【導讀】為城市地理和功能的核心區(qū)域，成為中央商務區(qū)。設施，具備完善便捷的交通、通信等現(xiàn)代化基礎設施和良好的環(huán)境，便于商務活動的進行。都市的一個重要標志。行理論研究和實踐僅僅是從20世紀八九十年代開始的。由于一些城市將CBD視為一種“經(jīng)。分省會城市、地級市乃至縣級市都在發(fā)展CBD，其盲目、跟風、炒作現(xiàn)象不可避免。城市的經(jīng)濟實力、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、在區(qū)域經(jīng)濟中的地位等都是CBD賴以生存的。展的需要，如法國的拉德芳斯、日本新宿，均是城市一核多心發(fā)展的成功典范。的交通區(qū)位環(huán)境，四是具有良好的居家、營商環(huán)境。但同時也存在著人口數(shù)量有限、高級。人才缺乏、第三產(chǎn)業(yè)比重低的不足。因此，我們認為，經(jīng)開區(qū)發(fā)展CBD首先應堅持走長沙。沙副中心的發(fā)展地位，從而推動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提升長株潭經(jīng)濟帶及其城市群的競爭力。對CBD發(fā)展實施策略提出相關建議。市進行了考察，汲取其“退二進三”的戰(zhàn)略發(fā)展思路。流功能、居住功能為CBD的六大功能。

　　

【正文】 6 1 . 3 7 9 . 9 5 1 0 0 . 5 1 3 1 . 7 1 7 3 . 3房地產(chǎn)開發(fā)投資 6 . 7 6 1 5 . 7 6 2 0 . 1 3 1 . 7 4 9 . 72020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 房地產(chǎn)開發(fā)投資連年大幅增長， 2020 年其投資增長率競達到 %， 高出全社會固定資產(chǎn)投資 ， 且在社會固定資產(chǎn)投資總額中的比例越來越高， 占到 %，說明房地產(chǎn)開發(fā)投資環(huán)境、房產(chǎn)消費 潛力 被大量地產(chǎn)投資商看好。 房地產(chǎn)供需狀況 2020年全年房屋施工面積 ，竣工面積 ， 商品房銷售面積 125萬平方米，下降 25%；商品房銷售額 億元，下降 35%；平均價格為 2782元 /平方米，下降 436元 /平方米。 2020年 1— 5 月份，共成交商品房 12580 套，成交面積 萬平方米，遠遠超過 2020年全年成交量，主要受金融政策放松、政府補貼的催化作用，剛性需求釋放井噴。 從 2020 年 1— 5月份各樓盤的成交情況看， 中小戶型占銷售比例的 63%， 90㎡以下的小戶型是市場需求的主力戶型。 受市場追棒的 主力戶型 面積區(qū)間 為 75— 90平米兩房及 100— 120 平米三房， 兩房戶型主要為年輕首次置業(yè)群體，而三房大多為改善型消費群體。 在客戶分布區(qū)域?qū)用?，一改過去以本土消費群體的消費局面，星沙的居住環(huán) 境、交通的便利性及價格優(yōu)勢已吸引了大量下屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)、長沙市各區(qū)消費群體。 隨著市場的回曖，在銷量增長的同時，價格也水漲船高，目前主城區(qū)成交均價達 2900— 3500 元之間，部分占有優(yōu)越區(qū)位的項目售價已達 4000 元。 圖 18 主城區(qū)各樓盤分布表 19 房地產(chǎn)發(fā)展特征 1) 房地產(chǎn)開發(fā)力度大，在有限的主城區(qū)范圍內(nèi)，其年竣工面積已達到 150 萬平方米，而且受今年上半年市場火爆場面的刺激，預計在近一兩年的開發(fā)力度將會進一步加大。 2) 項目開發(fā)由市中心向東、向南擴散，特別是向東方向的開元大道兩側(cè)，成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域，隨著經(jīng)開區(qū) CBD 的規(guī)劃建設，南部區(qū)域?qū)⒊蔀樾碌拈_發(fā)、投資熱點。 3) 項目開發(fā)呈規(guī)?；l(fā)展 。 4) 國內(nèi)品牌開發(fā)商紛紛進駐搶占市場，如華潤、碧桂園、恒基等已進入。 5) 戶型面積小型化，投資型公寓產(chǎn)品開發(fā)量增加 。 