2008年煙臺地產(chǎn)整體格局分析報告-展示頁
2025-01-24 11:32本頁面
【正文】 12月； 銷售狀況：一期高層銷售 50%，別墅基本售完； 客群來源：本地客群為主 購房需求簡析：改善型需求為主； 項(xiàng)目小結(jié)：該項(xiàng)目為一線海景房，緊鄰 370畝森林公園，擁有海權(quán)證，別墅與高層結(jié)合，產(chǎn)品類型與本案類似，但該項(xiàng)目海景豐富程度較高，且后期別墅產(chǎn)品稀缺性較強(qiáng)，市場接受度較高，項(xiàng)目整體品質(zhì)超過本案，但由于區(qū)域不同，給本案帶來的競爭沖擊相對較小。 20222022年煙臺市商品房銷售面積及空置面積表 年份 同比 同比 同比商品房 % 商品房 % 商品房 %住宅 % 住宅 % 住宅 %商品房 % 商品房 % 商品房 %住宅 % 住宅 % 住宅 %商品房 510 % 商品房 350 % 商品房 390 %住宅 354 % 住宅 278 % 住宅 298 %銷售面積（萬㎡） 空置面積（萬㎡）202220222022批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬㎡）數(shù)據(jù)來源： 2022年 9月份實(shí)地調(diào)研 數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)絡(luò)資料搜集 煙臺市房地產(chǎn)概況 海灣 1號 項(xiàng)目區(qū)屬：芝罘區(qū) 項(xiàng)目類型：海景房（非一線海景） 項(xiàng)目位置：煙臺市海濱廣場南側(cè)； 項(xiàng)目體量： 10萬平米 產(chǎn)品類型： 4棟高層（ 5461層）； 主力戶型區(qū)間： 76300平方米； 開發(fā)企業(yè)：煙臺世茂置業(yè)有限公司 價格：最低 12500元 /平方米，最高 13000元 /平方米； 開盤時間： 08年 1月； 銷售狀況： 60%； 客群來源：本區(qū)域?yàn)橹鳎?60%），主要就職于銀行、國家政府機(jī)關(guān)；外省客群主要來自上海、北京等地及部分海外華僑； 購房需求簡析：多為改善型需求，投資、養(yǎng)老、渡假型需求共存； 項(xiàng)目小結(jié)：項(xiàng)目處于煙臺的 CBD區(qū)域，地段價值較高，加之開發(fā)商品牌效應(yīng)影響，產(chǎn)品品質(zhì)較高和案場的特色包裝，形成了較大的產(chǎn)品沖擊力；項(xiàng)目運(yùn)用世茂各地資源，進(jìn)行各地區(qū)的推廣宣傳，起到了一定的效果。 產(chǎn)品類型： 市場供給產(chǎn)品分為普通商品房和海景房兩大陣營構(gòu)成；萊山、芝罘兩區(qū)域一線海景房相對開發(fā)區(qū)較為稀缺。如：上半年煙臺市商品住宅價格同比增長 ％，漲幅低于全國平均水平。且從商圈分布的角度看，項(xiàng)目占有的生活資源也相對匱乏。但由于其跟東北地區(qū)從海陸空三個交通維度的鏈接緊密，憑借其海景資源，舒適的氣候，以及便利且較低生活成本吸引不少東北客源由大連流向煙臺。 煙臺地產(chǎn)整體格局 了解煙臺 空間布局： 按照“拓展東西兩翼、貫通南北山海、適度向南發(fā)展”的原則，優(yōu)化提升北部濱海帶狀發(fā)展空間，進(jìn)一步密切城市中心區(qū)東與牟平、西與蓬萊的聯(lián)系，促進(jìn)各類生產(chǎn)要素合理流動，構(gòu)建緊密型城市網(wǎng)絡(luò)體系；到 2022年，中心城市人口接近 200萬人，建成區(qū)面積擴(kuò)大到 200平方公里。城市概況： 煙臺市地處山東半島中部，東連威海，西接濰坊，西南與青島毗鄰，北瀕渤海、黃海，與遼東半島對峙，并與大連隔海相望。 煙臺的發(fā)展起步較晚，很長一段時間里被包圍在其周圍的兄弟城市落在后面，由于煙臺本地缺乏大型國有企業(yè)，中央級地方的關(guān)注度與經(jīng)濟(jì)支持極為薄弱，也造成了今天煙臺城市魅力不足的原因， 但近兩年來，煙臺經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人均收入水平列山東省第二位；隨政府對城市建設(shè)重視程度逐漸加大，加之煙臺自身優(yōu)勢資源， 未來煙臺城市發(fā)展?jié)摿^大。 中部：經(jīng)濟(jì)文化中心 東部：宜居生活圈 西部：加工制造業(yè)基地 開發(fā)區(qū) 了解煙臺 煙臺的商業(yè)環(huán)境： 海港路商圈、勝利路商圈、幸福商圈、萊山迎春大街商圈、開發(fā)區(qū)長江路商圈、福山商業(yè)街、牟平商圈 煙臺商業(yè)地產(chǎn)整體格局 了解煙臺 煙臺城市環(huán)境對項(xiàng)目的直接影響： 城市處于起步階段，雖潛力十足，但由于城市影響力較弱，對外阜房地產(chǎn)投資客吸引力不足。但由于城市功能規(guī)劃東西部城區(qū)的差異，使強(qiáng)調(diào)宜居與奢華的項(xiàng)目本體與其所在的平臺氣質(zhì)不太吻合。 煙臺地產(chǎn)整體格局 了解煙臺 整體狀況： 煙臺房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顟B(tài)較為平穩(wěn)，供求關(guān)系較為平衡； 從全國 70個大中城市房價月報可以看出，各地區(qū)房價一直都在上升，就煙臺而言，升幅屬正常范圍。 區(qū)域概況： 煙臺目前價格水平由東向西遞增；中心區(qū)、東部海邊的樓盤漲幅較大。 萊山、芝罘區(qū) 開發(fā)區(qū) 普通商品房 50007000元 /平方米 普通商品房 40005000元 /平方米 海景房 7000 10000元 /平方米 海景房 50007000元 /平方米 市場需求： 低總價的中小戶型產(chǎn)品是市場成交的重點(diǎn)，典型項(xiàng)目月均消化量在 70套左右；單價高的大戶型產(chǎn)品銷售情況欠佳，典型項(xiàng)目月均消化 5套以下 客群特征： 本地客群是市場各類項(xiàng)目消化的主力；外來客群數(shù)量相對較少，外省客群主要集中在東北地區(qū)；煙臺客群地緣性較強(qiáng)，東西區(qū)域劃分較為明顯，同時本地居民對海景房偏好度一般；而外地購買海景房客戶對產(chǎn)品觀海位置的關(guān)注程度較高； 小結(jié)：結(jié)合開發(fā)區(qū)發(fā)展前景和目前海景房市場形勢，本案在短期內(nèi)價格超過萊山、芝罘兩區(qū)域同等產(chǎn)品的可能性較??；同時客群結(jié)構(gòu)也將在一段時期內(nèi)仍然以開發(fā)區(qū)本地居民及東部郊縣客群為主，鑒于目前本案價格水平，大戶型產(chǎn)品銷售面臨相對較大風(fēng)險。 煙臺市典型案例分析 凱旋城 項(xiàng)目區(qū)屬：芝罘區(qū) 項(xiàng)目類型：海景房（非一線海景） 項(xiàng)目位置：煙臺市濱海廣場南
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