【文章內(nèi)容簡介】 長海集團 32020 202000 楚天馨苑 楚天房產(chǎn) 16008 118000 楚天中苑 楚天房產(chǎn) 17890 73200 9 明城公寓 明城房產(chǎn) 34000 155000 明城國際大酒店 明城房產(chǎn) 產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 規(guī)劃范圍內(nèi)有企業(yè) 36家，其中工業(yè)企業(yè) 30家，商貿(mào)服務企業(yè) 6家。 2020 年區(qū)域內(nèi)共實現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值 億元，實現(xiàn)稅收 8928 萬元，分別占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值、實現(xiàn)稅收的 %、%； 2020 年區(qū)域內(nèi)實現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值 億元 ，實現(xiàn)稅收 億元；分別占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值、實現(xiàn)稅收的 %、 %。 小結： 從以上區(qū)域綜合現(xiàn)狀來看，區(qū)域內(nèi)過半數(shù)工業(yè)企業(yè)處于停產(chǎn)或半停產(chǎn)狀態(tài)，區(qū)域內(nèi)工業(yè)產(chǎn)值 實現(xiàn)稅收不到全區(qū)總額的 5%， 而且地塊性質(zhì)大多為工業(yè)用地，其功能轉(zhuǎn)換、改造成本相對較低，有利于實現(xiàn)“退二進三”、功能轉(zhuǎn)換升級及 CBD 的 建設 。 八 、城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 根據(jù) 2020 年編制《長沙縣城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃（ 2020－ 2020）》 ， 提出了“ 南拓、北延、東進、西接 ”的發(fā)展 戰(zhàn)略。向南拓展至榔梨、黃興、跳馬、暮云等鄉(xiāng)鎮(zhèn)，向北延伸至安沙鎮(zhèn)，向東拓展 到黃花國際機場，向西與開福區(qū)相接，形成縣城、經(jīng)開區(qū)片 245 平方公里，黃興片 94平方公里，空港城、春華片 86平方公里，暮云、跳馬片 80 平方公里的四個功能組團，共計 505 平方公里，其中建設用地 350 平方公里。 城市空間結構 根據(jù)城市空間導向因素及現(xiàn)狀的城市空間形態(tài)，以及城市產(chǎn)業(yè)布局，形成 “ 一心三園區(qū)、雙龍捧珠 ” 的城市空間結構。 “ 一心 ” 指長沙縣全縣的政治、經(jīng)濟文化中心、占地約 14 平方公里，集行政辦公、商業(yè)金融、文化娛樂、科研教育于一體。 “ 三園區(qū) ” 即長沙經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、松雅河生態(tài)休閑園和政務中心區(qū)。 長沙經(jīng) 濟技術開發(fā)區(qū)，占地約 30 平方公里，主要發(fā)展占地少、無污染、科技含量高的21世紀新型環(huán)保型產(chǎn)業(yè)，如電子，電器，車輛制造等大型工業(yè)集團。 松雅河生態(tài)休閑園，占地約 平方公里，對團結垸部分農(nóng)田實行退耕還湖，既能增強松雅河的調(diào)濟蓄水能力，又能為長沙縣城開辟一處渡假休閑佳境，在喧囂、快節(jié)奏的都市區(qū)保留一塊樹木蔥籠，山水相映，綠草如茵的祥和凈地，將倍受市民的親睞，同時也將收到豐厚的回報。 政務中心區(qū)，占地約 8 平方公里，建設一座標志長沙縣新發(fā)展氣象的、親民而莊重的政務辦公和服務中心，容納完善的行政管理、政務服務和政法 辦公功能。 “ 雙龍捧珠 ” 即將縣城南北 兩條自然水系瀏陽河和撈刀河有機結合起來，利用地形中的自然沖溝，形成曲折自然的景觀林帶，將自然生態(tài)因素導入城市中心 。 圖 9 縣城空間結構規(guī)劃 圖 10 縣城總規(guī) 城鎮(zhèn)空間布局 規(guī)劃形成 “ 一心三鎮(zhèn)六組團 ” 的城鎮(zhèn)空間布局結構。 “ 一心 ” 即中心區(qū)長沙縣城及長沙經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積 平方公里，全縣的政治、經(jīng)濟、文化、信息中心，工業(yè)發(fā)展的龍頭。