2008年煙臺(tái)地產(chǎn)整體格局分析報(bào)告(參考版)
2025-01-18 11:32本頁(yè)面
【正文】 我們的問題 合作條件 1，煙臺(tái)本地獨(dú)家銷售代理 2，進(jìn)場(chǎng)銷售前，需全面營(yíng)銷策劃，徹底改變項(xiàng)目形象。 三期位于項(xiàng)目地塊南側(cè)葡萄園東側(cè)，開發(fā)商過于單一突出葡萄園的環(huán)境價(jià)值優(yōu)勢(shì)，在戶型設(shè)計(jì)以及項(xiàng)目整體打造方面沒有太多亮點(diǎn)，產(chǎn)品表現(xiàn)力也較為一般，市場(chǎng)需求表現(xiàn)主要以剛性需求為主， 價(jià)格難以突破。在立面打造上，二期吸取了之前別墅類產(chǎn)品立面處理方面的經(jīng)驗(yàn)，通過利用整體立面顏色的搭配，突出了項(xiàng)目厚重感以及較高的生活品質(zhì)。另一方面，雖墻體均采用石材為主要材質(zhì)，但整體感觀效果處理一般，加之項(xiàng)目綠化景觀上整體缺乏亮點(diǎn)，主景觀軸過于簡(jiǎn)單化，致使項(xiàng)目在進(jìn)入市場(chǎng)后并未達(dá)到前期宣傳上以豪宅為產(chǎn)品層次的高端類產(chǎn)品。 第二，現(xiàn)房銷售，產(chǎn)品力沒有形成有效的成交因素。開發(fā)商深知其難度，但希望以有限的投入實(shí)現(xiàn)該功能。希望如北京等地區(qū)的高端客戶購(gòu)買本項(xiàng)目，因此，希望與北京公司合作以外部客戶打破目前銷售速度與銷售價(jià)格的雙重瓶頸。 商業(yè)項(xiàng)目分析 商業(yè)項(xiàng)目分析 項(xiàng)目位置： 開發(fā)區(qū)泰山路與沐河路交匯處 建筑類別 : 商鋪、住宅 開 發(fā) 商： 盛發(fā)公司 交通狀況： 位于煙青路（ 204國(guó)道）路 邊，距同三高速 6公里，距棲霞市政府 2公 里 項(xiàng)目現(xiàn)狀： ? 項(xiàng)目以整層銷售模式銷售，現(xiàn)只剩下三層，面積在 700多平方米，銷價(jià)在 7000多元 /平方米； ? 已購(gòu)一、二層物業(yè)的業(yè)主現(xiàn)對(duì)外招租，面積在 14000平方米，租金在 180240萬元 /年。 紅琥海岸商業(yè)廣場(chǎng) 商業(yè)項(xiàng)目分析 項(xiàng)目位置： 芝罘區(qū) 上 夼西路 SPAR（十八樂） 超市入口 建筑類別 : 商鋪 開 發(fā) 商： 煙臺(tái)國(guó)際工程發(fā)展有限公司 項(xiàng)目現(xiàn)狀： ? 現(xiàn)階段只銷售了總量的 1/3，約 20多間； ? 面積在 150390平方米之間，售價(jià)在2022027000元 /平方米之間； ? 已購(gòu)商鋪的業(yè)主對(duì)外招租，租金在10001200元 /年 /平方米之間； ? 層高：一層： ，二層 香榭廣場(chǎng) 商業(yè)項(xiàng)目分析 項(xiàng)目位置： 芝罘區(qū)海港路 26號(hào) 建筑類別 : 住宅、商鋪、公寓 開 發(fā) 商： 陽(yáng)光 100煙臺(tái)銀都置業(yè)有限公司 占地面積 : 28000平方米 總建筑面積 :： 550000平方米 容積率： 綠化率： 31% 項(xiàng)目現(xiàn)狀： ? 只剩余 3套商鋪未售，面積在 400、 600、700平方米； ? 均價(jià)在 55000元 /平方米，折扣未定 陽(yáng)光 100城市廣場(chǎng) 商業(yè)項(xiàng)目分析 項(xiàng)目位置： 福山區(qū)福海路與永安街交匯處 建筑類別 : 商鋪 開發(fā)商： 煙臺(tái)寰宇房地產(chǎn)開發(fā)公司 項(xiàng)目特點(diǎn)： 以“六大主題功能、六大商業(yè)業(yè)態(tài)” 的恢弘氣勢(shì)鼎力打造“福山區(qū)第一商業(yè)核心”！ 