【文章內(nèi)容簡介】 10% 二房 38% 三房 45% 四房以上 7% 龍華各類戶型供應比例情況 市場篇 戴德梁行 DTZ 38 龍華住宅各戶型面積區(qū)間：一房 4060㎡ ，二房 6080㎡ ，三房 90110㎡ ，四房 120140㎡ 市場篇 戴德梁行 DTZ 39 2022年 15月，龍華住宅市場特點一，以星河丹堤為龍頭的富人居住區(qū)已初露端倪 ? 特點一： 龍華住宅供應主要集中在龍華老城區(qū)、龍華新城區(qū)、二線拓展區(qū)、民治大道沿線和梅林關(guān)口五大區(qū)域，其中二線拓展區(qū)未來供應量最大，而其他四大區(qū)域?qū)⒅饾u飽和。而在銀湖山下 ,以星河丹堤為龍頭的富人居住區(qū)已經(jīng)初露端倪 . 老商業(yè)中心，配套較為齊全 規(guī)劃及環(huán)境較好 龍華未來幾年地產(chǎn)代表區(qū)域，關(guān)內(nèi)白領(lǐng)置業(yè)龍華的主要區(qū)域 供應不多，開發(fā)較早 供應較少，距離福田最近，關(guān)內(nèi)白領(lǐng)客戶居多 龍華中心 二線拓展區(qū) 民治大道 新城區(qū) 梅林關(guān)口 未來的深圳 富人區(qū) 市場篇 戴德梁行 DTZ 40 2022年 15月，龍華住宅市場特點二，競爭激烈的 “ 龍華時代 ” 已經(jīng)到來 ? 特點二： 與每個新興市場一樣，龍華現(xiàn)階段正處在一個大盤時代，超過 10萬㎡的項目占多數(shù)， 3040萬㎡的項目也不鮮見。 20222022年龍華共計推盤量將達到約 270萬㎡之多，深圳地產(chǎn)競爭激烈的“龍華時代”已經(jīng)到來。 風和日麗 4期 世紀春城 3期 勁力城市明珠 3期 金地梅隴鎮(zhèn)一期 春華四季園 碧水龍庭 城色 城投 七里香榭 南國麗園 圣莫里斯 星河丹堤 各樓盤建筑面積 (平方米 ) 109685 180000 60000 194500 4707090000 118180 66066 331398 202200 442520 420220 0 100000 202200 300000 400000 500000 各樓盤建筑面積 平方米109685 180000 60000 194500 47070 90000 118180 66066 331398 202200 442520 420220 0 100000 202200 300000 400000 500000 市場篇 戴德梁行 DTZ 41 2022年 15月，龍華住宅市場特點三，住宅容積率逐步提高。 特點三： 龍華受新政的影響將格外顯著，容積率逐步提高，小高層、高層物業(yè)越發(fā)普遍，普通住宅中容積率在 50%，容積率的提升將會帶動小高層、高層物業(yè)的全面發(fā)展，大社區(qū)所形成的配套設(shè)施會更加完善。 市場篇 戴德梁行 DTZ 42 2022年 15月， 龍華住宅市場特點四，新建項目主力戶型向居家型三房過渡。 項目 戶型 建筑面積 套數(shù) 比例 星河 丹堤 二房 85－ 98 56 % 三房 138174 224 % 復式 272296 248 % 合計 528 % 項目 戶型 建筑面積 套數(shù) 比例 春華四 季園 二房 7073 160 % 三房 93115 510 % 四房 138147 206 % 復式 150228 134 % 合計 1010 % 項目 戶型 建筑 面積 套數(shù) 比例 圣莫麗斯 三房 287306 66 % 四房 222322 371 % 五房 279409 195 % 六房 322392 21 % 合計 653 % 項目 戶型 建筑面積 合計 比例 