長永高速以南規(guī)劃為大型電子、工程機械制造等新型工業(yè)區(qū)，以北為行政、商業(yè) 服務區(qū)。 “ 三鎮(zhèn) ” 即暮云鎮(zhèn)、江背鎮(zhèn)和金井鎮(zhèn)。三鎮(zhèn)離縣城較遠，有一定的發(fā)展基礎，產(chǎn)業(yè)特 10 色明顯，規(guī)劃獨立成團，其中暮云規(guī)劃總面積 30 平方公里，江背 10 平方公里，金井 4 平方公里。 “ 六組團 ” 即縣城周邊的 6 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，與縣城及長沙市區(qū)聯(lián)系便利，基礎設施能與縣城及市區(qū)共享，發(fā)展條件良好。規(guī)劃將其配套建設成為與縣城產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密的，能形成產(chǎn)業(yè)鏈條的上游及下游加工工業(yè)基地，形成穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。規(guī)劃黃花組團 平方公里，春華、黃豐組團 平方公里，干杉組團 平方公里，黃興組團 平方公里，榔梨組團 ，安沙、毛塘鋪組團 平方公里。 圖 11 城鎮(zhèn)空間分布 人口遠景規(guī)劃 到 2020 年，規(guī)劃中心城市（縣城） 1 個，中心鎮(zhèn) 3 個（星沙除外），一般建制鎮(zhèn) 16個（含核心區(qū) 6 組團），一般集鎮(zhèn) 20個，中心村 43個，基層村 96個。城鎮(zhèn)人口 125 萬人，農(nóng)村地區(qū)總?cè)丝诩s 30萬人，城鎮(zhèn)化水平達到 78%。 長沙縣縣城人口規(guī)模至 2020 年為 50萬人，建設用地 60 平方公里。其中長沙經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū) 20萬人， 30平方公里。 對接長株潭規(guī)劃設想 為對接長株潭一體化工作， 對現(xiàn)有規(guī)劃進行提升，對縣城及周邊 地區(qū)大力擴容提質(zhì)，將長沙縣縣城、經(jīng)開區(qū)、隆平科技示范園、高鐵－空港城所覆蓋的區(qū)域打造成長沙市大東新城，將其建設成為 “ 三區(qū)一樞紐 ” — 國家級交通樞紐、新型工業(yè)的聚集區(qū)、資源節(jié)約的示范區(qū)、適宜人居的新城區(qū)。 規(guī)劃以高鐵－空港城為核心，重點構建汽車工程機械走廊、世界工程機械之都以及電子、信息高新技術產(chǎn)業(yè)集群三大產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，配套建設行政、商業(yè)、居住生活配套區(qū)。 一是規(guī)劃 86平方公里的高鐵－空港新城。目前武廣客運專線動工，杭州－長沙客運專線列入規(guī)劃，黃花機場加緊擴建，高鐵－空港城以長沙縣黃花機場和武廣高速客運站 為依托，既是大東城的經(jīng)濟樞紐，也是我國中南部重要的交通樞紐。高鐵－空港城將在大東新區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展中發(fā)揮整合和組織作用，在長株潭地區(qū)與國內(nèi)國際之間發(fā)揮橋梁和紐帶作用，是大東新城甚至長株潭地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展的核心。另外，在這一區(qū)域還將發(fā)展臨空產(chǎn)業(yè)。 二是以長豐獵豹、北汽福田、江南汽車等企業(yè)為汽車制造龍頭企業(yè)，整合安沙、黃花、榔梨、干杉、江背等鄉(xiāng)鎮(zhèn)一大批汽車零部件生產(chǎn)企業(yè)，形成北至安沙、南至江背、面積達110 平方公里的汽車制造產(chǎn)業(yè)走廊。 三是以三一重工、中聯(lián)重科、山河智能為龍頭，打造 “ 世界重型機械之都 ” ，規(guī)劃用地控制規(guī)模約 15平方公里。 四是規(guī)劃在長沙市三環(huán)線以西、機場高速以北、長永高速以南約 40 平方公里范圍內(nèi)以LG 曙光、遠大空調(diào)、長海視聽、華天光電慣導、玻殼等一批高新技術信息產(chǎn)業(yè)企業(yè)為龍頭，規(guī)劃建設電子、信息高新技術產(chǎn)業(yè)集群。 五是將北至安沙鎮(zhèn)、東至長沙市三環(huán)線、西至長沙市開福區(qū)、南至長永高速約 80 平方公里的區(qū)域建成為以上四個功能區(qū)配套的行政、商業(yè)、居住生活區(qū)。 