【正文】 戴德梁行 DTZ 1 WATER WORLD 2022 一花一世界 ，一水一乾坤 —— 瀅水地產(chǎn)民樂項(xiàng)目前期策劃報(bào)告 二零零七年六月十一日 戴德梁行 DTZ 2 報(bào)告結(jié)構(gòu)圖 市場篇 豪宅篇 項(xiàng)目篇 生態(tài)篇 營銷篇 品牌篇 戴德梁行 DTZ 3 市場篇 ? EPSET—— 區(qū)域發(fā)展環(huán)境分析 ? 深圳房地產(chǎn)發(fā)展分析 ? 龍華房地產(chǎn)市場分析 戴德梁行 DTZ 4 “EPSET”分析之 ——經(jīng)濟(jì)環(huán)境（ Economic） ? 龍華鎮(zhèn)位于深圳市中北部，與福田僅一關(guān)之隔，離福田中心區(qū)僅僅 9公里，進(jìn)出深圳極為便捷，全鎮(zhèn)面積 98平方公里，其中二線拓展區(qū)面積 ，轄龍華、同勝、龍勝、上塘、民治、油松、清湖、大浪、三聯(lián)九個行政村和龍園、景龍兩個居委會。全鎮(zhèn)已建成了長達(dá) 130 多公里的現(xiàn)代城市道路網(wǎng)絡(luò)和 60多條公交線路。 ? 憑借優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢，龍華先后被省、市政府定位為“廣東省中心鎮(zhèn)”、“深圳市次中心區(qū)”、“深圳衛(wèi)星城”、“深圳市物流中心”。龍華鎮(zhèn)定位為深圳次中心區(qū)規(guī)劃，決定了其未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?其中，二線拓展區(qū)被定位為“福田中心區(qū)”配套服務(wù)的高尚生活居住服務(wù)基地和部分文化、體育、教育設(shè)施的配套區(qū)。是目前深圳最大的政府預(yù)留用地。 市場篇 戴德梁行 DTZ 5 “EPSET”分析之 ——經(jīng)濟(jì)環(huán)境（ Economic） 年份 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值 (億元 ) 增長率 2022年（龍華） 區(qū)域生產(chǎn)總值 % 人均 GDP —— 規(guī)模以上工業(yè)生產(chǎn)總值 % 稅收 % 出口總額 % ? 目前龍華鎮(zhèn)有各類企業(yè) 1000多家。擁有富士康、華為等一批知名企業(yè)，企業(yè)數(shù)量位列寶安區(qū)第二，區(qū)域總產(chǎn)值占深圳的 1/6，是廣東省首個產(chǎn)值過千億的街道。 市場篇 戴德梁行 DTZ 6 “EPSET”分析之 ——經(jīng)濟(jì)環(huán)境（ Economic） ? 龍華占整個深圳工業(yè)總產(chǎn)值的 1/7，是深圳市第一工業(yè)重鎮(zhèn)，也是寶安區(qū)首個財(cái)政收入突破 2億元的經(jīng)濟(jì)大鎮(zhèn)。龍華實(shí)際利用外資已超過百億港元，形成巨大的“園區(qū)高新產(chǎn)業(yè)”區(qū)。 ? 龍華現(xiàn)已建成繁華商業(yè)區(qū)集市街 28條，各種業(yè)態(tài)與商業(yè)品牌齊全。 龍華街區(qū) 市場篇 戴德梁行 DTZ 7 “EPSET” 分析之 —— 政策環(huán)境 (Political） “EPSET”分析之 ——政策環(huán)境 (Political） ? 從以上政策頒布時機(jī)來看 ,政府對市場的調(diào)控不會松懈下來。 ? 后期在稅收、金融、土地供應(yīng)、市場管理上仍存在新一輪政策調(diào)控的空間。 ? 熱議中的物業(yè)稅、土地市場治理、物權(quán)法出臺、流動性過剩問題、逐步上升的匯率預(yù)期，仍然將是政策調(diào)控房地產(chǎn)市場的重點(diǎn)。 ? 2022年 1月 15日央行宣布，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 。 ? 2022年 1月 10日建設(shè)部廢止 《 關(guān)于征求 90平方米以下住宅設(shè)計(jì)要點(diǎn) (征求意見稿 )意見的函 》 ” 。 ? 2022年 1月 17日國家稅務(wù)總局發(fā)布 《 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》 。要求從 2月 1日起向全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收 30%～ 60%不等的土地增值稅。 ? 2022年 3月 16日物權(quán)法草案高票通過 ,將于 2022年 10月 1日起施行。 ? 2022年 5月 18日，央行宣布調(diào)整三條貨幣政策，包括加息、提高存款準(zhǔn)備金、擴(kuò)大匯率浮動空間。 