【正文】 在規(guī)劃時商務(wù)辦公建筑比例預(yù)定為45%，但在實際開發(fā)過程中已遠(yuǎn)超出這一比例，致使CBD區(qū)域。市民中心、廣播電視中心、中心書城、音樂廳等聚集人流公共設(shè)施都放在深南大道北側(cè)，購物中心集中放在南側(cè)，城市規(guī)劃與商業(yè)規(guī)劃脫節(jié)。深圳CBD在吸引企業(yè)總部入住特別是金融企業(yè)總部每家補貼1000萬元，招商比較成功寫字樓市場發(fā)展良好。2）、市民中心、會展中心、廣電中心、音樂廳、中心書城等市政、文化設(shè)施對CBD起到至關(guān)重要的帶動效果。 圖26 深圳CBD規(guī)劃——市民中心圖27 深圳CBD規(guī)劃——會展中心深圳CBD的經(jīng)驗1）、注重生態(tài)環(huán)境保護及城市綠化的規(guī)劃。目前，全市土地的50%劃為生態(tài)控制線范圍，人均綠地達(dá)到16平方米，建成區(qū)綠化率達(dá)45%。已建商務(wù)辦公、商業(yè)、酒店公寓面積總體比例為75：：。深南大道由東向西穿越其間，將中心區(qū)分成南、北兩片區(qū)，其中南片區(qū)面積233公頃，北片區(qū)占地面積180公頃。購物中心周邊有環(huán)形道路，交通四通八達(dá)，值得經(jīng)開區(qū)CBD設(shè)置商業(yè)網(wǎng)點時候借鑒。4）、注重商業(yè)設(shè)施規(guī)劃建設(shè)，使商務(wù)辦公與消費緊密結(jié)合。圖24 拉德芳斯CBD的雕塑作品3）、注重建筑的多樣性與獨特性。拉德芳斯比紐約曼哈頓更有魅力，原因就在于一流的規(guī)劃與管理，具有眾多公園和綠地，具有較高藝術(shù)品味。2）、注重規(guī)劃合理性與景觀文化環(huán)境的營造。在拉德芳斯區(qū)的開發(fā)建設(shè)中，政府組建了拉德芳斯區(qū)域開發(fā)公司（簡稱EPAD），行使建設(shè)規(guī)劃中的相關(guān)決策并制定相關(guān)實施措施。拉德芳斯的開發(fā)建設(shè)已被公認(rèn)為CBD建設(shè)中的典范。建成67公頃的步行系統(tǒng)、交通設(shè)施完善，交通系統(tǒng)做到了人車徹底分開，互不干擾；建成占地25公頃的公園，商務(wù)區(qū)的1/10用地為綠化用地，種植有400余種植物，建成由60個現(xiàn)代雕塑作品組成的露天博物館，環(huán)境的綠化系統(tǒng)良好。規(guī)劃建設(shè)寫字樓250萬平方米，共12萬雇員使用，共容納1200個公司。圖19 紐約第五大道百貨 圖20 紐約第七大道梅西百貨圖21 紐約GOODMAN百貨（二）法國拉德芳斯CBD拉德芳斯CBD概況拉德方斯區(qū)位于巴黎市的西北部，巴黎城市主軸線的西端。這對我國CBD的建設(shè)具有很高的借鑒意義。依靠CBD的影響，紐約確立了國際城市的形象。數(shù)十家大銀行、保險公司、交易所以及上百家大公司總部和幾十萬就業(yè)人口，構(gòu)成了世界上就業(yè)密度最高的CBD。與國際性CBD相比，國內(nèi)CBD更多的是城市中心區(qū)的概念。第四章 國內(nèi)外CBD發(fā)展研究一、國內(nèi)外CBD發(fā)展概況 20世紀(jì)20年代，美國最早提出中央商務(wù)區(qū)概念，50—60年代生在美國紐約、芝加哥、洛杉磯得到發(fā)展，后在其他西方國家和日本等一些大城市陸續(xù)開始規(guī)劃和開發(fā)中央商務(wù)區(qū)，到了80年代，在世界各地基本形成了一批風(fēng)格各異的CBD，如日本新宿、巴黎拉德芳斯、新加坡南岸區(qū)、法蘭克福金融區(qū)、香港中環(huán)等相繼成為世界上比較成熟的中央商務(wù)區(qū)。