6) 消費群體呈多元化，特別是在區(qū)域結(jié)構(gòu)上，長沙市區(qū)年輕消費 群體比例在增加，隨著居住、交通環(huán)境的進一步改善，這一趨勢將更為明顯 ，這也是城市發(fā)展到一定階段所出現(xiàn)的居住郊區(qū)化現(xiàn)象。 7) 商務寫字樓產(chǎn)品供需量?。壳皟H有湘商世紀鑫城項目 入市銷售 ） ，市場處于起步階段。 小結(jié)： ? 長沙縣房地產(chǎn)供需量已遠遠超出一個縣城本身所能消化和承受的范圍，持續(xù)改善居住環(huán)境、完善生活配套，從而吸引市 區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn) 人口的置業(yè)投資是今后房地產(chǎn)得以持續(xù)興旺發(fā)展的主導方向，也是 CBD 得以成功開發(fā)建設、提升人氣的 必要措施 。 ? 寫字樓市場處于起步階段， CBD的發(fā)展面臨考驗。 因此，我們需要積極發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè) ，積極發(fā)展 總部經(jīng)理，吸引周邊城市龍頭企業(yè)來經(jīng)開區(qū)設立總部 ，為寫字樓發(fā)展創(chuàng)造良好條件。 四、 餐飲、娛樂、旅游、健康休閑 2020 年社會消費品零售總額 79億元，同比增長 %，為 5年以來最高增速 ； 全年批發(fā)和零售業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %。按行業(yè)分，批發(fā)行業(yè) ，同比增長%；零售行業(yè) 億元，同比增長 %；住宿和餐飲行業(yè) ，同比增長 %。其他行業(yè) 億元，同比下跌 %。按地區(qū)分，城鎮(zhèn)完成零售額 ，同比增長 %；農(nóng)村完成零售額 億元， 同比增長 %。 全年共接待旅游人數(shù) 萬人次，增長 21%；實現(xiàn)旅游收入 億元，增長 22%。目前，全縣共有各類農(nóng)家接待點 862家，從業(yè)人員 5204 人，固定資產(chǎn)投資 65749 萬元。其中星級 “ 農(nóng)家樂 ”58 家，全年共接待游客 萬人次，增長 %，實現(xiàn)綜合收入 億元，增長 %。各類餐館 811 家，旅館 375家，接待人數(shù) 2700 余萬人次，營業(yè)收入 億元，上繳稅金 萬元。 國際國內(nèi)知外企業(yè)的聚集、旅游業(yè)的發(fā)展，已大大促進了當?shù)鼐频?、餐飲業(yè)的發(fā)展，目前已擁有明城國際 大酒店、開源大酒店、碧桂園威尼斯等五星級酒店及天成酒店、明城大酒店、工元大酒店、紫鑫大酒店等三星或四星級酒店，另外還擁有華天之星、星期天連鎖酒店及一百多家中小型酒店、賓館。在餐飲業(yè)方面，除具有本土特色的土菜館、湘菜館外，肯德基、麥當勞、德克士等西式快餐已進入， 老樹咖啡、上島咖啡、蒙娜麗莎 、錦宏閣等休閑咖啡、茶餐廳已得到快速發(fā)展。 休閑娛樂業(yè) 發(fā)達，據(jù)初略統(tǒng)計，各種洗浴、休閑按摩、 KTV、茶座、纖體、美容等場所大約 200家，星沙 1— 6區(qū)是休閑娛樂業(yè)的集中區(qū)域。 酒店、餐飲、健康休閑業(yè)發(fā)展興旺， 星級酒店的開房率大 多達到 75%以上，部分具有特色、檔次的餐飲生意火爆。 但從總體來看，檔次不夠，大多以中低檔為主，且沒有形成品牌知名度，其消費環(huán)境、基礎設施等均有待進一步提高， 特別是健身、 SPA 美容養(yǎng)身、文化體育 等有益于身心健康的休閑消費場所缺乏。 小結(jié)：旅游、酒店、休閑娛樂 業(yè) 市場基礎好，且 表現(xiàn)出較為強勁的增長發(fā)展勢頭，這為 CBD相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了基礎，但在消費環(huán)境、文化內(nèi)涵及文化品位方面需要有所突破與超越。 五、 科技、文化 科技事業(yè)成效顯著。全年縣科學技術(shù)總支出 4937萬元，其中縣本級財政安排科技專項 20 發(fā)展資金 2620 萬元。安排科學技術(shù)普及支出 160 萬元，人均達 元。全縣有各類專業(yè)技術(shù)人員 56294 人。