市場篇 戴德梁行 DTZ 8 “EPSET” 分析之 —— 政策環(huán)境 (Political） “EPSET”分析之 ——社會人文環(huán)境 (Social） ? 清同治（ 1862年一 1874年）年間，梅縣、東莞等地客家移民遷徙于茲，成立龍勝堂，并發(fā)起建墟，之后逐漸繁華起來，龍華因此而得名。 ? 龍華行政建制始于民國時期，歷經(jīng)變更。在戰(zhàn)爭年代，成為東江縱隊(duì)的根據(jù)地之一，為革命做出過重要貢獻(xiàn)。1986年 10月撤區(qū)設(shè)鎮(zhèn)，隸屬深圳市寶安縣管瞎。 1993年，寶安縣撤縣分設(shè)寶安、龍崗兩區(qū)，龍華鎮(zhèn)轄屬寶安區(qū)，開始步入農(nóng)村城市化發(fā)展的進(jìn)程。 龍華城市講壇 龍華人民公園 龍華都市夜景 市場篇 戴德梁行 DTZ 9 “EPSET” 分析之 —— 政策環(huán)境 (Political） “EPSET”分析之 ——社會人文環(huán)境 (Social） 龍華現(xiàn)有人口約 ，其中戶籍人口僅 28805人，外來人口占總?cè)丝诘?%，人口比較混雜，總體素質(zhì)不高，并呈兩極分化局面。其中外來人口以在工廠、商場打工的低學(xué)歷人群為主。由于華為、富士康、艾默生等大型高科技企業(yè)進(jìn)駐龍華，為龍華帶來了約 57萬高科技人才。 未來龍華總?cè)丝谝?guī)劃約 120萬人。其中二線拓展區(qū)新增約 14萬人，彈性人口規(guī)模 17萬 .預(yù)測未來將吸引 35萬人在這里居住、生活和工作。 龍華老城區(qū)舊貌 市場篇 戴德梁行 DTZ 10 “EPSET” 分析之 —— 政策環(huán)境 (Political） 龍華鎮(zhèn)地處北回歸線以南，東西長 公里，南北寬 15 公里。北西南三面為山地，中東部是丘陵平原。鎮(zhèn)域內(nèi)大部分為丘陵地貌，山地占 68%，沖積平原占 23%，丘陵地高程平均為 100米左右，平原地區(qū)高程大多在 50— 70米之間。境內(nèi)主要山脈有羊臺山 ( 又名陽臺山、羊蹄山、七娘峒 )，位于龍華鎮(zhèn)的西南面；主要山蜂有大腦殼山等。氣候?qū)賮啛釒ШＱ笮约撅L(fēng)氣候，年平均氣溫 22攝氏度，年平均降雨量 。鎮(zhèn)內(nèi)河流有 游松河、上芬水、橫朗河、龍華河（觀瀾河上游）、大船坑水等 5條，向北流入東江。 “EPSET”分析之 ——生態(tài)環(huán)境（ Ecological） 大腦殼山景色 市場篇 戴德梁行 DTZ 11 “EPSET” 分析之 —— 政策環(huán)境 (Political） 以金地 梅隴鎮(zhèn)為代表，龍華二線拓展區(qū)住宅技術(shù)的發(fā)展達(dá)到了一個新的高度： 冷扎帶翼鋼筋應(yīng)用 —— 增加了附著力、改善了施工便利性、抗拉強(qiáng)度大大提高。 蜂孔透水 PVC排水管 —— 保證土中的水能迅速滲漏到管中，疏散到雨水系統(tǒng)中。 消聲系統(tǒng)完善 —— 排煙風(fēng)機(jī)、水泵、排水管、屋頂排氣風(fēng)機(jī)均設(shè)置了消音裝置。 雙外墻設(shè)計(jì) +無機(jī)箱電梯 —— 有一定的保溫、隔熱作用，強(qiáng)化了未來建筑的形態(tài)。 雙層隔音玻璃 +新風(fēng)系統(tǒng) —— 在外窗關(guān)閉的情況下，保持室內(nèi)空氣的流通。 無線寬頻網(wǎng) —— 梅隴鎮(zhèn)會所的無線網(wǎng)吧引領(lǐng)了網(wǎng)絡(luò)發(fā)展的新風(fēng)尚。 “EPSET”分析之 ——技術(shù)環(huán)境 (Technological） 星河丹堤的中央熱水系統(tǒng) 金地梅隴鎮(zhèn)的“兩層皮”建筑 市場篇 戴德梁行 DTZ 12 市場篇 ? EPSET—— 區(qū)域發(fā)展環(huán)境分析 ? 深圳房地產(chǎn)發(fā)展分析 ? 龍華房地產(chǎn)市場分析 戴德梁行 DTZ 13 人均 GDP與房地產(chǎn)發(fā)展階段的關(guān)系 2022年深圳人均 GDP： 8619 US$ 按照國際慣例，城市人均 GDP超過 8000美金時， 房地產(chǎn)市場將進(jìn)入 衰退增長周期 ，但是目前深圳人口基數(shù)大（約 1500萬人），供需矛盾尚未緩解，因此市場 衰退增長 的跡象并不明顯。 800～ 4000 US$ 4000～ 8000 US$ 0～ 800 US$ 8000～ 20220 US$ 啟動 快速增長 平穩(wěn)增長 衰退增長 市場篇 戴德梁行 DTZ 14 恩格爾系數(shù)水平與僅處于低端小康水平的住房支出比不協(xié)調(diào)，居民在住房方面的支出具有提升空間 ? 