【正文】 【理由一】 工程按期推進(jìn)，物業(yè)形象依照規(guī)劃概念實(shí)現(xiàn) 工程進(jìn)度如約展開(kāi)并按期完。以本項(xiàng)目營(yíng)造的優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)，應(yīng)具有較理想的市場(chǎng)接受度。 【理由二】 末刃作品 ３４ 項(xiàng)目戶(hù)型安排，規(guī)劃設(shè)計(jì)，材料設(shè)備，外立面風(fēng)格，物業(yè)管理等總體設(shè)計(jì)較當(dāng)?shù)馗?jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)要更具亮點(diǎn)，公開(kāi)發(fā)售時(shí)，通過(guò)工地包裝、營(yíng)銷(xiāo)中心、樣板房和廣告宣傳等方式將項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)予以有效展示，可使客戶(hù)較為充分地感受此優(yōu)勢(shì)，直接有助于物業(yè)入市價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。同時(shí)大規(guī)模社區(qū)也可以從側(cè)面體現(xiàn)發(fā)展商的實(shí)力； 營(yíng)銷(xiāo)策劃：主力客戶(hù)群定位、價(jià)格策略、入市時(shí)機(jī)、形象包裝、廣告訴求等。 （一）價(jià)格定位因素 根據(jù)目前市場(chǎng)的環(huán)境和區(qū)域內(nèi)其它幾個(gè)項(xiàng)目的在售價(jià)格對(duì)本項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行定位，決定樓盤(pán)質(zhì)素的 8 大綜合因素，通過(guò)加權(quán)平均得出項(xiàng)目的平均價(jià)格。 五、 項(xiàng)目 市場(chǎng) 價(jià)格定位決策 市場(chǎng)價(jià)格都是由買(mǎi)方和賣(mài)方雙方共同確定的。 （ 3）面積主要還是以 110130㎡（三房）， 80110㎡（二房）、 130150㎡（四房）為主，五房主要考慮面積 150160㎡。 對(duì)應(yīng)的產(chǎn) 品特征 （ 1）以高檔時(shí)尚、舒適寬敞為主要衡量點(diǎn)，對(duì)住宅的形象、文化和環(huán)境塑造要求較高。 D： 還可能有其它結(jié)構(gòu)，但不是主力。 B： 4 口之家是一對(duì)夫婦有兩個(gè)孩子或 3 口之家有一位老人。 項(xiàng)目 周邊居民 （ 1） 文化程度：一般 （ 2） 年齡層次： 2345 歲 （ 3） 經(jīng)濟(jì)狀況：實(shí)力雄厚，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng) （ 4） 購(gòu)房動(dòng)機(jī)： A： 房，告別過(guò)去生活方 式 B： 二次 或者多次 置業(yè)，有投資傾向 C： 年輕一輩安家 、置業(yè) 需要 （ 5） 購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣：就近購(gòu)買(mǎi)，對(duì)自己居住區(qū)域有感情，不遠(yuǎn)求，所需 求 戶(hù)型偏大。如對(duì) 2 人世界，重點(diǎn)展現(xiàn)溫馨浪漫，共筑愛(ài)巢。 D： 5 人， 3 口之家加 上 一方父母雙親，三世同堂，共享天倫之樂(lè)。 B： 3 人，為 3 口之家 、 有相當(dāng)注意力放在下一代培養(yǎng)上，資金投入也會(huì)傾斜。這些人對(duì)本區(qū)域的認(rèn)同感較強(qiáng)，有改善居住檔次的強(qiáng)烈要求，尤其是為他們的下一代。 自由職業(yè)者 外來(lái)人士，生活忙碌，文化層次較高，高收入，逐漸注重周邊環(huán)境，尤其是生活便利性。 