【正文】 現(xiàn)已暢通的 四環(huán)路 使本項(xiàng)目的交通條件更加出眾 ， 周邊有多條公交線路直達(dá)安定門、東單、萬泉河路、五路居，未來北京市 輕軌 13 號(hào)線 和 地鐵 5 號(hào)線 由此通過， 項(xiàng)目北面 是 正在 建設(shè) 施工 的公 路一環(huán) 。 別墅客戶組成部分： 20%政界， 20%上市公司老總， 30%私企老總 公寓客戶組成部分：外企公司區(qū)域經(jīng)理占大多數(shù) 客戶的交通工具：寶馬、奔馳居多；奧迪占一小部分 中國最大管理資源中心 第 40 頁 共 45 頁 暢銷面積： 200 多平米，三居 /四居 單位平方米售價(jià)： 2000— 3000 美元 付款方式：按揭貸款 所售面積： 200400 平米 對(duì)社區(qū)環(huán)境的要求：很高 居室功能要求：客房、書房、工人房、餐廚相連、客廳要在 50 平米以上 交房時(shí)的裝修情況：沒有任何裝修 電視節(jié)目：自己安裝的衛(wèi)星電視接收系統(tǒng) 客戶現(xiàn)有房產(chǎn)：多處 購買人群中外省市所 占比例： 30% 估計(jì)客戶擁有資產(chǎn)：別墅客戶擁有資產(chǎn)不少于 3000 萬 亞運(yùn)新新家園 編號(hào)： 013 亞運(yùn)新新家園 位于北京市亞運(yùn)村北苑路家和超市東約 公里處 ， 于北京市環(huán)城綠化帶中，緊鄰項(xiàng)目 西側(cè)和西南側(cè)規(guī)劃為占地 155 公頃的高爾夫球場 ，北側(cè)為 武警俱樂部與天安門招待所 。 體現(xiàn)環(huán)保意識(shí)和目標(biāo)，是 “ 富成花園 ” 智慧型高級(jí)別墅的杰出風(fēng)格 。 博雅園向東 200 米是目前北京建設(shè)中最大的都市公園 —— 朝陽公園，占地 320公頃，湖面 67 公頃。 西距東三環(huán) 800 米，東距東四環(huán) 1000 米。 萬泉新新家園融匯歐洲古典建筑風(fēng)格與中國現(xiàn)代居住環(huán)境理念，規(guī)劃設(shè)計(jì)為古典三段式歐陸洋房，配套設(shè)施完善，小區(qū)生活空間劃分清晰，實(shí)現(xiàn)人車分流、無障礙通行的交通組織方式。濠景閣擁有地下兩層車庫，電梯可直達(dá)入戶。濠景閣的外觀設(shè)計(jì)為磚紅色外墻，頂部呈階梯式，遠(yuǎn)觀氣勢宏偉，與周圍環(huán)境渾然一體 。 國展家園緊鄰東北三環(huán)路， 交通 十分 便捷 ， 300 路 、 302 路 、 367 路 、 606 路 、718 路 、 801 路 等公交線路由此通過。 往東是著名的燕莎商圈，長城飯店、昆侖飯店、凱賓斯基飯店等五星級(jí)飯店以及京城大廈、京信大廈、南銀大廈、亮馬河大廈等商務(wù)寫字樓。會(huì)所還提供香氛浴及專業(yè)按摩服務(wù)，定期舉辦醫(yī)療保健、飲食保健等健康知識(shí)講座。 有周邊的普爾斯馬特會(huì)員商店，京客隆超市提供舒適的購物環(huán)境，有小牛津雙語幼兒園和數(shù)所中小學(xué)校。身居高閣，依窗 可 觀賞東三環(huán)自燕沙、京廣、國貿(mào)一路流淌過來閃爍不停的車河 。但是因?yàn)樯鐓^(qū)沒有獨(dú)立會(huì)所，因而無法形成豪宅的氛圍，影響了該項(xiàng)目品質(zhì)的進(jìn)一步提升。 亮馬名居以 五棟板、塔結(jié)合的公寓樓相互錯(cuò)落連接，生動(dòng)活潑 ， 樓體正中的通體垂線設(shè)計(jì)，強(qiáng)化縱向的動(dòng)線效果，使樓體更顯俊朗、挺拔；頂部獨(dú)特的格架，與建筑整體增加了層次感和動(dòng)感 ，形成了獨(dú)特的第五立面；色調(diào)清新、淡雅而簡潔，明快經(jīng)巧；大玻璃面，充分享受陽光的溫馨。