【正文】 其次，我要特別感謝我的母?！?哈爾濱商業(yè)大學(xué)，感謝母校四年來對我的精心培養(yǎng)，我還要感謝我的所有任課老師，老師，您辛苦了!。同時，在我本科學(xué)位期間，我的導(dǎo)師更是以其淵博的學(xué)識和嚴謹?shù)闹螌W(xué)態(tài)度以及對我孜孜不倦的教誨，使我受益匪淺。首先，我要感謝我的導(dǎo)師蔡德發(fā)教授。希望得到各位老師的指點。結(jié)合稅收的公平、效率等基本原理，根據(jù)我國的實際情況，以及新一輪稅制改革的指導(dǎo)思想“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴征管”，對物業(yè)稅的納稅人、課稅對象、計稅依據(jù)、稅率、納稅優(yōu)惠等基本要素做出設(shè)計，并對為什么要如此設(shè)計，逐一進行了比較詳細具體的說明。從制度層面和實踐層面分析了物業(yè)稅開征的影響因素，并根據(jù)我國的具體現(xiàn)狀得出我國開征物業(yè)稅不是一蹴而就的事，物業(yè)稅的開征是需要花費時間來逐步推進的。筆者對物業(yè)稅的研究將遵循對財產(chǎn)稅最狹義的理解，即對保有土地和房屋建筑物等不動產(chǎn)課征的財產(chǎn)保有稅。當物業(yè)稅的納稅人對物業(yè)市場價值評估的結(jié)果存在異議時，稅法應(yīng)做出安排以保證納稅人對評估結(jié)果提出申訴和行政復(fù)議的權(quán)利。四是加強房地產(chǎn)評估體系建設(shè)。二是要在全國范圍內(nèi)建立統(tǒng)一、可操作的信息交換制度，以堵塞一個納稅人在不同行政區(qū)域多次享受免征額的漏洞。(3)加強與物業(yè)稅相關(guān)的信息化建設(shè)。為使我國物業(yè)稅改革能夠順利實行，必須建立和完善房地產(chǎn)登記制度。(2)建立和完善不動產(chǎn)登記制度。因此在物業(yè)稅的立法過程中應(yīng)考慮對中央和地方的管理權(quán)限進行適當調(diào)整和分權(quán)，將地方財政預(yù)算與稅收管理權(quán)限相結(jié)合，調(diào)動地方政府的積極性。我國稅收立法權(quán)高度集中于中央政府，體現(xiàn)了國家統(tǒng)一稅政、中央統(tǒng)攬全局的合理要求，對保證我國稅收政策的權(quán)威性和稅制體系的統(tǒng)一性發(fā)揮了積極的作用。 開征物業(yè)稅的配套措施物業(yè)稅的實施，涉及到不同利益群體、法律制度、信息技術(shù)等方方面面，為確保物業(yè)稅的實施，必須改革和完善相關(guān)的的配套措施。按照稅收的效率與公平原則，物業(yè)稅必須嚴格區(qū)分這兩類房產(chǎn)，在設(shè)計稅制時，應(yīng)當設(shè)立居民基本生性住房的免稅條款，以確保廣大居民的基本居住權(quán)。對稅收減免政策設(shè)計的難點主要是個人自住物業(yè)的減免稅問題。主要指政府扶持的用于環(huán)境和自然保護的物業(yè)、歷史文化遺址、用于增加公共福利的等物業(yè)免稅。主要指殘疾人、老人、社會低收入員等特殊人群所擁有的自住物業(yè)免稅。主要是指用于慈善事業(yè)、宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的物業(yè)，直接用于農(nóng)、林、牧、漁生產(chǎn)用的物業(yè)等實行免稅。主要是指國家機關(guān)、人民團體、軍隊、國際組織、財政撥付事業(yè)經(jīng)費單位等所有或占有的自用物業(yè)實行免稅。一般適用于從量征收的稅種計稅征收手續(xù)比較簡便，一目了然；組織收入比較及時、穩(wěn)定、可靠；稅收負擔相對穩(wěn)定；征收費用較小彈性較小，不能滿足財政收入增加的需要；不符合量能負擔的原則資料來源：錢晨《中國稅制教程》北京，中國人民大學(xué)出版社【N】.2006 減免稅借鑒國際經(jīng)驗，結(jié)合我國的實際情況，可以從以下幾個方面考慮設(shè)立減免稅政策。 