【正文】 從發(fā)展歷程上看，長沙縣與西方國家 CBD 。 2) 具有 良好 的工業(yè)產(chǎn)業(yè)基礎 CBD是 近代 經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)物，西方 CBD 的發(fā)展是在工業(yè)革命之后，隨著制造業(yè)的發(fā)展，制造業(yè)成為城市的主導產(chǎn)業(yè)的同時，帶動了服務業(yè)的發(fā)展，特別是貿易、商業(yè)、金融、保險、法律、會計、商務辦公等等一系列服務業(yè)的發(fā)展。京廣鐵路和正在興建的武廣高速鐵路貫穿縣境 ， 107國道、 319 國道穿行其中，京珠高速、長永高速、機場高速、繞城高速縱橫交錯 。長沙縣還具有緊鄰武廣高鐵以及未來建設的滬昆長沙站優(yōu)勢， 因此，長沙縣、經(jīng)開區(qū)已不再是一個縣區(qū)概念，而是長沙市舉足輕重的一分子，是一個大長沙市概念。一種是比較狹義的理解，認為 CBD 是專門為城市專門辦公的區(qū)域，當然也會有一些商業(yè)和文化娛樂等配套設施，但是最主要的功能是商務辦公；另一種是比較廣義的，普遍人認為 CBD 是城市空間組成的核心部分，是城市行政、文化、商業(yè)、商務功能的聚集區(qū)，所以很多城市都可以建設 CBD。對我國 CBD建設，國家 建設部也 提出 五個條件 ： 城市具有一定的國際知名度和影響； 該城市具有較強的經(jīng)濟實力，一般情況下 GDP 應在 1000億元以上； 城市基礎設施配套較完善； 有一定的資金流、信息流； 有較集中的一批高素質、高水平的人才 中國 CBD 的建設應結合國情，不宜生硬套用西方概念及其發(fā)展條件，對 CBD 的理解也應用自身不同的視角 ，對 CBD 的建設，關鍵在于是否能從城市的實際出發(fā)、量力而行， 以動態(tài)發(fā)展的眼光看待， 進行具有前瞻性的規(guī)劃，并賦予其共性與個性相結合的內涵。 第 五 、 CBD 具有城市中最高的土地價格和租金。 第三、流動性強 ， CBD內商 務活動頻繁，商貿活動活躍，既是辦公區(qū)域，又有居住、購物、娛樂等綜合功能，是 人流活動最密集的區(qū)域。 二） 基本 特征： 21 第一、 優(yōu)越的區(qū)位條件， CBD具有城市地區(qū)最發(fā)達的內部交通和外部交通 網(wǎng)絡 ， 具有最便捷、方便的通訊設施。 第二是金融中心的功能，重要的金融機構、保險公司、證券公司等相對集中在這個區(qū)域里。它具有了特定功能的作用，特別是商務辦公成為了 CBD最主要的一個功能。 在實際的發(fā)展演變過程中， CBD 內容具有動態(tài) 性 ，是一個廣泛擴展使用的概念 ， 在經(jīng)濟發(fā)展的不同階段， CBD 的內容和形態(tài)也不是相同的，這個概念本身也在不斷的被賦予新的內涵。其最初被定義為 “ 商業(yè)匯聚之處 ” ，這些地方一般都集中了大量的金融、商貿、文化、服務以及大量的商務辦公和酒店、公寓等設施，是現(xiàn)代城市中的重要地區(qū)，習慣上稱之為 “ 市中心 ” 。 與同等城市相比，長沙縣金融業(yè)的發(fā)展可以說是驚人的， 但現(xiàn)有金融機構數(shù)量、等級、規(guī)模及從業(yè)人員等與國內外 CBD 金融業(yè)的發(fā)展地位存在很大差距，經(jīng)開區(qū) CBD 金融中心的打造面臨很 大難度。 12 月末全縣各項存款余額 億元，增長 %；居民儲蓄 億元，增長 27%；各項貸款余額 億元，增長 %；金融機構網(wǎng)點數(shù) 153 個，職工總人數(shù) 1277 人。 六、 金融業(yè) 金 融行業(yè)支撐能力穩(wěn)步提高。 文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭強勁，星沙湘繡城目前總投資 ，是中國最大刺繡生產(chǎn)基地；國家動畫產(chǎn)業(yè)基地 —— 占地 180 余畝的湖南宏夢卡通城落戶 長沙 縣。