【正文】 又轎車五六十輛，每輛需十二人荷之，始得行……各驛皆有羊、鵝、雞、米、面、蜜、酒、醴、蒜、鹽、蔥、菜蔬以供食。他們這樣寫到“（驛館）每晚不獨(dú)賜給飯食，而且有役人、床鋪、被褥等供用也。使團(tuán)隨員畫家記述了沿途的情況。可以說驛站在古代起著現(xiàn)代郵局和軍事基地的作用。這首詩中形象地記述了唐代絲綢古道上驛站的繁忙景象。區(qū)域生活設(shè)施及市政配套基本完善，有良好的自然及人文環(huán)境，相對(duì)于其他競爭樓盤在未來市場(chǎng)競爭中占有其它樓盤難以比擬的優(yōu)勢(shì)，定位這樣一個(gè)產(chǎn)品，針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的產(chǎn)品策劃、形象宣傳、促銷策略的實(shí)施是一個(gè)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，也是我最希望為本項(xiàng)目奉獻(xiàn)的思路，本案是一個(gè)中高檔樓盤，無論檔次、開發(fā)水準(zhǔn)、價(jià)格上都是如此，至少是區(qū)域內(nèi)最高檔的樓盤。其實(shí)，綜合以上分析，我們可以發(fā)現(xiàn)，這些人生感受應(yīng)該是每一個(gè)健康成長的人會(huì)有的，也許他會(huì)在不同情節(jié)下出現(xiàn)，也許他們會(huì)同時(shí)向你襲來，青春可以包容你的無助、你的偏執(zhí)；理解你的壓力，感受你的品位，與你一起創(chuàng)造舒緩而充滿情調(diào)的寧靜時(shí)光，同時(shí)也記下了你曾經(jīng)走過的歲月，讓你的存在不會(huì)被逝去的時(shí)光所抹去。█ 暢想“‘72’生活方式”◆“‘72’生活方式”=人生；◆“‘72’生活方式”=事業(yè)；◆“‘72’生活方式”=理想；◆“‘72’生活方式”=追求；◆“‘72’生活方式”=成功。使本項(xiàng)目沖滿“青春文化”氣息。█ “青春”的詮釋◆“青春”是文化——豐富、精髓；◆“青春”是藍(lán)天——博大、高遠(yuǎn)；◆“青春”是大?！獜V闊、深沉；◆“青春”是思想——靜謐、深邃；◆“青春”是心情——閑適、輕松； ◆“青春”是激情——澎湃、熱烈；◆“青春”是理想——追求、向往；◆“青春”是成功——人生、事業(yè)；◆“青春”往往象征著年輕，是人們博大情懷和理想的象征，抒情的“青春”音樂，她的節(jié)奏是舒緩的、浪漫的、充滿理想和激情的色彩，這種節(jié)奏正是很多人在生活中所向往的，在現(xiàn)實(shí)生活中所追求和需要的。引入“青春校園的文化風(fēng)情”，暢想“修身養(yǎng)性生活理念”，體現(xiàn)“激情使人青春、文化使人美麗”的“‘72’生活方式”?！?青春無悔——因?yàn)槲覀冊(cè)?jīng)真愛過、失敗過、付出過；◆ 青春無怨——因?yàn)槲覀冊(cè)?jīng)瘋狂過、做錯(cuò)過、改正過；◆ 青春無愧——因?yàn)槲覀冊(cè)?jīng)努力過、奮斗過、成功過；三、項(xiàng)目開發(fā)主題形象定位決策根據(jù)項(xiàng)目的區(qū)域特征和項(xiàng)目的綜合定位，為起到相應(yīng)屬性定位的感性形象認(rèn)識(shí)，需要賦予一個(gè)相對(duì)明確的、易于傳播的形象主題，充分激發(fā)其想象空間，產(chǎn)生強(qiáng)烈吸引。◆“72”——一周七天，工作也要，休閑也要，城市也要，繁華也要；◆“72”——是為精英人士量身定做的一種生活模式；◆“72”——在不久的將來“72”生活模式將會(huì)像“5+2”生活模式一樣風(fēng)靡全國，將成為年輕精英人士的首選；◆“72”——體現(xiàn)的將不是一種生活模式，而是一種生活文化；◆“72”——代表著青春、代表著活力、代表著激情、代表著理想、代表著成功；“72”——青春文化“‘72’——激情使人青春、文化使人美麗；“一年之計(jì)在于春”年輕人用自己的方式描繪著自己的人生和事業(yè)的宏偉藍(lán)圖，一邊憧憬美好的未來、一邊走向新生活的起點(diǎn)。（二）本項(xiàng)目的核心價(jià)體系“72”生活模式“72”——也許大家并不知道是一個(gè)什么樣的概念。（一）本項(xiàng)目核心價(jià)值體系的描述以提出、引導(dǎo)和建立修身養(yǎng)性的青春文化為核心，從根本上提升本項(xiàng)目的檔次和品位。二、項(xiàng)目核心概念價(jià)值體系定位決策項(xiàng)目的核心價(jià)值主要有兩個(gè)方面，一個(gè)是有形的可以看的見的，一個(gè)是無形的也就說用眼看不見的。高檔時(shí)尚——追求高檔時(shí)尚的生活已經(jīng)成為人生奮斗的目標(biāo)，提出高檔時(shí)尚是社會(huì)發(fā)展的需要。