【正文】 67套 ,占整體的 32%,位居首位 ,龍崗成交 4372套 ,占整體的 28%,以上兩區(qū)占總成交 60%的比例 . ? 深圳房地產(chǎn)業(yè)的熱點區(qū)域從城市核心區(qū)向外延伸，外擴化發(fā)展是必然的趨勢 . 啟動 2022年一季度各區(qū)域住宅銷售套數(shù)所占的比例圖 市場篇 戴德梁行 DTZ 19 2022年商品房建設(shè)規(guī)模情況 商品房新開工面積下降幅度較大，未來供應(yīng)規(guī)模受到影響，供需關(guān)系仍然緊張． ? 06年全市累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 ，同比上升%。 ? 商品房施工面積累計 平方米，同比減少 %；新開工面積為 ，同比減少 %。 ? 商品房空置面積為 方米，同比增加 %，其中住宅空置面積 ，同比下降 %。 (數(shù)據(jù)來源 :深圳市房地產(chǎn)研究中心 ) 指 標 單位 2022年 去年同期 同比％ 商品房施工面積 萬平米 % 新開工面積 萬平米 % 商品房竣工面積 萬平米 % 商品房批準預(yù)售面積 萬平米 % 其中 :住宅批準預(yù)售面積 萬平米 % 商品房空置面積 萬平米 % 市場篇 戴德梁行 DTZ 20 ? 20222022年一季度深圳市住宅成交均價持續(xù)大幅上漲，2022年上半年達到 10917元 /㎡ . ? 新政過后 ,政府繼續(xù)落實執(zhí)行調(diào)控政策 ,使 2022年一季度價格上漲幅度勢頭稍有回落 . 房價大幅上漲成為關(guān)注熱點，政府加大調(diào)控力度，使房地產(chǎn)的發(fā)展更為健康 % 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 深圳房地產(chǎn)歷年價格走勢 07年一季度 2022 8000 4000 10000 6000 12022 5533 5680 % 5980 % 7040 10917 8942 27% 22% 市場篇 戴德梁行 DTZ 21 隨著宏觀調(diào)控政策的實施，房價漲幅開始回落 , 但全年房價格總體呈上漲趨勢， 6月 8月 7月 10月 9月 12月 11月 5% 10% 15% % % % 10% % % % 2022年商品住宅價格同比增幅比較圖 ? 2022年 6月新建商品住宅銷售價格單月同比漲幅達到全年最高點 ,為 %。 ? 隨著國家及深圳市宏觀調(diào)控政策力度不斷加大 ,自 7月份開始每月同比漲幅逐漸回落 ,宏觀調(diào)控政策作用顯現(xiàn)。 (來源 :深圳市房地產(chǎn)研究中心 ) 市場篇 戴德梁行 DTZ 22 宏觀市場 ——深圳房地產(chǎn)發(fā)展分析 ? 在國家繼續(xù)宏觀調(diào)控下，深圳地方性調(diào)控措施將更具針對性。 ? 新政對住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)和投資需求的抑制作用顯著，市場需求將逐步回歸理性，而深圳整體價格水平也將趨于穩(wěn)定。 ? 住宅需求繼續(xù)保持增長，開工面積減少 ,未來市場供求關(guān)系仍舊緊張。 ? 在政策執(zhí)行中 ,中小套型項目將大量供應(yīng)，住房結(jié)構(gòu)進一步調(diào)整，競爭加劇，產(chǎn)品難以避免同質(zhì)化，因此產(chǎn)品的創(chuàng)新將成為一大課題。 ? 房地產(chǎn)業(yè)熱點區(qū)域，向特區(qū)外延伸，外擴化發(fā)展是必然趨勢。 ? 