【正文】 2022 年 1 月 。 首先，從去年 9 月 16 日開始央行四年來首次下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，并且在此后三個月內(nèi)又連續(xù)四次進行下調(diào)，同時對住房公積金貸款利率予以相應(yīng)下調(diào)； 其次，從去年 11 月 1 日起我國開始執(zhí)行新的住房契稅、印花稅率，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅，并要求對居民購買普通住房最低首付款比例調(diào)整為 20%等； 另外， 12 月底財政部、國稅總局聯(lián)合下文，將個人轉(zhuǎn)讓住房的營業(yè)稅征收年限從五年下調(diào)為兩年，強調(diào)個人將購買超過 2 年（含 2 年）的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。在此宏觀經(jīng)濟環(huán)境下，居民未來收入保障、可支配收入水平及消費能力均充滿不確定因素，對未來購房等投資消費活動形成不利的市場預(yù)期，也直接影響居民購房決策和購房觀念的轉(zhuǎn)變。 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 宏觀經(jīng)濟環(huán)境 受全球金融危機影響，我國經(jīng)濟增長存在不確定因素，居民消費能力存在下滑預(yù)期，影響購房消費意向和需求特征。 2022 年中國主要城市商品住宅銷供比相比 2022 年全線下降，平均降幅為 37%，整體市場均表現(xiàn)出供過于求的狀況。武漢降幅最大，超過了 50%，天津杭州的降幅也 在 45%以上。 北京、上海、深圳等主要城市商品住宅交易量均大幅下滑，與 2022 年相比平均下降幅度為 %。 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 主要城市房地產(chǎn)市場環(huán)境 2022 年中國主要城市商品住宅可售面積處于增長態(tài)勢 2022 年各項政策的頻出，國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境的影響以及低迷的市場氛圍，各城市觀望氣氛濃郁，整體需求不足，而各主要城市商品住宅可售面積處于較明顯的增長。 2022 年受市場和宏觀環(huán)境的影響，市場需求動力不足，觀望氣氛濃郁，整體交易量萎縮，供過于求現(xiàn)象突出，使得整體價格出現(xiàn)回落。 在需求理性回歸的現(xiàn)狀下， 2022 年 111 月全國商品房竣工面積為 26805 萬平方米，同比呈現(xiàn)增長態(tài)勢，銷售面積則同比下滑 %，市場供過于求現(xiàn)象明顯；與此同時， 111月全國過商品房空置面積達到 億平方米，同比增長了 %。在國家宏觀調(diào)控政策主導(dǎo)下（同時也不排除國際國內(nèi)多種因素的影響）， 2022 年市場需求趨于理性， 111 月全國累計銷售商品房 萬平方米，同比下降 %，五年來首次出現(xiàn)大幅下滑。 全國商品房市場低迷，觀望氣氛濃郁，交易量同比下滑 %。 2022 中國住房的消費環(huán)境 中國房地產(chǎn)市場總體環(huán)境 19982022 年，中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了 10 年的黃金發(fā)展時期， 2022 年底以來，中國房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)調(diào)整，市場需求持續(xù)低迷。從全國購房者調(diào)查來看，大部分購房者看中二手房的現(xiàn)房特征，占 %。 另外，目前市場以剛性居住需求為主，尤其是作為婚房、拆遷安置需求等，這些需求不僅僅表現(xiàn)出剛性的一面，而且還呈現(xiàn)出急需居住的特征。從全國購房者調(diào)查來看，看中二手房位置的占 %。其中現(xiàn)房、房價相對便宜、配套成熟、位置相對較好等利好因素充分的吸引了購房的關(guān)注和購房觀念的轉(zhuǎn)變。 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) ，二手房越來越受到購房者的青睞 研究主持單位通過對北京、上海、深圳等城市消費者進行購房調(diào)查，發(fā)現(xiàn) %的購房者開始考慮購買二手房，來滿足居住要求。 在研究主持單位對北京、上海、深圳等城市消費者進行的最新購房調(diào)查中，未來購房者關(guān)注的最主要的三大因素分別為住房價格、交通、開發(fā)及物業(yè)，其中住房價格因素占比最高，大約 %的購房者關(guān)注住房價格；而 2022 年購房者最關(guān)注的三大因素則分別是價格、地段、開發(fā)及物業(yè)，而關(guān)注價格因素的占 83%。 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 受宏觀經(jīng)濟及大部分行業(yè)景氣指數(shù)下降影響，居民可支配收入水平及消費能力均充滿不確定因素，對未來購房等投資消費活動均形成不利預(yù)期，直接影響居民購房選擇決策和購房觀念的轉(zhuǎn)變，住房的單價和套總價將會予以更多的權(quán)衡，購房者將會更加考慮自身的財產(chǎn)現(xiàn)狀和收入水平是否與住房的購置要求相匹配。同時，隨著 90/70 項目的集中入市，小戶型、低總價戶型的大量供應(yīng)，客觀上迎合了年輕人的需求，供求將在更高的程度上實現(xiàn)對接?？