CBD建設(shè)將使助推第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到有效優(yōu)化，同時通過“退二進(jìn)三”將使產(chǎn)業(yè)布局更為科學(xué)合理。 CBD建設(shè)是優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要。隨著城市人口規(guī)模的擴大，原有城市區(qū)域已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足城市發(fā)展的需要，城市升級擴容是發(fā)展的必然；而經(jīng)開區(qū)經(jīng)過近20年的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)部分企業(yè)已出現(xiàn)產(chǎn)能低下、能耗或資源浪費較大的現(xiàn)象，甚至有些企業(yè)已被瞬息萬變的信息經(jīng)濟時代所淘汰，處于停產(chǎn)或半停產(chǎn)狀態(tài)，使土地資源利用率低下。因此，CBD高度集聚的發(fā)展特征，符合中國城市用地緊缺的實情。 CBD建設(shè)是優(yōu)化土地資源配置、提高資源集約化利用效益的需要。 長沙市CBD地處老城中心區(qū)，在推動長沙市經(jīng)濟發(fā)展的同時，也存在交通擁擠不堪、地價與租金企高的問題，使眾多企業(yè)的運營成本提高，許多企業(yè)開始把目標(biāo)轉(zhuǎn)向交通發(fā)達(dá)的新興城市發(fā)展區(qū)域。 隨著我國城市化進(jìn)程的加快，原有城市已難于承擔(dān)應(yīng)有的城市功能、城市基礎(chǔ)設(shè)施也難于滿足城市生活的需要，因此，一城多心的發(fā)展格局成為現(xiàn)代化大都市發(fā)展的主要模式。在長株潭城市群中，周邊各城市與省會長沙均存在一定差距，經(jīng)開區(qū)CBD的建設(shè)，可有效縮小與長沙市的差距，加快與長沙市的融合，促進(jìn)長株潭經(jīng)濟圈的發(fā)展，從而提升長株潭城市群的競爭力。 在目前中國版圖上，城市之間的競爭已不再是城市個體的競爭，而是上升到城市組團式的群體性競爭，南有珠三角、東有長三角、北有京津環(huán)渤海、中部有長株潭。有經(jīng)濟學(xué)家認(rèn)為，未來區(qū)域經(jīng)濟競爭是城市化水平的競爭，是城市與城市之間的競爭。CBD的建設(shè)，是影響城市空間結(jié)構(gòu)重要因素，一個成功CBD的輻射與影響力遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過CBD本身，信息流、人流、經(jīng)濟流、物流的聚集，必將影響并帶動周邊區(qū)域相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而使城市規(guī)模進(jìn)一步擴大。CBD影響和改變現(xiàn)代城市的生產(chǎn)和組織方式，現(xiàn)代制造業(yè)的發(fā)展，已經(jīng)店廠分離，這是必然的，低級生產(chǎn)方式向高級生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)變，往往會向CBD地區(qū)聚集。CBD是城市經(jīng)濟發(fā)展的中樞，也是這個城市經(jīng)濟開放程度和城市經(jīng)濟實力的象征，在這里聚集著大型公司的總部或者機構(gòu)，是這些公司的控制中心，對城市經(jīng)濟有舉足輕重的作用。從各國CBD的發(fā)展情況看，CBD對所在城市的經(jīng)濟發(fā)展和城市的建設(shè)具有十分重要的作用，它主要體現(xiàn)在幾個方面。