稅率的設(shè)計 從稅法角度，稅率形式可劃分為累進稅率、比例稅率和定額稅率。(2)從物業(yè)稅的收入實質(zhì)上看，物業(yè)稅收實質(zhì)上是參與土地增值收益以及由此帶來的地上建筑物增值收益的分配，不同類型的土地、地上建筑物在增值過程中互相影響而使增值額度難以辨別，因此政府參與分配時就應(yīng)該無差別對待。如實行房屋建筑稅率小于土地稅率、住宅稅率小于非住宅稅率等。按照常見的分類方法，房產(chǎn)分類為住宅、商用、工業(yè)用和農(nóng)用房產(chǎn)，土地分類為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用土地。稅率是稅額與稅基的比較，體現(xiàn)征稅的深度，在其他因素確定不變的情況下，稅率的高低直接決定稅收的收入大小、對宏觀經(jīng)濟的影響程度等。但現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)理論認為，私有產(chǎn)權(quán)由私人使用權(quán)、私人享受權(quán)、自由轉(zhuǎn)讓權(quán)三種權(quán)利組合而成，主體對客觀實體或客觀實體的權(quán)益具有(或者是有一定限制條件具有)使用、處分、收益權(quán)利，就可以認為主體對客體具備財產(chǎn)權(quán)。地產(chǎn)指經(jīng)改良或未經(jīng)改良的土地，包含水域。房產(chǎn)指可供人們在其中生產(chǎn)、學(xué)習(xí)、工作、娛樂、居住或儲藏物資的場所，包括固定于土地上的建筑物及其附著物。二是對廣大農(nóng)村的房地產(chǎn)征稅難度大，征收成本高，收入少，從稅收的效率角度看，也不應(yīng)該把范圍擴大到農(nóng)村。有學(xué)者主張，物業(yè)稅的征稅范圍應(yīng)該包括農(nóng)村。 征稅范圍物業(yè)稅的征稅范圍應(yīng)以現(xiàn)行房地產(chǎn)稅的征稅范圍作為基礎(chǔ)，包括城市、縣城、城鎮(zhèn)和工礦區(qū)，暫不擴大到農(nóng)村，并在此基礎(chǔ)上打破原有的房地產(chǎn)性質(zhì)界線，將全部營利性物業(yè)和部分非營利性物業(yè)納入征稅范圍。同時，考慮到實際征管的需要，我國稅法有必要規(guī)定物業(yè)稅的扣繳義務(wù)人。個人是指所有中國公民和外國公民。根據(jù)物業(yè)稅的概念，物業(yè)稅的納稅人可以具體設(shè)計為:在我國境內(nèi)擁有土地使用權(quán)和地上建筑物所有權(quán)的單位和個人，包括自然人和法人。鑒于以上分析，我國物業(yè)稅的基本框架應(yīng)設(shè)定為：將房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅合并，按照一定的規(guī)則統(tǒng)一征收?！按蟾摹狈桨父母锉容^徹底，稅制得到簡化，符合不動產(chǎn)稅制改革方向，且與國際慣例接軌。本文贊同“中改”方案。征稅對象設(shè)置上，城鎮(zhèn)居民自住用不動產(chǎn)應(yīng)被納入征稅范圍，而農(nóng)村地區(qū)的土地和住宅以及城市機關(guān)、事業(yè)單位、社會團體等單位自用的不動產(chǎn)暫時不列入納稅范圍。 物業(yè)稅改革“大改、中改、小改”三種方案選擇“小改”方案對現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收進行合并調(diào)整，即把目前征收的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并為統(tǒng)一的不動產(chǎn)稅，并對稅法中不適應(yīng)當前經(jīng)濟發(fā)展情況的稅收要素進行調(diào)整，納稅對象則延續(xù)目前房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅的征收范圍，主要對城市營利性房地產(chǎn)和工商企業(yè)法人的房地產(chǎn)征稅，居民自住的房產(chǎn)不列入納稅范圍。