高端住宅產(chǎn)品的開發(fā)受到土地、資源、價格、政策的多方制約，價格將繼續(xù)保持堅挺。 市場篇 戴德梁行 DTZ 23 市場篇 ? EPSET—— 區(qū)域發(fā)展環(huán)境分析 ? 深圳房地產(chǎn)發(fā)展分析 ? 龍華房地產(chǎn)市場分析 戴德梁行 DTZ 24 中部綜合組團核心位置，是深圳 2022－2022重點規(guī)劃區(qū)域之一 ? 中部綜合組團 —— 位于城市次中心圈，是深圳市 中心區(qū)的配套綜合服務(wù)區(qū) ? 龍華新城 —— 處于中部綜合組團核心位置， 是深圳 2022－ 2022重點規(guī)劃區(qū) 域之一 龍華 市場篇 戴德梁行 DTZ 25 龍華 — 深圳城市次中心（ CLD） ? [中部綜合組團 ]—— 龍華、 觀瀾、布吉、坂雪崗，深圳城市 向北發(fā)展的唯一組團區(qū)。 龍華處于一級輻射地帶 ? 處于“京九九”與“京廣 九”鐵路交匯處，及通向香港和 深圳東、西港區(qū)的物流走廊 是未來深圳發(fā)揮區(qū)域及 國際交流功能的重要輔助地帶 深圳由東西向“帶狀”發(fā)展演變?yōu)橐浴柏Q向”軸線“擴散性”發(fā)展態(tài)勢，龍華位于中部發(fā)展軸線。龍華 — 深圳次中心（ CLD）地位確立 市場篇 戴德梁行 DTZ 26 “ 二線拓展區(qū) ” — CLD的心臟 ? 龍華二線拓展區(qū)，正處于福田中心區(qū)為圓心，以 10公里交通距離為半徑的圓心之中。 ? 梅林關(guān)口西側(cè)，東起梅龍路，西至和平南路，北鄰布龍公路，南鄰大腦殼山，規(guī)劃用地面積，城市建設(shè)用地。 ? 預(yù)計二線拓展區(qū)的東界線將延伸至梅觀高速公路，屆時區(qū)域范圍將再度擴大。 市場篇 戴德梁行 DTZ 27 二線拓展區(qū)三大功能劃分 功能定位 —— 適合生態(tài)、人居的二類居住用地為主， 同時兼顧商業(yè)、教育文化和行政等建設(shè)用地。 功能定位 —— 商住用地和綜合服務(wù)業(yè)用地。 形成新區(qū)內(nèi)的商業(yè)文化中心，創(chuàng)造良好的居住環(huán)境。 功能定位 —— 主要為政府規(guī)劃的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和大規(guī)模開發(fā)的 住宅區(qū)域 。 A B C 二線拓展區(qū)的規(guī)劃開發(fā)加速了龍華房地產(chǎn)市場發(fā)展進程。區(qū)域規(guī)劃與開發(fā)沒有明顯障礙，與市區(qū)無縫對接，在關(guān)內(nèi)土地用地日益稀缺的情況下，二線拓展區(qū)必將成為未來深圳房地產(chǎn)三大焦點之一（三大焦點區(qū)域：寶安中心區(qū)、二線拓展區(qū)、龍崗中心區(qū)） 市場篇 戴德梁行 DTZ 28 立體化交通路網(wǎng) ,條條大道通龍華 深圳新客站 ? 高速公路 ： 梅觀高速、機荷高速 ? 快速干道： 福龍路、梅龍路、新區(qū)大道、 南坪快速 ? 鐵路 ： 深圳新客站 （京廣深、杭福深、廣深港客運專線） ? 地鐵 /輕軌： 4號線 、 11號線 市場篇 戴德梁行 DTZ 29 主要道路交通路線 布龍路 福龍路 南坪快路 新區(qū)大道 西麗、南山 福田 福田 地鐵 4號線連接皇崗口岸 福龍大道直達福田、新區(qū)大道直達關(guān)口 龍華 皇崗口岸 4號線路 福田中心區(qū) 市場篇 戴德梁行 DTZ 30 主要道路貫通時間 2022年 2022年 2022年 梅龍路、新區(qū)大道 福龍路 深圳新客站、地鐵 5號線 市場篇 戴德梁行 DTZ 31 龍華交通路網(wǎng)小結(jié) 1. 