【正文】 別墅客戶組成部分：大部分是私企老總 中國(guó)最大管理資源中心 第 41 頁(yè) 共 45 頁(yè) 公寓客戶組成部分：外企公司部門經(jīng)理、 IT 業(yè)的老總 客戶的交通工具：私家車但不統(tǒng)一 暢銷面積： 270 。 本地塊的主要交通干線是 北苑路 ，路面比較寬闊、平坦，符合快速交通的行車條件。周邊環(huán)境全為綠化帶，項(xiàng)目地理位置得天獨(dú)厚。 裝飾材料：內(nèi)墻、內(nèi)門、地板、樓梯、地毯、室內(nèi)木裝飾、墻面和地面、廚房、浴 室、桑拿 、 壁爐 、 燈具 、 空調(diào)。 富成花園 設(shè)有 A、 B、 C、 D 四種別墅類型， 108 棟，計(jì)幾十種款式。 富成花園 編號(hào)： 012 “ 富成花園 ” 緊鄰北四環(huán)路，西距亞運(yùn)村 2 公里，東距四元橋 3 公里，北與大型高爾夫球場(chǎng)相連。順承郡王府、怡園畫館、清泉引勝、層林浩渺、噴泉廣場(chǎng)、歐陸風(fēng)韻景觀林立。 建有 3000 平方米星級(jí)會(huì)所。 博雅園由兩棟 28 層塔樓及一棟 14 層板樓組成。 總建筑面積達(dá) 10 萬(wàn)平方米，位于朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)國(guó)貿(mào)與燕莎兩大商圈之間，東側(cè)與朝陽(yáng)公園近在咫尺；西北側(cè)緊接占地 200 畝的廣濟(jì)堂高爾夫球場(chǎng)，與周邊環(huán)境共同構(gòu)成成熟 的高尚社區(qū) —— 朝陽(yáng)公園西小區(qū)。小區(qū)有 3000 平米的中心綠地花園，再加上小 區(qū)北側(cè) 330 公頃“京西綠色園林走廊“，使小區(qū)融匯成 為一派園林綠化風(fēng)貌。 高等學(xué)府云集，文化氣氛濃厚，可謂“前后學(xué)府，左右名園”。還有 5000 平方米的配套商業(yè)設(shè)施。戶型設(shè)計(jì)現(xiàn)代時(shí)尚，私密與公共空間安排嚴(yán)謹(jǐn)而合理，主客各得其所。陽(yáng)臺(tái) 為 落地窗 ， 頂層 有 獨(dú)立私家百平米觀景露臺(tái)。 隔二環(huán)路相望的是風(fēng)光秀麗的龍?zhí)逗珗@，是繁華市中心離自然最近的家園。 客戶組成部分： 50%歸國(guó)人員， 50%私企老總； 中國(guó)最大管理資源中心 第 36 頁(yè) 共 45 頁(yè) 銷售率： 50%； 暢銷面積： 200 平米左右，三居； 單位平方米售價(jià)： 9200 元； 付款方式：按揭貸款； 所售面積： 130270 平米； 居室功能要求：客房、書房、工人房、餐廚相連、客廳要在 50 平米以上； 交房時(shí)的裝修情況：精裝修； 電視節(jié)目：統(tǒng)一安裝的衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)； 客戶現(xiàn)有房產(chǎn)：多處； 濠 景 閣 編號(hào)： 009 濠景閣位于北京市朝陽(yáng)區(qū)東二環(huán)和潘家園路交匯處的西南角， 距建國(guó)門、賽特僅此 公里，周圍 5 5 6 122 等六條公交線伴您輕松出門。往北是暢通的北三環(huán)，往東北方向是通往首都機(jī)場(chǎng)的高速路，出入國(guó)門方便快捷。往南是使館區(qū)，道路兩旁林蔭密布，清凈幽雅。地下兩層車庫(kù)，地上一層有健康豐富會(huì)所，更有微型熱帶植物園。 國(guó)展家園 編號(hào)： 008 由北京柳芳苑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)，座落于北京國(guó)際展覽中心西側(cè)，是東北三環(huán)內(nèi)國(guó)際化涉外公寓。