【正文】 市場(chǎng)角度 片區(qū)有高端物業(yè)推出，提升片區(qū)檔次， 天然水庫(kù)資源更具優(yōu)勢(shì)。 環(huán)境角度 山景、水景資源比較豐富， 做高端物業(yè)比較合適。銀湖山水，若隱自然，洗盡鉛華，構(gòu)筑一個(gè)通向心靈的宅邸，靜享山水人生。 銀湖山水： 成功人士，總在建業(yè)之后，才在歲月的流逝之間，恍然解讀自己的內(nèi)心需求。 項(xiàng)目篇 戴德梁行 DTZ 87 案名建議 主推案名 銀湖灣： 世界上大凡名宅都坐落于河灣、湖灣、海灣之畔，似乎一段水域，總在灣之畔，將最美麗最人文的部分盡情綻露。 臨山而居，近水而棲，吸納山水之靈性，培養(yǎng)豁達(dá)之胸懷， 從山水中來(lái)，回歸山水，山水住宅是人類居住向往的 最美不過(guò)山水畔， 最豪不過(guò)山水中。 闊水美宅： ? 銀湖山： 以最直接的地理名，呈現(xiàn)出深圳人對(duì)名宅版圖的由衷定義。 闊水美宅 銀湖山見證了中心區(qū)的繁華，卻又盡褪喧囂； 天然之水，洋溢曖昧水藍(lán)，輕盈融入陽(yáng)光，無(wú)時(shí)無(wú)刻地蕩漾在 眼前；推開窗，且聽水吟； 社會(huì)上層無(wú)不追求這種純正的詩(shī)意棲居。 闊水美宅 中心主軸 城市龍脈之位， CBD人文龍脈的延伸； 交通便捷，越過(guò)繁囂，方可尊享大隱生活。 項(xiàng)目篇 戴德梁行 DTZ 86 中心主軸 水的悠然以及大山的寧?kù)o與深厚為居住于此的“知者”與“仁者”提供了無(wú)限的靜思空間。 “ 山 ” 與 “ 水 ” 的充分利用以及 “ 尊貴 ” 、 “ 純粹 ” 概念的表述 孔子論人與山、水的關(guān)系 西方豪宅對(duì)山、水的運(yùn)用 《 論語(yǔ)別裁 》 ：“知者樂(lè)，水；仁者樂(lè)，山”。 波托菲諾天鵝堡： 尊享山水，富麗堂皇的殿堂式生活。 戴德梁行 DTZ 83 項(xiàng)目篇 ? 項(xiàng)目分析 ? 項(xiàng)目客戶分析 ? 項(xiàng)目定位 ? 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 ? 項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議 戴德梁行 DTZ 84 擁有絕佳的天然山景水庫(kù)自然景觀資源 臨近深圳福田中心片區(qū)，位置上具有一定優(yōu)勢(shì) 山體水系環(huán)繞，為項(xiàng)目的景觀均好提供最佳背景 容積率及覆蓋率都較低 ,可以減少棟數(shù)，對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升更有利 龍華片區(qū)具有天然資源優(yōu)勢(shì)的土地供應(yīng)日漸稀少 預(yù)期高端物業(yè)價(jià)格升幅較中高端物業(yè)更高 確定高端 物業(yè)形態(tài) 項(xiàng)目定位之理論思考 項(xiàng)目篇 戴德梁行 DTZ 85 深圳部分山水豪宅對(duì)本案的啟發(fā) 圣莫麗斯： 所謂富貴，就是可以選擇忘情的山水。 ? 高端客戶更為關(guān)注身份及品牌方面因素 ,對(duì)園林、戶型、配套的需求達(dá)到較高層面，他們的居住要求已不局限于基本功能層面。 