地鐵 4號線直通龍華，龍華與福田繁華區(qū)形成 “ 20分鐘短程生活圈” ； 2. 深圳新客站落戶龍華，將使龍華成為華南地區(qū)重要的交通樞紐地，給區(qū)域帶來大量相關(guān)的產(chǎn)業(yè)人群； 3. 多個交通利好，大大降低龍華與市區(qū)間往來的交通成本， 使關(guān)內(nèi)工作人群在龍華置業(yè)的比例大大提升 ； 4. 地鐵四號線以及香港地鐵公司的運營，將為龍華帶來香港消費人群，港客有望成為龍華的消費人群之一。 龍華立體化交通樞紐 高速公路： 梅觀高速、機荷高速 快速干道： 福龍路、梅龍路、新區(qū)大道、南坪快速 鐵路： 深圳新客站（京廣深港、杭福深、廣深港專線） 地鐵 /輕軌： 4號線、 5號線、 6號線 市場篇 戴德梁行 DTZ 32 解讀龍華 1993年 — 1996年 發(fā)展?fàn)顩r —— 城市落后小鎮(zhèn)，地產(chǎn)開發(fā)處于空白 扮演角色 —— 城市地產(chǎn)開發(fā)“局外人” 交通配套 —— 與深圳關(guān)內(nèi)聯(lián)系“閉塞”，配套極少 沉睡期 1996— 1998年 發(fā)展?fàn)顩r —— 潛龍等中小開發(fā)商進入 扮演角色 —— 龍華地產(chǎn)充當(dāng)小配角角色 交通配套 —— “ 閉塞”局面依舊，配套較少 閉塞期 1998— 2022年 發(fā)展?fàn)顩r —— 深圳市政府開始“美麗設(shè)想” ,“ 二線拓展區(qū) ” 征地規(guī)劃 扮演角色 —— 未來深圳最重要居住地之一 交通配套 —— 開始規(guī)劃及實施，但尚未完全成形 啟動期 市場篇 戴德梁行 DTZ 33 各知名發(fā)展商屯兵龍華， 新盤層出不窮 ，上演人居革命的盛宴 龍華中心 錦繡江南 美麗 AAA 勁力城市明珠 五米陽光 風(fēng)和日麗 潛龍華城 ?? 民治大道 圣莫里斯 星河丹堤 金地梅隴鎮(zhèn) 七里香榭 中航項目 綠景項目 深國投項目 ?? 龍華中心 民治大道 二線拓展區(qū) 二線拓展區(qū)將成為新的熱點區(qū)域 市場篇 戴德梁行 DTZ 34 龍華住宅供應(yīng)量 ? 2022年之前，龍華商品住宅市場呈不規(guī)則變化，從 2022年開始，龍華市場將逐步進入高速穩(wěn)定發(fā)展的軌跡。 ? 2022年以來龍華商品住宅供應(yīng)量逐年遞增，增長率達到%，保持了較高的增漲幅度。 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 市場篇 戴德梁行 DTZ 35 龍華住宅銷售價格 ? 2022年龍華住宅銷售均價達到 8000元 /㎡ ，同比增長%，與歷年相比，是房價高速增長的重要拐點。 ? 20222022年，龍華商品住宅銷售套數(shù)開始持續(xù)上漲 ,且增長幅度可觀。 市場篇 戴德梁行 DTZ 36 龍華二房、三房是供應(yīng)的主體，一房自2022年呈上升趨勢 ,四房供應(yīng)穩(wěn)定 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 市場篇 戴德梁行 DTZ 37 龍華住宅各類戶型比例 ? 龍華主力戶型為二房、三房，其中三房比例最大，平均占到 45%以上； ? 一房的供應(yīng)比例在 2022年和2022年供應(yīng)量突破常規(guī)比例。 ? 四房及以上的供應(yīng)比例除了在 2022年有較大增幅外 ,一直較為穩(wěn)定。 ? 隨著地鐵、新客站等利好規(guī)劃，投資型產(chǎn)品會得到更大關(guān)注。 一房