亮馬名居建筑物由 2 棟 13 層板樓將 2 棟 25 層和 1 棟 20 層塔樓連接在一起，建筑形態(tài)為塔板結(jié)合式。 SOHO 的主要戶型特征為：大尺度框架彈性間隔，復(fù)式空間，二層為家庭私生活空間，一 層可根據(jù)需要在住家起居和辦公空間作自由轉(zhuǎn)換。現(xiàn)代城發(fā)展策略的實(shí)質(zhì)在于為在CBD日益重要但規(guī)模較小的專業(yè)階層在他們的客源重地 CBD提供一個(gè)符合他們生活模式的環(huán)境。綠化率 30%。俱樂部有：恒溫泳池、水療池、健身房、桑拿浴室、美容美發(fā)室、兒童游戲室、桌球室、圖書室、酒吧、多功能室、餐廳、社區(qū)服務(wù)中心 等。使您既可隨時(shí)獲取都市商機(jī)，又能怡然坐享田園美景。 保安系統(tǒng)：全樓設(shè)中心保安室，設(shè)訪客對(duì)講電話、密碼鎖，公共區(qū)域設(shè)閉路電視監(jiān)察攝像機(jī)及緊急報(bào)警按鈕、全樓 24 小時(shí)保安巡察。 供水系統(tǒng)：每戶獨(dú)立水表、供應(yīng)冷、熱水。配以綠色雙層玻璃。項(xiàng)目實(shí)用率超過 70%。 新世界太華公寓 編號(hào)： 003 新世界太華公寓 位于崇文門外大街西側(cè)北京新世界中心南側(cè)，地處內(nèi)外二環(huán)交接處，環(huán)線地鐵上蓋。 公寓設(shè)計(jì)采用的每戶獨(dú)立式空調(diào)，及全套樓宇自動(dòng)化管理系統(tǒng)使之真正達(dá)到高檔物業(yè)水平。 華亭嘉園 編號(hào)： 002 華亭嘉園位于北四環(huán)健翔橋 北四環(huán)中路 6 號(hào) ，總占地 公頃，建有 6 棟 32 層公寓，總建筑面積 22 萬平米，由華遠(yuǎn)房地產(chǎn)有限公司開發(fā)。 羅馬花園 的物業(yè)管理 由北京金羅馬物業(yè)管理公司承擔(dān) ， 提供酒店式的服務(wù)，讓業(yè)主可以足不出戶地享有購物、餐飲、洗衣等各種服務(wù)。 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 評(píng) 價(jià) 指 標(biāo) 地理位置 周邊環(huán)境 社區(qū)環(huán)境 容積率 建筑形態(tài) 外觀設(shè)計(jì) 配套設(shè)施 物業(yè)服務(wù) 品牌優(yōu)勢 是否外銷 1 匯欣公寓 ★ ★ ★ ★ ★ 2 和喬麗晶公寓 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 3 雍景臺(tái)國際公寓 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 4 國展家園 ★ ★ ★ ★ 5 亮馬名居 ★ ★ ★ ★ ★ 6 京達(dá)國際公寓 ★ ★ ★ ★ ★ ★ 7 鳳凰城 ★ ★ ★ ★ ★ ★ 8 羅馬花園 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 9 博雅園 ★ ★ ★ ★ 10 新世界太華公寓 ★ ★ ★ ★ ★ ★ 11 御景園 ★ ★ ★ 12 現(xiàn)代城 ★ ★ ★ ★ ★ 13 陽光廣場 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 14 深藍(lán)華亭 ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ ★ 中國最大管理資源中心 第 29 頁 共 45 頁 附件三：高檔樓盤個(gè)案簡介 羅馬花園 編號(hào)： 001 羅馬花園是金馬房 地 產(chǎn) 開發(fā) 的北京市高檔外銷公寓，座落于北京朝陽區(qū)小營地區(qū)，占地廣達(dá)三萬平方米，以高級(jí)俱樂部及庭院為中心，六棟 25 層塔樓 環(huán)抱其周，呈放射狀構(gòu)成一座寧靜、安閑、私密、經(jīng)典的私家花園 。