【正文】 （二）、小。只有當(dāng)兩者的物質(zhì)構(gòu)成形式與精神構(gòu)成形式形成有機的統(tǒng)一狀態(tài)地，小區(qū)的環(huán)境設(shè)計才能達到環(huán)境的整體和諧。小區(qū)的住宅室外環(huán)境設(shè)計中，所有室外構(gòu)筑的設(shè)計都應(yīng)圍繞主體建筑來考慮。（7） 注重立體綠化、垂直綠化方式，增加小區(qū)的綠地率。（5） 一般樓盤都有景觀軸線對各景觀進行編制，強調(diào)景觀的整體性和延續(xù)性。（3） 由于部分樓盤都依山而建，所以在景觀規(guī)劃上都突出階梯式或后退式的景觀設(shè)計，強調(diào)戶戶都能觀景，充分利用山體的走勢進行景觀布局。所以相當(dāng)多的樓盤都有人工湖。因此對于小區(qū)景觀規(guī)劃已成為房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要環(huán)節(jié)。附三：融僑紫薇馨苑小區(qū)景觀規(guī)劃建議隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，買房就是買環(huán)境，這一觀點已得到大多數(shù)購房者的認同，所以居住區(qū)環(huán)境景觀設(shè)計近年來格外引人注目。8） 一切從便利出發(fā)，客廳臥室設(shè)計多組電源插座，業(yè)主可以根據(jù)喜好隨意放置電器和家具。5） 客廳是否可以利用過道面積設(shè)置小型酒吧、茶藝館6） 大面積主臥能否設(shè)立桑拿間或者說設(shè)立一個獨立的美容間。3） 需要面積偏大的戶型考慮浴廁分離。面積偏大的廚房是否考慮冷熱操作分開。增加一些人性化、個性化的設(shè)計；1） 廚房的位置應(yīng)靠近戶門，減少下班回家?guī)Щ氐聂~、肉等的污水污染交通區(qū)域。9）、考慮主人區(qū)設(shè)計：主臥足夠大，放得下2米*2米的大床，并有休閑、娛樂的過度空間，帶有陽臺（陽光室）。廚房面積足夠大，要有中西廚房設(shè)計。6）、考慮娛樂空間：視聽室、琴房、棋牌室。4）、考慮工作空間：“特色家庭辦公室”（會客廳、書房、電腦室），并考慮智能化系統(tǒng)，滿足現(xiàn)代化辦公的需要。比如：廚房占總輔助面積12%、儲藏室占10%、衛(wèi)生間占8~11%。但也要對總體面積進行控制。將私密空間和公共空間合理分離。住宅的開發(fā)定位在以中戶型為主，兼?zhèn)浯髴?，淘汰小戶的開發(fā)格局上，戶型選擇必須適度超前于人們的實際需求。④ 自平衡式通風(fēng)系統(tǒng)，窗開、窗閉都能與室外暢通交流。生環(huán)保設(shè)計。分類型設(shè)計智能化系統(tǒng)能滿足不同居住對象、不同建設(shè)標準的住宅要求，有利于資源的合理配置和合理利用。﹡景觀帶東西向戶型建議采用轉(zhuǎn)角陽臺廚房：﹡ 建議采用優(yōu)質(zhì)UPVC管材，設(shè)排氣煙道，預(yù)留足夠插座和熱水器排氣口和風(fēng)口。﹡ 南、北陽臺均可不封閉，因為這樣可以減少在預(yù)售時的單元面積。 陽臺:﹡ 建議南陽臺采用不銹鋼金屬欄桿，增加樓盤的品質(zhì)感。﹡臥室用飄窗，衛(wèi)生間采用普通窗。﹡ 所以建議在衛(wèi)生間的設(shè)計中盡可能的做到明衛(wèi)，而且客衛(wèi)要干濕分離?？蛻裟壳皩τ谛l(wèi)生間是明暗皆可接受，這主要是由于當(dāng)?shù)貧夂虮容^干糙，暗衛(wèi)生間只要有排風(fēng)設(shè)施就可以了。﹡ M之間，面積范圍在1012㎡之間。餐廳：﹡ ，面積范圍在1015㎡之間。﹡ 充分考慮多功能趨勢，在控制房間面積的前提下，設(shè)置玄關(guān)、書房、衣帽間、儲藏室等。