金地 梅隴鎮(zhèn) 二房 74m2－ 78m2 335 % 三房 102m2110m2 600 % 110m2121m2 245 % 四房 138m2143m2 65 % 復式 1 % 合計 1246 % 特點四：新建項目主力戶型為居家型三房，面積區(qū)間主要為 90－ 120平米 星河丹堤、圣莫麗斯等高端項目為追求居住的舒適性，戶型設(shè)計闊綽，拉開了面積區(qū)間的跨度 市場篇 戴德梁行 DTZ 43 2022年 15月，龍華住宅市場特點五，隨著大批實力開發(fā)商的加入，龍華房價將持續(xù)堅挺，引領(lǐng)區(qū)域居住新高。 ? 對比歷年的漲幅，未來龍華房地產(chǎn)價格有望持續(xù)上漲，高品質(zhì)產(chǎn)品價格將在未來幾年與關(guān)內(nèi)接軌。 ? 關(guān)內(nèi)可推出土地極其有限，龍華作為距離城市中心繁華地帶最近的重點發(fā)展區(qū)域，尚有較大的開發(fā)空間；二線拓展區(qū)已經(jīng)成為全市住宅焦點區(qū)，置業(yè)者紛紛聚焦。 ? 龍華利好的交通、配套等眾多規(guī)劃在 2022年以后將逐年變成現(xiàn)實。 ? 后期隨著大批品牌型、實力型開發(fā)商的加入，房價將持續(xù)堅挺。 市場篇 戴德梁行 DTZ 44 龍華區(qū)域未來房地產(chǎn)發(fā)展趨勢預測 重點市政規(guī)劃使龍華片區(qū)價 值逐步體現(xiàn) 較大體量的土地儲備為龍華 的拓展提供了廣闊發(fā)展空間。 地鐵四號線建設(shè)將催生新一 輪購房需求 品牌開發(fā)商涌入，高質(zhì)素的大 盤涌現(xiàn) ,物業(yè)類型極其豐富 , 樓盤質(zhì)素提升巨大 ? 現(xiàn)階段提議龍華作為區(qū)域中心的呼吁越來越高。可以預見，未來的龍華房地產(chǎn)會向高品、高素質(zhì)社區(qū)建設(shè)發(fā)展，二線拓展區(qū)將是深圳優(yōu)秀的住宅區(qū)域之一。 ? 龍華具有 88平方公里的土地面積（僅二線拓展區(qū)就有19平方公里 ),充足的儲備用地將良好的支持龍華的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展進程。 ? 深圳“一橫八縱”的市政道路規(guī)劃使龍華即將成為深圳市的交通樞紐 , 加之地鐵四號線的建設(shè) ,會對龍華的房地產(chǎn)業(yè)帶來重 大影響。 ? 龍華住宅在物業(yè)品質(zhì)上與關(guān)內(nèi)的差距在不斷縮小。品牌開發(fā)商倡導置業(yè)理念的升，生活方式的改變 ,導致項目良好的規(guī)劃建設(shè)和樓盤品質(zhì)更加細節(jié)雕琢。 市場篇 戴德梁行 DTZ 45 豪宅篇 ? 深圳豪宅市場分析 戴德梁行 DTZ 46 深圳豪宅發(fā)展以大南山、塘朗山、銀湖山和梧桐山為軸線，由西向東呈組團式發(fā)展；中部組團以塘朗山、銀湖山、香蜜湖為資源峰值 招商曦城 硅谷別墅 紅樹灣 波托菲諾 圣莫麗斯 星河丹堤 東?；▓@ 香蜜湖 東部華僑城 天琴灣 萬科第五園 仙湖山莊 中海大山地 十七英里 西部組團 東部組團 大南山 塘朗山 銀湖山 梧桐山 中部組團 香蜜湖 豪宅篇 戴德梁行 DTZ 47 中部組團與 CBD的發(fā)展及政治因素密切相關(guān)， 龍脈之位，機緣天成 西部組團 東部組團 中部組團 CBD 豪宅篇 戴德梁行 DTZ 48 豪宅中部組團風水分析 天定龍脈 ? 風水看深圳 ,梧桐山系東西延伸將 深圳分為關(guān)內(nèi)關(guān)外 ,關(guān)內(nèi)藏風納氣 , 風水極佳。 ? 