全縣 87 家高新技術(shù)企業(yè)，實現(xiàn)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值 億元。規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)技術(shù)開發(fā)經(jīng)費達 億元。全縣申請專利 592件，增長 11％，其中授權(quán)專利 420 件，授權(quán)發(fā)明專利 167 件。全年實施專利 248 件，實現(xiàn)銷售收入 億元，增加利潤 。有 11 項成果獲得省、市科技進步獎，先后有 “ 金茶 ” 、 “ 圣保羅 ” 等 5個商標被評為中國馳名商標， “ 石立 ” 等 41個商標被評為全省著名商標。先后獲得了 “ 全國科技進步先進縣 ” 、 “ 省知識產(chǎn)權(quán)示范創(chuàng)建縣 ” 等榮譽，還申報了 “ 國家知識產(chǎn)權(quán)強縣 ” 。 文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢頭強勁，星沙湘繡城目前總投資 ，是中國最大刺繡生產(chǎn)基地；國家動畫產(chǎn)業(yè)基地 —— 占地 180 余畝的湖南宏夢卡通城落戶 長沙 縣。 小結(jié)：高科技生產(chǎn)企業(yè)的聚集，使科技服務業(yè)的發(fā)展成為 CBD 產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個新的方向，我們應該利用建設 CBD 機會，鼓勵更多工程機械和汽車研發(fā)中心等落戶經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，增強經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的發(fā)展后勁， 而文化、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)則處于起步階段，是 CBD 應多加引導的一個新型發(fā)展產(chǎn)業(yè)。 六、 金融業(yè) 金 融行業(yè)支撐能力穩(wěn)步提高。 金融業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，增長 %。 12 月末全縣各項存款余額 億元，增長 %；居民儲蓄 億元，增長 27%；各項貸款余額 億元，增長 %；金融機構(gòu)網(wǎng)點數(shù) 153 個，職工總?cè)藬?shù) 1277 人。 隨著 2020 年 3月份郵政銀行和 7 月份光大銀行先后在星沙掛牌營業(yè)， 到 12月 進駐 長沙縣 的銀行業(yè) 金融機構(gòu) 已達到 14家。 與同等城市相比，長沙縣金融業(yè)的發(fā)展可以說是驚人的， 但現(xiàn)有金融機構(gòu)數(shù)量、等級、規(guī)模及從業(yè)人員等與國內(nèi)外 CBD 金融業(yè)的發(fā)展地位存在很大差距，經(jīng)開區(qū) CBD 金融中心的打造面臨很 大難度。 第三章 經(jīng)開區(qū) 發(fā)展 CBD必要性與條件 一、 CBD概念解讀 CBD 是商務中心區(qū)（ Central Business District）的縮寫，起源于 20 世紀 20 年代的美國。其最初被定義為 “ 商業(yè)匯聚之處 ” ，這些地方一般都集中了大量的金融、商貿(mào)、文化、服務以及大量的商務辦公和酒店、公寓等設施，是現(xiàn)代城市中的重要地區(qū)，習慣上稱之為 “ 市中心 ” 。 傳統(tǒng)意義上的 CBD，是包容性很強、含義比較寬泛的概念，文化中心、商業(yè)中心等的設施功能融合在一起，形成核心商業(yè)區(qū)。 在實際的發(fā)展演變過程中， CBD 內(nèi)容具有動態(tài) 性 ，是一個廣泛擴展使用的概念 ， 在經(jīng)濟發(fā)展的不同階段， CBD 的內(nèi)容和形態(tài)也不是相同的，這個概念本身也在不斷的被賦予新的內(nèi)涵。 自 CBD 概念提出至今已有半個多世紀，其間社會生產(chǎn)的組織、交通與通訊方式的變革、電子信息應用及后工業(yè)化趨勢都導致 CBD 功能、結(jié)構(gòu)的不斷變化，城市中 CBD 的位置、邊界也在遷移， 隨著經(jīng)濟全球化的發(fā)展，世界上一些城市，尤其是一些區(qū)域性、全球性的城市 CBD，在功能和區(qū)位模式方面也發(fā)生了很大的變化。