由于CBD本身的信息網(wǎng)絡(luò)、交通、形象等優(yōu)勢，往往吸引大量成長型中小企業(yè)入駐，形成CBD的主要生力軍，而長沙縣區(qū)域內(nèi)中小企業(yè)的缺乏，使CBD的商務(wù)寫字樓產(chǎn)品的消化壓力較大。目前經(jīng)開區(qū)聚集了一定量的科技人才，但對于與CBD第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展直接相關(guān)的金融、證券、保險、咨詢服務(wù)、商業(yè)經(jīng)營管理等人才明顯不足。與國內(nèi)其他發(fā)展CBD城市相比，人口規(guī)模嚴(yán)重偏低，其直接影響CBD商業(yè)的發(fā)展。縣城目前人口規(guī)模不足20萬，且約一半為非戶籍人口。星沙是個縣城區(qū)，且緊鄰長沙市區(qū)，無論城市如何規(guī)劃發(fā)展，目前整個湖南省的城市首位度毫無疑問屬長沙市，而星沙充其量是長沙市的一個附屬區(qū)域。長沙縣雖然為中部第一縣，具有一定的經(jīng)濟實力，但對于投資高度密集的CBD開發(fā)來說，目前370億的GDP總量難于支撐CBD的發(fā)展。在長沙新的城市發(fā)展規(guī)劃中，星沙商圈已列兩大商業(yè)副中心之一，隨著城市化進(jìn)程的加快、房地產(chǎn)開發(fā)力度的加大、產(chǎn)業(yè)的升級發(fā)展及人口的不斷增長，將推動星沙商業(yè)的新一輪發(fā)展。2008年長沙縣社會消費品零售總額79億元，%，為5年以來最高增速。 4) 具有良好的商業(yè)氛圍及廣闊的商業(yè)發(fā)展前景現(xiàn)有通程商業(yè)廣場、中南汽配市場兩大商貿(mào)流通重點區(qū)域。綜合經(jīng)濟實力在中部排在首位，在全國百強縣市中列34位。按常住人口計算，全縣人均GDP達(dá)到46372元（按年均匯率折算為6767美元），人平比上年增加9856元，%。國際國內(nèi)知名企業(yè)的聚集，為CBD企業(yè)總部經(jīng)濟的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)；而制造業(yè)的發(fā)展，將帶動CBD生產(chǎn)服務(wù)業(yè)的發(fā)展。%；，%。因此，往往在原有城市中心的基礎(chǔ)上逐步的擴大，使一定范圍內(nèi)土地使用、空間發(fā)展、功能組織、地價分布和交通方式產(chǎn)生變化，增加了相關(guān)的功能設(shè)施，形成有復(fù)合功能的城市中心區(qū)。而地鐵2號線的開工建設(shè)，將進(jìn)一步拉近長沙市中心至經(jīng)開區(qū)的空間距離。已構(gòu)筑水、陸、空交互的立體化交通網(wǎng)絡(luò)，全縣“三縱九橫”的骨干道路網(wǎng)架全面拉通，縣城星沙已實現(xiàn)與長沙市區(qū)的全面對接。四、經(jīng)開區(qū)建設(shè)CBD的優(yōu)劣勢優(yōu)勢1) 具有優(yōu)越的區(qū)位、交通條件長沙縣與省會長沙市相鄰，處于長株潭兩型社會綜合配套改革試驗區(qū)的核心地帶，是長沙市的城市副中心區(qū)，縣城星沙距長沙火車站、黃花國際機場、霞凝新港均約8公里。隨著我國經(jīng)濟和城市建設(shè)的快速發(fā)展，國內(nèi)許多城市相繼提出要建設(shè)自己的CBD，對CBD建設(shè)也存在著不同的理解。三、CBD建設(shè)的基本條件根據(jù)對西方國家CBD的發(fā)展研究，國內(nèi)很多專家學(xué)者普遍認(rèn)為城市GDP達(dá)1000億元以上、人均GDP達(dá)3000美元以上作為發(fā)展CBD的首要條件。第四、CBD具有最高效、最便利、最集中的服務(wù)設(shè)施，以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，且行業(yè)空間分布上相對集中，能提供包括經(jīng)濟、管理、娛樂、文化乃至行政等多方面的服務(wù)，具有城市地區(qū)最集中、檔次最高的零售業(yè)。