【正文】 希望雙方合作愉快，以創(chuàng)高效！46。合計(jì)二層三層十、總宣傳推廣費(fèi)用預(yù)算預(yù)計(jì)完成任務(wù)（完成時(shí)間：2003年9月~2004年1月）預(yù)計(jì)銷售完成額：樓層銷售總額完成比例完成額首層177。177。177。九、資金回籠計(jì)劃首層——二層——三層—— 軟文繕稿建議通過記者的軟文繕稿，在《日?qǐng)?bào)》、《晚報(bào)》、《南方都市報(bào)》、《西江日?qǐng)?bào)》等主要媒介報(bào)道，針對(duì)“中國硯都”的頒發(fā)引出本項(xiàng)目，對(duì)本項(xiàng)目的整體規(guī)劃及發(fā)展思路進(jìn)行介紹和炒作，提高項(xiàng)目知名度的同時(shí)，亦可樹立項(xiàng)目的形象，為項(xiàng)目的二、三期作鋪墊。 八點(diǎn)及九點(diǎn)半電視連續(xù)劇3.根據(jù)目標(biāo)客戶所關(guān)注電視的內(nèi)容——時(shí)事新聞、電視連續(xù)劇集，敝司建議在以下電視頻道及電視節(jié)目時(shí)段播出：另外《西江日?qǐng)?bào)》為肇慶的地方日?qǐng)?bào)，因經(jīng)營者占大部分是肇慶本地人，因此有必要在《西江日?qǐng)?bào)》進(jìn)行宣傳。 高品味低門檻高品位：就是抓住商場(chǎng)的經(jīng)營定位，對(duì)各行業(yè)商家進(jìn)行嚴(yán)格篩選。 先品牌后散戶216。 先主力后散戶216。216。據(jù)此，并結(jié)合我司一直以來的樓盤操作經(jīng)驗(yàn)，建議將本項(xiàng)目的整個(gè)營銷過程劃分為以下階段：階段名稱時(shí)間招租工作重點(diǎn)第一階段籌備期2004年56月對(duì)臺(tái)招商活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)包裝及各政府職能部門進(jìn)行公關(guān)活動(dòng)第二階段造勢(shì)蓄客期7月8月對(duì)經(jīng)營硯業(yè)客戶進(jìn)行租售洽談第三階段啟動(dòng)期8月中下旬全面開展租售工作第四階段全面推廣期9月第五階段交鋪旺銷期10月全面進(jìn)行招租第六階段延續(xù)期1112月對(duì)項(xiàng)目剩余貨量進(jìn)行招租 而十月將通過項(xiàng)目端硯展覽館的落成，結(jié)合“十一”黃金周及每年一屆的中國端硯文化節(jié)舉行，電視展板廣告及報(bào)紙形象稿的平面表現(xiàn)形式，樹立項(xiàng)目在市場(chǎng)上形象，同時(shí)向市場(chǎng)展示其特點(diǎn)，讓市場(chǎng)進(jìn)一步了解項(xiàng)目。緊接住通過報(bào)紙廣告、新聞報(bào)道、單張宣傳等立體宣傳發(fā)布公開招租信息216。 其中，8月中下旬可利用項(xiàng)目示范鋪位開放參觀的契機(jī)，以電視展板廣告及平面廣告的形式將項(xiàng)目?jī)?nèi)部招租的信息告知市場(chǎng)，吸引市場(chǎng)客戶的到訪。216。另外，6月份可以籍著對(duì)臺(tái)招商會(huì)吸納臺(tái)商進(jìn)駐。 6～7月這段時(shí)間主要工作應(yīng)放在前期準(zhǔn)備，包括現(xiàn)場(chǎng)包裝、招租物料的準(zhǔn)備以及各個(gè)方案的制定及落實(shí)。 首先，6～7月銷售前期工作準(zhǔn)備及向市場(chǎng)透露部分項(xiàng)目的租賃信息216。216。為了保證能讓本項(xiàng)目在推出市場(chǎng)即能一炮而紅，建議示范鋪位交付使用時(shí)及項(xiàng)目一期工程的鄒形出來后推出市場(chǎng)，一則能顯示發(fā)展商的實(shí)力雄厚，二則讓客戶通過親身體現(xiàn)商鋪的情況，將更有說服力，更容易引起商家的沖動(dòng)及欲望。八、營銷推廣策略及部署1．入市時(shí)機(jī)確定原則房地產(chǎn)市場(chǎng)瞬息萬變，誰能占領(lǐng)先機(jī)搶先入市，誰就最有最大的機(jī)會(huì)成為贏家。