會(huì)所內(nèi)設(shè)地下溫泉恒溫游泳池、健身房、桑拿房、乒乓球室、棋牌室、臺(tái)球室、舞蹈室、兒童樂園、咖啡廊、紅酒坊、電影放映室、多功能廳、商務(wù)中心及小型超市等設(shè)施，屋頂還設(shè)有露天咖啡茶座，另有住客專用室外網(wǎng)球場(chǎng)。 御景園是為經(jīng)奮斗而終獲成功的人士所設(shè)計(jì)，體現(xiàn)的是社會(huì)對(duì)奮斗人生的一種回報(bào)，倡導(dǎo)的是一種最合乎人性的生活方式， 預(yù) 見的是一種未來(lái)的生活時(shí)尚。 驅(qū)車 5 分鐘可至國(guó)貿(mào)，3 分鐘進(jìn)入京津塘高速公 路，經(jīng)現(xiàn)已開通的東四環(huán)，只需 20 分鐘即可抵達(dá)首都機(jī)場(chǎng)。 中國(guó)最大管理資源中心 第 35 頁(yè) 共 45 頁(yè) 御景園位于東三環(huán)華威橋畔，緊鄰京城著名的外銷公寓香榭舍、龍頭公寓及京瑞大酒店， 北面是 首都圖書新館 。環(huán)繞四周的 是 京瑞大酒店、古玩城、香榭舍、龍頭公寓和一墻之隔的新建首都圖書館。 御 景園 編號(hào)： 007 御景園地處國(guó)貿(mào)商圈內(nèi)，緊臨東三環(huán)華威橋， 由 4 座高聳近百米、 33 層的建筑和近 10000 平方米的小區(qū)園林 組成 。 由于項(xiàng)目周邊密布各種商務(wù)、休閑和娛樂設(shè)施，所以亮馬名居沒有設(shè)置獨(dú)立會(huì)所，而提出了泛會(huì)所的概念。 戶型配比中建筑面積 196 平方米以上的大戶型占整體銷售單位的 41%， 150 平方米左右的戶型占 43%，不足 100 平方米的小戶型僅占 16%。 綠化采取社區(qū)內(nèi)花園綠化與樓頂立體綠化相結(jié)合的形式，其用意在于最大限度的彌補(bǔ)因容積率高而造成的區(qū)內(nèi)綠化面積不足的缺陷。社區(qū)內(nèi)綠化率達(dá)到 45%， 1:1 配置停車位。該項(xiàng)目由北京雅士房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，中海物業(yè)管理有限公司擔(dān)綱物業(yè)管理，中國(guó)新興建設(shè)開發(fā)總公司負(fù)責(zé)工程建設(shè)。 會(huì)所與設(shè)施：與其他高等級(jí)公寓的設(shè)置類似，與 SOHO 主題沒有明顯的聯(lián)系。格局方正，較少走廊，實(shí)用率高；彈性空間，可根據(jù)業(yè)主不同需要作靈活分割。 現(xiàn)代城 6 棟公寓共有 7 種戶型，主力戶型為 180 平米的河畔型。 與一般的物業(yè)發(fā)展策略不同，現(xiàn)代城的出現(xiàn)改變了 CBD 邊緣地區(qū)的物業(yè)發(fā)展的游戲規(guī)則其發(fā)展策略的最成功之處在于并未介入普通公寓之間的競(jìng)爭(zhēng)，而是在 CBD 中國(guó)最大管理資源中心 第 33 頁(yè) 共 45 頁(yè) 的弱勢(shì)區(qū)位發(fā)展出一個(gè)獨(dú)特的概念型物業(yè)和文化，同時(shí)也為這種概念提供了一個(gè)不同于傳統(tǒng)區(qū)位標(biāo)準(zhǔn)的，符合國(guó)際商業(yè)潮流和 CBD 中新興商業(yè)階層的需要與理想的新利基和文化以及一整套以生活方式為核心的營(yíng)銷組合。社區(qū)內(nèi)設(shè)有會(huì)所、超市、診所等配套設(shè)施。項(xiàng)目占地面積 公頃， 建筑面積 480000 平米。 現(xiàn)代城 編 號(hào)： 005 SOHO 現(xiàn)代城位于東三環(huán)外大北窯橋東，由一棟 42 層，一棟 30 層高樓和兩座連體底座組成，與 6 棟 28 層一梯十一戶的塔樓組成一個(gè) SOHO 商務(wù)社區(qū)。 