【正文】 ? 5. “都市芳庭 ” 項目繳納的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅為 3,954,。 ? “ 都市芳庭 ” 項目開發(fā)成本而發(fā)生的管理費用、營業(yè)費用、財務(wù)費用總共為 6,339, ,其中無合法票據(jù)列支的 642,。 2022年度另一次性收取房款 3365890元，但房產(chǎn)使用權(quán)尚未交付買方也沒開具發(fā)票。 ? 4. 2022年在營業(yè)費用中列支的樣品房設(shè)計制作費 8,800元已被調(diào)整當年度應(yīng)納稅所得額 . 內(nèi)資房地產(chǎn)操作實例 ? 38,㎡ ，當期已售面積為33,㎡ ? 9,428, ? 已經(jīng)確認的預售收入毛利額為17,604, ? 2022年 12月 31日，共發(fā)生廣告費 1,453,856元（其中 2022年 30,000元， 2022年 490,214元， 2022年 915,866元均已被稅務(wù)機關(guān)調(diào)增各自年度應(yīng)納稅所得額， 本年度實際列支廣告費 17,776元 ） 內(nèi)資房地產(chǎn)操作實例 ? 2022年 12月 31日，共發(fā)生業(yè)務(wù)宣傳費 197,834元（其中 2022年度130,730元已被稅務(wù)機關(guān)調(diào)增 2022年度應(yīng)納稅所得額） ? 2022年 12月 31日，貴公司共發(fā)生業(yè)務(wù)招待費 888,，以前年度稅務(wù)機關(guān)已允許列支的 399,元 ? 604, ? 額 3,951, ? 1278950元 內(nèi)資房地產(chǎn)操作實例 ? 分析： ? （一）以前年度預售收入調(diào)整 ： ? 根據(jù)國稅發(fā) [2022]31號第 2條和第 11條的有關(guān)規(guī)定，該公司應(yīng)于 2022年度開始確認實際銷售收入，應(yīng)確認的銷售收入為 ? = 內(nèi)資房地產(chǎn)操作實例 ? （二）計稅成本確認： ? ： ? ： ? （三）預售收入毛利額確認 ? （四）當期應(yīng)納稅所得額調(diào)整 ? （五）應(yīng)納稅所得額和應(yīng)納稅額計算 外資房地產(chǎn)操作實例 ? 案例：福州某外資房地產(chǎn)于 2022年開始開發(fā) “ 都市芳庭 ” 項目；并于 2022年 8月獲得商品房預售許可證并開始預售，批準預售的建筑面積為 17940平方米；項目于 2022年完工并陸續(xù)交付使用。 第六部份 :內(nèi)資房地產(chǎn)操作實例 ? 福州某公司開發(fā)的樓盤于 2022年 2月份交付使用并于 3月份開始陸續(xù)辦理產(chǎn)權(quán)，主要業(yè)務(wù)如下： ? 21,331,，以前年度預售房款139,065,，均為銀行按揭方式收款。 內(nèi)資房地產(chǎn)： （二）新文件執(zhí)行時間 自 2022年 1月 1日起執(zhí)行， 《 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的通知 》 （國稅發(fā)［ 2022］ 83號）同時廢止。 國稅發(fā) [1995]153號 新文件適用范圍和執(zhí)行時間 內(nèi)資房地產(chǎn)： （一）新文件適用范圍 各種經(jīng)濟性質(zhì)的 內(nèi)資 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，以及從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的其他內(nèi)資企業(yè)。 國稅發(fā) [1995]153號 ? 外資房地產(chǎn)： 專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)，應(yīng)以其 首次取得房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營項目之日 ，確定為稅法實施細則第七十四條規(guī)定的實際開始生產(chǎn)、經(jīng)營之日。 ? 1991年 7月 1日后成立的專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外商投資企業(yè)，不屬于稅法第七條和第八條所規(guī)定的生產(chǎn)性外商投資企業(yè)，不得享受生產(chǎn)性外商投資企業(yè)的稅收優(yōu)惠待遇。 