【正文】 房地產(chǎn)價(jià)格下行并不是簡(jiǎn)單意味著樓價(jià)的“下跌”，而是表明房地產(chǎn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的改變，即 主體消費(fèi)群（購(gòu)房者）向目標(biāo)價(jià)格檔次的消費(fèi)品（房地產(chǎn)）聚攏。 近幾年，廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)交投活躍，成交面積和成交金額連年增長(zhǎng)，但有一顯著特點(diǎn)是：金額增長(zhǎng)略微低于面積增長(zhǎng)，顯示了整個(gè)市場(chǎng)價(jià)格緩緩下行的態(tài)勢(shì)，這是預(yù)售商品房供應(yīng)量充足并且二手房市場(chǎng)活躍的必然結(jié)果。表明了當(dāng)二手房市場(chǎng)高速發(fā)展到一定階段，占有了相當(dāng)大的市場(chǎng)份額時(shí)（界線估計(jì)為 30%左右），對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將起明顯促進(jìn)作用，對(duì)預(yù)售商品房市場(chǎng)的拉動(dòng)能力 也明顯增強(qiáng)。事實(shí)證明，當(dāng)預(yù)售商品房市場(chǎng)呈現(xiàn)高速巨量發(fā)展形態(tài)的時(shí)期，其對(duì)二手房市場(chǎng)的拉動(dòng)作用巨大。以廣州市原八區(qū)為例，預(yù)售商品房市場(chǎng)從 1993 年 54 萬(wàn)平方米的成交量起步，開(kāi)始了六年的高速增長(zhǎng)，到 1999 年達(dá)到了峰值 631 萬(wàn)平方米，之后向下調(diào)整了兩年，從 2022 年開(kāi)始重拾升途， 2022 年創(chuàng)下了 633 萬(wàn)平方米的新高；而二手房市場(chǎng)方面， 1997 年之前均無(wú)明顯的增長(zhǎng)， 1998 年以來(lái)，已實(shí)現(xiàn) 連續(xù)六年的高速增長(zhǎng)。歷史數(shù)據(jù)可以為此結(jié)論提供不容置疑的佐證。 2022 年是廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)十分關(guān)鍵的一年，整體市場(chǎng)、預(yù)售商品房市場(chǎng)和二手房市場(chǎng)各成交指標(biāo)均達(dá)到了歷年來(lái)的新高。但兩區(qū)占全市的份額不是很大，因此對(duì)樓價(jià)的拉升不夠明顯。 、二手辦公樓成交均價(jià)對(duì)比 2022 年 — 2022 年廣州市各區(qū)預(yù)售、二手辦公樓成交均價(jià)表 均價(jià)單位：元 /平方米 預(yù)售辦公樓 二手辦公樓 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 全市 均價(jià) 9266 9291 7613 5557 4779 4492 同比 % % % % 東山區(qū) 均價(jià) 11844 8488 6715 7066 6162 5283 同比 % % % % 荔灣區(qū) 均價(jià) 7913 6381 12377 5256 5579 3766 同比 % % % % 越秀區(qū) 均價(jià) 12602 10182 8198 7311 4723 4802 同比 % % % % 海珠區(qū) 均價(jià) 3781 3873 4989 4444 3935 3300 同比 % % % % 天河區(qū) 均價(jià) 9191 10574 8301 8422 8679 6001 同比 % % % % 芳村區(qū) 均價(jià) 2644 1376 1029 664 1689 2500 同比 % % % % 白云區(qū) 均價(jià) 5842 4746 3951 1797 2808 2042 同比 % % % % 黃埔區(qū) 均價(jià) 4345 8466 2408 2689 同比 % % 番禺區(qū) 均價(jià) 1187 1301 1636 同比 % 花都區(qū) 均價(jià) 1600 1688 同比 2022 年，廣州市預(yù)售辦公樓的成交均價(jià)為 7613 元 /平方米，較上年下降了%；二手辦公樓成交均價(jià)為 4492 元 /平方米，與上年同期相比低了 6%。 、二手辦公樓成交面積對(duì)比 2022 年 — 2022 年廣州市各區(qū)預(yù)售、二手辦公樓成交面積表 面積單位：萬(wàn)平方米 2022 年 2022 年 2022 年 預(yù)售 二手 預(yù)售 二手 預(yù)售 二手 全市 成交面積 比例 49% 51% 64% 36% 60% 40% 東山區(qū) 成交面積 比例 30% 70% 51% 49% 59% 41% 荔灣區(qū) 成交面積 比例 58% 42% 88% 12% 65% 35% 越秀區(qū) 成交面積 比例 31% 69% 54% 46% 50% 50% 海珠區(qū) 成交面積 比例 60% 40% 46% 54% 74% 26% 天河區(qū) 成交面積 比例 67% 33% 88% 12% 77% 23% 芳村區(qū) 成交面積 比例 29% 71% 33% 67% 63% 38% 白云區(qū) 成交面積 比例 17% 83% 11% 89% 22% 78% 黃埔區(qū) 成交面積 比例 93% 7% 0% 100% 0% 100% 番禺區(qū) 成交面積 比例 0% 100% 31% 69% 100% 0% 花都區(qū) 成交面積 比例 100% 0% 0% 100% 2022 年廣州市預(yù)售辦公樓成交面積為 萬(wàn)平方米，二手辦公樓成交面積為 萬(wàn)平方米，二者基本上保持 50： 50 的比例。 