小區(qū) 內(nèi)設(shè) 3000 平方米國(guó)際水準(zhǔn)俱樂部，設(shè)施齊全先進(jìn)、服務(wù)全面入微，是娛樂、休身 的理想場(chǎng)所。 公寓配有 24 小時(shí)中央冷暖空調(diào)、美國(guó)先進(jìn)光纖照明、電腦網(wǎng)絡(luò)控制中心、每戶均設(shè) Inter 高速網(wǎng)口、衛(wèi)星接收系統(tǒng)及全天候保安控制系統(tǒng) 。 該項(xiàng)目 位于機(jī)場(chǎng)輔路與將臺(tái)路交匯處，麗都假日飯店?yáng)|南，距東三環(huán)北路及燕莎商圈僅 3 公里，赴首都機(jī)場(chǎng)不過(guò) 15 分鐘路程，周圍高尚物業(yè)林立，綠樹成蔭。 停 車 場(chǎng)：地下設(shè)大型停車場(chǎng)及自行車庫(kù)，由專業(yè)管理公司提供保安及管理服務(wù)。室內(nèi)電線全部暗喉安裝，預(yù)留充足插座。 供暖系統(tǒng)：市政熱力管網(wǎng)供暖。 電 梯：全樓裝設(shè)快速電梯 9 部、可方便分配到達(dá)各樓層。 入口大堂：鋪砌優(yōu)質(zhì)花崗石材墻面及地面。 裝修標(biāo)準(zhǔn)： 大樓外墻：名師精心設(shè)計(jì)，花崗石材墻面。 中國(guó)最大管理資源中心 第 31 頁(yè) 共 45 頁(yè) 新世界太華公寓與北京新世界中心由封閉式天橋相連，聯(lián)體屋頂花園目前是北京最豪華氣派的空中平臺(tái)花園，景致宜人，逍遙舒適。豪華酒店房間位于太華的 418 層，建筑面積 100,000 平方米，共有 626 套標(biāo)準(zhǔn)間、套間和豪華套間、衛(wèi)星通訊系統(tǒng)、互聯(lián)網(wǎng)、地下停車場(chǎng)、商場(chǎng)、餐飲、自動(dòng)洗衣房、兒童游樂室、商務(wù)中心和 4700平米的屋頂花園和 1500平方米的真冰溜冰場(chǎng)等生活工作設(shè)施一應(yīng)俱全。該項(xiàng)目由香港 新世界發(fā)展（中國(guó)）有限公司 和 北京崇裕房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 共同開發(fā)，占地 公頃，是集豪華酒店、商場(chǎng)及寫字樓為一體的 大型5A 智能化綜合建筑。 車位 地下 1800 個(gè)， 450 元 /個(gè) /月 戶型以 155～ 193 平方米的 3 室 2 廳 2 衛(wèi)為主。高達(dá) 140 米高智能化寫字樓內(nèi)部采用靈活分割的方式向客戶提供充足有序的工作空間，外立面配以高檔玻璃幕墻；落成后將為京北第一高度標(biāo)志性建筑。 內(nèi)部環(huán)境由園藝專家以嶄新手法設(shè)計(jì) ，各種植物逾 30 種，高爾夫練習(xí)場(chǎng)、雕藝園、暢聚園及充滿浪漫詩(shī)意的主題花園相互映照，加上專為社區(qū)客戶設(shè)置的休閑健身場(chǎng)所，烘托出整個(gè)社區(qū)特有的高尚氣息。該小區(qū)為歐式建筑風(fēng)格，社區(qū)總綠化面積 15000 平方米 ，深藍(lán)華亭為華亭嘉園二期。 由于該項(xiàng)目設(shè)計(jì)開發(fā)時(shí)間比較早，所以其綠化率偏低，社區(qū)環(huán)境的規(guī)劃設(shè)計(jì)也略顯落伍，戶型已經(jīng)基本被淘汰。 1999 年羅馬花園被建設(shè)部評(píng)為 全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈 。 羅馬花園內(nèi)設(shè)高級(jí)休閑會(huì)所、俱樂部，融餐飲、娛樂、健身、美容、美發(fā)、桑拿、室內(nèi)泳池為一體，為您提供高品質(zhì)的生活享受。