【正文】 寧波中信泰富廣場項(xiàng)目建議書 致寧波信富臵業(yè)有限公司 Page 1 寧波中信泰富 —— 寫字樓部分 項(xiàng)目價格預(yù)估 方案實(shí)施策略 項(xiàng)目服務(wù)內(nèi)容 Page 2 寫字樓市場分布 注明： ? 左圖僅列出寧波目前品質(zhì)相對尚可的已投入使用的寫字樓 ? 圓圈的大小與該項(xiàng)目可使用辦公面積的體量成正比 ? 顏色代表相對品質(zhì)，深藍(lán)色最高，紅色其次，淺藍(lán)色最低 寧波現(xiàn)已投入使用的寫字樓分布較為分散，以海曙區(qū)寫字樓數(shù)量最多，而東部新城的開發(fā) ,使江東區(qū)成為目前寧波寫字樓發(fā)展最快的區(qū)域。 Page 3 市場分析 租金 6%12%15%12%55% 1元/平方米/ 天以上 13 元平方米/天11 .5元/ 平方米/天寫字樓租金報價分布 注明 :由于絕大多數(shù)寫字樓為銷售型寫字樓 ,不同業(yè)主報價會存在比較大的差異 項(xiàng)目名稱 租金報價（元 /平方米 /天） 波特曼中心 4 人民保險大廈 (含物業(yè)費(fèi) ) 華聯(lián)寫字樓 天寧大廈 (含物業(yè)費(fèi) ) 世貿(mào)中心 崇光大廈 現(xiàn)有寫字樓租金以 /平方米 /天為主，品質(zhì)相對較高的寫字樓租金多在 23元 /平方米 /天，個別項(xiàng)目租金突破 3元 /平方米 /天 Page 4 市場分析 售價 項(xiàng)目名稱 銷售報價（元 /平方米） 中農(nóng)信國際商務(wù)大廈 9,000 華聯(lián)寫字樓 11,000 都市仁和中心 12,000 華宏國際中心 10,000 金隆國際 16,000 波特曼中心 19,000 奧麗賽大廈 6,000 麒鱗大廈 8,000 上東國際 8,000 月湖銀座 8,500 恒隆中心 12,000 寧波市中心寫字樓售價達(dá) 10000元 /平方米以上，隨著 2022年初政府宏觀調(diào)控及大量寫字樓陸續(xù)上市，售價基本保持穩(wěn)定 上東國際 約 70,000平方米 萬豪中心 約 20,000平方米 金隆國際 約 34,000平方米 月湖國際 約 25,000平方米 Page 5 參考項(xiàng)目 波特曼中心 地 址： 彩虹北路 52號 開 發(fā) 商： 東港大酒店股份有限公司 /大榭寶業(yè)房產(chǎn)有限公司 辦公體量： 約 30,000平方米寫字樓 樓 層 數(shù)： 地上 26層（名義 29層），地下 2層 樓層凈高： 單層面積： 約 1,300平方米 單元面積： 91292平方米 得 房 率： 65% 電梯系統(tǒng)： 5部富士通客梯，載重 ， 3米 /秒 空調(diào)系統(tǒng)： 風(fēng)機(jī)盤管中央空調(diào)，約克機(jī)組 停 車 位： 200 銷售均價： 約 15,000元 /平方米 Page 6 參考項(xiàng)目 波特曼中心 客戶名稱 APL美集物流運(yùn)輸 伊藤忠商事 達(dá)升物流 志英（香港 ）投資咨詢 長品油品 遼寧朝暉駿光國際貨運(yùn) 明敏投資咨詢 伊松公司 唐寧街在線 寧波東夢制衣 面積 約 1,300平方米 約 300平方米 約 1,300平方米 約 300平方米 約 300平方米 約 100平方米 約 140平方米 約 100平方米 約 100平方米 約 100平方米 寧波市現(xiàn)有最高端寫字樓之一，聚集了大量的外資企業(yè)客戶 ,現(xiàn)入住率 80%左右 Page 7 參考項(xiàng)目 金隆國際 地 址： 鎮(zhèn)明路、靈橋路交界處 開 發(fā) 商： 寧波金隆臵業(yè)有限公司 建筑面積： 總計(jì) 52,000平方米，辦公區(qū) 34,000平方米 樓 層 數(shù)： 地上 26層，地下 2層 樓層凈高： 單層面積： 1,350平方米 單元面積： 120160平方米 得 房 率： 70% 架空地板： 10厘米 電梯系統(tǒng)： 5部奧的斯客梯 空調(diào)系統(tǒng)： 麥克維爾 VRV 車 位： 422個 竣工時間： 2022年 銷售均價： 約 15,000元 /平方米 寧波在售最高端寫字樓之一，從品質(zhì)上基本超過現(xiàn)有甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn) Page 8 參考項(xiàng)目 萬豪中心 競爭分析 ?地處三江口黃金地段，周邊文化氛圍濃厚，江景優(yōu)勢突出 ?和義大道為集酒店、辦公、商業(yè)、休閑等功能為一體綜合性項(xiàng)目，萬豪品牌的引入顯著提升了其整體檔次 ?綜合硬件配臵在寧波已有及在建寫字樓項(xiàng)目中是最高的 ?周邊辦公氛圍略顯不足，平面設(shè)計(jì)降低了其得房率和使用效率 項(xiàng)目概況 ?該項(xiàng)目由寧波海城投資開發(fā)有限公司開發(fā)，是和義大道項(xiàng)目的一期項(xiàng)目，高 159米，為海曙區(qū)在建最高建筑，包含酒店、寫字樓及商務(wù)配套，寫字樓為 419層，總體量約 2萬平方米 ?項(xiàng)目預(yù)計(jì) 2022年底交付使用，目前正在進(jìn)行地上結(jié)構(gòu)施工，尚未正式開盤，正在進(jìn)行前期的客戶積累工作 ?