[管理學]物業(yè)管理招投標(參考版)
2025-01-17 21:58本頁面
【正文】 88 編制標書 要做到：報價合理、先進技術、優(yōu)質服務、包裝好投標文件。 ③ 在簽約后的一定時間內，投標人必須提供履約保函或履約保證金。 86 辦理投標保函 為防止投標單位違約給招標單位帶來經濟上的損失，招標單位要求投標單位出具保函。 ② 風險等不可預見費用是主觀設定的，應在計算結束后予以復核，綜合各渠道所得信息分析做出報價決策 ③ 可能由于估價人員比較保守，致使估價偏高。 ? 現(xiàn)金流動的項目有： a. 標書規(guī)定的預付款、保證金等； b. 接管期間費用支出 c. 接管期間收入； d. 其他資金來源 84 費用測算 測算前，應確保做的以下幾點： a. 明確領會了招標文件中的各項服務要求、經濟條件 b. 計算或復核過服務工作量 c. 掌握了物業(yè)現(xiàn)場基礎信息 d. 掌握了標價計算所需的各種單價、費率、費用； e. 擁有分析所需的適合當?shù)貤l件的經驗數(shù)據(jù)。 81 確定管理服務方法、內容、標準及工作量 投標公司應依據(jù)招標文件中的物業(yè)情況和管理服務范圍、要求，詳細列出完成管理服務的方法及工作量。 d. 設備調試、試運轉達到設計要求； e. 外在質量無重大問題； f. 周圍公用設施分別合理主要業(yè)主 80 ③ 主要業(yè)主情況，包括職業(yè)、收入水平、消費水平、主要服務要求與所需特殊服務等。 ② 若物業(yè)已經竣工，則物業(yè)管理公司應按以下標準觀察項目； a. 工程項目施工是否符合合同規(guī)定與設計圖紙要求 b. 經檢驗達到國家規(guī)定的質量標準，能滿足使用要求。 ③ 研究不可抗力、合同有效期、合同終止、保險、爭議解決方式等條款。 77 2）研究評標方法 最低投標價法 綜合評估法 兩階段評標法 78 3）研究合同條款 ① 首先掌握合同的形式是總價合同還是單價合同，價格是否可以調整，如何調整。 ④ 注意招標文件中有關時間方面的要求，如投標截止日期、投標有效期、開標日期、合同簽訂日期等。 ② 熟悉并仔細研究物業(yè)的規(guī)劃設計和設計方案、設計圖紙和技術說明書，目的在于弄清物業(yè)的建筑工程情況，使制定投標書和報價有比較可靠的依據(jù)。 ② 預計參與投標競爭對手的優(yōu)勢。 ③ 物業(yè)質量及其配套建設情況、租售情況和人文景觀等情況的了解和分析 ④ 允許調價因素、收費及稅金信息。 ⑤ 通過咨詢公司等代理機構獲得信息； ⑥ 通過業(yè)務往來的單位和人員以及社會知名人士的介紹得到信息。 ② 搞好公共關系，經常派業(yè)務人員深入各個建設單位和部門，廣泛聯(lián)系，收集信息。 6）附件 包括： （ 1）附表 a) 投標書格式 b) 授權書格式 62 a) 開標一覽表 b) 項目簡要說明一覽表 c) 投標人資格的證明文件格式 d) 投標保證函格式； e) 協(xié)議書格式 f) 履約保證金格式（通常為銀行保函） 63 （ 2）附文 物業(yè)說明書 （ 3）附圖 物業(yè)的設計和施工圖紙 招標文件樣本格式 （ P45） 64 三、物業(yè)管理專業(yè)服務招標 專業(yè)服務分包招標的內容 1）專業(yè)服務分包招標的目的 （ 1）技術上的需要 （ 2）經濟上的需要 （ 3）轉嫁或減少風險 2）專業(yè)服務分包招標的原則、方式和程序 65 3）分包招標書的主要內容 （ 1）專業(yè)服務項目招標的綜合說明 （ 2）專業(yè)服務項目概況說明 （ 3）專業(yè)服務的招標內容 a. 房屋以及部位的維修管理和要求 b. 住宅小區(qū)（大廈）公用設施、設備及場所的日常維修養(yǎng)護 c. 住宅小區(qū)（大廈）公共區(qū)域內的清潔衛(wèi)生日常管理要求，包括清掃和保潔； d. 住宅小區(qū)（大廈）內的保安要求、公共生活秩序管理； 66 e. 住宅小區(qū)（大廈）道路、車輛管理 f. 住宅小區(qū)（大廈）智能化系統(tǒng)的管理 g. 住宅小區(qū)（大廈）的供熱包燒管理 h. 住宅小區(qū)（大廈）公共園藝綠化養(yǎng)護 i. 有關招標投標方面應說明的問題 67 專業(yè)服務分包招標應注意的問題 （ 1）管理目標 （ 2）管理內容 （ 3）管理費用 （ 4）專業(yè)服務項目酬金 （ 5）服務質量保證 （ 6）專業(yè)服務項目分包招標禁止再次轉包招標。 b) 適用范圍 c) 技術規(guī)格和標準 d) 合同期限 e) 價格 f) 索賠 g) 不可抗力 60 a) 履約保證金 b) 爭議的解決 c) 合同終止 d) 合同修改 e) 適用法律 f) 主導語言與計量單位 g) 合同文件及資料的使用 h) 合同份數(shù) i) 合同生效 61 5）合同特殊條款（專用條款） 是為了適應具體項目的特殊情況和特殊要求做出的特殊規(guī)定。 b) 資格最終審查 c) 接受和拒絕任何或 所有投標的權力 d) 中標通知 e) 授予合同時變更數(shù)量的權力 f) 合同協(xié)議書的簽署 g) 履約保證金。 ④ 招標文件是業(yè)主和中標的投標者簽訂承包合同的基礎。 《 招標投標法 》 規(guī)定 “ 中標人的投標應當符合下列條件之一： （ 1）能夠最大限度地滿足招標文件中規(guī)定的各項綜合評價標準； （ 2）能夠滿足招標文件的實質性要求，并且經評審的投標價格最低，但是投標價格低于成本的除外 ” 51 招標結束階段 1）訂立合同 2）合同的履行 合同要全部履行； 合同履行中的擔保（總合同中金額的 10%） 3）資料整理與歸檔 資料包括： ①
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