長沙縣在長沙市城市總體規(guī)劃中的角色定位 1）城市空間布局 根據(jù)長沙市發(fā)展規(guī)劃，其 規(guī)劃空間 分為五個 層次 ：長株潭、市域、規(guī)劃區(qū)、都市區(qū)、主城區(qū) 。 ? 長株潭指長沙、株洲、湘潭三市行政區(qū)域。 ? 市域包括長沙市區(qū)、長沙縣、望城縣、寧鄉(xiāng)縣和瀏陽市。 11 ? 規(guī)劃區(qū)包括市區(qū)全部，長沙縣暮云鎮(zhèn)、黃興鎮(zhèn)、榔梨鎮(zhèn)、黃花鎮(zhèn)、星沙鎮(zhèn)、跳馬鄉(xiāng)、干杉鄉(xiāng)、安沙鎮(zhèn)、北山鎮(zhèn)以及望城縣全部，總面積 2893 平方公里。 ? 都市區(qū)是由集中的規(guī)劃建設用地及這些用地之間的自然環(huán)境共同構成的區(qū)域，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為基本單位，包括市區(qū)、長沙縣星沙鎮(zhèn)、暮云鎮(zhèn)、榔梨鎮(zhèn)、黃花鎮(zhèn)、望城縣高塘嶺鎮(zhèn)、坪塘鎮(zhèn)、丁字鎮(zhèn)、雷鋒鎮(zhèn)、星城鎮(zhèn)、含浦鎮(zhèn)、黃金鄉(xiāng)，總面積 1450 平方公里。 ? 主城區(qū)包括城市主體 (即中心城區(qū) )、河西新城、星馬新城。 圖 12 長株潭區(qū)域規(guī)劃 圖 13 長株潭空間結構 2） 城市建設目標 基本形成與區(qū)域性中心城市相匹配的城市功能結構，按照 “ 一主 (城市主體 )、兩次 (河西、星馬新城 )、四組團 (暮云、撈霞、高星、含浦組團 )” ，構筑青山、秀水、綠洲、名城融為一體的城市空間格局。 3）區(qū)域 產(chǎn)業(yè)布局 星馬新城位于城市主體東面，規(guī)劃城市建設用地 64 平方公里，城市人口規(guī)模為 53 萬 12 人。以星沙國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、馬坡嶺農(nóng)業(yè)高科技園以及廣電中心、世界之窗為依托，擴大高新技術產(chǎn)業(yè)基地的規(guī) 模，利用其特有的對外交通優(yōu)勢，大力發(fā)展新型工業(yè)、高科技農(nóng)業(yè)、航空產(chǎn)業(yè)和文化休閑產(chǎn)業(yè)。 ? 長永高速公路以南，遠大路以北，規(guī)劃為電子、生物工程等新型工業(yè)區(qū)，以外向型、高檔次、集約型的產(chǎn)業(yè)為主；遠大路以南，馬坡嶺一帶，以省農(nóng)科院、湖南農(nóng)業(yè)大學為依托，重點建設馬坡嶺農(nóng)業(yè)高科技園。 ? 長永高速公路以北，京珠高速公路以東，規(guī)劃建成影視傳媒、娛樂休閑基地。 圖 14 長株潭城市群 4） 商業(yè)規(guī)劃 ? 規(guī)劃形成以五一廣場為核心的市級商業(yè)中心，河西、星馬兩個次中心和若干個居住區(qū)級中心的零售商業(yè)中心體系。 ? 商務中心以 芙蓉廣場為核心，東至韶山路，西到蔡鍔路，北至湘雅路、展覽館路，南到人民路，總面積約為 4平方公里。集金融、商務、辦公于一體。另在河西新城、星馬新城規(guī)劃商務辦公區(qū)。 小 結： 從長沙市城市發(fā)展規(guī)劃中可知，長沙縣城星沙鎮(zhèn)已列為長沙市的都市區(qū)、主城區(qū)范圍 ，是長沙市的商業(yè)次中心，是商務辦公的規(guī)劃發(fā)展區(qū)。 芙蓉 CBD 對湘潭和株洲的輻射有限，今后黃興鎮(zhèn)作為高鐵東部新城發(fā)展長株潭 CBD更為合適 ,因此， 經(jīng)開 區(qū) 發(fā)展 東城 區(qū)域性 CBD，重點服務長沙縣和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)， 完全與 長沙市城市發(fā)展戰(zhàn)略 思路相吻合 。 13 第二 章 經(jīng)開區(qū) CBD發(fā)展產(chǎn)業(yè) 市場分析 一、 高 速 發(fā)展的 工業(yè) 工業(yè)發(fā)展狀況 長沙縣工業(yè)發(fā)展的推動力源自于國家級長沙經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)的創(chuàng)建，特別是 2020 年開發(fā)區(qū)升級為國家級開發(fā)區(qū)后， 堅持 “ 以工業(yè)項目為主、吸收外資為主、出口為主和致力于發(fā)展高新技術 ” 的辦區(qū)方針，積極圍繞主導產(chǎn)業(yè)發(fā)展招商引資，走工業(yè)興區(qū)之路，已形成了以 工程機械 先進制造和電子信息技術產(chǎn)業(yè)為支柱，以高新技術產(chǎn)業(yè)為補充，以現(xiàn)代物流為配套的 “ 兩業(yè)為主、多元推進、成龍配套 ” 的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，實現(xiàn)了園區(qū)經(jīng)濟超常規(guī)跨越式發(fā)展。 