項(xiàng)目篇 戴德梁行 DTZ 81 價(jià)格 戶型 質(zhì)量 交通 采光 通風(fēng) 環(huán)境 物管 教育 配套 會(huì)所 風(fēng)格 人文 品牌 身份 體驗(yàn) 服務(wù) 外延產(chǎn)品 核心產(chǎn)品 外圍產(chǎn)品 高檔物業(yè)： 中高檔物業(yè)： 中低檔物業(yè)： 目標(biāo)客戶在需求最多提到的是人文、品牌、身份、體驗(yàn)及服務(wù)等因素 ,對(duì)園林、配套、物管、戶型等的要求已經(jīng)提升到較高層面。 ? 城市精英云集，未來(lái)二線拓展區(qū)的人口素質(zhì)將得到質(zhì)的飛躍，對(duì)應(yīng)福田 CBD的深圳CLD即將形成 項(xiàng)目篇 戴德梁行 DTZ 80 圈層 ——置業(yè)輻射區(qū)域 ? 二線拓展區(qū)的興起、 CEPA、人民幣的強(qiáng)勁升值，三大動(dòng)力將促使關(guān)內(nèi)客戶以及港人順著地鐵四號(hào)線的便捷通道北上置業(yè)。 二線拓展區(qū)核心客戶來(lái)源 項(xiàng)目篇 戴德梁行 DTZ 77 二線拓展區(qū)未來(lái)市場(chǎng)需求趨勢(shì)預(yù)測(cè) 2022年前 約 95% 約 5% 2022－ 2022年 7080% 2030% 2022－ 2022年 50% 50% 2022年以后 ﹤40% ﹥60% 龍華客戶預(yù)測(cè)圖形 關(guān)內(nèi)客戶預(yù)測(cè)圖形 從客戶結(jié)構(gòu)預(yù)測(cè)圖形分析，關(guān)內(nèi)客戶數(shù)量呈逐年遞增態(tài)勢(shì)，至 2022年達(dá)到均衡狀態(tài)，預(yù)測(cè) 2022年后關(guān)內(nèi)客戶將加速超出。新客站的建立帶來(lái)了大量的人流、物流、資金流，而地鐵四號(hào)線打通了港人北上置業(yè)最便捷的通道。在塑造企業(yè)品牌形象德基礎(chǔ)尚，提升價(jià)值訴求，將目標(biāo)躍升為提高企業(yè)社會(huì)責(zé)任感，打造真正的闊水美宅。 項(xiàng)目篇 戴德梁行 DTZ 74 ? 致力于天然山體、水體資源的生態(tài)保護(hù)。提升了產(chǎn)品品質(zhì)，成功塑造了公司的品牌形象。 ? 星河丹堤設(shè)登山入，獨(dú)享銀湖山山景資源，自然景觀私有化。星河丹堤 自然景觀資源私有化 僅追求品牌形象，不注重社會(huì)責(zé)任感 ? 星河集團(tuán)捐贈(zèng) 600萬(wàn)元用于銀湖山郊野公園的規(guī)劃建設(shè)。 ? 因此，我行斷定：若打造經(jīng)典美宅，僅擁有優(yōu)越的自然稟賦是不夠的，同時(shí)還需發(fā)展商強(qiáng)烈的社會(huì)責(zé)任感和崇高的價(jià)值訴求。 ? 在價(jià)值梯度模型中，我行將產(chǎn)品劃分為普宅、豪宅、美宅三個(gè)梯度等級(jí)。 通過(guò)與市場(chǎng)上的可比項(xiàng)目進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況和經(jīng)驗(yàn)判斷，進(jìn)行 土地價(jià)值 梯度劃分： 項(xiàng)目篇 水 庫(kù) 水 庫(kù) 內(nèi)湖 商 業(yè) 戴德梁行 DTZ 72 土地價(jià)值梯度分析下的項(xiàng)目開發(fā)模式研判 ? 