梢钥闯?2022 年大部分購房者將開始首次購房，而且該比重預(yù)期將進一步增長。 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 2022 年 1 月底中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)、中國指數(shù)研究院對北京、上海、深圳、廣州、成都、天津、杭州、武漢等城市消費者進行購房調(diào)查。經(jīng)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 2022 年調(diào)查，其中首次購房的比重達到 %，首次購房的市場份額非常突出。同時，相當(dāng)一部分改善性需求將會繼續(xù)推遲，待市場明朗后再進行決策，因此從后期來看，市場仍將以自住型的購房需求為主，大部分自住需求不受住房價格預(yù)期的影響，彈性偏弱，已體現(xiàn)出居住的剛性。但大部分暢銷樓盤并沒有采取低價格營銷策略，而是鞏固項目綜合品質(zhì)，提高項目的整體性價比，體現(xiàn)出暢銷樓盤明顯的性價比優(yōu)勢，受到購房者的歡迎。 暢銷樓盤大多定價高于區(qū)域平均水平，但性價比優(yōu)勢明顯 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 調(diào)查顯示， %的暢銷樓盤定價高于區(qū)域平均價格水平。 同時，調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在整體市場銷售量下滑的情況，品牌開發(fā)商的市場份額有所上升，如全國 7 大城市銷售排名前十位的樓盤中，萬科的樓盤數(shù)量占了 %，房地產(chǎn)企業(yè)的市場集中度進一步提高。 其他方面 房地產(chǎn)品牌在居民住房消費決策中作用突 出 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 數(shù) 據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 調(diào)查顯示，在七大城市暢銷樓盤中，品牌開發(fā)商開發(fā)的樓盤數(shù)量占絕對優(yōu)勢，比重為%，遠(yuǎn)高于非品牌開發(fā)商。同時，一些地段優(yōu)越、交通便利的樓盤，相對于其他樓盤具有一定的稀缺性，在價格適當(dāng)?shù)那闆r，相對有較強的市場需求。 在居民購房決策因素中，價格因素所起的作用明顯提高 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 調(diào)查顯示，在影響居民購房決策的三個主要因素中，價格因素所占的比重高達 83%，遠(yuǎn)高于地段因素和開發(fā)及物業(yè)因素，同時與去年相比有較大的提升。投資性需求對價格和市場環(huán)境最為敏感，所占比例較上年出現(xiàn)了急劇的下降。在自住性需求購房人群中，因結(jié)婚、獨立居住、拆遷等原因而首次購房者為主，該類人群存 在著較明顯的剛性特征。由于這些獨特資源樓盤可替代性相對較差，購買者對樓盤價格的需求彈性較低，因而，樓盤受因價格降低預(yù)期而產(chǎn)生的市場觀望情緒影響較低，銷售相對較平穩(wěn)。（注：樓盤的檔次主要以七大城市年銷售均價為基礎(chǔ)，低于均價 30%定義為低端樓盤，高于均價 100%定義為高端樓盤。 性價比高的中高端樓盤銷售速度較快 數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心、中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 統(tǒng)計顯示，在 2022 年的暢銷樓盤中，中高端樓盤數(shù)量所占比重高達 %，遠(yuǎn)高于其他檔次的樓盤。其中，北京 2022 年暢銷樓盤中 90120 平方米戶型比重由 2022 年的 %上 升到 08 年的 %。該研究基于對全國主要城市在售房地產(chǎn)項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的長期跟蹤調(diào)查，以北京、上海、深圳等主要城市 2022 年累計銷售套數(shù)、銷售面積以及銷售金額排名前十位的暢銷樓盤為主要研究對象，分別從這些暢銷樓盤的產(chǎn)品特征、置業(yè)人群、營銷策略等多方面進行系統(tǒng)研究，客觀分析全國主要城市暢銷樓盤特點， 深入挖掘符合當(dāng)前購房消費趨勢的樓盤特征，幫助開發(fā)企業(yè)把握住房消費發(fā)展趨勢，指導(dǎo)項目開發(fā)營銷。然而，一些能夠走在市場前面或及時調(diào) 整公司策略以順應(yīng)住房消費趨勢的開發(fā)商，在樓盤實現(xiàn) “逆勢熱銷 ”的同時，進一步提高了市場占有率，提升了行業(yè)地位，增強了競爭實力。相應(yīng)地，城市居民住房消費出現(xiàn)了新的特征，購房意向總體持續(xù)走低，購房低齡人群比例升高，產(chǎn)品要求進一步提高。 2022 中國住房消費趨勢研究報告 序言 2022 年受全球金融危機的沖擊，中國政府以審慎靈活的宏觀調(diào)控政策， 實現(xiàn)了經(jīng)濟平穩(wěn)增長，但增長速度已開始趨緩，鑒于此，我國政府出臺了一系列宏偉的提振經(jīng)濟發(fā)展的舉措，將有利的抵御此次全球金融危機的持續(xù)影響，率先從全球低迷的經(jīng)濟中走出。 5 業(yè) 主 可 以 在 酒 店 公 寓 或 會 所 簽