關(guān)于適用減免稅政策問題 內(nèi)資房地產(chǎn)： 根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的特點，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和以銷售（包括代理銷售）開發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠（涵蓋所有新辦企業(yè)）。 （二）核定征收 、行政法規(guī)規(guī)定不設(shè)賬簿 、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿 ，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不齊，難以查賬 ? ，未按照規(guī)定期限辦理納稅申報，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期申報，逾期仍不申報 ? ，又無正當理由 開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)以上情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可對其 以往 應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進行征收、管理并逐步規(guī)范。 摘自國稅函［ 1996］ 186號 . 第五部份 :關(guān)于征收管理問題 內(nèi)資房地產(chǎn)： （一）稅前扣除的管理 ，應(yīng)對涉及報稅務(wù)機關(guān)審批或備案的稅前扣除項目逐筆逐項進行核實。 ? 摘自國稅函發(fā) 【 1994】 80號 ? （七）限額扣除項目 ? ? 企業(yè)購買其他企業(yè)部分廠房、設(shè)備等資產(chǎn)之外還支付給對方補償金，如富余職工安置費、離退休職工醫(yī)療、房租、煤氣補貼等，對于這部分補償金，屬于購進或受讓資產(chǎn)有關(guān)的費用支出，原則上應(yīng)按合理方法分項計入所購資產(chǎn)的原值，隨所購資產(chǎn)按照有關(guān)規(guī)定計提折舊或攤銷。 ? ② 外商投資企業(yè)和外國企業(yè)發(fā)生的房屋裝修費，凡房屋產(chǎn)權(quán)不屬于本企業(yè)的，可在房屋裝修后投入使用的次月開始，按 5年平均攤銷。 ? ③外商投資企業(yè)因生產(chǎn)經(jīng)營困難，又難以從金融機構(gòu)借到款，而從民間籌措資金所支付的利息列支問題，如果不存在變相的分劈紅利等問題，可以從寬掌握處理。 ? 本條第一款所說的合理的借款利息，是指按不高于一般商業(yè)貸款利率計算的利息。 總可售面積 以往年度實際發(fā)生的成本費用 . ? （七）限額扣除項目 ? ? ? ? ? ? （七）限額扣除項目 ? ? 房地產(chǎn)企業(yè)交際應(yīng)酬費按年計算，全年銷貨凈額在 1500萬元以下的，不得超過銷貨凈額的千分之五；全年銷貨凈額超過 1500萬元以上的部分，不得超過銷貨凈額的千分之三 . ? ? ①企業(yè)發(fā)生與生產(chǎn)、經(jīng)營有關(guān)的合理的借款利息，應(yīng)當提供借款付息的證明文件，經(jīng)當?shù)囟悇?wù)機關(guān)審核同意后，準予列支。 總可售面積 當年已售面積 ? ? ② 按實際發(fā)生數(shù)確定成本費用的 ? 當年可分攤的成本費用 =（以往年度已售面積 +當年已售面積） 247。如：混凝土投放量、建筑安裝工程進度。 未完工工程 按照建委 立項批復確認的面積 計算，項目完工后再按實際調(diào)整。若開發(fā)商以合同約定的時間來確認銷售收入，已售面積按照銷售收入除以銷售單價換算得出。 ? （五）外資房地產(chǎn)：計算公式 ? 本期可列支工程成本費用 =可售總成本費用 247。 ? ，應(yīng)進行匯算。總可售面積 ? （二）成本費用的內(nèi)容 ? 可售總成本費用 是指應(yīng)歸屬于可售房地產(chǎn)的土地使用費，拆遷補償費，七通一平、勘查設(shè)計等開發(fā)前期費用；建筑安裝費；基礎(chǔ)設(shè)施費，公用設(shè)備，綠化、道路等配套設(shè)施費以及企業(yè) 為開發(fā)建設(shè) 工程而發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用 。 ? 企業(yè)應(yīng)根據(jù) 當期銷售面積 以及 可售單位工程成本費用 ，確定當期成本費用。 ? 國家稅務(wù)總局 13號令 《 財產(chǎn)損失稅前扣除管理辦法 》 ? 