房地產(chǎn)企業(yè)之間存在異質(zhì)性差異，不同的企業(yè)對(duì)于相同的自然稟賦的利用所創(chuàng)造出來(lái)的價(jià)值是存在等級(jí)差異的。即通過(guò)對(duì)自然景觀資源的生態(tài)維護(hù)，確立項(xiàng)目自然生態(tài)概念 ? 在深圳市場(chǎng)的地位，樹立項(xiàng)目市場(chǎng)高度，從而提升其居住價(jià)值。 項(xiàng)目 SWOT分析之應(yīng)對(duì)策略 戴德梁行 DTZ 70 項(xiàng)目開發(fā)思考 項(xiàng)目篇 ? 本項(xiàng)目作為二線拓展區(qū) 唯一擁有純正自然景觀資源的項(xiàng)目 ， 有條件打造成區(qū)域內(nèi)影響力最大，形象標(biāo)竿的高品質(zhì)物業(yè)。 ?地塊自身的商業(yè)體量較小，但依托整個(gè)片區(qū)泛商業(yè)環(huán)境，配合項(xiàng)目整體高端形象，可以打造高品質(zhì)高品位特色商業(yè)，成為片區(qū)“商業(yè)貴族”。環(huán)水面居住價(jià)值最高，臨路面商業(yè)價(jià)值最高。 ? 地塊的商業(yè)價(jià)值與居住價(jià)值呈反向關(guān)系，商業(yè)價(jià)值越高的地塊居住價(jià)值相應(yīng)越低，反之，居住價(jià)值越高的地塊商業(yè)價(jià)值越低。 交通價(jià)值 ： 五和大道、梅坂大道使項(xiàng)目處于高度發(fā)達(dá)的路網(wǎng)體系中，充分利用五和大道和梅坂大道是充分發(fā)揮項(xiàng)目的關(guān)鍵所在；同時(shí)，對(duì)民治水庫(kù)的整治及周邊物業(yè)的包裝，可以提高項(xiàng)目附加價(jià)值，更加凸現(xiàn)項(xiàng)目宜居性的價(jià)值。 戴德梁行 DTZ 65 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目篇 ? 總用地面積：約 6萬(wàn)平方米 ? 容積率： ? 覆蓋率： 30％ ? 限高： 24米 ? 用地性質(zhì)：居住 ? 項(xiàng)目緊臨梅坂大道主干道 ,車流量較大 ? 項(xiàng)目位于城區(qū)邊緣、具備良好的片區(qū)發(fā)展前景、中等規(guī)模、資源狀況豐富 . 戴德梁行 DTZ 66 項(xiàng)目地塊價(jià)值分析 項(xiàng)目篇 萬(wàn) 科 四 季 花 城 春華四季園 陽(yáng)光第五季 龍 岸 本案 潛龍 五 和 大 道 居住價(jià)值 ： 利用生態(tài)資源，在居住價(jià)值中體現(xiàn)生態(tài)組合，并與水庫(kù)、山體景觀互相呼應(yīng)，形成生態(tài)資源鏈。 戴德梁行 DTZ 64 項(xiàng)目周遍配套分析 項(xiàng)目篇 ? 片區(qū)目前居住人口較少 ， 項(xiàng)目周邊啟動(dòng)建設(shè)的項(xiàng)目較多 ，經(jīng)過(guò)片區(qū)的流動(dòng)人口較少 ，導(dǎo)致目前商業(yè)及生活配套匱乏 ,教育配套也不太完善 。 ? 短線到達(dá)梅林關(guān)口的公交線路較多 ,入關(guān)公交線路較少 ,不太方便乘坐出行至市內(nèi)。 ? 因此，我們可以斷定在圣莫麗斯、星河丹堤經(jīng)過(guò)嚴(yán)格篩選且金光華龍岸、金光華銀湖名邸等項(xiàng)目不斷孕育發(fā)展的過(guò)程中，本項(xiàng)目所在片區(qū)必將成為遺傳了純正基因的下一代富人區(qū)。 ? 其次，我們發(fā)現(xiàn)了富人區(qū)動(dòng)態(tài)繁殖的內(nèi)在規(guī)律：富人區(qū)的繁衍發(fā)展具有極高的選擇性。任何一個(gè)因素的缺失都不能遺傳到純正的“高貴基因”。 ? 西部通道、濱海休閑長(zhǎng)廊的開通以及華僑城歡樂(lè)海岸的 建成，必將提升片區(qū)的 旅游度假價(jià)值 。 ? 西臨 沙河高爾夫球場(chǎng) 。 ? 一線深圳灣 天然海景資源 。 ?香蜜湖度假村和迪士尼式的中國(guó)娛樂(lè)城是著名的旅游勝地， 農(nóng)科中心和車公廟廟工貿(mào)園正逐步發(fā)展成福田中心區(qū)集 金融、文化、旅游、商業(yè)為一體的西部延伸次中心區(qū) 。 ?是以生態(tài)旅游為主、居住為輔的高品質(zhì)城市綜合社區(qū)。 ?內(nèi)擁有 120萬(wàn)平方米的 香蜜湖 ， 43萬(wàn)平方米的農(nóng)科 植物園 。 ? 70公頃填海內(nèi)湖 濕地公園 。 ? AUBE設(shè)計(jì)的華僑城 生態(tài)廣場(chǎng) ，及生態(tài)循環(huán)與生活配套 于一體。 深圳毫宅的發(fā)展歷程 豪宅篇 戴德梁行 DTZ 52 華僑城 ——尊貴由我，詩(shī)意棲居 人 造 的 生態(tài) 價(jià) 值 城 市 價(jià) 值 ? 位于城市主干道 — 深南大道旁，東接香蜜湖，南靠紅樹灣 地理位置優(yōu)越 ， 交通極為便利 。 “ 崇尚自然，追求國(guó)際化 ” 更加注重自然景觀資源的重要性，但缺少較為成熟的生活及人文配套，缺乏生活氣息。 而本案作為中軸線北延的首批高檔物業(yè)之一， 對(duì)維護(hù)龍脈（延 CBD續(xù)建筑天際線）更責(zé)無(wú)旁貸。 ? 北京 600年的發(fā)展表明，中軸線是城市的 龍脈所在，也是城市的永恒軸線，軸線上 的物業(yè)形態(tài)須高度和諧。 豪宅篇 戴德梁行 DTZ 50 龍脈案例 —— 北京故宮 ? 中軸線從 25公里。 ?CBD的整體布局與北京故宮十分相似，富有濃厚的 中國(guó)傳統(tǒng) 色彩（ 皇家思想 和 儒家文化 ）。 本案 豪宅篇 戴德梁行 DTZ 49 人文龍脈 ?鄧小平 雕象引出“ 天子軸線 ”（中軸線），統(tǒng)領(lǐng) 書城、市民中心、怡景中心、晶島國(guó)際、會(huì)展中心 等公建 及商業(yè)設(shè)施 ,成為中心區(qū)的 人文龍脈 (龍王 )。 ? 蓮花山南 ,深圳南北中央軸線，通 達(dá)四方，成為深圳獨(dú)尊的 龍脈 。 市場(chǎng)篇 戴德梁行 DTZ 45 豪宅篇 ? 深圳豪宅市場(chǎng)分析 戴德梁行 DTZ 46 深圳豪宅發(fā)展以大南山、塘朗山、銀湖山和梧桐山為軸線，由西向東呈組團(tuán)式發(fā)展；中部組團(tuán)以塘朗山、銀湖山、香蜜湖為資源峰值 招商曦城 硅谷別墅 紅樹灣 波托菲諾 圣莫麗斯 星河丹堤 東海花園 香蜜湖 東部華僑城 天琴灣 萬(wàn)科第五園 仙湖山莊 中海大山地 十七英里 西部組團(tuán) 東部組團(tuán) 大南山 塘朗山 銀湖山 梧桐山 中部組團(tuán) 香蜜湖 豪宅篇 戴德梁行 DTZ 47 中部組團(tuán)與 CBD的發(fā)展及政治因素密切相關(guān)， 龍脈之位