房地產(chǎn)世紀(jì)莊園項目行銷策劃計劃書(參考版)
2025-07-23 00:44本頁面
【正文】 東方恒基地產(chǎn)顧問機構(gòu)2001/8/4本計劃書知識產(chǎn)權(quán)系東方恒基公司所有，任何單位和個人非經(jīng)東方恒基公司許可不得引用和抄襲19 / 19。原則上提成不超過成交價2%。，將按月提交項目市場信息匯總分析、媒體效果評估與調(diào)整、項目營銷進度報告等成果，和保持代理銷售培訓(xùn)等服務(wù)。東方恒基按順序逐步完成各項策劃內(nèi)容。，由雙方商定，能部分彌補東方恒基事務(wù)、專家、設(shè)計等各類開支即可。，由發(fā)展商核準(zhǔn)確認宣傳采用的形式、內(nèi)容、以及宣傳所需費用的預(yù)算范圍等。廣告預(yù)算、媒體戰(zhàn)略等在今后的營銷策劃書與廣告媒體計劃專文敘述。（文案另行文件說明）參考方案2：首先突出地段，在規(guī)劃、戶型等優(yōu)勢表現(xiàn)出全新的生活觀，二環(huán)新理想—青年精英二環(huán)居住的新主張參考方案3扣世紀(jì)莊園的“世紀(jì)”二字，體現(xiàn)精英住宅本質(zhì)，吸引青年置業(yè)者認同世紀(jì)天驕更大氣和貼切，以時代感、成就感鑄造“非常白領(lǐng)”的新世紀(jì)個性宅邸。由于園景面積小，利用起伏式土地造型可增大園景面積感，并以連貫主題貫穿裙房屋面的空中花園。水流由地下層泵循環(huán)至地表瀑布墻。信息網(wǎng)絡(luò)化、智能化、寬帶接入、輔以局域網(wǎng)（運行演示）可視對講、指紋門禁（實品展示）門磁/窗磁監(jiān)控（實品展示）消費/物業(yè)/門禁/車禁一卡通（系統(tǒng)規(guī)劃）衛(wèi)星電視（菜單）而富余的衛(wèi)生間、廚房可改為步入式衣櫥、書房等。裙房1層：自助洗衣房、餐飲、超市、COFFEE（不含其它對外銷售規(guī)劃）裙房2層：物業(yè)、郵政、小型專屬商務(wù)服務(wù)中心等（不含其它對外銷售規(guī)劃）裙房屋頂：空中花園、露天健身設(shè)施陽光玻璃室內(nèi)壁球建筑內(nèi)部：電梯美術(shù)館、大堂攝影展廊等地下層：健身設(shè)施陽光生態(tài)車庫等：由于產(chǎn)品調(diào)整時是將三居打開成為2戶。社區(qū)配套設(shè)施以實用為主。玻璃、鋁板、金屬構(gòu)件之外，還可在建筑外采用大型框梁結(jié)構(gòu)造型。在臥室則部分取消該設(shè)計，低層（18層以下）僅以大落地玻璃幕墻或凸窗（飄窗）來實現(xiàn)觀景與采光的結(jié)合，19層以上采用，并每層擴大玻璃圓柱體積形成向外膨脹感。（本方案制圖難度較大，在此僅做文字說明）這種造型優(yōu)點是采光和景觀，但不利于擺放家具，實際使用價值并不高，由于周圍建筑物間距太近，視覺的穿透較強（特別是夜間）按照中國人的傳統(tǒng)私密觀念恐有些難于接受。原A戶型拆成2套一居。整體雙塔增加約2000平米。東塔樓 一居 8戶；二居 4戶；西塔樓 一居 4戶；二居 2戶；三居 4戶戶型配比：%；%，%另外，頂層的復(fù)式單元戶型，也因為標(biāo)準(zhǔn)層戶型面積減小而相應(yīng)縮小，為150300平米。切割后面積為估算，僅供參考。同時，在產(chǎn)品規(guī)劃上，我們將進一步針對目標(biāo)客戶來突出主題，顯現(xiàn)項目特征。我們把項目主題設(shè)計成為小戶型公寓，對降低發(fā)展商風(fēng)險，構(gòu)筑區(qū)域產(chǎn)品差異化來說，都是最佳的解決方案。盡管如此，市場上仍然存在很大的需求未得到滿足，在我們的這次調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，相對其它的大戶型，絕大多數(shù)的小戶型買得極快，在電話詢問時，基本上所有的售樓人員都告訴我們：小戶型早已售完，或只剩下朝向、戶型、樓層極難接受的一兩套。第三類家庭由于經(jīng)濟實力、戶籍、流動性大等原因，大部分是通過租賃、借用等方式解決。因此，這類家庭是大戶型的購買者。剛剛畢業(yè)的學(xué)生或年輕的未結(jié)婚的白領(lǐng)都可屬于這一類。按雙職工家庭計算，平均家庭年收入約為31200元，根據(jù)國際通行的住房價格為年收入的4—6倍推算，北京市普通家庭可承受的住房總價應(yīng)在12萬—20萬之間，這個數(shù)據(jù)與去年底進行的抽樣調(diào)查結(jié)果基本吻合， 即北京市民中42%的購房人可承受總價20萬元的房子，27%的購房人可承受20萬—30萬元的房子，兩項占69%。據(jù)北京市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，北京市人口總量（擁有北京戶籍），年流動人口為200萬，全市從業(yè)人員614萬人，職工人數(shù)454萬人。4）在調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，70m2以下的一居和二居出售率較高，基本上達到70%以上，70m2—90m2的二居室的銷售狀況相對要弱。由于區(qū)域的關(guān)系，朝陽區(qū)小戶型項目價格普遍高于其它區(qū)。這與朝陽區(qū)和海淀區(qū)的從業(yè)者較年輕、住房消費觀念進步、講究合適經(jīng)濟的特點有密切關(guān)系。表1 小戶型項目序號項目名稱建筑面積（萬m2）位置價格（元/m2）入住時間1東環(huán)1815 東三環(huán)中路18號78008400.
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