【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 長(zhǎng)海集團(tuán) 32020 202000 楚天馨苑 楚天房產(chǎn) 16008 118000 楚天中苑 楚天房產(chǎn) 17890 73200 9 明城公寓 明城房產(chǎn) 34000 155000 明城國(guó)際大酒店 明城房產(chǎn) 產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 規(guī)劃范圍內(nèi)有企業(yè) 36家，其中工業(yè)企業(yè) 30家，商貿(mào)服務(wù)企業(yè) 6家。 2020 年區(qū)域內(nèi)共實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值 億元，實(shí)現(xiàn)稅收 8928 萬(wàn)元，分別占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值、實(shí)現(xiàn)稅收的 %、%； 2020 年區(qū)域內(nèi)實(shí)現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)值 億元 ，實(shí)現(xiàn)稅收 億元；分別占全區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值、實(shí)現(xiàn)稅收的 %、 %。 小結(jié)： 從以上區(qū)域綜合現(xiàn)狀來(lái)看，區(qū)域內(nèi)過(guò)半數(shù)工業(yè)企業(yè)處于停產(chǎn)或半停產(chǎn)狀態(tài)，區(qū)域內(nèi)工業(yè)產(chǎn)值 實(shí)現(xiàn)稅收不到全區(qū)總額的 5%， 而且地塊性質(zhì)大多為工業(yè)用地，其功能轉(zhuǎn)換、改造成本相對(duì)較低，有利于實(shí)現(xiàn)“退二進(jìn)三”、功能轉(zhuǎn)換升級(jí)及 CBD 的 建設(shè) 。 八 、城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 根據(jù) 2020 年編制《長(zhǎng)沙縣城鄉(xiāng)一體化規(guī)劃（ 2020－ 2020）》 ， 提出了“ 南拓、北延、東進(jìn)、西接 ”的發(fā)展 戰(zhàn)略。向南拓展至榔梨、黃興、跳馬、暮云等鄉(xiāng)鎮(zhèn)，向北延伸至安沙鎮(zhèn)，向東拓展 到黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)，向西與開(kāi)福區(qū)相接，形成縣城、經(jīng)開(kāi)區(qū)片 245 平方公里，黃興片 94平方公里，空港城、春華片 86平方公里，暮云、跳馬片 80 平方公里的四個(gè)功能組團(tuán)，共計(jì) 505 平方公里，其中建設(shè)用地 350 平方公里。 城市空間結(jié)構(gòu) 根據(jù)城市空間導(dǎo)向因素及現(xiàn)狀的城市空間形態(tài)，以及城市產(chǎn)業(yè)布局，形成 “ 一心三園區(qū)、雙龍捧珠 ” 的城市空間結(jié)構(gòu)。 “ 一心 ” 指長(zhǎng)沙縣全縣的政治、經(jīng)濟(jì)文化中心、占地約 14 平方公里，集行政辦公、商業(yè)金融、文化娛樂(lè)、科研教育于一體。 “ 三園區(qū) ” 即長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、松雅河生態(tài)休閑園和政務(wù)中心區(qū)。 長(zhǎng)沙經(jīng) 濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，占地約 30 平方公里，主要發(fā)展占地少、無(wú)污染、科技含量高的21世紀(jì)新型環(huán)保型產(chǎn)業(yè)，如電子，電器，車(chē)輛制造等大型工業(yè)集團(tuán)。 松雅河生態(tài)休閑園，占地約 平方公里，對(duì)團(tuán)結(jié)垸部分農(nóng)田實(shí)行退耕還湖，既能增強(qiáng)松雅河的調(diào)濟(jì)蓄水能力，又能為長(zhǎng)沙縣城開(kāi)辟一處渡假休閑佳境，在喧囂、快節(jié)奏的都市區(qū)保留一塊樹(shù)木蔥籠，山水相映，綠草如茵的祥和凈地，將倍受市民的親睞，同時(shí)也將收到豐厚的回報(bào)。 政務(wù)中心區(qū)，占地約 8 平方公里，建設(shè)一座標(biāo)志長(zhǎng)沙縣新發(fā)展氣象的、親民而莊重的政務(wù)辦公和服務(wù)中心，容納完善的行政管理、政務(wù)服務(wù)和政法 辦公功能。 “ 雙龍捧珠 ” 即將縣城南北 兩條自然水系瀏陽(yáng)河和撈刀河有機(jī)結(jié)合起來(lái)，利用地形中的自然沖溝，形成曲折自然的景觀林帶，將自然生態(tài)因素導(dǎo)入城市中心 。 圖 9 縣城空間結(jié)構(gòu)規(guī)劃 圖 10 縣城總規(guī) 城鎮(zhèn)空間布局 規(guī)劃形成 “ 一心三鎮(zhèn)六組團(tuán) ” 的城鎮(zhèn)空間布局結(jié)構(gòu)。 “ 一心 ” 即中心區(qū)長(zhǎng)沙縣城及長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積 平方公里，全縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、信息中心，工業(yè)發(fā)展的龍頭。長(zhǎng)永高速以南規(guī)劃為大型電子、工程機(jī)械制造等新型工業(yè)區(qū)，以北為行政、商業(yè) 服務(wù)區(qū)。 “ 三鎮(zhèn) ” 即暮云鎮(zhèn)、江背鎮(zhèn)和金井鎮(zhèn)。三鎮(zhèn)離縣城較遠(yuǎn)，有一定的發(fā)展基礎(chǔ)，產(chǎn)業(yè)特 10 色明顯，規(guī)劃獨(dú)立成團(tuán)，其中暮云規(guī)劃總面積 30 平方公里，江背 10 平方公里，金井 4 平方公里。 “ 六組團(tuán) ” 即縣城周邊的 6 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)，與縣城及長(zhǎng)沙市區(qū)聯(lián)系便利，基礎(chǔ)設(shè)施能與縣城及市區(qū)共享，發(fā)展條件良好。規(guī)劃將其配套建設(shè)成為與縣城產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊密的，能形成產(chǎn)業(yè)鏈條的上游及下游加工工業(yè)基地，形成穩(wěn)定的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。規(guī)劃黃花組團(tuán) 平方公里，春華、黃豐組團(tuán) 平方公里，干杉組團(tuán) 平方公里，黃興組團(tuán) 平方公里，榔梨組團(tuán) ，安沙、毛塘鋪組團(tuán) 平方公里。 圖 11 城鎮(zhèn)空間分布 人口遠(yuǎn)景規(guī)劃 到 2020 年，規(guī)劃中心城市（縣城） 1 個(gè)，中心鎮(zhèn) 3 個(gè)（星沙除外），一般建制鎮(zhèn) 16個(gè)（含核心區(qū) 6 組團(tuán)），一般集鎮(zhèn) 20個(gè)，中心村 43個(gè)，基層村 96個(gè)。城鎮(zhèn)人口 125 萬(wàn)人，農(nóng)村地區(qū)總?cè)丝诩s 30萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到 78%。 長(zhǎng)沙縣縣城人口規(guī)模至 2020 年為 50萬(wàn)人，建設(shè)用地 60 平方公里。其中長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 20萬(wàn)人， 30平方公里。 對(duì)接長(zhǎng)株潭規(guī)劃設(shè)想 為對(duì)接長(zhǎng)株潭一體化工作， 對(duì)現(xiàn)有規(guī)劃進(jìn)行提升，對(duì)縣城及周邊 地區(qū)大力擴(kuò)容提質(zhì)，將長(zhǎng)沙縣縣城、經(jīng)開(kāi)區(qū)、隆平科技示范園、高鐵－空港城所覆蓋的區(qū)域打造成長(zhǎng)沙市大東新城，將其建設(shè)成為 “ 三區(qū)一樞紐 ” — 國(guó)家級(jí)交通樞紐、新型工業(yè)的聚集區(qū)、資源節(jié)約的示范區(qū)、適宜人居的新城區(qū)。 規(guī)劃以高鐵－空港城為核心，重點(diǎn)構(gòu)建汽車(chē)工程機(jī)械走廊、世界工程機(jī)械之都以及電子、信息高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群三大產(chǎn)業(yè)功能區(qū)，配套建設(shè)行政、商業(yè)、居住生活配套區(qū)。 一是規(guī)劃 86平方公里的高鐵－空港新城。目前武廣客運(yùn)專(zhuān)線動(dòng)工，杭州－長(zhǎng)沙客運(yùn)專(zhuān)線列入規(guī)劃，黃花機(jī)場(chǎng)加緊擴(kuò)建，高鐵－空港城以長(zhǎng)沙縣黃花機(jī)場(chǎng)和武廣高速客運(yùn)站 為依托，既是大東城的經(jīng)濟(jì)樞紐，也是我國(guó)中南部重要的交通樞紐。