恩格爾系數(shù)可以衡量人民生活水平，住房支出比應(yīng)和人民的生活水平協(xié)調(diào)發(fā)展； ? 深圳市 2022年恩格爾系數(shù)為%，當(dāng)?shù)厝松钏竭_(dá)到富裕型階段； ? 這表明在生活水平日益提高的深圳，住房支出應(yīng)進(jìn)一步提高使之與恩格爾系數(shù)協(xié)調(diào)，深圳市住房支出有上漲空間。 生活水平 恩格爾系數(shù)（ %） 住房支出比重（ %） 溫飽型 55～ 59 50～ 55 小康型 45～ 50 40～ 45 富裕型 40以下 我國城鎮(zhèn)居民“住房支出比重”平均投資僅占 10％左右，發(fā)達(dá)國家一般 達(dá)到 25％。 2022年數(shù)據(jù) 恩格爾系數(shù)（％） 住房支出比（％） 35以下 2022年，全市生產(chǎn)總值 ；人均生產(chǎn)總值 67907元，比全省高出142％ ... 居民人均居住面積分別達(dá)到 27平方米，恩格爾系數(shù) %。 市場篇 戴德梁行 DTZ 15 經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展和強(qiáng)大的行業(yè)支撐，成為深圳房地產(chǎn)快速發(fā)展的內(nèi)在動因 ? 國民經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)快速健康發(fā)展，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量提高，總體上實(shí)現(xiàn)速度與效益的提升 ? 社會固定資產(chǎn)投資額平穩(wěn)增長 ? 基建投資加快，經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁增強(qiáng) ? 人均收入持續(xù)增長的強(qiáng)勢背景下，激活了居民消費(fèi)升級，住房已成消費(fèi)熱點(diǎn)。 (數(shù)據(jù)來源 :深圳市統(tǒng)計(jì)局 ) 指標(biāo) 數(shù)值 增長率 (與 05年同比 ) 國民生產(chǎn)總值（ GDP） +% 全社會固定資產(chǎn)投資額（ FAI） +% 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 + 房地產(chǎn)開發(fā)投資額 /固定資產(chǎn)投資額 % +% 進(jìn)出口貿(mào)易總額 +% 人均可支配收入 +% 2022年深圳市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)列表 市場篇 戴德梁行 DTZ 16 商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積逐年低于商品房銷售面積，呈下降趨勢，空置房不斷消化 ? 2022年，在一系列的宏觀調(diào)控政策作用下 ,房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏放慢 ,住房消費(fèi)及投資需求明顯下降 ,年度銷售規(guī)模下降較大 ? 商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積累計(jì)為，同比下降%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積 ，同比下降 %。 ? 商品房銷售面積累計(jì) 萬平方米，同比減 %。其中，住宅銷售面積 萬平方米，同比減少 %占商品房銷售面積的比重為%，仍舊位居各類物業(yè)的銷售面積之首。 (數(shù)據(jù)來源 :深圳市統(tǒng)計(jì)局 ) 啟動 200 400 800 600 1000 批準(zhǔn)預(yù)售面積 銷售面積 商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積與銷售面積對比圖 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 市場篇 戴德梁行 DTZ 17 住宅市場區(qū)域結(jié)構(gòu)變化明顯，特區(qū)外置業(yè)已成主流 ,寶安區(qū)成交居于首位 ? 2022年 ,特區(qū)外商品住宅銷售面積 ,占深圳市銷售總面積的 %,同比增長 %,特區(qū)外置業(yè)已居深圳市主導(dǎo)地位 . ? 其中寶安商品住宅銷售面積 ,占深圳市銷售總面積的 %,居各區(qū)之首 . 啟動 2022年 2022年 市場篇 戴德梁行 DTZ 18 住宅市場區(qū)域結(jié)構(gòu)變化明顯，特區(qū)外置業(yè)已成主流 ,寶安區(qū)成交居于首位 ? 2022年一季度深圳市共成交商品住宅 15513套 ,其中寶安成交 49