有 11 項成果獲得省、市科技進步獎，先后有 “ 金茶 ” 、 “ 圣保羅 ” 等 5個商標被評為中國馳名商標， “ 石立 ” 等 41個商標被評為全省著名商標。全縣申請專利 592件，增長 11％，其中授權專利 420 件，授權發(fā)明專利 167 件。全縣 87 家高新技術企業(yè)，實現(xiàn)高新技術產(chǎn)業(yè)增加值 億元。安排科學技術普及支出 160 萬元，人均達 元。 五、 科技、文化 科技事業(yè)成效顯著。 但從總體來看，檔次不夠，大多以中低檔為主，且沒有形成品牌知名度，其消費環(huán)境、基礎設施等均有待進一步提高， 特別是健身、 SPA 美容養(yǎng)身、文化體育 等有益于身心健康的休閑消費場所缺乏。 休閑娛樂業(yè) 發(fā)達，據(jù)初略統(tǒng)計，各種洗浴、休閑按摩、 KTV、茶座、纖體、美容等場所大約 200家，星沙 1— 6區(qū)是休閑娛樂業(yè)的集中區(qū)域。 國際國內知外企業(yè)的聚集、旅游業(yè)的發(fā)展，已大大促進了當?shù)鼐频?、餐飲業(yè)的發(fā)展，目前已擁有明城國際 大酒店、開源大酒店、碧桂園威尼斯等五星級酒店及天成酒店、明城大酒店、工元大酒店、紫鑫大酒店等三星或四星級酒店，另外還擁有華天之星、星期天連鎖酒店及一百多家中小型酒店、賓館。其中星級 “ 農(nóng)家樂 ”58 家，全年共接待游客 萬人次，增長 %，實現(xiàn)綜合收入 億元，增長 %。 全年共接待旅游人數(shù) 萬人次，增長 21%；實現(xiàn)旅游收入 億元，增長 22%。其他行業(yè) 億元，同比下跌 %。 四、 餐飲、娛樂、旅游、健康休閑 2020 年社會消費品零售總額 79億元，同比增長 %，為 5年以來最高增速 ； 全年批發(fā)和零售業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %。 ? 寫字樓市場處于起步階段， CBD的發(fā)展面臨考驗。 7) 商務寫字樓產(chǎn)品供需量?。壳皟H有湘商世紀鑫城項目 入市銷售 ） ，市場處于起步階段。 5) 戶型面積小型化，投資型公寓產(chǎn)品開發(fā)量增加 。 3) 項目開發(fā)呈規(guī)?；l(fā)展 。 圖 18 主城區(qū)各樓盤分布表 19 房地產(chǎn)發(fā)展特征 1) 房地產(chǎn)開發(fā)力度大，在有限的主城區(qū)范圍內，其年竣工面積已達到 150 萬平方米，而且受今年上半年市場火爆場面的刺激，預計在近一兩年的開發(fā)力度將會進一步加大。 在客戶分布區(qū)域層面，一改過去以本土消費群體的消費局面，星沙的居住環(huán) 境、交通的便利性及價格優(yōu)勢已吸引了大量下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)、長沙市各區(qū)消費群體。 從 2020 年 1— 5月份各樓盤的成交情況看， 中小戶型占銷售比例的 63%， 90㎡以下的小戶型是市場需求的主力戶型。 房地產(chǎn)供需狀況 2020年全年房屋施工面積 ，竣工面積 ， 商品房銷售面積 125萬平方米，下降 25%；商品房銷售額 億元，下降 35%；平均價格為 2782元 /平方米，下降 436元 /平方米。其中，住宅投資完成 億元，增長 %；辦公樓完成 億元，增長 180%；商業(yè)營業(yè)用房和其它附屬設施分別完成投資 億元和 億元，分別增長 %和 % 。 圖 17 城鄉(xiāng)商業(yè)規(guī)劃 18 小結： ? 一方面商業(yè)開發(fā)呈供大于求局面，一方面現(xiàn)有業(yè)態(tài)不能滿足當?shù)叵M者的需求； ? 老城區(qū)良好的商業(yè)氛圍、一站式綜合性消費場所特別是中高檔百貨、物購中心的缺乏，使經(jīng)開區(qū) CBD 商業(yè)擁有一定的市場機會與發(fā)展空間； ? 大量沿街底商的開發(fā)，消費人口基數(shù)不足又使 CBD 商業(yè)發(fā) 展面臨一定的挑戰(zhàn)。 