七、營銷組合策略客戶類型比例估算面積估計(jì)商家數(shù)量備注端硯35%約4748㎡120端硯、硯文房用品20%約2713㎡68紙、筆、墨粵西產(chǎn)品30%約4070㎡102劍花、溪黃草、燕窩、竹制品、棕、奇石、根雕玉器、古玩10%約1357㎡34古董、四會(huì)玉器餐飲3%約407㎡10中餐、西餐表演及鑒定中心2%㎡7表演、鑒定注：1)咨詢中心的服務(wù)人員能使用中英雙語服務(wù)，竭誠為每位來訪的游客提供方便和幫助。l 客戶咨詢中心在中國端硯文化村內(nèi)設(shè)置客戶咨詢中心，咨詢中心的陳列柜上，游客可以拿到中國端硯文化村各個(gè)租戶的店卡和各種關(guān)于中國端硯文化村的資料、刊物，以及肇慶旅游交通地圖等。目的：充分體現(xiàn)集中經(jīng)營，統(tǒng)一管理優(yōu)勢(shì)，增強(qiáng)經(jīng)營商戶長(zhǎng)久駐場(chǎng)經(jīng)營信心，體現(xiàn)發(fā)展商素質(zhì)。提升策略：根據(jù)第一、二、三組團(tuán)各自經(jīng)營特色的主題風(fēng)格進(jìn)行特色裝修，以其豐富特色提升及帶旺該組團(tuán)。同時(shí)針對(duì)端硯及文房四寶的收藏愛好者將吸引前來的參觀游覽時(shí)，吸納成為會(huì)員，定期提供專業(yè)咨迅及舉辦聯(lián)歡活動(dòng)，通過愛好者帶其他消費(fèi)群體前來游覽。案例2：上海的汽車旅游基地是以賽車活動(dòng)為主，添加各類汽車文化傳播活動(dòng)推廣，教育培訓(xùn)功能，形成新興的汽車運(yùn)動(dòng)旅游市場(chǎng)項(xiàng)目，吸引廣大汽車運(yùn)動(dòng)愛好者的同時(shí)成為汽車行業(yè)聚集經(jīng)營交流發(fā)展的基地采用“會(huì)員制”的消費(fèi)模式，將成為經(jīng)營模式的創(chuàng)新方式，長(zhǎng)期擁有固定群體，不斷發(fā)掘增加新群體。現(xiàn)代的旅游市場(chǎng)推廣經(jīng)營模式是在傳統(tǒng)經(jīng)營模式的基礎(chǔ)上與其他經(jīng)營行業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作，不斷培養(yǎng)定向消費(fèi)群體，增強(qiáng)自身經(jīng)營優(yōu)勢(shì)，提升經(jīng)營價(jià)值。 織外出旅游群體3．珠寶、古玩、工藝品協(xié)會(huì)——擁有超高端消費(fèi)群體及愛好者， 經(jīng)營層面高，具有高端消費(fèi)群體4．藝術(shù)創(chuàng)作機(jī)構(gòu)——擁有大量專業(yè)群體，自發(fā)及有組織定向外出的旅游群體5．文化經(jīng)營及旅游推廣機(jī)構(gòu)——擁有大量專業(yè)群體，有組織及定向外出旅游群體，商業(yè)經(jīng)營性較強(qiáng)，與之共同經(jīng)營合作推廣，利潤空間較高，經(jīng)營范圍廣，輻射面較強(qiáng)建議與以下相關(guān)行業(yè)進(jìn)行互動(dòng)經(jīng)營推廣合作：1．車迷會(huì)——擁有大量高端消費(fèi)群體，有組織定期外出旅游群體2．?dāng)z影協(xié)會(huì)——擁有大量高端專業(yè)及愛好消費(fèi)群體，自發(fā)及有組例如舉辦美博會(huì)、公關(guān)活動(dòng)、拍賣活動(dòng)，與政府、旅游局、文化局、行業(yè)協(xié)會(huì)，商貿(mào)機(jī)構(gòu)、名人進(jìn)行聯(lián)合推廣，通過優(yōu)勢(shì)平臺(tái)資源進(jìn)行推力，吸納圍內(nèi)外各類專業(yè)購買群體及旅游群體長(zhǎng)期前來定向消費(fèi)購物，并且組織經(jīng)營商戶參與國內(nèi)、外各類商業(yè)展銷活動(dòng)，以多種形式促進(jìn)商戶經(jīng)營，提升項(xiàng)目品牌知名度及影響力。