目前我國土地出讓的價格中，包括土地征用費用、拆遷費用、土地開發(fā)費用(含配套費)和土地出讓金，其中出讓金只占土地價款的25%左右。一方面，把目前一次性收取的土地出讓金改為今后4070年征收的物業(yè)稅，自然會減少當期地方政府的財政收入，在地方政府財政收支難以平衡的今天，基層政府必然會強烈反對。因此，租、稅的性質(zhì)、功能是不同的，反映著不同的經(jīng)濟關(guān)系和分配關(guān)系，二者不能混同，更不能以稅代租。而稅收是國家為了實現(xiàn)其職能，依法強制地、無償?shù)?、固定地取得一部分國民收入的一種手段，是國家政治權(quán)力的體現(xiàn)。首先，從理論上看，土地使用出讓金和稅收在性質(zhì)上是不同的。另一種觀點稅則認為，物業(yè)稅不應(yīng)該包括土地出讓金，理由主要是土地出讓金是地價，不能與稅相互混淆，而且從政府角度考慮歸并土地出讓金也會造成當前財政短缺，不利于城市的發(fā)展。物業(yè)稅設(shè)計上，應(yīng)該體現(xiàn)規(guī)范行業(yè)經(jīng)濟發(fā)展，促進房地產(chǎn)資源合理配置，實現(xiàn)保護耕地、支持“三農(nóng)”等經(jīng)濟調(diào)控目的。(3)政策調(diào)控原則。(2)稅收公平原則。物業(yè)稅的行政效率可以從稅收成本的角度進行評價。(1)稅收效率原則。5 開征物業(yè)稅規(guī)劃設(shè)計根據(jù)對各國(地區(qū))物業(yè)稅成功經(jīng)驗的考察分析，結(jié)合到我國的實際情況，我國物業(yè)稅開征的目標主要應(yīng)設(shè)定為三個：一是主要目標是穩(wěn)定地方財政收入，完善地方稅收體系，二是提高資源利用效率，規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，三是調(diào)節(jié)社會收入公平分配，構(gòu)建和諧社會。低稅率，即主體稅種稅率一般都較低，總體稅收負擔水平也偏低，從而既降低稅收征管阻力，又有效推動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。寬稅基，即拓寬稅基，擴大征稅范圍，不只局限于城鎮(zhèn)房地產(chǎn)，還包括農(nóng)村、農(nóng)場建筑物和土地，不僅包括營利性房地產(chǎn)，還包括非營利性房地產(chǎn)。以市場價值的評估值為計稅依據(jù)的優(yōu)點在于:一是具有隨著經(jīng)濟增長而增長的彈性特征，可以隨土地房產(chǎn)價格的升值相應(yīng)增加稅收，有利于有效組織收入:二是以價值為核心能夠準確反映稅基的真實面目，體現(xiàn)公平稅負、合理負擔的原則。目前大多數(shù)發(fā)達國家均改變原來從量計征的做法，而采用從價計征。在美國、英國、加拿大、巴西等國家，房屋和土地是統(tǒng)一征稅的，美國各州的財產(chǎn)稅稅率不盡相同。 幾點啟示結(jié)合發(fā)達國家房地產(chǎn)市場的物業(yè)稅制可以看出，盡管各國政治、經(jīng)濟制度的差異物業(yè)稅具體稅制不盡相同，但從宏觀角度看，物業(yè)稅在不斷地發(fā)展和完善過程中形成了很多共同特點，都存在共同的政策取向，在物業(yè)稅制建設(shè)上有以下幾點值得我們借鑒：第一、統(tǒng)一稅名，房屋和土地統(tǒng)一征稅，實行內(nèi)外統(tǒng)一稅制。在稅率上，由各市政當局具體確定稅率，即使在同一個省轄區(qū)內(nèi)，不同地段、不同性質(zhì)物業(yè)的稅率也有較大差距。加拿大財產(chǎn)稅的征稅對象主要是土地、建筑物及永久構(gòu)筑物。財產(chǎn)稅在地方財政收入中占舉足輕重的地位。不同城市規(guī)定了不同標準的起征基準面積，一般規(guī)定為1000平方米以上的閑置土地必須繳納閑置土地特別保有稅。計稅依據(jù)是土地取得價格，%，應(yīng)納稅額是按照標準稅率算出的稅額扣除固定資產(chǎn)稅稅額后的余額。