【正文】 所以，本案的行銷策略必須在以產(chǎn)品策略為前提的基礎(chǔ)上得到充分補(bǔ)強(qiáng)，引進(jìn)更具沖擊力及可操作性的前期強(qiáng)勢導(dǎo)入策略。他們是“眼見為實(shí)論”的絕對擁者。這些心理共性我們可以通過有針對性的產(chǎn)品個性加以迎合及引導(dǎo)。這是本案產(chǎn)品行銷所必須考慮的目標(biāo)客戶心理特征。本案的目標(biāo)客戶，其購買心理受同階層的人士影響較大。迅速確立并提升項(xiàng)目形象。持續(xù)并強(qiáng)化項(xiàng)目的個性塑造注重廣告事實(shí)的深度披露和利益點(diǎn)的廣度宣傳依據(jù)項(xiàng)目的去化程度及市場狀況，合理進(jìn)行調(diào)整。3．在區(qū)域市場獨(dú)樹一幟的產(chǎn)品形態(tài)。二 優(yōu)秀的產(chǎn)品價值1． 領(lǐng)先市場的產(chǎn)品理念。3． 體現(xiàn)對特殊階層人士（現(xiàn)代富有階層）的人性關(guān)懷與尊重。廣告推廣：廣告利益點(diǎn)一 獨(dú)特的人文價值追求1． 傳承英倫藝術(shù)人文，追求改變命運(yùn)，別墅（本案）創(chuàng)造生活。4服務(wù)支持作為別墅項(xiàng)目，客戶購買住宅的同時，更希望得到細(xì)致入微的服務(wù)，能夠擁有一個舒適的、高貴的居住環(huán)境。推廣媒介： →定點(diǎn)Show展具體方案見廣告執(zhí)行計(jì)劃表3發(fā)展商形象對高檔別墅而言，開發(fā)商的企業(yè)形象、企業(yè)實(shí)力、開發(fā)理念是否能得到目標(biāo)客戶的認(rèn)可，是影響銷售的重要因素。，直遞邀請函。代為引進(jìn)高素質(zhì)全能型保姆（菲律賓女傭、雙語服務(wù)），以匹配物業(yè)主人的身份。推廣手法：1. 現(xiàn)場接待人員的高素質(zhì)體現(xiàn)，透過創(chuàng)新的物業(yè)銷售人員編制模式，使客戶尊榮心得到滿足。同時對產(chǎn)品的接受也非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)。2專業(yè)的銷售權(quán)術(shù)別墅的銷售主要針對高層次的社會階層和專業(yè)投資機(jī)構(gòu)，該客戶群具有相當(dāng)?shù)慕鹑谥R、鑒別力和判斷力，對別墅的購買也絕非普通住宅接受的方式和渠道。強(qiáng)調(diào)單體局部細(xì)節(jié)，著重突出物業(yè)的別致及其在沈陽市場的產(chǎn)品唯一性。因此在推廣和銷售運(yùn)作時絕對要避免套用普通房產(chǎn)項(xiàng)目的方法和途徑。本案行銷推廣重點(diǎn)，從引導(dǎo)期的形象推廣與塑造，轉(zhuǎn)移至銷售期的個性塑造，體現(xiàn)綜合表現(xiàn)力。對本案來說，除依靠產(chǎn)品力的創(chuàng)新與提高，必須注重行銷方式與產(chǎn)品推廣。概念宣傳——激發(fā)目標(biāo)客戶對本案的欲望和購買興趣。但隨著時間的推移更重要的是把握客源的結(jié)構(gòu)即業(yè)主的構(gòu)成固然恒定客戶是關(guān)鍵。本項(xiàng)目的策劃重點(diǎn)在于樹立品牌。使客戶感覺到發(fā)展商的設(shè)想周到，提前為消費(fèi)者作出裝修建議。便于接待人員在與客戶攀談時，能向客戶解釋，簽約室將單獨(dú)建立。 現(xiàn)場電腦演示制服統(tǒng)一：體現(xiàn)整體形象。銷售道具： 樓書：制作精美，優(yōu)化賣點(diǎn)，內(nèi)容詳盡 法律文書：預(yù)售資料，各項(xiàng)法律文件 海報(bào)：以單片的形式出現(xiàn)，便于攜帶，快速得知樓盤的訊息。感覺：尊重，態(tài)度，輕快，精致等各個細(xì)節(jié)上體現(xiàn)接待的檔次，展現(xiàn)樓盤的感知度。以活躍現(xiàn)場氣氛?，F(xiàn)場包裝透過英式風(fēng)格呈現(xiàn)。通過布置美術(shù)作品，鮮花擺設(shè)，使客戶參觀時豐富視覺，同時使售樓處的氣氛傾向于和諧、自然，以烘托現(xiàn)場的氛圍。接待中心功能區(qū)分明確，便于接待人員在不同的區(qū)域展開工作。