但為了避免會(huì)所擠占住宅面積，以及解決純以裙樓作為會(huì)所形態(tài)很難大氣、貫通的問題，我們建議將地下一層結(jié)合部分地上建成會(huì)所。 地下車庫設(shè)計(jì)建議 突破 1： 1 的配比，車庫配比建議為： 2： 3，即 2 戶 3 個(gè)車位。保證在使用戶式中央空調(diào)的情況下，室內(nèi)依然有足夠的層高，利于提升物業(yè)的品質(zhì)。設(shè)計(jì)板、塔結(jié) 合以及一層4 戶的目的，是希望避免純北向單位的出現(xiàn)。這是為了給首層建造豪華大堂、物業(yè)管理用房、會(huì)所的地面部分、可能的局部挑空景觀設(shè)計(jì)留下足夠的余地。他們的購買能力比較強(qiáng)，具備豐富的購房經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于房地產(chǎn)消費(fèi)而言屬于成熟消費(fèi)者。出于通過 購買高檔次住宅來得到高雅、舒適的生活，使自己在緊張的工作之外獲得生活上的享受的目的，加上他們十分注重個(gè)人生活品質(zhì)、關(guān)心自身健康與安全，因此對(duì)住宅產(chǎn)品的方方面面有著異乎尋常的挑剔。只有這樣，才能夠在亞北地區(qū)領(lǐng)先于對(duì)手進(jìn)入一個(gè)即將形成的、新的、無競爭市場，從而獲得時(shí)間壟斷優(yōu)勢。所以目前亞北地區(qū)的房地產(chǎn)市場雖然競爭異常激烈，但是就其市場整體水平而言仍然處于中檔層次的競爭，在高檔市場上存在空檔，競爭尚未形成。安索夫 模型 新產(chǎn)品 產(chǎn)品：均價(jià) 10000 元以上的高端產(chǎn)品 市場：中端市場 不能相適應(yīng) 產(chǎn)品：均價(jià) 10000 元以上的高端產(chǎn)品 市場：高端市場 優(yōu)勢戰(zhàn)略 現(xiàn)有產(chǎn)品 產(chǎn)品：均價(jià) 6000～7000 元的中端產(chǎn)品 市場：中端市場 競爭激烈 產(chǎn)品：均價(jià) 6000～7000 元的中端產(chǎn)品 市場：高端市場 不能相適應(yīng) 現(xiàn)有市場 新市場 伊格爾因此“潤豐花園”如果以亞運(yùn)村地區(qū)現(xiàn)有產(chǎn)品形態(tài)進(jìn)入現(xiàn)有市場當(dāng)中，必然會(huì)遭遇到異常激烈的市場競爭，成功的把握性不大。除此之外，還可以考慮在全新的市場上以新的產(chǎn)品尋求生命活力。 23 二、安索夫模型分析：新市場、新產(chǎn)品 （一）安索夫模型簡介 ： 伊格爾 亞北地區(qū)不存在萬元左右的高品質(zhì)、高品位的項(xiàng)目，存在市場空缺等待填補(bǔ)。 項(xiàng)目周圍沒有令人滿意的自然景觀。 亞北地區(qū)土地儲(chǔ)備量有限，會(huì)降低未來競爭程度。 由于購買豪宅的客戶價(jià)格彈性比較低，在一定總價(jià)范圍內(nèi)已經(jīng)基本超越了根據(jù)價(jià)格做購買決定的階段，所以對(duì)產(chǎn)品本身和周邊環(huán)境是否滿意是他們做出購買決策的關(guān)鍵因素。 部分客戶雖然擁有不止一處房產(chǎn)，但仍然非常希望通過居住條件改善來得到高雅、舒適的生活，使自己在緊張的工作之外獲得生活上的享受。 書房的面積在 12～ 18 平米比較合適。 