政府機(jī)構(gòu)人員 經(jīng)歷了首次置業(yè)，逐漸注重周邊環(huán)境，尤其是生活便利性，重視對(duì)下一代的教育，生活忙碌，收入高且穩(wěn)定，積蓄豐厚，希望為下一代創(chuàng)造良好的居住生活條件或者留下價(jià)值較高的實(shí)體。 （一）目標(biāo)客戶(hù)類(lèi)型 企業(yè)精英人士 有一定的事業(yè)基礎(chǔ)，收入高，有一定的積蓄，基本上都是首次置業(yè)，文化層次較高，對(duì)住宅的品質(zhì)和檔次，樓盤(pán)營(yíng)造的氛圍，安靜無(wú)干擾的居家環(huán)境，物業(yè)的配套完善，地域發(fā)展前景等有較高的要求。一些大型驛站似乎集中了海關(guān)、道班、政府招待所、郵電所等多種功能。” 那些使節(jié)給我們留下了這樣的信息：古代驛站是一個(gè)綜合性機(jī)構(gòu)。各驛內(nèi)有馬驢四百五十匹，皆華飾，以備旅客之用。 他對(duì)中國(guó)的驛站非常滿(mǎn)意，詳細(xì)記述了一些驛站的情況，他的記述中我們能看到古代驛站的大致情況。 1420 年（永樂(lè)十八年），烏茲別克斯坦一帶的沙哈魯王遣使節(jié)，沿絲綢之路東行，赴北京朝覲永樂(lè)皇帝。 驛站在中國(guó)歷史上曾起著重要作用，可以說(shuō)是一個(gè)國(guó)家的生命線(xiàn)，古代時(shí)傳遞消息和發(fā)放官文都用快馬 ，后因馬的體力和奔跑的距離都很有限，要完成 數(shù)百公里的傳遞不得不中途換馬，所以就在沿途建立許多馬站，后來(lái)這種馬站 又演變成接待過(guò)往官員、商人的臨時(shí)驛站，同時(shí)完成傳遞信息和郵件，也起著 軍事城堡的功能。 項(xiàng)目命名的原則 （ 1）突出項(xiàng)目的風(fēng)格，給客戶(hù)充分的想象空間，便于營(yíng)銷(xiāo)推廣； （ 2）體現(xiàn)項(xiàng)目的檔次，有一定的藝術(shù)性； （ 3）符合目標(biāo)客戶(hù)的潛在心智需求，有獨(dú)特性，易留下深刻印象； （ 4）輕松上口，兼顧區(qū)域的整體素質(zhì)，朗朗上口； （ 5）便于理解； 命名 案名的整合 、概念的賦予 是一個(gè)項(xiàng)目從平庸走向 高貴 關(guān)鍵的第一步， 我們公司經(jīng)過(guò)區(qū)域市 場(chǎng)研究， 對(duì)于項(xiàng)目形象定位及文化理念的挖掘， 針對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的主要特征，建議 本項(xiàng)目的案名為： （ 1）主推案名 ： “青春驛站 —— 激揚(yáng)的青春、永恒的驛站” “青春驛站 ” —— youth posthouse 末刃作品 ３０ （ 2）備選案名： “ 精英公寓 ”“ 青春公寓 ”“ 精英星座 ” “ 驛站 ” 追尋 “一驛過(guò)一驛，驛騎如流星；平明發(fā)咸陽(yáng)，暮及隴山頭；??”這是唐代詩(shī)人岑參的《初過(guò)隴山途中呈宇文判官》。 （二）項(xiàng)目案名的詮釋 本項(xiàng)目 位于 寧波 市 北高教園區(qū) ， 因?yàn)檫@里孕育著國(guó)家未來(lái)的希望、因?yàn)檫@里是造就國(guó)家人才的基地，因?yàn)檫@里有一批熱愛(ài)青春的年輕人，到處散發(fā)著人文氣息，整個(gè)區(qū)域都顯青春、朝氣，到處沖滿(mǎn)了活力和動(dòng)力。 我們可以看到 “‘ 7 2’生活方式” 形式在不斷的演繹，伴隨著人的一生，都深深的傾注了一代人的感情，也許 “‘ 7 2’生活方式” 已經(jīng)不再是一種生活方式，而是人生的形態(tài)象征。 █ 品位 “修身養(yǎng)性” “修身 養(yǎng)性” 值得品位，她可以帶給人們無(wú)限的遐思： ◆ —— “修身養(yǎng)性” 是浪漫的象征； ◆ —— “修身養(yǎng)性” 是品位的體現(xiàn)； ◆ —— “修身養(yǎng)性” 是藍(lán)色的夢(mèng)幻； ◆ —— “修身養(yǎng)性” 是心靈的旅行； ◆ —— “修身養(yǎng)性” 是音樂(lè)的圣典； ◆ —— “修身養(yǎng)性” 是澎湃的激情； ◆ —— “修身養(yǎng)性” 是征服的喜悅； ◆ —— “修身養(yǎng)性” 是文化的精典； 當(dāng)我們想潛心去營(yíng)造 “修身養(yǎng)性生活理念” 時(shí)，我們會(huì)發(fā)現(xiàn) “修身養(yǎng)性生活理念” 已經(jīng)成為了社會(huì)的主流，得到了許多人的追捧和向往，而對(duì)我們的物業(yè)來(lái)說(shuō)，她不在是一個(gè)符號(hào)、一個(gè)象征，而是我們的追求目標(biāo)和奮斗的方 向。 本項(xiàng)目以 “青春文化” 為主題，目的是使我們的目標(biāo)客戶(hù)產(chǎn)生本項(xiàng)目與 “青春文化” 的直接聯(lián)想，把目標(biāo)客戶(hù)對(duì)本項(xiàng)目的想象同 “青春文化” 的特征連接起來(lái)，從而突出青春與浪漫的概念。 末刃作品 ２８ █ 本項(xiàng)目主題形象定位力圖在消費(fèi)者心目中建立 “激情使人青春、文化使人美麗” 的形象風(fēng)格，提出全新的 “修身養(yǎng)性生活理念” 居家理念，引發(fā)和刺激客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)欲望，倡導(dǎo) “‘ 7 2’生活方式” ，并和項(xiàng)目區(qū)位發(fā)展趨勢(shì)及情景相結(jié)合，勾勒出 “修身養(yǎng)性浪漫風(fēng)情社區(qū)” 的鮮明形象，迅速成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。 （一）本項(xiàng)目主題形象的特征 高度概括和濃縮本項(xiàng)目之優(yōu)勢(shì)，且是其“靈魂”之鮮活化、生動(dòng)化和個(gè)性化； 符合目標(biāo)消費(fèi)者的個(gè)性和品味，易使其產(chǎn)生心理認(rèn)同，刺激他們的購(gòu)買(mǎi)欲望； 具有強(qiáng)大的市場(chǎng)傳播力和沖擊力； 綜上所述，我們認(rèn)為本項(xiàng)目之形象定位可以是： “青春 —— 修身養(yǎng)性浪漫風(fēng)情社區(qū)” █ 以“青春文化”為主題，營(yíng)造 “修身養(yǎng)性浪漫風(fēng)情社區(qū)” 。青春是一部狂響曲，她以熱情奔放、積極向上為主旋曲，以歡歌笑語(yǔ)、永不言敗為音符，快樂(lè)歌唱。其實(shí)“ 7 2”在“ 5+2”的基礎(chǔ)上演變而來(lái)的，“ 5+2”的生活模式在很 大的程度上是針對(duì)與成功人士或者老年人士，而“ 7 2”的生活模式是針對(duì)與年輕有為的精英人士，兩種截然不同的生活模式。 將本項(xiàng)目打造成區(qū)域內(nèi)首家真正意義上的“ 7 2”生活模式的人性化生活居住空間。本項(xiàng)目的核心價(jià)值也從這兩個(gè)方面來(lái)定位。 精英白領(lǐng) —— 高教園區(qū)、高工業(yè)區(qū)、高科技卵化區(qū)是區(qū)域的真實(shí)特征，精英、白領(lǐng)隨處可見(jiàn)。 青春文化 —— 高校云集、大學(xué)林立， 10 的莘莘學(xué)子是本項(xiàng)目青春文化定位的主要依據(jù)。因?yàn)樗莾?nèi)的電梯井、候梯廳、變配電 機(jī)房等公共設(shè)施面積較大，都將攤到每個(gè)業(yè)主的頭上。 （ 3） 管理成本不高 通常而言，板 式 樓的管理成本普遍較塔樓低廉，除一些配套設(shè)施要求較少外，僅外墻粉刷的日常維護(hù)費(fèi)用就要比塔樓便宜得多。 （ 2） 板 式 樓 盤(pán) 均好性強(qiáng) 目前， 一梯兩戶(hù)的 高層 板 式 樓 盤(pán)在區(qū)域內(nèi) 非常受寵，正是因?yàn)檎麠澃鍢侵懈魈讘?hù)型的優(yōu)劣差距很小。 