修身養(yǎng)性——消費(fèi)水平的提高，生活觀念的改變，“72”的生活模式在不久的未來會(huì)逐漸成為社會(huì)的主流，成為精英白領(lǐng)人士的首選，每一周的每一天，工作也要，休閑也要，城市也要，繁華也要。（4）面積使用率很高板式樓戶型的使用率通常高于塔樓戶型。板樓由于住戶不多，居家生活也比較清靜。通常而言，由于板式樓的面積充裕，因而戶型設(shè)計(jì)更容易出精品?，F(xiàn)代風(fēng)格——現(xiàn)代風(fēng)格無論在外立面的色彩表現(xiàn)上還是在整體建筑規(guī)劃的布局上，都做到了“以人為本”的原則，具有鮮明的理性主義和激進(jìn)主義的色彩風(fēng)格。將陽光、空氣等自然元素和高科技的環(huán)保建材應(yīng)用到居住空間有利于完善生態(tài)機(jī)能，改善居住環(huán)境質(zhì)量。一、項(xiàng)目總體定位決策（一）總體定位區(qū)域內(nèi)生態(tài)環(huán)保、科技智能、現(xiàn)代風(fēng)格、高層板式、修身養(yǎng)性、青春文化、高檔時(shí)尚、精英白領(lǐng)公寓社區(qū)。在這樣的大環(huán)境下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須真正了解市場(chǎng)，了解購房者的居住需求、摸清購房者對(duì)其開發(fā)地塊的地理位置、經(jīng)濟(jì)及周邊環(huán)境的基本狀況，再按照整個(gè)城市的規(guī)劃要求，給所要開發(fā)的項(xiàng)目制定一個(gè)準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位。住房體制改革已經(jīng)從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的福利分房轉(zhuǎn)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的住宅商品化，消費(fèi)者對(duì)住宅的質(zhì)量、環(huán)境都開始有了嚴(yán)格的要求和選擇。其目的是探討產(chǎn)品的市場(chǎng)可行性如何？產(chǎn)品潛在客戶是誰？對(duì)產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)如何把握？產(chǎn)品的市場(chǎng)受眾面究竟有多大？等等。五、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析（一）項(xiàng)目成本費(fèi)用估算及清單序號(hào)費(fèi)用名稱取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)/單價(jià)數(shù)量總額（萬）土地費(fèi)用總額1土地使用權(quán)出讓金10/畝2土地出讓契稅出讓金3%前期工程費(fèi)總額98元/㎡20785㎡1方案設(shè)計(jì)費(fèi)㎡20785㎡2勘察設(shè)計(jì)費(fèi)㎡20785㎡3施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)35元/㎡20785㎡4施工圖圖審費(fèi)㎡20785㎡5基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)計(jì)費(fèi)㎡20785㎡6施工用電供配電貼費(fèi)㎡20785㎡7測(cè)繪定點(diǎn)費(fèi)㎡20785㎡8曬圖費(fèi)㎡20785㎡9委托編制標(biāo)底費(fèi)用㎡20785㎡10工程招標(biāo)管理費(fèi)㎡20785㎡11環(huán)保費(fèi)㎡20785㎡12地方高等教育費(fèi)12元/㎡20785㎡13人防費(fèi)15元/㎡20785㎡14商品房測(cè)繪費(fèi)㎡20785㎡15白蟻防治費(fèi)㎡20785㎡16墻體改革費(fèi)10元/㎡20785㎡建筑安裝費(fèi)總額1220元/㎡20785㎡1建安成本費(fèi)1200元/㎡20785㎡2監(jiān)理工程招標(biāo)費(fèi)管理費(fèi)㎡20785㎡3土建工程監(jiān)理費(fèi)15元/㎡20785㎡4土建工程質(zhì)檢費(fèi)㎡20785㎡基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)總額215元/㎡20785㎡1市政工程建設(shè)費(fèi)100元/㎡20785㎡2市政工程質(zhì)檢費(fèi)㎡20785㎡3小區(qū)供電工程費(fèi)22元/㎡20785㎡4小區(qū)給水工程費(fèi)25元/㎡20785㎡5小區(qū)