5) 餐飲、休閑娛樂業(yè)比較發(fā)達，但沒形成規(guī)模及品牌，以中低檔消費為主，且競爭激烈；與中低檔餐飲消費形成對比的是特色餐飲、中高檔餐飲、環(huán)境優(yōu)雅的休閑咖啡廳生意興隆，這說明當?shù)叵M群體追求休閑、舒適及面子消費的特征明顯。 3) 以傳統(tǒng)沿街商業(yè)為主，新興商業(yè)形態(tài)如現(xiàn)代百貨、購物中心缺乏，與星沙商業(yè)副中心發(fā)展定位 存在很大差距。 商業(yè)發(fā)展特征 1) 以板倉路、開元路、星沙大道為框架形成星沙主要商業(yè)區(qū)。具體統(tǒng)計圖表顯示如下： 業(yè)態(tài) 數(shù)量比例 數(shù)量 業(yè)態(tài) 數(shù)量比例 數(shù)量 賓館 % 193 藥店 % 43 休閑娛樂 % 226 銀行網(wǎng)點 % 11 餐飲 % 209 辦公文具 % 7 小吃店 % 152 醫(yī)院診所 % 14 小超市 % 95 網(wǎng)吧 % 37 酒店 % 17 護膚化妝品 % 49 小百貨 % 91 美容美發(fā) % 56 數(shù)碼通訊 % 72 汽修汽配 % 7 建材五金 % 66 水果店 % 7 摩托專賣 % 7 干洗店 % 8 家居 飾品 % 9 電器維修 % 13 服裝 % 187 其他 % 74 皮鞋箱包 % 46 合計 % 1696 星沙1 —6 區(qū)業(yè)態(tài)結構比例%%%%%%%%% %%%%%%%%%%%%%%%%賓館 休閑娛樂 餐飲 小吃店 小超市酒店 日雜小百貨 數(shù)碼通訊 建材五金 摩托專賣家居飾品 服裝 皮鞋箱包 藥店 銀行網(wǎng)點辦公文具 醫(yī)院診所 網(wǎng)吧 護膚化妝品 美容美發(fā)汽修汽配 水果店 干洗店 電器維修 其他 重點商業(yè)項目（不含專業(yè)市場） 目前星沙規(guī)模以上（ 2020平米以上）商業(yè)營業(yè)面積已突破 10萬平方米（不含專業(yè)市場），其中超市約 25000 平方米，占 25%。 圖 16 商業(yè)分布現(xiàn)狀 ? 板倉中路主要業(yè)態(tài)與業(yè)種 從數(shù)量 上看，板倉中路商業(yè)業(yè)態(tài)以服裝、數(shù)碼通訊、酒店、便利店為主，分別占 17%、13%、 10%、 10%，其它業(yè)態(tài)數(shù)量比例均在 10%以下。 主要商業(yè)業(yè)態(tài)及其分布 長沙縣 主要商業(yè)活動集中于板倉 中 路、開元中路，基本上呈“丁”字型分布 ，整個商業(yè)布局大致可分為四大板塊： 開元中路 板塊、 板 倉中路 板塊、星沙 1— 6區(qū)、中南汽車市場板塊 。 作為中部第一縣，其商貿流通業(yè)相對繁榮，但作為長沙市的“兩 翼”之一， 無論 從社會消費品零售總額還是人均社會消費品零售數(shù)額方面 ，與長沙市相比較仍存在很大差距。其他行業(yè) 億元，同比下跌 %。 消費品零售額 根據(jù)官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 2020 年 長沙縣 社會消費品零售總額 79億元，同比增長 %，為 5年以來最高增速。 圖 15 經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃示意 二、 商 業(yè) 、零售業(yè) 商 業(yè) 發(fā)展 總體狀況 經(jīng)過最近幾年的培 育，長沙縣商貿流通業(yè)得到一定發(fā)展，通程商業(yè)廣場、中南汽配市場成為兩大商貿流通重點區(qū)域。 江蘇徐州工程機械研究院選址在徐州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的做法對長沙經(jīng)開區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級具有借鑒意義，如果能夠在長沙經(jīng)開區(qū)與中南大學合作建立國家級材料工程實驗室，將部分工 14 程改造為實驗車間， CBD 內建設科研辦公樓，我們認為 是發(fā)展 新型 材 料產(chǎn)業(yè)的好機會。