高層板式 —— （ 1） 南北通透，便于采光通風(fēng) 板式住宅多是正南北方向，進(jìn)深在 15 米左右， 南北通透，便于采光與通風(fēng)，而且戶(hù)型方正 ， 平面布局合理，各功能空間尺度適宜。 科技智能 —— 建筑人性化的內(nèi)涵，還在在于它為居住群體提供了一個(gè)以高科技為支持的領(lǐng)先平臺(tái)，使其在自然、舒適、便捷、現(xiàn)代的居住環(huán)境中享受。 （二）支撐點(diǎn) 生態(tài)環(huán)保 —— 人類(lèi)回歸大自然，親近大自然的本性，決 定了人性化的居住空間，首先應(yīng)該是生態(tài)環(huán)保的。 提供給 消費(fèi)者 真正需要的房子 ， 另一方面可以建立起開(kāi)發(fā)企業(yè)品牌的知名度和美譽(yù)度，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中保持自己的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。不同文化水準(zhǔn)，不同地區(qū)、不同層次、不同經(jīng)濟(jì)實(shí)力的顧客，對(duì)住宅商品房都有不同的需求。一切都圍繞著市場(chǎng)轉(zhuǎn)，從而找出產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)最佳切入點(diǎn)，在消費(fèi)群中引起共鳴，產(chǎn)生強(qiáng)烈的購(gòu)房欲望。 五、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析 （一）項(xiàng)目成本費(fèi)用估算及清單 序號(hào) 費(fèi)用名稱(chēng) 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) /單價(jià) 數(shù)量 總額（萬(wàn)） 土地費(fèi)用 總額 1 土地使用權(quán)出讓金 10/畝 畝 2 土地出讓契稅 出讓金 3% 前期工程 費(fèi) 總額 98 元 /㎡ 20785 ㎡ 1 方案 設(shè)計(jì)費(fèi) 元 /㎡ 20785 ㎡ 2 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 元 /㎡ 20785 ㎡ 3 施工圖設(shè)計(jì)費(fèi) 35 元 /㎡ 20785 ㎡ 4 施工圖圖審費(fèi) 元 /㎡ 20785 ㎡ 5 基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)計(jì)費(fèi) 元 /㎡ 20785 ㎡ 6 施工用電供配電貼費(fèi) 元 /㎡ 20785 ㎡ 7 測(cè)繪定點(diǎn)費(fèi) 元 /㎡ 20785 ㎡ 8 曬圖費(fèi) 元 /㎡ 20785 ㎡ 9 委托編制標(biāo)底費(fèi)用 元 /㎡ 20785 ㎡ 10 工程招標(biāo)管理費(fèi) 元 /㎡ 20785 ㎡ 11 環(huán)保費(fèi) 元 /㎡ 20785 ㎡ 12 地方高等教育費(fèi) 12 元 /㎡ 20785 ㎡ 13 人防費(fèi) 15 元 /㎡ 20785 ㎡ 14 商品房測(cè)繪費(fèi) 元 /㎡ 20785 ㎡ 末刃作品 ２４ 15 白蟻防治費(fèi) 元 /㎡ 20785 ㎡ 16 墻體改革費(fèi) 10 元 /㎡ 20785 ㎡ 建筑安裝費(fèi) 總額 1220 元 /㎡ 20785 ㎡ 1 建安成本費(fèi) 1200 元 /㎡ 20785 ㎡ 2 監(jiān)理工程招標(biāo)費(fèi)管理費(fèi) 元 /㎡ 20785 ㎡ 3 土建工程監(jiān)理費(fèi) 15 元 /㎡ 20785 ㎡ 4 土建工程質(zhì)檢費(fèi) 元 /㎡ 20785 ㎡ 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 