提升策略：Ⅰ、合作經(jīng)營長(zhǎng)久旺場(chǎng)經(jīng)營以商鋪出租純收取租金的基礎(chǔ)上，預(yù)留部分商鋪用作發(fā)展商自行經(jīng)營，與經(jīng)營戶合作經(jīng)營，例如發(fā)展商可將部分商鋪用作互動(dòng)娛樂設(shè)施經(jīng)營，旺場(chǎng)經(jīng)營項(xiàng)目的高額銷售及餐飲服務(wù)與特色經(jīng)營商戶共同經(jīng)營，確保長(zhǎng)久經(jīng)營。六、物業(yè)價(jià)值提升策略物業(yè)價(jià)值提升策略目的在于增強(qiáng)項(xiàng)目附加值及經(jīng)營特色優(yōu)勢(shì)，提升各類租金收益，確保長(zhǎng)久旺場(chǎng)經(jīng)營，提升項(xiàng)目市場(chǎng)知名度及影響力，為二、三期項(xiàng)目開發(fā)奠定市場(chǎng)基礎(chǔ)，為發(fā)展商開發(fā)新項(xiàng)目打造開發(fā)品牌優(yōu)勢(shì)及擴(kuò)大投資層面。n 指示安全出口、洗手間等位置地面導(dǎo)向指引：①為了使各個(gè)組團(tuán)根據(jù)自身經(jīng)營的類別的形象更鮮明突出，建議在道路的導(dǎo)向指引方面，采用花紋地磚指引法，即在各自組團(tuán)的通道中，鋪設(shè)能反映該組團(tuán)銷售內(nèi)容的形象化圖案，不但能使各組團(tuán)之間功能的差異性拉開而且可以使客戶能迅速知道自己在哪個(gè)功能組團(tuán)。 指示各通道的主題②建議本項(xiàng)目的指示系統(tǒng)除了常規(guī)設(shè)置形式（反光板和指示燈牌）。n 通道照明系統(tǒng)設(shè)計(jì)建議考慮到非主通道的商業(yè)走廊寬度較窄，無法安裝柱立照明系統(tǒng)，因此建議在商鋪臨街面墻壁安裝吊旗照明系統(tǒng)，同時(shí)可以出租廣告位置增加收益。n 金融平臺(tái)商場(chǎng)的金融系統(tǒng)主要包括銀行業(yè)的引進(jìn)，一方面為消費(fèi)者提供便利性的消費(fèi)過程（如快速提款、信用卡消費(fèi)等），另一方面滿足商家資金的流通需求。 閉路電視監(jiān)控是本項(xiàng)目第一道安全防范體系，它利用安裝在商場(chǎng)周界圍墻上的雙光束經(jīng)外探測(cè)裝置對(duì)小區(qū)周界和重要部位進(jìn)行布防。該系統(tǒng)在商鋪管理中心多媒體監(jiān)控電腦上顯示。178。 消防系統(tǒng)消防系統(tǒng)是商場(chǎng)必備的系統(tǒng)設(shè)施，包括噴淋、煙感、溫感等。 電話通訊178。經(jīng)過前期敝司對(duì)市場(chǎng)經(jīng)營商戶的調(diào)查了解到，他們普遍對(duì)智能化配置的要求不高，只需能提供通訊電話及寬帶網(wǎng)絡(luò)即可。（例如：澳門的歷史博物館就以該形式表現(xiàn)取得較好市場(chǎng)的效應(yīng)）另外，在環(huán)境景觀方面建議在項(xiàng)目中心廣場(chǎng)，設(shè)置“主題情景中心廣場(chǎng)”，通過不規(guī)則的造型噴水池營造該地方的亮點(diǎn)，并且在四周設(shè)置休閑椅及在外圍以造型花基進(jìn)行圍閉，一方面達(dá)到積聚客流的目的，另一方面避免第三組團(tuán)主街望穿整個(gè)街道而影響客戶繼續(xù)進(jìn)入項(xiàng)目二、三期。在環(huán)境景觀規(guī)劃方面，可以通過綠化景觀、造型小品、休息交往、餐飲游戲、表演展覽等，并配以公共服務(wù)設(shè)施如問訊、指示牌等，以此增強(qiáng)商業(yè)空間的活性，使客戶倍感親切舒適。綠地北側(cè)的湖濱路，沿人工湖劃出一條優(yōu)美曲線，將公園與外界自然融合，成為市中心一處獨(dú)特的悠閑去處。園內(nèi)樹木成蔭，綠草青青。太平橋公園：南里：綠地北側(cè)新辟一條長(zhǎng)一千二百米的湖濱路，沿人工湖劃出了一條優(yōu)美的曲線，與湖