅177。，外門密閉性能好，采用塑鋼門窗，氣密性為Ⅲ級。公建設(shè)計外觀造型與小區(qū)其他建筑相協(xié)調(diào)，內(nèi)裝修采用中檔標準以滿足與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)。結(jié)構(gòu)設(shè)計小區(qū)住宅均為高層建筑，高層住宅設(shè)有地下室做為儲藏間。所有住宅均采用多肢剪力墻結(jié)構(gòu)，基礎(chǔ)采用筏板，樓板砼全現(xiàn)澆。公建工程大空間部分建筑采用框架結(jié)構(gòu)，獨立柱基。 給排水工程 設(shè)計依據(jù)《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》GB1588（1997年版）《住宅設(shè)計規(guī)范》GB500961999《室外給水設(shè)計規(guī)范》GBJ1387（97年）《室外排水設(shè)計規(guī)范》GBJ1487（97年）建筑專業(yè)及有關(guān)專業(yè)提供的條件 給水工程水源及水質(zhì)本項目用水水源由市政給水，水質(zhì)符合《生活飲用水衛(wèi)生標準》?？梢詽M足本小區(qū)生活及消防用水的需要。給水方案及用水量本項目給水擬采用中水回用，即廚房及洗滌用水由物業(yè)管理中心統(tǒng)一收集處理后供衛(wèi)生設(shè)備、洗車及綠化澆灑用水。經(jīng)統(tǒng)計這樣可節(jié)約近1/3的生活用水。故小區(qū)設(shè)計用水量為：生活用水：按每人日均用水量150L/，生活用水最高日用水量2250m3/d，最高日最大時用水量234m3/h。商業(yè)用水：。（1）公用建筑用水：公建用水量按生活用水量的8% m3/h。（2） m3/h考慮。（3）澆灑道路用水量標準按2L/。每日1次計。（水源主要來源于中水）。（4）澆灑綠化用水量標準按4L/ ，每日1次計（水源主要來源于中水）。（5）未預(yù)見水量：取生活用水量的15%，為14 m3/h。以上總用水量為：最高日用水量為：2517 m3/d最高日平均時用水量為： m3/h最高日最大時用水量為： m3/h消防用水量：根據(jù)有關(guān)規(guī)范要求，該小區(qū)統(tǒng)一時間內(nèi)火災(zāi)次數(shù)為一次。消防水壓由小區(qū)二次加壓泵保證，小區(qū)內(nèi)設(shè)置室外消水栓，消防用水量按15L/S計算，樓內(nèi)設(shè)室內(nèi)消火栓，室內(nèi)消防用水量10L/S，消火栓滅火時間按二小時計；故消防總用水量為180 m3。消防給水由消防水池集中供給，室外消火栓保護半徑為150m，布置間距不大于120m，且消防泵出水管設(shè)置兩條，分別與室外給水管網(wǎng)干管相連。 給水系統(tǒng)本項目設(shè)置二次加壓泵房。生活及消防采用聯(lián)合給水系統(tǒng)，水由一條DN150管道引入小區(qū)內(nèi)蓄水池，經(jīng)二次加壓后送至各用水點。各用水點廚房、洗滌用水統(tǒng)一回收經(jīng)隔油、除渣、生物處理、消毒處理后供用水點衛(wèi)生設(shè)備及綠化、洗車用水。加壓泵采用變頻調(diào)速供水設(shè)備，使水壓保持恒定，同時達到減小噪音，充分節(jié)能的目的。室外消火栓應(yīng)適當布設(shè)在環(huán)狀管網(wǎng)上。為滿足消防及生活用水水壓，以及為調(diào)節(jié)供、用水之間的不均衡性，設(shè)地下式蓄水池及加壓泵房。蓄電池蓄水池內(nèi)生活用水的調(diào)節(jié)容積取最高日用水量的10%，為251 m3。蓄水池內(nèi)的消防儲畜為25L/SX2h = 180 m3。則蓄水池的總?cè)莘e不應(yīng)小于431 m3。蓄水池選用國家標準圖S822“鋼筋混凝土蓄水池”，容量為450 m3一座。加壓泵房生活給水采采變頻恒壓供水裝置，以保證生活用水的需要，配用水泵為150DL – 150 – 20三臺，其中兩用一備，單臺性能參數(shù)Q = m3/h，H = 80mHO，電機功率P = 45KW。消火栓系統(tǒng)加壓泵選用兩臺100DL，其中一用一備，單臺性能參數(shù)為Q = 100 m3/h，H = 80mHO，電機功率P = 37KW。 中水系統(tǒng)中水水源中水水源主要來源于廚房及洗滌用水。用途根據(jù)水量平衡估算，中水用于沖廁用水以及室外道路澆灑及綠化用水。處理工藝采用生物處理與物化處理相結(jié)合工藝流程，如下圖所示：原水→格柵→隔油池→調(diào)節(jié)池→生物處理→沉淀池污泥排放 ↓過濾→消毒→中水儲水池→用水點 給水管網(wǎng)給水管網(wǎng)采用環(huán)狀布置，以提高供水的安全性，且當管徑大于等于DN100時，給水管材采用承插式給水鑄鐵管，小于DN100時采用鍍鋅鋼管。 排水系統(tǒng)由于本工程設(shè)有中水系統(tǒng)，經(jīng)過水量平衡估算，本工程采用污廢分流，廢水作為中水水源回收利用，污廢分流系統(tǒng)設(shè)有專用通氣立管。污水直接排至室外化糞池，經(jīng)處理后排入市政污水管網(wǎng)。屋面雨水與地面雨水經(jīng)雨水口統(tǒng)一收集后一部分排入中水儲水池，多余部分匯入市政雨水管網(wǎng)。 供熱工程 設(shè)計依據(jù)本設(shè)計依據(jù)《采暖通風與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范》以及土建、給排水專業(yè)所提條件進行。 氣象參數(shù)氣象參數(shù)大氣壓：夏季：冬季：冬季采暖計算干球溫度：8℃冬季平均風速：冬季風向：N冬季日照率：%最大凍土厚度：56mm設(shè)計計算用采暖期天數(shù)：117天 采暖熱源：本項目采暖一次熱源來自于城市供熱管網(wǎng)提供的蒸氣，蒸汽壓力為4Kg/cm，通過設(shè)于熱交換站的高效智能汽水換熱器生氣出90—70℃熱水作為采暖熱煤。 采暖熱負荷：小區(qū)住宅按節(jié)能住宅設(shè)計，采暖按45W/m2計算，；。冬季采暖期為四個月，供水溫度為90℃，回水溫度為70℃。則總循環(huán)水量為884T/h。采暖撥采用雙管分戶計量系統(tǒng)。室外采暖管道呈支狀直埋敷設(shè)，室外采暖管道均采用無縫鋼管，系統(tǒng)定壓及水處理設(shè)備均集中設(shè)置在換熱站內(nèi)。采暖系統(tǒng)形式以新雙管分戶計量單管跨越式為主，供水干管及回水