關(guān)內(nèi)有兩塊風水最佳寶地 ,一是蓮 花山南（ CBD） ,一是筆架山南 (華 強北 ),北面具有雙重靠山 ,并且能吸 納南面海洋風。 ? 蓮花山南 ,深圳南北中央軸線，通 達四方，成為深圳獨尊的 龍脈 。 暗藏至高無上之玄機。 本案 豪宅篇 戴德梁行 DTZ 49 人文龍脈 ?鄧小平 雕象引出“ 天子軸線 ”（中軸線），統(tǒng)領(lǐng) 書城、市民中心、怡景中心、晶島國際、會展中心 等公建 及商業(yè)設(shè)施 ,成為中心區(qū)的 人文龍脈 (龍王 )。 ?沿金田路、益田路” 雙龍飛舞 “的建筑天際線， 形成為天子軸線（龍王）護駕之勢。 ?CBD的整體布局與北京故宮十分相似，富有濃厚的 中國傳統(tǒng) 色彩（ 皇家思想 和 儒家文化 ）。 “ 九宮格 ” 規(guī)劃布局 雙龍飛舞 本項目不但要借勢 CBD，而且要延續(xù) CBD的人文 龍脈 (鄧小平視線 /雙龍飛舞 ),與 CBD保持和諧， 進而向北縱深延長深圳中軸線。 豪宅篇 戴德梁行 DTZ 50 龍脈案例 —— 北京故宮 ? 中軸線從 25公里。 ? 距中軸線道路兩側(cè)各 500米為控制區(qū)域， 區(qū)域內(nèi)嚴格控制建筑的高度和形態(tài)。 ? 北京 600年的發(fā)展表明，中軸線是城市的 龍脈所在，也是城市的永恒軸線，軸線上 的物業(yè)形態(tài)須高度和諧。 隨著城市的發(fā)展，深圳的中軸線將會繼續(xù)延長 , 同時中軸線上的物業(yè)須保持高度和諧 ,以維護龍脈。 而本案作為中軸線北延的首批高檔物業(yè)之一， 對維護龍脈（延 CBD續(xù)建筑天際線）更責無旁貸。 鳥巢與觀天下別墅 豪宅篇 戴德梁行 DTZ 51 百仕達花園、東?；▓@ 銀湖、蛇口國際化別墅 華僑城、香蜜湖、紅樹灣 第一階段 第二階段 第三階段 “ 以豪為首，以貴為基 ” 開啟深圳大盤時代，但僅停留在“ 克隆 ” 階段，并未追求地段和景觀資源， “ 宅雖豪，但非豪宅 ” 。 “ 崇尚自然，追求國際化 ” 更加注重自然景觀資源的重要性，但缺少較為成熟的生活及人文配套，缺乏生活氣息。 “ 尊貴由我，詩意棲居 ” 進入“ 大金三角 ” 時代，兼得城市繁榮與綠色生態(tài)。 深圳毫宅的發(fā)展歷程 豪宅篇 戴德梁行 DTZ 52 華僑城 ——尊貴由我，詩意棲居 人 造 的 生態(tài) 價 值 城 市 價 值 ? 位于城市主干道 — 深南大道旁，東接香蜜湖，南靠紅樹灣 地理位置優(yōu)越 ， 交通極為便利 。 ? 世界之窗、歡樂谷、錦繡中華、民俗文化村四大主題 公園，以及即將建成的歡樂海岸濕地公園，將 生態(tài)旅游 推向極致。 ? AUBE設(shè)計的華僑城 生態(tài)廣場 ，及生態(tài)循環(huán)與生活配套 于一體。 ? 內(nèi)擁 燕含山 ，坐賞 燕棲湖、天鵝湖 。 ? 70公頃填海內(nèi)湖 濕地公園 。 豪宅篇 戴德梁行 DTZ 53 香蜜湖 ——入則自然，出則繁華 天 然 的 生態(tài) 價 值 城 市 價 值 ?香蜜湖片區(qū)背靠連綿起伏的 安托山、塘朗山 。 ?內(nèi)擁有 120萬平方米的 香蜜湖 ， 43萬平方米的農(nóng)科 植物園 。 ?香蜜湖片區(qū)作為城市中心綠核，空氣指數(shù)遠遠優(yōu)于其他片區(qū)。 ?是以生態(tài)旅游為主、居住為輔的高品質(zhì)城市綜合社區(qū)。 ?位于城市的中軸線上，以深南大道為核心，東接香蜜湖路， 西接廣深公路，北接蓮花西路，南接濱河大道， 地理位置優(yōu)越 ， 交通極為便利 。 ?香蜜湖度假村和迪士尼式的中國娛樂城是著名的旅游勝地， 農(nóng)科中心和車公