【正文】 還可以做自己的品牌形象，增加企業(yè)的無形資產(chǎn)，真正做到名利雙收，所以本公司力推分割出租方案（主要方案見上）　　租金按動(dòng)態(tài)方案，回報(bào)率預(yù)計(jì)8年左右。　　劣勢(shì)：①租金回籠慢（一般付三押一）　?、谝度胍还P預(yù)期費(fèi)用（開業(yè)前）　　例：裝潢費(fèi)、廣告費(fèi)等?！　、劭梢宰龀鲎约旱钠放菩蜗?，增加企業(yè)無形資產(chǎn)?！　×觿?shì)：①租金較低，影響總體收入（見租金對(duì)比表）　?、诓焕谏虉?chǎng)整體發(fā)展?！　、诤?jiǎn)化招商，減少招商工作量?！　“瓷虡I(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)來看：　　靜態(tài)租金：收入預(yù)計(jì)在10年左右；　　動(dòng)態(tài)租金：收入預(yù)計(jì)在8年左右；　　注：以上數(shù)據(jù)未包括商業(yè)中心外墻的廣告收益?！　〕鲎庑问?分割出租 分層出租 整幢出租　　平均租金/M2 ?。ǎ??。ǎ??。ǎ　∧曜饨穑o態(tài)） 　67656400 46501000 33828200　　10年租金（靜態(tài)） 　 　　10年租金（動(dòng)態(tài)） 1－3年 　202969200 139503000 101484600　　4－5年 　142078440 97652100 71039220　　6－7年 　149182362 102534704 74591180　　8－9年 　156641480 107661440 78320740　　第10年 　82236777 56522256 41118388　　總計(jì) 　　綜合以上靜態(tài)和動(dòng)態(tài)2種收益數(shù)據(jù)計(jì)算結(jié)果，可得出：　　分割出租： 。　　☆負(fù)責(zé)對(duì)商場(chǎng)宣傳布署總體規(guī)劃工作，作出建設(shè)性的意見，統(tǒng)籌安排促銷，成列，美工工作?！　∝?fù)責(zé)租戶單位日常管理工作，督促租戶單位認(rèn)真履行招商合同?！　　顓f(xié)助經(jīng)理開展工作?！　　钆浜瞎菊w布局，完成公司下達(dá)指標(biāo)?！　　顚?duì)招商部門廠商引進(jìn)，人員招聘，促銷方案及相關(guān)合同及發(fā)生交際費(fèi)用審核等負(fù)責(zé)?！　　钬?fù)責(zé)購(gòu)物中心整體商場(chǎng)策劃，布局，商品組合及與廠商協(xié)調(diào)，公司整體企劃，促銷等，確保商廈經(jīng)營(yíng)指標(biāo)達(dá)成?！　 、屈臣氏、醫(yī)療診所、健身中心、美容中心、美體瘦身、茶社、寫真工作室、數(shù)碼工作中心、藥店?duì)I銷理念?！　?配套項(xiàng)目　　A、 家私、布藝、古玩、畫廊、廚房用品、書屋?！　∥?層：餐飲?！　∪?層：高檔男裝系列、休高閑裝、皮具、男飾品、精品鞋店、精品褲店、男士?jī)?nèi)衣、領(lǐng)帶?！　∫?層：進(jìn)口化妝品（CD、姿生堂、嬌蘭等）、高檔珠寶（謝瑞琳等）、世界極品服裝(阿瑪尼 杰尼亞等)、高檔手表、高檔皮具（路易威登等）、高檔工藝品、高檔筆?！　∥?、商場(chǎng)布局　　飛洲國(guó)際廣場(chǎng)定位為高檔商業(yè)中心，招商客戶群為：國(guó)際知名品牌，國(guó)內(nèi)知名品牌廠商；國(guó)際連鎖集團(tuán)?！　、?業(yè)態(tài)演變?cè)瓌t　　傳統(tǒng)的商場(chǎng)只是購(gòu)物的場(chǎng)所，隨著人們的生活水平的提高、消費(fèi)行為的轉(zhuǎn)變，休閑購(gòu)物成為主流，休閑、餐飲、娛樂將極大的滿足消費(fèi)者購(gòu)物外的需求，并且其規(guī)模也將趕超購(gòu)物的規(guī)模?！　、?互補(bǔ)原則　　由于本項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模較小，前期定位是寫字樓的配套部分，因此不能簡(jiǎn)單的定位與上述徐家匯商業(yè)中心同質(zhì)業(yè)態(tài)，要走專業(yè)、高檔、精品的路子。然而，因?yàn)樾旒覅R商業(yè)中心僅在方圓200米密集，與本項(xiàng)目相連的漕溪北路是快車道，沒有休閑步行道，形成了一定的商業(yè)斷層。以服務(wù)品牌化，個(gè)性化模式為先導(dǎo)，以迅速的宣傳手段傳播飛洲國(guó)際廣場(chǎng)在本商圈內(nèi)的行業(yè)標(biāo)志與先驅(qū)的形象地位?！　