第七條 企業(yè)因下列原因發(fā)生的財產(chǎn)損失，須經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審批才能在申報企業(yè)所得稅時扣除： ? （ 1）因自然災害、戰(zhàn)爭等政治事件等不可抗力或者人為管理責任，導致現(xiàn)金、銀行存款、存貨、短期投資、固定資產(chǎn)的損失； ? … ? （ 7）因政府規(guī)劃搬遷、征用等發(fā)生的財產(chǎn)損失； 第 14項：折舊費用 ，可按稅收規(guī)定扣除折舊費用 。 （ 4）問題：老企業(yè)的三項費用怎么處理？ 第 11項：利息 1. 為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合 稅收規(guī)定的借款費用： （ 1）屬于成本對象完工前發(fā)生的， 應(yīng)配比計入成本對象 （ 2）屬于成本對象完工后發(fā)生的，可作為財務(wù)費用直接扣除 第 11項：利息 其他企業(yè)、單位使用的 借入方出具開發(fā)企業(yè)從金融機構(gòu)取得借款的 證明文件 ，支付的利息準予按稅收有關(guān)規(guī)定在稅前扣除 第 11項：利息 （包括分支機構(gòu)）和其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的 （ 1）借入資金金額超過其注冊資本 50％的，超過部分的利息支出，不得在稅前扣除； （ 2）未超過部分的利息支出，準予按金融機構(gòu)同類同期貸款基準利率計算的數(shù)額內(nèi)稅前扣除 。 （ 3）算法： 其結(jié)算期限從取得實際銷售收入年度起，前后共 4年。 第 9項 :保證金 開發(fā)企業(yè)為客戶（購房人）向銀行按揭貸款提供保證金（擔保金），不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，應(yīng)至實際發(fā)生損失時再據(jù)實扣除。除開發(fā)企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。 無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位 。 ? 符合下列條件之一的固定資產(chǎn)修理，應(yīng)視為固定資產(chǎn)改良支出： ? （一）發(fā)生的修理支出達到固定資產(chǎn)原值 20%以上； ? （二）經(jīng)過修理后有關(guān)資產(chǎn)的經(jīng)濟使用壽命延長二年以上； ? （三）經(jīng)過修理后的固定資產(chǎn)被用于新的或不同的用途。 暫參照國稅發(fā) [2022]84號文第 31號規(guī)定執(zhí)行 ? ? 國稅發(fā) [2022]84號文第 31號規(guī)定： ? 納稅人的固定資產(chǎn)修理支出可在發(fā)生當期直接扣除。其中分配到一期已售開發(fā)產(chǎn)品中的金額直接作為當期費用予以稅前扣除，分配到一期待售開發(fā)產(chǎn)品中的金額作為成本隨其銷售進度逐步予以稅前扣除，分配到二期在建開發(fā)產(chǎn)品中的部分作為二期的開發(fā)成本。 （ 1）直接成本直接計入 （ 2）能分清成本對象的間接成本直接計入 （ 3）不能分清成本對象的間接成本、共同成本按權(quán)責發(fā)生的原則配比計入 配比原則：按成本對象占地面積、工程概算、可售面積、建筑面積 ， 2次分攤 ◎第 1次 ◎第 2次 已銷開發(fā)產(chǎn)品：當期扣除 已完工成本對象 未銷開發(fā)產(chǎn)品：銷售時扣除 未完工成本對象 ： ? 某項目分兩期進行開發(fā)，一期可售面積 2萬平米，二期可售面積 3萬平米。 ⑤公共配套設(shè)施費 ，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。 ③建筑安裝工程費 ，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。 總可售面積 第 2項：計入開發(fā)產(chǎn)品成本中的費用 ①土地征用及拆遷補償費 ，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。 在不同的年度，每平米的成本并不均衡，同收入不配比。 7 4（那種正確呢？）；或者追溯調(diào)整。 2022年發(fā)生了配套設(shè)施成本400萬元。 2022年賣出 3000平米。 案例：某開發(fā)商有兩個樓盤，劃分為兩個成本對象甲和乙，甲乙規(guī)劃建筑面積相同。 （六）計算銷售成本（ 1，注意配比結(jié)轉(zhuǎn)成本） 銷售成本 =已售面積 *單位工程成本 不能按照 80%預結(jié)轉(zhuǎn)成本。 （五）計算單位工程成本（ 1，注意總可售面積的確認） 單位工程成本 =成本對象總開發(fā)成本 /總可售面積 計算過程中，要特別注意總可售面積 必須是全部測繪面積，而不能減除 拆遷戶產(chǎn)權(quán)調(diào)換的面積。（同期開發(fā)不同成本對象的利息分攤，可