21 主臥室的面積要求在 18～ 30 平米，主衛(wèi)一定要在 11 平米以上，且有通風(fēng)窗。 和車輛的檔次可以代表一個(gè)人的地位一樣，住宅及所居住社區(qū)的品位已經(jīng)成為業(yè)主身份的象征。他們希望在得到一個(gè)舒適居住環(huán)境的同時(shí)，也可以擁有體貼細(xì)致的服務(wù)。 1 對(duì)于房屋裝修的個(gè)性化相當(dāng)強(qiáng)。 1 對(duì)于 自己居住的周邊環(huán)境非常在意。 業(yè)主本人社交活動(dòng)比較頻繁。 喜歡生活在城市當(dāng)中，或以其經(jīng)濟(jì)實(shí)力尚不足以購置綜合水平較高的別墅產(chǎn)業(yè)。 針對(duì)上述高檔樓盤的主要共性分析，本項(xiàng)目在地理位置上具有一定的優(yōu)勢，但非外銷性質(zhì)、周邊以中檔住宅群為主的環(huán)境以及作為新公司的發(fā)展商等客觀限制，會(huì)對(duì)高價(jià)位、高檔次的確立帶來很大的難度。在本次調(diào)查的樣本中，亮馬名居由于項(xiàng)目周邊密布各種商務(wù)、休閑和娛樂設(shè)施，所以亮馬名居沒有設(shè)置獨(dú)立會(huì)所，而提出了泛會(huì)所的概念。 主力戶型單位面積在 180～ 230 平米之間 17 主力戶型面積集中在180230平方米132160170180 180 180195200220226 230 230240050100150200250300陽光廣場 羅馬花園博雅園 現(xiàn)代城京達(dá)國際公寓深藍(lán)華亭鳳凰城 御景園匯欣公寓 國展家園 亮馬名居新世界太華公寓 雍景臺(tái)國際公寓項(xiàng)目名稱平方米 主力戶型面積主要分布在180230平方米之間23%69%8%小于1 8 0 平方米180230平 方米大于2 3 0 平方米 通過對(duì)樣本調(diào)研得到的數(shù)據(jù)可以看出，高檔公寓項(xiàng)目的主力戶型為 3 室 2 廳 2衛(wèi)，其面積主要集中在 180～ 230m2 之間。 建筑規(guī)模不大 15 大多數(shù)項(xiàng)目總建筑面積在1 0 萬平方米左右0100000200000300000400000500000600000匯欣公寓和喬麗晶公寓雍景臺(tái)國際公寓國展家園 亮馬名居京達(dá)國際公寓鳳凰城羅馬花園博雅園新世界太華公寓御景園陽光廣場 深藍(lán)華亭現(xiàn)代城項(xiàng)目名稱平方米 總建筑面積低于20萬平方米的樓盤占8 0%40%40%20%10萬以下1020萬20萬以上 占地面積大多小于3 萬平方米0100002000030000400005000060000700008000090000匯欣公寓雍景臺(tái)國際公寓亮馬名居和喬麗晶公寓國展家園博雅園新世界太華公寓鳳凰城 御景園羅馬花園京達(dá)國際公寓深藍(lán)華亭現(xiàn)代城陽光廣場項(xiàng)目名稱平方米 16 項(xiàng)目占地面積近6 0 % 在1 3 萬平方米14%57%29%1 萬以下13萬3 萬以上 在我們所抽取調(diào)查的樣本中，大多數(shù) 占地面積 ～ 3 萬平米，建筑面 積 10 萬平米左右， 這一現(xiàn)象說明在構(gòu)建高檔公寓項(xiàng)目時(shí)小樓盤具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢。 容積率在 4～ 8 的占多數(shù) 樣本的容積率普遍比較高 陽光廣場京達(dá)國際公寓羅馬花園和喬麗晶公寓鳳凰城國展家園 亮馬名居現(xiàn)代城 博雅園深藍(lán)華亭御景園雍景臺(tái)國際公寓 新世界太華公寓匯欣公寓項(xiàng)目名稱 在對(duì)調(diào)