江蘇徐州工程機械研究院選址在徐州經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，總投資 億元，建設期三年，將新建獨立的研發(fā)基地 和高技術人才培訓基地、高新技術產(chǎn)品展示中心、引進人才專家公寓等設施。 兄弟省市在支持裝備制造產(chǎn)業(yè)方面已經(jīng)開始具體扶持建設大型實驗室。 工程機械集群，以三一重工、山河智能等為代表，應該是長沙經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)域的主導產(chǎn)業(yè)，圍繞工程機械所需要的關鍵技術，是值得我們在區(qū)域 CBD 中給 予重點服務的對象，對他們的研發(fā)活動給予支持和促進。 規(guī)劃創(chuàng)建新的工業(yè)園區(qū) 、 引進先進技術與人才、發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)、打造產(chǎn)業(yè)集群、完善基礎配套建設及相關服務發(fā)展平臺是長沙實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級、保持發(fā)展后勁、實現(xiàn)新一輪經(jīng)濟發(fā)展的有效選擇。 隨著 科技的進步、產(chǎn)品的升級換代、 城市化進程的加快以及 長 株潭一體化發(fā)展 ， 特別是為適應“兩型社會”的發(fā)展需要， 長沙經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)升級已是必然 。工業(yè)對 GDP 的貢獻率達 72%，成為拉動經(jīng)濟增長的主要動力。 70 家億元企業(yè)累計完成工業(yè)總產(chǎn)值 560 億元，增長 %。 “ 一區(qū)七園 ” 完成規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值 606 億元，增長 %。 目前，全縣工業(yè)總量占長沙市三分之 一，成為湖南省最大的制造基地；已經(jīng)形成了以長沙經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)為龍頭，覆蓋暮云、榔梨、干杉、江背、黃花、金井、安沙等七個鄉(xiāng)鎮(zhèn)園區(qū)的 “ 一區(qū)七園 ” 產(chǎn)業(yè)布局，園區(qū)內聚集了 LG、可口可樂、博世等 17 家世界 500強企業(yè)和三一重工、遠大、長豐汽車等國內知名企業(yè)；已經(jīng)形成了工程機械、汽車及零部件、電子信息及家用電器三大產(chǎn)業(yè)集群，被省政府正式授予為 “ 湖南省汽車零部件產(chǎn)業(yè)基地 ” 。 芙蓉 CBD 對湘潭和株洲的輻射有限，今后黃興鎮(zhèn)作為高鐵東部新城發(fā)展長株潭 CBD更為合適 ,因此， 經(jīng)開 區(qū) 發(fā)展 東城 區(qū)域性 CBD，重點服務長沙縣和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)， 完全與 長沙市城市發(fā)展戰(zhàn)略 思路相吻合 。另在河西新城、星馬新城規(guī)劃商務辦公區(qū)。 ? 商務中心以 芙蓉廣場為核心，東至韶山路，西到蔡鍔路，北至湘雅路、展覽館路，南到人民路，總面積約為 4平方公里。 ? 長永高速公路以北，京珠高速公路以東，規(guī)劃建成影視傳媒、娛樂休閑基地。以星沙國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、馬坡嶺農(nóng)業(yè)高科技園以及廣電中心、世界之窗為依托，擴大高新技術產(chǎn)業(yè)基地的規(guī) 模，利用其特有的對外交通優(yōu)勢，大力發(fā)展新型工