羅馬花園由法國(guó)名師精心設(shè)計(jì)，為歐式建筑風(fēng)格：氣派、尊貴。 潤(rùn)豐花園項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 27 附件一：北京部分高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目情況一覽表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 銷售均價(jià) 銷售類型 建筑面積 占地面積 容積 率 綠化率 會(huì)所面積 標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù) 建筑形態(tài) 主力戶型 元 M2 M2 % ｍ 2 戶型 面積 1 匯欣公寓 12,450 外銷 40000 1800 30 2000 1 梯 6 戶 3 電梯 塔樓 3/2/2 220 2 和喬麗晶公寓 21,000 外銷 63400 14500 50 3000 1 梯 2 戶 1 電梯 板樓 3/2/2 180270 3 雍景臺(tái)國(guó)際公寓 19,090 外銷 75340 8750 50 1800 1 梯 10 戶 3 電梯 板樓 3/2/2 190270 4 國(guó)展家園 9,500 外銷 80000 14600 33 3000 1 梯 2 戶 1 電梯 板樓 3/2/3 19 226 5 亮馬名居 9,000 外銷 82000 14000 45 1 梯 8 戶 3 電梯 塔樓 3/2/2 190250 6 京達(dá)國(guó)際公寓 12,000 外銷 90000 33000 60 6000 塔樓 3/2/2 180 7 鳳凰城 11,000 外銷 100000 22000 50 2000 1 梯 5 戶 2 電梯 塔樓 3/2/2 180195 8 羅馬花園 14,000 外銷 100000 30000 30 3000 1 梯 6 戶 2 電梯 塔樓 3/2/2 160 9 博雅園 9,000 內(nèi)銷 100000 16000 60 3000 1 梯 8 戶 3 電梯 板 /塔 3/2/2 170 10 新世界太華公寓 12,800 外銷 160000 16000 30 4500 1 梯 16 戶 2 電梯 塔樓 3/2/2 230 11 御景園 9,500 外銷 190000 27200 44 2400 1 梯 8 戶 3 電梯 塔樓 3/2/2 190200 12 現(xiàn)代城 9,000 外銷 480000 79000 30 2235 1 梯 11 戶 塔樓 3/2/2 180 13 陽(yáng)光廣場(chǎng) 16,600 外銷 200000 80000 50 板 /塔 2/2/2 132 14 華亭嘉園 9,700 外銷 220000 66000 40 7000 1 梯 8 戶 3 電梯 塔樓 3/2/2 150200 28 附件二：高檔樓盤優(yōu)勢(shì)因素匯總、分析表 注：標(biāo)記 ★的項(xiàng)目為占有優(yōu)勢(shì)的因素。會(huì)所要有泳池，上方可以有高出半層的玻璃屋頂，既可以為會(huì)所帶來(lái)日照采光，同時(shí)也成為中心花園景觀的一部分。會(huì)所面積應(yīng)該在 3000 平米左右。車位全部設(shè)在地下二、三層，要求有電梯直接通達(dá)住宅各層。希望有重大的突破，形成京城房地產(chǎn)市場(chǎng)中具有獨(dú)特賣點(diǎn)的形態(tài)。 26 戶型設(shè)計(jì)應(yīng)考慮到動(dòng)靜分離以及工作區(qū)和生活區(qū)的分離，而且能夠充分利用戶外景觀。 建議層高為 3 米，實(shí)現(xiàn)層高的突破。樓內(nèi)設(shè)計(jì)為 2 梯，塔樓部分 1 梯 3 戶 2部電梯，板樓部分一梯 1 戶