（3） 面積標準面積指標分析參照國家A級住宅評定的標準功能區(qū)居住標準面積標準開間備注起居室經(jīng)濟性住宅不小于14平方米舒適性住宅不小于16平方米臥室經(jīng)濟性住宅主臥室使用面積不小于12平方米其他臥室不小于8平方米舒適性住宅主臥室不小于16平方米、其他雙人臥室不小于14平方米，小臥室不小于10平方米餐廳經(jīng)濟性住宅不小于8平方米舒適性住宅不小于12平方米且有自然通風(fēng)和直接采光廚房經(jīng)濟性住宅不小于5平方米位置靠近戶型入口處，有自然采光、通風(fēng)，；舒適性住宅不小于7平方米置靠近戶型入口處，有自然采光、通風(fēng)，衛(wèi)生間經(jīng)濟性住宅單衛(wèi)生間不小于4平方米、雙衛(wèi)生間不小于6平方米舒適性住宅，雙衛(wèi)生間8平方米戶型整體設(shè)計建議1）、功能和布局：﹡ 注重自然和通風(fēng)，強化使用功能，最大限度利用自然采光，廳室廚衛(wèi)通分良好。2）、家人流線主要存在于家人活動路線和休息工作的動線。3）、三大功能區(qū)：私密區(qū)、公共區(qū)、輔助區(qū)，分布合理且不相互干擾。2）、居住體現(xiàn)舒適、方便。衛(wèi)生間洗、衛(wèi)分離，淋浴房、桑拿房、沖浪浴缸也進入家庭。住宅中考慮空調(diào)機、微波爐、電冰箱、洗碗機、消毒柜、洗衣機的合理擺放。住宅設(shè)計開始全面考慮人的需求和生活的舒適性，如住宅中的雙廳、雙衛(wèi)，獨立的影音室、工作室、娛樂室，客餐廳的觀景陽臺，臥室的落地窗，復(fù)式住宅中的中庭空間、寬敞的休息門廳等。從住宅內(nèi)部使用功能來看，追求住宅空間的布局和功能的安排，做到“動靜分離、居寢分離、干濕分離、洗衛(wèi)分離”。值得一提的是近些年樓市中出現(xiàn)的增加建筑面積的“樓中樓”——復(fù)式住宅、增強室內(nèi)空間變化的錯層住宅、設(shè)計有內(nèi)天井的大進深住宅、適應(yīng)地形變化的弧形住宅等均是新型的住宅戶型?？v觀今天的西安房地產(chǎn)市場，房產(chǎn)商和設(shè)計師長期以來都把戶型作為房產(chǎn)的基本賣點來挖掘，住宅的戶型已經(jīng)變得豐富多彩，富有強烈的時代特色，呈現(xiàn)出新的趨勢：　　(1)住宅戶型多元化。隨著西安房地產(chǎn)投資增長迅速。所以建議維持一期的戶型配比比例。5）、五房和復(fù)式本項目一期雖然去化速度較慢，但其所取的面積區(qū)間在區(qū)域市場還是具有相當(dāng)?shù)母偁幜?，之所以去化速度較慢很大原因是產(chǎn)品本身出現(xiàn)了問題。所其比例應(yīng)在一期戶型的比例適當(dāng)調(diào)低。3）、三房一衛(wèi)的戶型，從一期的銷售情況也可以看出，去化率很高，但于此類產(chǎn)品不是戶型發(fā)展的趨勢，在產(chǎn)品銷售過程?；ㄏ獮扯叶d100－115㎡40三室二廳120－140㎡45世家星城二室二廳107－129㎡50三室二廳130－143㎡45說明：以上樓盤的戶型配比比例基本相同，同質(zhì)化較為嚴重，二房和三房的總量控制90左右，兩房的比例較高，建議本項目針對以上樓盤的適當(dāng)調(diào)整，進行必要差異化競爭。可比項目戶型配比情況如下： 項目主力戶型面積所占比率(%)綠地世紀城二室二廳90－100㎡30三室二廳120－140㎡40楓林綠洲（G組團）三室二廳110－130㎡40四室二廳140－170㎡45城市風(fēng)景216。216。 二房的主力面積控制在80——90平米216。 三房的面積基本上控制在110——140平米之間；216。 一房的面積基本上控制在60平米以下；216。從本項目與競爭樓盤面積段銷售率的比較中可以看出，去化率居第一位的面積都是120——150平米之間段的面積。 109—120平米，去化率35%；252。 121~141平米，%；252。 