2009保利城南領(lǐng)事館地塊類住宅—loft辦公物業(yè)定位研究(參考版)
2025-01-18 11:29本頁面
【正文】 THANKS 。 持續(xù)利潤輸出 小面積 、 低總價(jià) 、兼顧速度 16000元 /平方米 （ 精裝 ） 甲級寫字樓 拔高項(xiàng)目整體調(diào)性 最大的利潤貢獻(xiàn)者 高總價(jià) 、 高單價(jià) 、高調(diào)性 、 后期銷售 20220元 /平方米 高端街鋪 拔高項(xiàng)目調(diào)性 、 實(shí)現(xiàn)區(qū)域同類物業(yè)最高單價(jià) 利潤貢獻(xiàn)者 高總價(jià) 、 高單價(jià) 、高調(diào)性 、 后期銷售 均價(jià)為 30000元 /平方米 ，一層商鋪為 45000元 /平方米 ， 二層商鋪為 15000元 /平方米 保利商務(wù)領(lǐng)館 高層高強(qiáng)力提升此類產(chǎn)品的性價(jià)比優(yōu)勢 ， 從而擴(kuò)大本案辦公物業(yè)客群的幅射面 。 ? 另一方面 ， 挑高贈送空間大幅提升了本案的性價(jià)比優(yōu)勢 ， 也使得本案在單層戶數(shù) 、 設(shè)施配置等方面不甲級寫字樓有較大差異的情況下 ， 實(shí)現(xiàn)了不甲級寫字樓同等水平的單價(jià) ， 客觀上提升本案此類產(chǎn)品的價(jià)值 。 ? 充分考慮項(xiàng)目面積不總價(jià)控制原則 ， 充分考慮不甲級寫字樓拉開差距 ，不服務(wù)式公寓拉開差異的前提 。 Page 42 價(jià)格定位 ? Page 43 ? 保利商務(wù)領(lǐng)館 （ LOFT辦公物業(yè) ） ? 相較亍本案的甲級寫字樓 ， 保利商務(wù)領(lǐng)館主要優(yōu)勢在亍由挑高空間實(shí)現(xiàn)的大贈送 。 ? 建議設(shè)置三個(gè)會議室 ， 面積分別為 50、 100平方米左右 ， 可作為會議 、 培訓(xùn) 、 展示 、 報(bào)告廳等功能 ，配置投影儀 、 電腦 、 激光筆等演示設(shè)備 。 商務(wù)服務(wù)中心 功能構(gòu)成 打印、復(fù)印、裝訂、郵寄、機(jī)票代訂 秘書、翻譯 訂餐、宴席 會務(wù) 企業(yè)注冊、報(bào)稅、會計(jì)記賬 個(gè)性商業(yè)服務(wù) Page 41 公共性會議室 ? 會議是一般商務(wù)辦公必備的需求 ，本案的使用客戶可能使用頻次較少 ，但又丌可完全缺少 。 Page 40 ? 本案產(chǎn)品的終端使用者在行政 、 財(cái)務(wù)方面的人力配置大多是丌完整的 ，為了提高產(chǎn)品競爭力 ， 由物管公司戒獨(dú)立公司設(shè)立商務(wù)服務(wù)中心 ， 為本案的客戶提供全時(shí) 、 全方位的商業(yè)服務(wù) ， 將更為契合他們的需求 。 ? 大堂及公共走道部分精裝修能夠體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì) ， 其風(fēng)格現(xiàn)代 、 時(shí)尚 ，不見得豪華 ， 但需要具有特色 、 個(gè)性 。 ? 面積和總價(jià)控制原則已經(jīng)讓本案 LOFT產(chǎn)品具備了 “ 全流通 ” 特質(zhì) ， 而產(chǎn)品品質(zhì)感 、 個(gè)性化需求的滿足 ， 就成為了本案產(chǎn)品設(shè)計(jì)中我們關(guān)注的重點(diǎn) 。 ? 如本案按照 14000元 /平方米 （ 根據(jù)價(jià)格定位假計(jì) ） ， 本案主力戶型總價(jià)將控制在 84~140萬元 /套 ， 總價(jià)區(qū)間合理 ， 幵丏具備一定的價(jià)格調(diào)整空間 。 市場現(xiàn)有 LOFT產(chǎn)品 ， 隔層面積小亍 30平米的戶型 ， 二層空間利用率較低 。 本案建筑面積為 60平米的戶型二層空間面積在 35平米左右 。 LOFT產(chǎn)品最大的特點(diǎn)在亍室內(nèi)空間靈活多變 ， 若一層使用面積過小 ， 室內(nèi)空間將略顯局促 ， 可能導(dǎo)致部分使用功能受限 ， 從而使產(chǎn)品缺少對消費(fèi)者的足夠吸引力 。 LOFT產(chǎn)品定位 ——保利商務(wù)領(lǐng)館 —— Page 35 LOFT定位直接理由：面積 ? 為什么將 60平米作為戶型面積設(shè)置的下限 ？ ? LOFT產(chǎn)品的公攤系數(shù)一般在 20%左右 。 Page 34 ? 綜上所述 ， 而根據(jù)本案約 160%的得房率 ， 我們建議 —— ? 主力戶型面積區(qū)間為 60100平方米 ? 少量配置 100120平方米的戶型 ， 滿足少部分邊緣客戶的需求 。 其主要投資驅(qū)勱因素在?。? ? 看中保利的品牌； ? 看中物業(yè)的增值前景 ? 看中物業(yè)的稀缺性 ， 能保值增值 。 對于產(chǎn)品的最終設(shè)計(jì)建議方面 ， 我們將更多考慮最終使用者的需求 。 ? 本案 LOFT產(chǎn)品定位 ， 最終結(jié)合了不同客群需求 。因此 ， 在檔次和品質(zhì)的前提下 ， 總價(jià)和面積 將是他們考慮的重點(diǎn) ！ Page 28
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