高鐵－空港城將在大東新區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展中發(fā)揮整合和組織作用，在長(zhǎng)株潭地區(qū)與國(guó)內(nèi)國(guó)際之間發(fā)揮橋梁和紐帶作用，是大東新城甚至長(zhǎng)株潭地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心。另外，在這一區(qū)域還將發(fā)展臨空產(chǎn)業(yè)。 二是以長(zhǎng)豐獵豹、北汽福田、江南汽車(chē)等企業(yè)為汽車(chē)制造龍頭企業(yè)，整合安沙、黃花、榔梨、干杉、江背等鄉(xiāng)鎮(zhèn)一大批汽車(chē)零部件生產(chǎn)企業(yè)，形成北至安沙、南至江背、面積達(dá)110 平方公里的汽車(chē)制造產(chǎn)業(yè)走廊。 三是以三一重工、中聯(lián)重科、山河智能為龍頭，打造 “ 世界重型機(jī)械之都 ” ，規(guī)劃用地控制規(guī)模約 15平方公里。 四是規(guī)劃在長(zhǎng)沙市三環(huán)線以西、機(jī)場(chǎng)高速以北、長(zhǎng)永高速以南約 40 平方公里范圍內(nèi)以LG 曙光、遠(yuǎn)大空調(diào)、長(zhǎng)海視聽(tīng)、華天光電慣導(dǎo)、玻殼等一批高新技術(shù)信息產(chǎn)業(yè)企業(yè)為龍頭，規(guī)劃建設(shè)電子、信息高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群。 五是將北至安沙鎮(zhèn)、東至長(zhǎng)沙市三環(huán)線、西至長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)、南至長(zhǎng)永高速約 80 平方公里的區(qū)域建成為以上四個(gè)功能區(qū)配套的行政、商業(yè)、居住生活區(qū)。 長(zhǎng)沙縣在長(zhǎng)沙市城市總體規(guī)劃中的角色定位 1）城市空間布局 根據(jù)長(zhǎng)沙市發(fā)展規(guī)劃，其 規(guī)劃空間 分為五個(gè) 層次 ：長(zhǎng)株潭、市域、規(guī)劃區(qū)、都市區(qū)、主城區(qū) 。 ? 長(zhǎng)株潭指長(zhǎng)沙、株洲、湘潭三市行政區(qū)域。 ? 市域包括長(zhǎng)沙市區(qū)、長(zhǎng)沙縣、望城縣、寧鄉(xiāng)縣和瀏陽(yáng)市。 11 ? 規(guī)劃區(qū)包括市區(qū)全部，長(zhǎng)沙縣暮云鎮(zhèn)、黃興鎮(zhèn)、榔梨鎮(zhèn)、黃花鎮(zhèn)、星沙鎮(zhèn)、跳馬鄉(xiāng)、干杉鄉(xiāng)、安沙鎮(zhèn)、北山鎮(zhèn)以及望城縣全部，總面積 2893 平方公里。 ? 都市區(qū)是由集中的規(guī)劃建設(shè)用地及這些用地之間的自然環(huán)境共同構(gòu)成的區(qū)域，以鄉(xiāng)鎮(zhèn)為基本單位，包括市區(qū)、長(zhǎng)沙縣星沙鎮(zhèn)、暮云鎮(zhèn)、榔梨鎮(zhèn)、黃花鎮(zhèn)、望城縣高塘嶺鎮(zhèn)、坪塘鎮(zhèn)、丁字鎮(zhèn)、雷鋒鎮(zhèn)、星城鎮(zhèn)、含浦鎮(zhèn)、黃金鄉(xiāng)，總面積 1450 平方公里。 ? 主城區(qū)包括城市主體 (即中心城區(qū) )、河西新城、星馬新城。 圖 12 長(zhǎng)株潭區(qū)域規(guī)劃 圖 13 長(zhǎng)株潭空間結(jié)構(gòu) 2） 城市建設(shè)目標(biāo) 基本形成與區(qū)域性中心城市相匹配的城市功能結(jié)構(gòu)，按照 “ 一主 (城市主體 )、兩次 (河西、星馬新城 )、四組團(tuán) (暮云、撈霞、高星、含浦組團(tuán) )” ，構(gòu)筑青山、秀水、綠洲、名城融為一體的城市空間格局。 3）區(qū)域 產(chǎn)業(yè)布局 星馬新城位于城市主體東面，規(guī)劃城市建設(shè)用地 64 平方公里，城市人口規(guī)模為 53 萬(wàn) 12 人。以星沙國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、馬坡嶺農(nóng)業(yè)高科技園以及廣電中心、世界之窗為依托，擴(kuò)大高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地的規(guī) 模，利用其特有的對(duì)外交通優(yōu)勢(shì)，大力發(fā)展新型工業(yè)、高科技農(nóng)業(yè)、航空產(chǎn)業(yè)和文化休閑產(chǎn)業(yè)。 ? 