∪⑵放菩蜗蠖ㄎ弧　¤b于本商圈潛在消費(fèi)層面頗高，本次招商對(duì)象也應(yīng)該頗具品牌知名度。孕育徐匯社區(qū)系列廣場(chǎng)文化活動(dòng)?！　　瘛〉赇伓▋r(jià)租賃的切入點(diǎn)與眾不同的懸念招商策略。這是保證整體層面上檔次先決條件?！　《⒄猩滩呗浴　　瘛菍庸δ軈^(qū)劃按照各類品牌間的經(jīng)營(yíng)互動(dòng)原則，進(jìn)行局部科學(xué)規(guī)律整合。　　周邊高檔的固定消費(fèi)群體　　強(qiáng)大的地鐵消費(fèi)群　　寫字樓固定的消費(fèi)群體　　本案招商策劃方案　　一、招商原則　　巧妙利用逆向思維，懸念轉(zhuǎn)播的各類異手法，讓本次招商跳出百貨業(yè)招商日趨同質(zhì)化的怪圈?！　∈姓叩挠欣麅A斜?！　≌猩虄r(jià)格無明顯優(yōu)勢(shì)?！　∪鮿?shì)　　處于次星級(jí)地理位置。徐家匯地區(qū)，已經(jīng)成為上海最繁華的現(xiàn)代化商業(yè)中心之一，上海三年大變樣的標(biāo)志性地區(qū)之一?！　“l(fā)展優(yōu)勢(shì)：徐匯區(qū)是上海市的中心城區(qū)，這里集聚了上海的科技資源優(yōu)勢(shì)、人文環(huán)境優(yōu)勢(shì)和徐家匯商圈品牌優(yōu)勢(shì)?！　∥飿I(yè)管理優(yōu)勢(shì)：國(guó)際金牌管理集團(tuán)，高效統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一回報(bào)。　　交通優(yōu)勢(shì)：地鐵1號(hào)線、4號(hào)線直達(dá)本案B1，并設(shè)有出口，每天數(shù)萬人流能保證經(jīng)營(yíng)者的利益，高架內(nèi)環(huán)線近在咫尺，輕軌明珠線距本案步行10分鐘路程。徐家匯附近有著四星級(jí)的建國(guó)賓館和二星級(jí)的西亞大酒店以其便利的交通條件和適中的價(jià)格吸引著周邊省市的賓客近悅遠(yuǎn)來。天鑰橋路餐飲街以品牌著稱，以家常為特色，使得工薪階層慕名而來，成為聚朋小酌的好場(chǎng)所。獨(dú)特的巨球建筑綴滿新穎的滿天星頂燈，將購(gòu)物、休閑融為一體，品種豐富的休閑小吃、白領(lǐng)光顧的舒適堡健身中心及令學(xué)生、市民喜愛的思考樂書局、柯達(dá)影院等已逐步成為市民消費(fèi)的新熱點(diǎn)?！　⌒旒覅R商業(yè)中心內(nèi)有電腦專業(yè)市場(chǎng)百腦匯電腦、太平洋電腦、盈河電腦3家，徐家匯的電腦廣場(chǎng)目前成為上海最大的計(jì)算機(jī)及其配件、耗材和其他信息產(chǎn)品的集散地之一。商場(chǎng)引進(jìn)商戶250家，包括30間特色餐廳及5000平方米的國(guó)際美食廣場(chǎng)、15000平方米的富安百貨、8500平方米的西式主題樂園及大型超市、專業(yè)運(yùn)動(dòng)城的進(jìn)駐。2000平方米的地室超市以生鮮食品為特色，為周邊住家提供了極大的方便。六百實(shí)業(yè)首推“自然式服務(wù)”，以規(guī)范嚴(yán)格的現(xiàn)代化管理模式和溫馨的服務(wù)在行業(yè)內(nèi)獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。東方商廈以其“禮在東方”的服務(wù)宗旨享譽(yù)全市，并以其國(guó)際知名品牌吸引各方來賓。美羅城在引進(jìn)百腦匯的同時(shí)把美食廣場(chǎng)、音響廣場(chǎng)引入商圈，使整個(gè)商圈的業(yè)態(tài)更為齊全、合理。一是注重發(fā)掘商家本身的經(jīng)營(yíng)能力，形成了不同氛圍和水準(zhǔn)的商家企業(yè)；二是注重業(yè)態(tài)錯(cuò)位。注重錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。徐家匯投資多元化，招商注重徐家匯商圈特色經(jīng)營(yíng)。徐家匯商業(yè)中心集天時(shí)、地利、人和的優(yōu)勢(shì)，尤其經(jīng)過新一輪精心打造和調(diào)整后，得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。目前徐匯區(qū)正積極培育新的二條商業(yè)特色街，一條是以依托上海交大的高新技術(shù)孕育而成的廣元西路慧谷電子街，另一條是以面向大眾消費(fèi)的天鑰橋路餐飲街，起到了為商圈相輔相成的作用。30多條公交線路連