第二、CBD區(qū)域內(nèi)建筑密度高、容量大。第三是專業(yè)化的生產(chǎn)服務(wù)功能，包括會計、法律、信息、咨詢等等相關(guān)的服務(wù)行業(yè)。二、CBD基本職能與特征從國內(nèi)外一些成功的CBD來看，CBD一般具有如下基本職能與特征：一）基本職能：第一是公司總部的活動場所，包括生產(chǎn)型的公司或者貿(mào)易型的公司，總部或者分支比較集中的區(qū)域。自CBD概念提出至今已有半個多世紀(jì)，其間社會生產(chǎn)的組織、交通與通訊方式的變革、電子信息應(yīng)用及后工業(yè)化趨勢都導(dǎo)致CBD功能、結(jié)構(gòu)的不斷變化，城市中CBD的位置、邊界也在遷移，隨著經(jīng)濟全球化的發(fā)展，世界上一些城市，尤其是一些區(qū)域性、全球性的城市CBD，在功能和區(qū)位模式方面也發(fā)生了很大的變化。傳統(tǒng)意義上的CBD，是包容性很強、含義比較寬泛的概念，文化中心、商業(yè)中心等的設(shè)施功能融合在一起，形成核心商業(yè)區(qū)。第三章 經(jīng)開區(qū)發(fā)展CBD必要性與條件一、CBD概念解讀CBD是商務(wù)中心區(qū)（Central Business District）的縮寫，起源于20世紀(jì)20年代的美國。隨著2008年3月份郵政銀行和7月份光大銀行先后在星沙掛牌營業(yè)，到12月進(jìn)駐長沙縣的銀行業(yè)金融機構(gòu)已達(dá)到14家。%。 小結(jié)：高科技生產(chǎn)企業(yè)的聚集，使科技服務(wù)業(yè)的發(fā)展成為CBD產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個新的方向，我們應(yīng)該利用建設(shè)CBD機會，鼓勵更多工程機械和汽車研發(fā)中心等落戶經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，增強經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的發(fā)展后勁，而文化、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)則處于起步階段，是CBD應(yīng)多加引導(dǎo)的一個新型發(fā)展產(chǎn)業(yè)。先后獲得了“全國科技進(jìn)步先進(jìn)縣”、“省知識產(chǎn)權(quán)示范創(chuàng)建縣”等榮譽，還申報了“國家知識產(chǎn)權(quán)強縣”。全年實施專利248件。全縣87家高新技術(shù)企業(yè)。安排科學(xué)技術(shù)普及支出160萬元。五、科技、文化科技事業(yè)成效顯著。但從總體來看，檔次不夠，大多以中低檔為主，且沒有形成品牌知名度，其消費環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施等均有待進(jìn)一步提高，特別是健身、SPA美容養(yǎng)身、文化體育等有益于身心健康的休閑消費場所缺乏。休閑娛樂業(yè)發(fā)達(dá)，據(jù)初略統(tǒng)計，各種洗浴、休閑按摩、KTV、茶座、纖體、美容等場所大約200家，星沙1—6區(qū)是休閑娛樂業(yè)的集中區(qū)域。國際國內(nèi)知外企業(yè)的聚集、旅游業(yè)的發(fā)展，已大大促進(jìn)了當(dāng)?shù)鼐频辍⒉惋嫎I(yè)的發(fā)展，目前已擁有明城國際大酒店、開源大酒店、碧桂園威尼斯等五星級酒店及天成酒店、明城大酒店、工元大酒店、紫鑫大酒店等三星或四星級酒店，另外還擁有華天之星、星期天連鎖酒店及一百多家中小型酒店、賓館。