供氣工程費(fèi)14元/M220785㎡6有線電視寬帶工程費(fèi)6元/㎡20785㎡7小區(qū)綠化費(fèi)30元/㎡20785㎡8小區(qū)通訊通郵費(fèi)16元/㎡20785㎡房地產(chǎn)各項(xiàng)稅費(fèi)總額1配套設(shè)施費(fèi)245元/㎡20785㎡2營業(yè)稅銷售收入%3交易管理費(fèi)有的房子其本身價(jià)值并不高，單由于開發(fā)商對(duì)其潛在價(jià)值進(jìn)行了大力的挖掘，使其最終實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)價(jià)值的最大化，利潤最大化，有挖掘出項(xiàng)目的潛在價(jià)值并使其兌現(xiàn)的營銷才是成功的營銷。這些開發(fā)商們看準(zhǔn)了市場(chǎng)需求，同時(shí)又存在有這種需求的消費(fèi)者，市場(chǎng)出現(xiàn)了供需不平衡的空白點(diǎn)，進(jìn)而去開發(fā)滿足這種需求的項(xiàng)目，再配以各自不同的風(fēng)格進(jìn)行營銷，最終贏得了市場(chǎng)。人無我有，而“我有”若為市場(chǎng)所需，“我”就占領(lǐng)了市場(chǎng)。反之，那些與消費(fèi)者的需求發(fā)生錯(cuò)位的項(xiàng)目就只能在競爭中被淘汰，而成為積壓房。這說明，消費(fèi)者并不是沒有購房的需求，而是商品房的供應(yīng)與消費(fèi)者的需求類型發(fā)生了嚴(yán)重的錯(cuò)位。有不少號(hào)稱是大手筆、新概念的樓盤一面市就受到了消費(fèi)者的冷落，造成積壓。但是，在這種大規(guī)模的開發(fā)行為中，真正賣得好的項(xiàng)目卻只是少數(shù)。而銀行住房貸款的普及，更空前的調(diào)動(dòng)了消費(fèi)者的購房熱情。（四）威脅分析（threats）市場(chǎng)環(huán)境的威脅主要的還是當(dāng)前房產(chǎn)大環(huán)境不好，特別國家宏觀政策的調(diào)控和央行加息而且可能再次加息的情況可能導(dǎo)致的市場(chǎng)大環(huán)境變化是本項(xiàng)目面臨的最大威脅。區(qū)域內(nèi)樓盤的高端市場(chǎng)的需求和空白是本項(xiàng)目的最大機(jī)會(huì)點(diǎn)。規(guī)模小，在規(guī)劃上和配套上很難達(dá)到一定的高度（三）機(jī)會(huì)分析（opportunity）項(xiàng)目定位另一方面是商品房有效供應(yīng)嚴(yán)重不足，消費(fèi)者買不到自己所需的房子。要使吸引市場(chǎng)的目光，以至引發(fā)轟動(dòng)效應(yīng)，更應(yīng)控制和發(fā)揮獨(dú)有的賣點(diǎn)。消費(fèi)者觀望心理嚴(yán)重“好房子越來越多”這是眾多客戶的潛在心理，由于大學(xué)城內(nèi)開發(fā)的進(jìn)度加快和項(xiàng)目選擇面大，造成消費(fèi)者購房較遲疑。（二）劣勢(shì)分析（weakness）區(qū)域內(nèi)待開發(fā)的項(xiàng)目眾多，競爭壓力大就目前而言，大學(xué)城內(nèi)待開發(fā)的項(xiàng)目眾多，各開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)都虎視眈眈，競爭一觸即發(fā)。本項(xiàng)目可從區(qū)域環(huán)境設(shè)計(jì)方面著手，請(qǐng)專業(yè)設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)制作，營造出“獨(dú)特、細(xì)致”的環(huán)境風(fēng)格。戶型優(yōu)勢(shì)由于受客觀條件的制約，該項(xiàng)目應(yīng)開發(fā)應(yīng)定位于中高檔的樓盤，以高層板式電梯青年公寓開發(fā)為主，用環(huán)境包裝來打動(dòng)消費(fèi)者，提高銷售成功率。發(fā)展優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目所在地處的地理位置，周邊的市政配套和社區(qū)配套趨于完善，作為大學(xué)城的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，房地產(chǎn)社區(qū)環(huán)境及人文環(huán)境的配套成熟是有目共睹的。高較園區(qū)、高科技卵化區(qū)、高工業(yè)技術(shù)區(qū)是我們項(xiàng)目的高端定位提供了有利的保障。如果結(jié)合政府對(duì)該區(qū)域進(jìn)行整治，更是從宏觀高度上給予了良好的支持，使本地段優(yōu)勢(shì)得以更佳