長(zhǎng)永高速公路以南，遠(yuǎn)大路以北，規(guī)劃為電子、生物工程等新型工業(yè)區(qū)，以外向型、高檔次、集約型的產(chǎn)業(yè)為主；遠(yuǎn)大路以南，馬坡嶺一帶，以省農(nóng)科院、湖南農(nóng)業(yè)大學(xué)為依托，重點(diǎn)建設(shè)馬坡嶺農(nóng)業(yè)高科技園。 ? 長(zhǎng)永高速公路以北，京珠高速公路以東，規(guī)劃建成影視傳媒、娛樂(lè)休閑基地。 圖 14 長(zhǎng)株潭城市群 4） 商業(yè)規(guī)劃 ? 規(guī)劃形成以五一廣場(chǎng)為核心的市級(jí)商業(yè)中心，河西、星馬兩個(gè)次中心和若干個(gè)居住區(qū)級(jí)中心的零售商業(yè)中心體系。 ? 商務(wù)中心以 芙蓉廣場(chǎng)為核心，東至韶山路，西到蔡鍔路，北至湘雅路、展覽館路，南到人民路，總面積約為 4平方公里。集金融、商務(wù)、辦公于一體。另在河西新城、星馬新城規(guī)劃商務(wù)辦公區(qū)。 小 結(jié)： 從長(zhǎng)沙市城市發(fā)展規(guī)劃中可知，長(zhǎng)沙縣城星沙鎮(zhèn)已列為長(zhǎng)沙市的都市區(qū)、主城區(qū)范圍 ，是長(zhǎng)沙市的商業(yè)次中心，是商務(wù)辦公的規(guī)劃發(fā)展區(qū)。 芙蓉 CBD 對(duì)湘潭和株洲的輻射有限，今后黃興鎮(zhèn)作為高鐵東部新城發(fā)展長(zhǎng)株潭 CBD更為合適 ,因此， 經(jīng)開(kāi) 區(qū) 發(fā)展 東城 區(qū)域性 CBD，重點(diǎn)服務(wù)長(zhǎng)沙縣和經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)， 完全與 長(zhǎng)沙市城市發(fā)展戰(zhàn)略 思路相吻合 。 13 第二 章 經(jīng)開(kāi)區(qū) CBD發(fā)展產(chǎn)業(yè) 市場(chǎng)分析 一、 高 速 發(fā)展的 工業(yè) 工業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 長(zhǎng)沙縣工業(yè)發(fā)展的推動(dòng)力源自于國(guó)家級(jí)長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的創(chuàng)建，特別是 2020 年開(kāi)發(fā)區(qū)升級(jí)為國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)后， 堅(jiān)持 “ 以工業(yè)項(xiàng)目為主、吸收外資為主、出口為主和致力于發(fā)展高新技術(shù) ” 的辦區(qū)方針，積極圍繞主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展招商引資，走工業(yè)興區(qū)之路，已形成了以 工程機(jī)械 先進(jìn)制造和電子信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支柱，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為補(bǔ)充，以現(xiàn)代物流為配套的 “ 兩業(yè)為主、多元推進(jìn)、成龍配套 ” 的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局，實(shí)現(xiàn)了園區(qū)經(jīng)濟(jì)超常規(guī)跨越式發(fā)展。 目前，全縣工業(yè)總量占長(zhǎng)沙市三分之 一，成為湖南省最大的制造基地；已經(jīng)形成了以長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)為龍頭，覆蓋暮云、榔梨、干杉、江背、黃花、金井、安沙等七個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)園區(qū)的 “ 一區(qū)七園 ” 產(chǎn)業(yè)布局，園區(qū)內(nèi)聚集了 LG、可口可樂(lè)、博世等 17 家世界 500強(qiáng)企業(yè)和三一重工、遠(yuǎn)大、長(zhǎng)豐汽車(chē)等國(guó)內(nèi)知名企業(yè)；已經(jīng)形成了工程機(jī)械、汽車(chē)及零部件、電子信息及家用電器三大產(chǎn)業(yè)集群，被省政府正式授予為 “ 湖南省汽車(chē)零部件產(chǎn)業(yè)基地 ” 。 主要代表性知名企業(yè)有： 工程機(jī)械制造業(yè)：三一重工、浦沅、山河智能 汽車(chē) 及零部件 制造業(yè)：長(zhǎng)豐獵豹、北汽福田、同心實(shí)業(yè)、德國(guó)博世 電子信息產(chǎn)業(yè)： LG、 HEG等 家電制造業(yè)：遠(yuǎn)大、伊萊克斯為核心 新材料產(chǎn)業(yè)：力元、瑞翔、凱豐等 2020 年完成工業(yè)總產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %； 全縣實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) 20%。 “ 一區(qū)七園 ” 完成規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值 606 億元，增長(zhǎng) %。工程機(jī)械、汽車(chē)及零部件、電子信息三大產(chǎn)業(yè)完成產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %。 70 家億元企業(yè)累計(jì)完成工業(yè)總產(chǎn)值 560 億元，增長(zhǎng) %。單位規(guī)模工業(yè)增加值能耗下降 8%。工業(yè)對(duì) GDP 的貢獻(xiàn)率達(dá) 72%，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α? 產(chǎn)業(yè)升級(jí) 長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 對(duì)推動(dòng)長(zhǎng) 沙縣乃至長(zhǎng)沙市、湖南省經(jīng)濟(jì)的發(fā)展曾起到至關(guān)重要作用，在新的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)下，其仍然肩負(fù)著推動(dòng)長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)帶發(fā)展的重任。 隨著 科技的進(jìn)步、產(chǎn)品的升級(jí)換代、 城市化進(jìn)程的加快以及 長(zhǎng) 株潭一體化發(fā)展 ， 特別是為適應(yīng)“兩型社會(huì)”的發(fā)展需要， 長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)升級(jí)已是必然 。首先 由過(guò)去的擴(kuò)大地盤(pán)為主的增量發(fā)展模式向存量發(fā)展模式轉(zhuǎn)變，提高核心區(qū)域單位面積的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出， 使有限土地資源利用價(jià)值最大化；其次需 對(duì) 能耗高、有污染、技術(shù)落后企業(yè)進(jìn)行淘汰，重點(diǎn)發(fā)展高科技、綠色環(huán)保產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)扶持發(fā)展主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的科研平臺(tái) 。 規(guī)劃創(chuàng)建新的工業(yè)園區(qū) 、 引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)與人才、發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、打造產(chǎn)業(yè)集群、完善基礎(chǔ)配套建設(shè)及相關(guān)服務(wù)發(fā)展平臺(tái)是長(zhǎng)沙實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)、保持發(fā)展后勁、實(shí)現(xiàn)新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有效選擇。 與美國(guó)相比我國(guó)在電子基礎(chǔ)元器件、傳感器、電腦 CPU、飛機(jī)電子設(shè)備、航空發(fā)動(dòng)機(jī)、航空復(fù)合材料等領(lǐng)域均處于落后地位，導(dǎo)致我國(guó)眾多產(chǎn)業(yè)處于產(chǎn)業(yè)鏈條下端，以犧牲環(huán)境和低廉勞動(dòng)力為代價(jià)換取的世界加工廠地位，屬于不可持續(xù)的發(fā)展方式。 工程機(jī)械集群，以三一重工、山河智能等為代表，應(yīng)該是長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)域的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，圍繞工程機(jī)械所需要的關(guān)鍵技術(shù)，是值得我們?cè)趨^(qū)域 CBD 中給 予重點(diǎn)服務(wù)的對(duì)象，對(duì)他們的研發(fā)活動(dòng)給予支持和促進(jìn)。建設(shè)具有工程化能力的國(guó)際級(jí)試驗(yàn)室，