費(fèi) 總額 215 元 /㎡ 20785 ㎡ 1 市政工程建設(shè)費(fèi) 100 元 /㎡ 20785 ㎡ 2 市政工程質(zhì)檢費(fèi) 元 /㎡ 20785 ㎡ 3 小區(qū)供電工程費(fèi) 22 元 /㎡ 20785 ㎡ 4 小區(qū)給水工程費(fèi) 25 元 /㎡ 20785 ㎡ 5 小區(qū)供氣工程費(fèi) 14 元 /M2 20785 ㎡ 6 有線(xiàn)電視寬帶工程費(fèi) 6 元 /㎡ 20785 ㎡ 7 小區(qū)綠化費(fèi) 30 元 /㎡ 20785 ㎡ 8 小區(qū)通訊通郵費(fèi) 16 元 /㎡ 20785 ㎡ 房地產(chǎn)各項(xiàng)稅費(fèi) 總額 1 配套設(shè)施費(fèi) 245 元 /㎡ 20785 ㎡ 2 營(yíng)業(yè)稅 銷(xiāo)售收入 % 萬(wàn) 3 交易管理費(fèi) 銷(xiāo)售收入 % 萬(wàn) 4 教育附加 稅 營(yíng)業(yè)稅 4% 5 城市維護(hù)建設(shè)稅 營(yíng)業(yè)稅 7% 6 印花稅 銷(xiāo)售收入 % 萬(wàn) 7 土地增值稅 10 元 /㎡ 20785 ㎡ 8 物業(yè)管理維修基金 銷(xiāo)售收入 2% 萬(wàn) 末刃作品 ２５ 銷(xiāo)售管理費(fèi)用 總額 1 管理費(fèi)用 （建安 +前期 +配套） 3% 2 銷(xiāo)售推廣費(fèi)用 按銷(xiāo)售收入 % 萬(wàn) 3 銷(xiāo)售代理費(fèi) 按銷(xiāo)售收入 % 萬(wàn) 4 其它費(fèi)用 （建安 +前期 +配套） 1% 其它 總額 1 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 按銷(xiāo)售收入 3% 萬(wàn) 2 貸款利息 年利率 6% 成本總額 銷(xiāo)售收入 總額 1 住宅 5200 元 /㎡ 17480 ㎡ 2 商鋪 12021 元 /㎡ 3080 ㎡ 3696 利潤(rùn) 1 稅前利潤(rùn)總額 2 稅后利潤(rùn)總額 第三部分 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 項(xiàng)目 市場(chǎng)定位，是 對(duì)項(xiàng)目的 產(chǎn)品進(jìn)行有目的性、有選擇性、有針對(duì)性的銷(xiāo)售或推介的一種客戶(hù)定位。有的房子其本身價(jià)值并不高，單由于開(kāi)發(fā)商對(duì)其潛在價(jià)值進(jìn)行 了大力的挖掘，使其最終實(shí)現(xiàn)了市場(chǎng)價(jià)值的最大化，利潤(rùn)最大化，有挖掘出項(xiàng)目的潛在價(jià)值并使其兌現(xiàn)的營(yíng)銷(xiāo)才是成功的營(yíng)銷(xiāo)。這些開(kāi)發(fā)商們看準(zhǔn)了市場(chǎng)需求，同時(shí)又存在有這種需求的消費(fèi)者，市場(chǎng)出現(xiàn)了供需不平衡的空白點(diǎn)，進(jìn)而去開(kāi)發(fā)滿(mǎn)足這種需求的項(xiàng)目，再配以各自不同的風(fēng)格進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)，最終贏得了市場(chǎng)。人無(wú)我有，而“我有”若為 市場(chǎng)所需，“我”就占領(lǐng)了市場(chǎng)。反之，那些與消費(fèi)者的需求發(fā)生錯(cuò)位的項(xiàng)目就只能在競(jìng)爭(zhēng)中被淘汰，而成為積壓房。這說(shuō)明，消費(fèi)者并不是沒(méi)有購(gòu)房的需求，而是商品房的供應(yīng)與消費(fèi)者的需求類(lèi)型發(fā)生了嚴(yán)重的錯(cuò)位。有不少號(hào)稱(chēng)是大手筆、新概念的樓盤(pán)一面市就受到了消費(fèi)者的冷落，造成積壓。但是，在