在二手商鋪成交均價(jià)方面 ，東山區(qū) 2022 年的成交均價(jià)為 13895 元 /平方米，較上年上升了超過(guò) 70%；海珠、天河、黃埔、 番禺 的成交均價(jià)也都有所上升。 、二手商鋪成交均價(jià)對(duì)比 2022 年 — 2022 年廣州市各區(qū)預(yù)售、二手商鋪成交均價(jià)表 均價(jià)單位：元 /平方米 預(yù)售商鋪 二手商鋪 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 2022 年 全市 均價(jià) 10197 9017 8090 4607 5081 4519 同比 % % % % 東山區(qū) 均價(jià) 20984 30208 8286 14291 8105 13895 同比 % % % % 荔灣區(qū) 均價(jià) 13227 28224 16056 7417 9175 6450 同比 % % % % 越秀區(qū) 均價(jià) 20560 21369 16175 11318 8225 6559 同比 % % % % 海珠區(qū) 均價(jià) 10786 10659 7423 5894 6927 7104 同比 % % % % 天河區(qū) 均價(jià) 15057 12220 12308 9726 7250 7980 同比 % % % % 芳村區(qū) 均價(jià) 8074 6235 3871 3565 4510 4334 同比 % % % % 白云區(qū) 均價(jià) 6739 8993 7509 4142 5246 4643 同比 % % % % 黃埔區(qū) 均價(jià) 7928 4731 6207 9976 3004 3995 同比 % % % % 番禺區(qū) 均價(jià) 4210 5109 4618 2145 3143 3211 同比 % % % % 花都區(qū) 均價(jià) 3925 4114 4992 2022 3007 1653 同比 % % % % 2022 年廣州市預(yù)售商鋪的成交均價(jià)為 8090 元 /平方米，較上年同期下降了%；二手商鋪的成交均價(jià)為 4519 元 /平方米，較上年同期下降了 %。但 由于各區(qū)商鋪成交面積不是很大，如預(yù)售或者二手商鋪成交稍微多一點(diǎn)，就可能引起二者比例有較大差別。 2022 年廣 州二手住宅成交均價(jià)為 2631 元 /平方米，較上年下降了 %，與預(yù)售住宅價(jià)格變化不同的是，番禺 2022 年二手住宅均價(jià)較上年上升了 %，而原八區(qū)中除荔灣外，其他七區(qū)的二手住宅成交均價(jià)均有所下降，下降幅度最大的是東山、芳村、白云三區(qū)，幅度在 10%左右。 番禺、天河、海珠是影響廣州住宅成交均價(jià)最重要的三個(gè)區(qū)。 雖然廣州預(yù)售商品住宅整體樓價(jià) 下降了 %，但并不是每個(gè)區(qū)都下降。原八區(qū)其他區(qū)的預(yù)售住宅成交面積一般占預(yù)售、二手住宅成交面積總量的 6070%，番禺、花都兩區(qū)的預(yù)售住宅成交面積則要占到預(yù)售、二手住宅成交總面積的 80%左右。 、二手住宅成交面積對(duì)比 2022 年 — 2022 年廣州市各區(qū)預(yù)售、二手住宅成交面積及其比例 面積單位：萬(wàn)平方米 2022 年 2022 年 2022 年 預(yù)售 二手 預(yù)售 二手 預(yù)售 二手 全市 成交面積 比例 70% 30% 73% 27% 76% 24% 東山區(qū) 成交面積 比例 50% 50% 54% 46% 51% 49% 荔灣區(qū) 成交面積 比例 58% 42% 66% 34% 74% 26% 越秀區(qū) 成交面積 比例 27% 73% 41% 59% 59% 41% 海珠區(qū) 成交面積 比例 73% 27% 78% 22% 84% 16% 天河區(qū) 成交面積 比例 70% 30% 74% 26% 77% 23% 芳村區(qū) 成交面積 比例 59% 41% 60% 40% 70% 30% 白云區(qū) 成交面 積 比例 64% 36% 70% 30% 83% 17% 黃埔區(qū) 成交面積 比例 48% 52% 62% 38% 65% 35% 番禺區(qū) 成交面積 比例 78% 22% 78% 22% 75% 25% 花都區(qū) 成交面積 比例 81% 19% 79% 21% 75% 25% 2022 年，廣州市預(yù)售、二手住宅成交面積的比例由上年的 73： 27 變?yōu)?70：30，二手住宅所占的比例上升了 3 個(gè)百分點(diǎn)。 在 2022 年廣州市各個(gè)區(qū)的一、二手房交易當(dāng)中，越秀、黃埔兩區(qū)是以二手市場(chǎng)占主角。 五、 各區(qū)預(yù)售、二手房成交對(duì)比 、二手房成交面積對(duì)比 2022 年 — 2022 年廣州市各區(qū)預(yù)售、二手房成交面積及其比例 面積單位：萬(wàn)平方米 2022 年 2022 年 2022 年 商品房 二手房 商品房 二手房 商品房 二手房 全市 成交面積 比例 64% 36% 66% 34% 68% 32% 東山區(qū) 成交面積 比例 50% 50% 53% 47% 52% 48% 荔灣區(qū) 成交面積 比例 52% 48% 62% 38% 59% 41% 越秀區(qū) 成交面積 比例 26% 74% 43% 57% 60% 40% 海珠區(qū) 成交面積 比例 70% 30% 77% 2