目前，全縣工業(yè)總量占長沙市三分之 一，成為湖南省最大的制造基地；已經(jīng)形成了以長沙經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)為龍頭，覆蓋暮云、榔梨、干杉、江背、黃花、金井、安沙等七個鄉(xiāng)鎮(zhèn)園區(qū)的 “ 一區(qū)七園 ” 產(chǎn)業(yè)布局，園區(qū)內(nèi)聚集了 LG、可口可樂、博世等 17 家世界 500強企業(yè)和三一重工、遠大、長豐汽車等國內(nèi)知名企業(yè)；已經(jīng)形成了工程機械、汽車及零部件、電子信息及家用電器三大產(chǎn)業(yè)集群，被省政府正式授予為 “ 湖南省汽車零部件產(chǎn)業(yè)基地 ” 。 主要代表性知名企業(yè)有： 工程機械制造業(yè)：三一重工、浦沅、山河智能 汽車 及零部件 制造業(yè)：長豐獵豹、北汽福田、同心實業(yè)、德國博世 電子信息產(chǎn)業(yè)： LG、 HEG等 家電制造業(yè)：遠大、伊萊克斯為核心 新材料產(chǎn)業(yè)：力元、瑞翔、凱豐等 2020 年完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長 %； 全縣實現(xiàn)工業(yè)增加值 億元，增長 20%。 “ 一區(qū)七園 ” 完成規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值 606 億元，增長 %。工程機械、汽車及零部件、電子信息三大產(chǎn)業(yè)完成產(chǎn)值 億元，增長 %。 70 家億元企業(yè)累計完成工業(yè)總產(chǎn)值 560 億元，增長 %。單位規(guī)模工業(yè)增加值能耗下降 8%。工業(yè)對 GDP 的貢獻率達 72%，成為拉動經(jīng)濟增長的主要動力。 產(chǎn)業(yè)升級 長沙經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū) 對推動長 沙縣乃至長沙市、湖南省經(jīng)濟的發(fā)展曾起到至關重要作用，在新的城市經(jīng)濟發(fā)展形勢下，其仍然肩負著推動長株潭經(jīng)濟帶發(fā)展的重任。 隨著 科技的進步、產(chǎn)品的升級換代、 城市化進程的加快以及 長 株潭一體化發(fā)展 ， 特別是為適應“兩型社會”的發(fā)展需要， 長沙經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)升級已是必然 。首先 由過去的擴大地盤為主的增量發(fā)展模式向存量發(fā)展模式轉(zhuǎn)變，提高核心區(qū)域單位面積的經(jīng)濟產(chǎn)出， 使有限土地資源利用價值最大化；其次需 對 能耗高、有污染、技術落后企業(yè)進行淘汰，重點發(fā)展高科技、綠色環(huán)保產(chǎn)業(yè)，重點扶持發(fā)展主導產(chǎn)業(yè)的科研平臺 。 規(guī)劃創(chuàng)建新的工業(yè)園區(qū) 、 引進先進技術與人才、發(fā)展高新技術產(chǎn)業(yè)、打造產(chǎn)業(yè)集群、完善基礎配套建設及相關服務發(fā)展平臺是長沙實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級、保持發(fā)展后勁、實現(xiàn)新一輪經(jīng)濟發(fā)展的有效選擇。 與美國相比我國在電子基礎元器件、傳感器、電腦 CPU、飛機電子設備、航空發(fā)動機、航空復合材料等領域均處于落后地位，導致我國眾多產(chǎn)業(yè)處于產(chǎn)業(yè)鏈條下端，以犧牲環(huán)境和低廉勞動力為代價換取的世界加工廠地位，屬于不可持續(xù)的發(fā)展方式。 工程機械集群，以三一重工、山河智能等為代表，應該是長沙經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)域的主導產(chǎn)業(yè)，圍繞工程機械所需要的關鍵技術，是值得我們在區(qū)域 CBD 中給 予重點服務的對象，對他們的研發(fā)活動給予支持和促進。建設具有工程化能力的國際級試驗室，