居第四位的面積套為100——120平米，占總銷面積的8%，總銷套數(shù)的10%；總結(jié)，本項目的中等偏下面積戶型的銷售較為成功。 居第二位的面積套為80——100平米，占總銷面積的18%，總銷套數(shù)的23%；216。（3）綠地世紀城銷售戶型解析從以上三個圖可以看出：216。 居第二位的面積套為150——180平米，占總銷面積的31%，總銷套數(shù)的28%； 216。 （2）中海華庭銷售戶型解析從以上三個圖可以看出：216。 居第三位的面積套為100——120平米，占總銷面積的17%，總銷套數(shù)的21%；216。 居第二位的面積套為150——180平米，占總銷面積的29%，總銷套數(shù)的26%。 本項目各面積套銷售面積居第一位的是，120——150平米，占總銷面積的41%，總銷套數(shù)的44%。而處于第二位的面積段銷售區(qū)域則根據(jù)項目的產(chǎn)品的不同而不一樣，楓林綠洲為100——120平米之間，占總銷套數(shù)的，中海華庭150——180平米之間，占總銷套數(shù)的，綠地世紀占為80——100平米，占總銷套數(shù)的，這也說明了客戶對于不同類型的產(chǎn)品需求的多樣性。居所格局為一居室的購房者中，93%以上的意向居所為兩居室或三居室；居所格局為二居室的購房者中，約45%的意向居所為兩居室，同時約53%的意向局所為三居室；居所為平房的購房者中，約95%的意向居所為二居室或三居室。（5）、同一格局居所的平均套建筑面積較以前都有所增加，有向較大戶型發(fā)展的趨勢。以西安戶均人口3。（3）、從購房者生活空間的居室數(shù)量變化來看，與目前居所相比，購房者的意向居所向多居室方向發(fā)展。（2）、2005年市場上眾多房地產(chǎn)項目紛紛將開發(fā)的主力戶型定位于中等或中等偏下戶型。調(diào)查數(shù)據(jù)表明，與目前居所的建筑面積相比，絕大多數(shù)購房者的意向居所的建筑面積都有所增大，具體變化情況見下表：置業(yè)目的為改善生活空間的購房者目前居所與意向居所的建筑面積比較購房者目前居所的建筑面積及比例意向居所的建筑面積及比例%全部在50平米以上，%的消費者選擇66平米以上的居所51—%全部在66平米以上66—%%的消費者選擇80平米以上的居所81—%全部在96平米以上，且絕大部分消費者選擇110平米以上的居所總結(jié)：（1）、目前西安的住宅的供應(yīng)量主要集中在100－180平方米這個區(qū)間，累計比例達到55％；面積在121－150平方米區(qū)間供應(yīng)量最大，占的比例達到22％。居所格局為一居室的購房者中，93%以上的意向居所為兩居室或三居室；居所格局為二居室的購房者中，約45%的意向居所為兩居室，同時約53%的意向局所為三居室；居所為平房的購房者中，約95%的意向居所為二居室或三居室。 調(diào)查表明，自住型購房者購房的主要目的是改善生活空間、方便工作生活和滿足基本的住房需求，%、%%，作出其他購房目的的回答比例不是很大，均在自住型購房者總數(shù)的10%以下。以滿足自己與家人居住為目的的購房為自住型購房，一般屬于第一次置業(yè)，而二次或多次置業(yè)的人買房更多是用來出租或增值，以獲得豐厚的回報，通常稱之為投資型購房。一房的面積需求差為：㎡、兩房的面積需求差為：㎡、三房的面積需求差為：㎡，從該面積需求差的數(shù)值我們可以看出，一房的置業(yè)能力與兩房、三房之間的差距。第二、購房者的意向居所與目前居所相比，同一種格局的套內(nèi)建筑面積有所增加。具體來看，較大套內(nèi)建筑面積的比例有所上升，較小套內(nèi)建筑面積的比例有所下降，詳細對比情況同時，人均建筑面積也有很大的提高。調(diào)查表明，南郊消費者購房向較大戶型發(fā)展，這一發(fā)展特點可以從以下二方面來體現(xiàn)：第一、從購房者生活空間的居室數(shù)量變化來看，與目前居所相比，購房者的意向居所向多居室方向發(fā)展，對比情況見下表： 見下圖： 南郊購房者的意向購買居所與目前居所相比，總體套內(nèi)建筑面積與人均建筑面積均有所增加。