導(dǎo)視系統(tǒng)可成為他們對樓盤的第一印象。顯示產(chǎn)品的特色魅力，加強(qiáng)客戶對房產(chǎn)的充分了解。售樓處方案： 目的：增進(jìn)客戶購買物業(yè)的認(rèn)識。開展“尋找當(dāng)代英式紳士”為主題的推廣活動，營造社會話題。例： ○在此之前，你只是富有 ○掌聲不斷，雅俗共賞E、 清盤期：廣告基調(diào)：廣告主題：“最后尊榮席位，敬請把握”。廣告主題： 圍繞“稀缺性、尊榮性、藝術(shù)性、安全性”進(jìn)行宣傳推廣例：○唯一的溫莎莊園，唯一的英倫莊園藝墅○不凡建筑，為不凡人生加冕○你永遠(yuǎn)走不出別人仰慕的視線○僅供27位業(yè)主典藏的尊榮私人莊園○恒久價值，來自永不褪色的顛峰英式建筑語匯○溫莎莊園，英式莊園最完美的演出○唯有世界極英式專屬管家，才能滿足顛峰人士對高尚生活的執(zhí)著追求○皇家禮遇，極致尊崇○超越，才會更優(yōu)越○科技，零距離點(diǎn)擊生活D、 續(xù)銷期廣告基調(diào)：針對銷售抗性進(jìn)行有效訴求，深入挖掘潛在客戶。廣告主題：優(yōu)雅的英倫莊園風(fēng)情，即將登陸沈陽例：○一座僅為顛峰人士創(chuàng)造的顛峰莊園別墅○100%原味英倫莊園生活○心靈貴族與英倫藝術(shù)對話的殿堂○收藏英倫風(fēng)情的傳世藝術(shù)孤品○沉醉英倫莊園藝術(shù)的優(yōu)雅樂章B、 開盤期廣告基調(diào)：形象與品質(zhì)兼重，營造產(chǎn)品知名度。5. 溫莎莊園掀起莊園生活風(fēng)潮。（知名人士的看法）3. 莊園生活的追隨者。 創(chuàng)意表現(xiàn)：軟廣告訴求主題：1. 現(xiàn)代別墅開發(fā)的價值取向，及社會精英對別墅生活的全新見解?！癗大智能安保，構(gòu)筑總統(tǒng)府邸般的安全堡壘”， 參照國際豪宅的智能化系統(tǒng)，全區(qū)域銅墻鐵壁似的安全系統(tǒng)，周界紅外線報(bào)警、電視監(jiān)控、電子尋更、報(bào)警求助等多重固若金湯的防衛(wèi)體系，讓居家生活無憂無慮。英國建筑藝術(shù)在世界建筑史上占有重要的一席之地，至今仍被人們津津樂道，而綜觀東北別墅項(xiàng)目，尚未有同樣主題的項(xiàng)目出現(xiàn)，本案通過內(nèi)部對景觀小品，建筑細(xì)節(jié)的刻畫包裝，刻畫濃郁純正的英式莊園氛圍，內(nèi)斂優(yōu)雅的生活意境，自然會在市場競爭中占據(jù)主導(dǎo)地位，吸引客戶更多的關(guān)注?！坝⑹焦芗曳?wù)，尊榮貴族禮遇”，充分為營造業(yè)主無以倫比尊崇感，以贏得業(yè)主的心理認(rèn)同和接受。二、 尊榮性：英式管家式服務(wù)、菲傭新時代新經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)代精英，越來越懂得享受財(cái)富，越來越注重生活品質(zhì)，追求“貴族化”生活方式成為新首富族的鮮明特征，而代表了貴族生活的杰出典型的正是英式管家服務(wù)。五、企劃主軸一、 稀缺性：僅供27位業(yè)主典藏的尊榮私人莊園根據(jù)本案產(chǎn)品的規(guī)劃和周邊環(huán)境，決定了本案在進(jìn)行市場推廣的過程中，只有突出本案為僅為少數(shù)人準(zhǔn)備的少數(shù)珍品，樹立物以稀為貴的形象，才能與周邊項(xiàng)目形成有效的間隔，從而脫穎而出。由一輛濃置典雅，尊貴的御用馬車，讓客戶輕身體驗(yàn)英式貴族的精致生活文化。主標(biāo)： “皇裔貴胄，純?nèi)挥⑹健彼?包裝策略 針對本案的創(chuàng)意表現(xiàn)及包裝方向。一種樸質(zhì)、古老而淳厚的英式生活味道。 隱然傳遞住宅的氣質(zhì)是身份的代言，與眾不同的地位與品質(zhì)，為本案確立臻至完美的主題別墅境界，副薦案名：《諾曼莊園》案名釋義： 取于早期英式建筑風(fēng)格。主薦案名：《溫莎莊園》案名釋義：系出英式皇家貴胄的尊貴感。容易被目標(biāo)客戶認(rèn)同和接受。因此，“27樽極品席位 純正皇家貴族生活”的內(nèi)涵非常豐富而獨(dú)到。在自己的領(lǐng)地或封地上進(jìn)行社交與生活，充分展示身份?？释刑幏棚w心靈的自在天地，稱為“心靈貴族”。