寫字樓基本配臵： Lowe中空玻璃幕墻； 11米挑高大堂；標(biāo)準(zhǔn)層凈高 ， 150毫米架空地板； VAV空調(diào)系統(tǒng)，提供 24小時冷卻水； 5部迅達(dá)客梯，預(yù)計(jì)平均等待時間在 30秒以內(nèi)；六類布線系統(tǒng)；約 400個車位 寧波市目前售價最高的寫字樓之一，無論從地理位臵還是產(chǎn)品包裝上 ,都體現(xiàn)了頂級標(biāo)準(zhǔn) ,但項(xiàng)目的平面上問題較大 Page 9 參考項(xiàng)目分析 新天地國際 70% 得 房 率： 總計(jì) 停 車 位： 上海陸家嘴物業(yè)管理有限公司 物業(yè)管理： 主樓約 2,200平方米，小樓約 700平方米 標(biāo)準(zhǔn)層面積： 72平方米 最小面積： 主樓 大 堂： 2022年 竣工時間 樓層高度： 7,0009,000元 /平方米 銷售均價： 主樓 8部電梯 電梯系統(tǒng)： 2126層 地上層數(shù)： 5幢寫字樓，建筑面積 120,000平方米，辦公約 100,000平方米 建筑面積： 寧波新恒德臵業(yè) 開 發(fā) 商： 民安路 1066號 地 址： 東部新城區(qū)域的第一個寫字樓項(xiàng)目 ,在售的二期項(xiàng)目售價達(dá)到 9800元 /平方米 ,體現(xiàn)了區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鼋诘难杆僭鲩L Page 10 區(qū)域分析 東部新城 鄞州新城 中心城區(qū) 高新區(qū) Page 11 區(qū)域分析 租售方式 租賃市場 銷售市場 上東國際 雷迪森中心廣場 東城國際 銀城國際 萬特商務(wù) 新天地國際 Page 12 區(qū)域分析 項(xiàng)目品質(zhì) 上東國際 雷迪森 新天地國際 ９５商務(wù) 萬特商務(wù)中心 東城國際 本項(xiàng)目 準(zhǔn)甲級 甲級 國際甲級 Page 13 區(qū)域分析 銷售價格 上東國際 理想價格 新天地國際 ９５商務(wù) 萬特商務(wù)中心 4000 5000 6000 7000 8000 9000 11000 12022 平方米 8000~9800 7700~9000 6000~7000 6000~6700 11000~12022 10000 Page 14 區(qū)域分析 客戶來源 東部新城 中心城區(qū) 高新區(qū) (原租賃客戶 ) 上東國際 :30% 新天地國際 :30% ９５商務(wù) :10% 萬特商務(wù)中心 :10% Page 15 區(qū)域分析 客戶臵業(yè)原因 目前寧波本地的客戶心態(tài)樂觀 ,認(rèn)為區(qū)域未來規(guī)劃 ,政府的遷入將有效帶動寫字樓價格上升 ,周邊住宅價格達(dá)到 70008000元 /平方米 購買原因 價格低 品質(zhì)高 租房不如買房 區(qū)域發(fā)展?jié)摿? Page 16 區(qū)域分析 臵業(yè)面積 50 70 100 150 200 300 400 500 600 平方米 300~400 上東國際 理想面積 新天地國際 ９５商務(wù) 萬特商務(wù)中心 區(qū)域?qū)懽謽欠指钪髁γ娣e為 100150平方米 ,但根據(jù)目前實(shí)際成交情況 ,300400平方米的客戶比例明顯上升 ,考慮到市場發(fā)展趨勢 ,建議以 300400為主力面積 Page 17 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目簡介 競爭分析 ?開發(fā)商為知名發(fā)展商，其開發(fā)的上海中信泰富廣場成功塑造了高端物業(yè)的市場形象 ?總部寫字樓暫定只租不售，在吸引高端寫字樓客戶方面具有吸引力 ?周邊多為中低檔住宅，商務(wù)氛圍較差 項(xiàng)目概況 ?該項(xiàng)目由中信泰富集團(tuán)投資的寧波信富臵業(yè)有限公司開發(fā)，包含寫字樓、沃爾瑪購物中心及休閑購物商場，寫字樓部分包含一棟近 4萬平方米的總部寫字樓和一棟 2萬平方米的分割較為靈活的銷售型寫字樓 ?項(xiàng)目預(yù)計(jì) 2022年交付使用，目前正在進(jìn)行基礎(chǔ)工程施工 ?總部寫字樓基本配臵： Lowe中空玻璃幕墻； 12米挑高大堂；標(biāo)準(zhǔn)層層高 ；風(fēng)機(jī)盤管空調(diào)系統(tǒng)； 5部客梯；整個項(xiàng)目總計(jì)約 600個車位 Page 18 項(xiàng)目分析 本項(xiàng)目機(jī)會點(diǎn) 通過寫字樓產(chǎn)品品質(zhì)的塑造，建設(shè)寧波市場上頂級寫字樓形象，形成與其他寫字樓項(xiàng)目差異化的產(chǎn)品定位。 利用中信泰富品牌市場知名度所產(chǎn)生的公信價值，以及軟件服務(wù)特色優(yōu)勢，促成高于寧波市場上所有寫字樓項(xiàng)目市場形象。 品牌價值 產(chǎn)品品質(zhì) 區(qū)域發(fā)展 通過對區(qū)域發(fā)展影響力的資源利用，突顯本項(xiàng)目地段上的增值潛力，結(jié)合高端的產(chǎn)品定位 ,提升項(xiàng)目市場影響力。 Page 19 項(xiàng)目分