其中星級“農(nóng)家樂”58家，%，%。，增長21%；，增長22%。%。四、餐飲、娛樂、旅游、健康休閑2008年社會消費品零售總額79億元，%，為5年以來最高增速；，%。l 寫字樓市場處于起步階段，CBD的發(fā)展面臨考驗。7) 商務(wù)寫字樓產(chǎn)品供需量小（目前僅有湘商世紀(jì)鑫城項目入市銷售），市場處于起步階段。5) 戶型面積小型化，投資型公寓產(chǎn)品開發(fā)量增加。3) 項目開發(fā)呈規(guī)?；l(fā)展。圖18 主城區(qū)各樓盤分布表房地產(chǎn)發(fā)展特征1) 房地產(chǎn)開發(fā)力度大，在有限的主城區(qū)范圍內(nèi)，其年竣工面積已達(dá)到150萬平方米，而且受今年上半年市場火爆場面的刺激，預(yù)計在近一兩年的開發(fā)力度將會進(jìn)一步加大。在客戶分布區(qū)域?qū)用妫桓倪^去以本土消費群體的消費局面，星沙的居住環(huán)境、交通的便利性及價格優(yōu)勢已吸引了大量下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)、長沙市各區(qū)消費群體。從2009年1—5月份各樓盤的成交情況看，中小戶型占銷售比例的63%，90㎡以下的小戶型是市場需求的主力戶型。房地產(chǎn)供需狀況，商品房銷售面積125萬平方米，下降25%；，下降35%；平均價格為2782元/平方米，下降436元/平方米。其中， 億元， %； 億元，增長 180%； 億元，%% 。 圖17 城鄉(xiāng)商業(yè)規(guī)劃小結(jié)：l 一方面商業(yè)開發(fā)呈供大于求局面，一方面現(xiàn)有業(yè)態(tài)不能滿足當(dāng)?shù)叵M者的需求；l 老城區(qū)良好的商業(yè)氛圍、一站式綜合性消費場所特別是中高檔百貨、物購中心的缺乏，使經(jīng)開區(qū)CBD商業(yè)擁有一定的市場機會與發(fā)展空間；l 大量沿街底商的開發(fā)，消費人口基數(shù)不足又使CBD商業(yè)發(fā)展面臨一定的挑戰(zhàn)。5) 餐飲、休閑娛樂業(yè)比較發(fā)達(dá)，但沒形成規(guī)模及品牌，以中低檔消費為主，且競爭激烈；與中低檔餐飲消費形成對比的是特色餐飲、中高檔餐飲、環(huán)境優(yōu)雅的休閑咖啡廳生意興隆，這說明當(dāng)?shù)叵M群體追求休閑、舒適及面子消費的特征明顯。3) 以傳統(tǒng)沿街商業(yè)為主，新興商業(yè)形態(tài)如現(xiàn)代百貨、購物中心缺乏，與星沙商業(yè)副中心發(fā)展定位存在很大差距。 商業(yè)發(fā)展特征1) 以板倉路、開元路、星沙大道為框架形成星沙主要商業(yè)區(qū)。具體統(tǒng)計圖表顯示如下：業(yè)態(tài)數(shù)量比例數(shù)量業(yè)態(tài)數(shù)量比例數(shù)量賓館%193藥店%43休閑娛樂%226銀行網(wǎng)點%11餐飲%209辦公文具%7小吃店%152醫(yī)院診所%14小超市%95網(wǎng)吧%37酒店%17護膚化妝品%49小百貨%91美容美發(fā)%56數(shù)碼通訊%72汽修汽配%7建材五金%66水果店%7摩托專賣%7干洗店%8家居飾品%9電器維修%13服裝%187其他%74皮鞋箱包%46合計%1696重點商業(yè)項目（不含專業(yè)市場）目前星沙規(guī)模以上（2000平米以上）商業(yè)營業(yè)面積已突破10萬平方米（不含專業(yè)市場），其中超市約25000平方米，占25%。圖16 商業(yè)分布現(xiàn)狀l 板倉中路主要業(yè)態(tài)與業(yè)種從數(shù)量上看，板倉