閑置土地特別保有稅是對1969年1月1日以后取得土地的所有權(quán)人課征的一種稅。稅率由各市盯村政府自行確定，%。其納稅人、計稅依據(jù)、征收方法等與固定資產(chǎn)稅相同。 (2)劃稅。 (1)資產(chǎn)稅。名義稅率在各地標準不一，一般在3%10%之間，大城市如紐約、芝加哥等地的稅率要高些，有些地區(qū)還隨通貨膨脹的增加而每年提高稅率，但提高幅度在2%以內(nèi)。在市場價值的確定上各州也采取不同的估算方法，主要有市場比較法、重置成本法和收益法。財產(chǎn)稅的計稅依據(jù)是房地產(chǎn)等財產(chǎn)的評估價值，這個價值實際上是市場價值的一部分，由各地方政府自行確定一個評估率，評估價值等于市場價值乘以評估率。美國財產(chǎn)稅的課稅對象包括不動產(chǎn)和其他財產(chǎn)，但主要是對不動產(chǎn)和建筑物征收。財產(chǎn)稅是地方政府財政收入的主要來源，也是平衡地方財政預(yù)算的重要手段。因此，在其他所有資本、投入和消費者都可自由流動的情況下，A地區(qū)的差別稅收負擔必然通過土地價格的下降反應(yīng)出來，即:差別稅收負擔由高稅區(qū)地區(qū)的土地所有者負擔，相反低稅區(qū)的土地所有者卻是受益者。進一步討論，如果房屋消費者通過遷入其他低稅區(qū)的方式對A地區(qū)的高稅率做出反應(yīng)，那么A地區(qū)的土地需求會進一步下降，進而土地價格也會降低。（2）土地的效應(yīng)。如果消費者有一定流動性，而且他們意識到稅收差別，則B地區(qū)較低價格房屋建筑物的消費需求會上升，同時A地區(qū)房屋需求的減少會使房屋的價格下降。A地區(qū)房屋建筑物市場的最終狀況為，房屋建筑物價格上升，消費數(shù)量減少。但市場價格下降的數(shù)額小于稅額，因此，房屋建筑物的居住總成本即市場價格與稅收之和上升。在新的均衡數(shù)量Q1上，房屋所有者的凈收益即銷售價格會從P0下降為P2。房屋建筑物就是最主要的資本密集型商品，因此預(yù)計房屋建筑物的使用價格(即生活于一棟房屋建筑物的消費者的成本)會上升，由價格變化所引起的A地區(qū)房屋建筑物供需狀況變化如圖33所示:單位價格S+TP1SPOTDP2QOA的資本量Q1圖33 地區(qū)間實行差別稅率對房屋建筑物消費的效應(yīng)與圖32相比，上圖的供給曲線由水平變?yōu)橄蛳聫澢?，這是因為房屋建筑物成本在較高財產(chǎn)稅的影響下呈現(xiàn)遞增狀況。下面以實行較高稅率的A地區(qū)為例進行分析，B地區(qū)的分析和結(jié)論與之相對應(yīng)。下面，我們進一步討論地區(qū)差別的房屋建筑物保有稅對房屋建筑物的消費以及對士地的影響效應(yīng).（1）對房屋建筑物消費的影響效應(yīng)。在此過程中，稅收負擔從高稅區(qū)A部分轉(zhuǎn)嫁至低稅區(qū)B。由于資本可自由流動，投資者必將其投資從A地轉(zhuǎn)向B地，資本從高稅區(qū)流向低稅區(qū)。為便于分析，假設(shè)A地區(qū)是高稅區(qū)，B地區(qū)為低稅區(qū)，資本在地區(qū)之間具有完全流動性，并假設(shè)只有稅率差別才影響資本在地區(qū)之間的流動。從分析中可以看出，由于征稅，資本在A和B之間也重新進行了配置，A類物業(yè)數(shù)量減少，B類物業(yè)增多。在此情況下，相對于對B的投資，A的投資回報率下降了，A的數(shù)量將跌落到人之下，A的投資回報率也會逐漸上升:與此同時，B的供給增加，導(dǎo)致B的單位價格和投資回報率下降。現(xiàn)假設(shè)對A類房屋建筑物征稅，則直接的反應(yīng)是A類房屋建筑物的單位價格迅速下降到PI，圖中所示的需求曲線D包含了稅收因素。我們用圖32來進一步說明:單位價格單位價格POSPOSP2P2DD’P1DBOB的資本量B2AOA2A的資本量圖32房地產(chǎn)稅收均衡分析圖中，縱軸表示物業(yè)單位價格，橫軸表示投入物業(yè)的資本量，為資本的長期供給曲線，