從近兩年來市場供應(yīng)特點來看，曾經(jīng)大戶型泛濫的時代已經(jīng)漸行漸遠了，2003年以來西安市小戶型市場亮點頻現(xiàn)為市場戶型開發(fā)重點的轉(zhuǎn)變拉開了序幕，2005年市場上眾多房地產(chǎn)項目紛紛將開發(fā)的主力戶型定位于中等或中等偏下戶型，迎合市場需求主力的需求方向，更多的強調(diào)居住功能的均好性，所推出戶型表現(xiàn)出緊湊、實用，個性化及人性化設(shè)計讓居住更顯舒適。從供應(yīng)量的現(xiàn)狀結(jié)合西安的人均收入可以得知目前西安房地產(chǎn)市場仍然沒有形成良性循環(huán)，處于市場的初級階段，主要是滿足中高端客戶的需求，中低端客戶的需求還沒有顧及。目前西安的住宅的供應(yīng)量主要集中在100－180平方米這個區(qū)間，累計比例達到55％；面積在121－150平方米區(qū)間供應(yīng)量最大，占的比例達到22％。西安房地產(chǎn)整體戶型面積分布情況分析1）、西安住宅物業(yè)面積比例分析。所以針對本產(chǎn)品的戶型設(shè)計情況，本報告提出金豐戶型修改的一些建議?？們r較高，對購房者設(shè)置的門檻相對提高，不具有相當(dāng)經(jīng)濟實力的購房者被排除在外，購房群體較?。蝗绻娣e偏小或者說面積控制沒有前瞻性，則不能滿足目標客戶對基本生理需要和欲望需求。戶型的面積是戶型設(shè)計的基礎(chǔ)，是實現(xiàn)消費者居家生活的基本要素，是滿足“舒適性”的首要前提，只有滿足了目標消費者需求，才能確保項目銷售暢旺。注：2）、3）、4）、點需要與主辦方進行一步溝通九、工作時間管制表 參展工作時間管制表完 成 時 間工 作 內(nèi) 容責(zé) 任 人備 注2月20日前參展方案確定融僑集團西安金豐配合2月20日—2月28日確定展位設(shè)計方案融僑集團西安金豐配合3月7日前提交展位背景設(shè)計圖、主體著色效果圖、海報、展板、戶型圖、手提袋設(shè)計西安金豐3月9日前定稿融僑集團西安金豐配合3月20日前制作完成融僑集團西安金豐配合3月18日前完成現(xiàn)場派送小禮物融僑集團西安金豐配合3月21日下午前完成展位搭建融僑集團西安金豐配合（需要主辦方的具體布展時間）3月22日前完成展位現(xiàn)場布置、氛圍營造融僑集團、西安金豐3月22日前完成整體沙盤及戶型模型的運輸和布置融僑集團西安金豐配合3月22日上午完成飲水機、洽談桌、客戶休息椅、滅火器及運輸融僑集團西安金豐配合3月18日交稿《華商報》《西安晚報》發(fā)布彩整版廣告西安金豐3月20日定稿融僑集團訂版面3月22日發(fā)布融僑集團3月22日前看房車融僑集團3月23日早上視頻設(shè)備準備及布置融僑集團金豐配合3月23日—26日房博會具體執(zhí)行融僑集團、西安金豐（費用預(yù)算待方案定了之后再議）。 3）、與主辦方一起在展位中央的人行道上懸掛吊旗。 現(xiàn)場廣告支持1）、展覽中心旁的兩個柱位廣告。八、媒介支持。禮品。 客戶休息椅。 飲水機，一次性水杯。項目沙盤及部分戶型模型。 登記表、調(diào)查表。 客戶到達項目現(xiàn)場后，由留守銷售中心的業(yè)務(wù)員輪流接待，引導(dǎo)客戶參觀并解答疑問直至客戶離開?？蛻綦x開業(yè)務(wù)員接待介紹項目贈送禮品登記調(diào)查客戶入場項目現(xiàn)場參觀乘車去現(xiàn)場 當(dāng)客戶進入展區(qū)時，由現(xiàn)場的業(yè)務(wù)員輪流接待介紹企業(yè)、介紹項目，解答客戶疑問，并請客戶填寫調(diào)查表?？筛鶕?jù)這些統(tǒng)計信息并結(jié)合自身實際情況對參展的效果進行評估，并就下次是否參加該會展