項(xiàng)目規(guī)劃業(yè)態(tài)涵蓋大型流行時(shí)尚百貨、大型連鎖 超市、國(guó)際 IT數(shù)碼港、國(guó)際居家藝術(shù)館、國(guó)際餐 飲娛樂中心等，是目前煙臺(tái)市福山區(qū)規(guī)模最大、 功能最全、檔次最高、業(yè)態(tài)最優(yōu)、環(huán)境最好、管 理最完善、硬件配套設(shè)施最先進(jìn)的大型商業(yè)地產(chǎn) 項(xiàng)目！同時(shí)，近 1000平米的超豪華中庭、近 20220平米的超大型停車場(chǎng)、近 3000平米的維也 納音樂噴泉廣場(chǎng)、近 80米超高豪華商業(yè)景觀設(shè)施 配套，將是煙臺(tái)接軌國(guó)際商業(yè)的典范，是煙臺(tái)城 市化進(jìn)程的最顯著標(biāo)志。 萬象城 商業(yè)項(xiàng)目分析 項(xiàng)目位置： 芝罘區(qū)大馬路濱海廣場(chǎng)西側(cè) 建筑類別 : 購(gòu)物中心 開 發(fā) 商： 煙臺(tái)華納軻投資顧問公司 占地面積： 15萬平方米 建筑面積 :： 46000平方米 項(xiàng)目特點(diǎn)： 以歐洲 19世紀(jì)和美國(guó)風(fēng)格的建筑為主，并以海岸商業(yè)為主題，圍繞著沿海稀缺的觀海建筑迷離展開，定位于集家族娛樂居所、大型餐廳和夜總會(huì)于一體的多文化綜合社區(qū)，建立多元化休閑勝地。 總建筑面積 :： 17000平方米 項(xiàng)目現(xiàn)狀： ? 項(xiàng)目由兩棟獨(dú)立樓組成，共四層，地下是 7000多平方米停車場(chǎng) ? 一期已售完 200多套，現(xiàn)只剩余 60套 ? 面積在 2080平方米之間 ? 價(jià)格未定，預(yù)計(jì)十月對(duì)外銷售，價(jià)格預(yù)計(jì)在 9000元 /平方米 ? 租金：約 400550元 /月 /平方米 鹿鳴商業(yè)中心 商業(yè)項(xiàng)目分析 項(xiàng)目位置： 萊山區(qū)清泉路煙臺(tái)大學(xué)北門對(duì)面 建筑類別 : 住宅、商鋪 開 發(fā) 商： 山東祥隆企業(yè)集團(tuán) 交通狀況： 1 2 5 107路等等，交通便利。 占地面積 : 總建筑面積 :： 24萬平方米 項(xiàng)目特點(diǎn)： 以北美風(fēng)情的建筑風(fēng)格為主 以海濱文化為主題，以海洋動(dòng)物表演為特色，以相關(guān)海濱休閑娛樂設(shè)施為輔助，涵蓋了國(guó)內(nèi)首家鯨鯊館、日式溫泉館、美食風(fēng)情街、濱海特色商業(yè)街、古堡酒店、半島休閑會(huì)所等多種與國(guó)際接軌的時(shí)尚元素。 其中以陽(yáng)光 100為代表的經(jīng)營(yíng)失敗的項(xiàng)目不在少數(shù)。 煙臺(tái)各商圈分析 ■ 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境 振華商場(chǎng)在煙臺(tái)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局，給同區(qū)域內(nèi)的其他商業(yè)項(xiàng)目帶來了強(qiáng)進(jìn)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，一些外資企業(yè)，如百盛，在煙臺(tái)的生存環(huán)境每況日下。 ■ 全業(yè)態(tài)購(gòu)物中心定位 振華商場(chǎng)的體量普遍較大，基本每家商場(chǎng)都設(shè)置百貨，家電，超市， IT數(shù)碼賣場(chǎng)等，可以滿足消費(fèi)者各種類型的需求。但短期依然無法與芝罘抗衡。 而
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