它具有了特定功能的作用，特別是商務辦公成為了 CBD最主要的一個功能。 二、 CBD基本 職能與 特征 從 國 內(nèi)外 一些成功的 CBD 來看， CBD一般具有如下 基本職能與特征： 一） 基本職能： 第一是公司總部的活動場所，包括生產(chǎn)型的公司或者貿(mào)易型的公司，總部或者分支比較集中的區(qū)域。 第二是金融中心的功能，重要的金融機構(gòu)、保險公司、證券公司等相對集中在這個區(qū)域里。 第三是專業(yè)化的生產(chǎn)服務功能，包括會計、法律、信息、咨詢等等相關的服務行業(yè)。 二） 基本 特征： 21 第一、 優(yōu)越的區(qū)位條件， CBD具有城市地區(qū)最發(fā)達的內(nèi)部交通和外部交通 網(wǎng)絡 ， 具有最便捷、方便的通訊設施。 第二、 CBD 區(qū)域內(nèi) 建筑 密度高、容量大。 第三、流動性強 ， CBD內(nèi)商 務活動頻繁，商貿(mào)活動活躍，既是辦公區(qū)域，又有居住、購物、娛樂等綜合功能，是 人流活動最密集的區(qū)域。 第四 、 CBD 具有最高 效、最便利、最集中的服務設施， 以第三產(chǎn)業(yè)為主導，且行業(yè)空間分布上相對集中， 能提供包括經(jīng)濟、管理、娛樂、文 化乃至行政等多方面的服務，具有城市地區(qū)最集中、檔次最高的零售業(yè) 。 第 五 、 CBD 具有城市中最高的土地價格和租金。 三、 CBD建設的基本條件 根據(jù)對西方國家 CBD 的發(fā)展研究，國內(nèi)很多專家學者 普遍認為城市 GDP 達 1000 億元以上、人均 GDP 達 3000 美元以上作為發(fā)展 CBD 的首要條件。對我國 CBD建設，國家 建設部也 提出 五個條件 ： 城市具有一定的國際知名度和影響； 該城市具有較強的經(jīng)濟實力，一般情況下 GDP 應在 1000億元以上； 城市基礎設施配套較完善； 有一定的資金流、信息流； 有較集中的一批高素質(zhì)、高水平的人才 中國 CBD 的建設應結(jié)合國情，不宜生硬套用西方概念及其發(fā)展條件，對 CBD 的理解也應用自身不同的視角 ，對 CBD 的建設，關鍵在于是否能從城市的實際出發(fā)、量力而行， 以動態(tài)發(fā)展的眼光看待， 進行具有前瞻性的規(guī)劃，并賦予其共性與個性相結(jié)合的內(nèi)涵。 隨著我國經(jīng)濟和城市建設的快速發(fā)展，國內(nèi)許多城市相繼提出要建設自己的 CBD，對CBD 建設也存在著不同的理解。一種是比較狹義的理解，認為 CBD 是專門為城市專門辦公的區(qū)域，當然也會有一些商業(yè)和文化娛樂等配套設施，但是最主要的功能是商務辦公；另一種是比較廣義的，普遍人認為 CBD 是城市空間組成的核心部分，是城市行政、文化、商業(yè)、商務功能的聚集區(qū)，所以很多城市都可以建設 CBD。 四、經(jīng)開區(qū) 建設 CBD的優(yōu) 劣 勢 優(yōu)勢 1) 具有優(yōu)越的區(qū)位、交通條件 長沙縣 與 省會長沙市 相鄰 ，處于長株潭兩型社會綜合配套改革試驗區(qū)的核心地帶 ， 是長沙市的城市副中心區(qū)， 縣城星沙距長沙火車站、黃花國際機場、霞凝新港均約 8 公里。長沙縣還具有緊鄰武廣高鐵以及未來建設的滬昆長沙站優(yōu)勢， 因此，長沙縣、經(jīng)開區(qū)已不再是一個縣區(qū)概念，而是長沙市舉足輕重的一分子，是一個大長沙市概念。 已構(gòu)筑水、陸、空交互的立體化交通網(wǎng)絡 ， 全縣 “ 三縱九橫 ” 的骨干道路網(wǎng)架全面拉通，縣城星沙已實現(xiàn)與長沙市區(qū)的全面對接。京廣鐵路和正在興建的武廣高速鐵路貫穿縣境 ， 107國道、 319 國道穿行其中，京珠高速、長永高速、機場高速、繞城高速縱橫交錯 。而地鐵 2號線的開工建設，將進一步拉近長沙市中心至 經(jīng)開區(qū)的空間距離。 2) 具有 良好 的工業(yè)產(chǎn)業(yè)基礎 CBD是 近代 經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)物，西方 CBD 的發(fā)展是在工業(yè)革命之后，隨著制造業(yè)的發(fā)展，制造業(yè)成為城市的主導產(chǎn)業(yè)的同時，帶動了服務業(yè)的發(fā)展，特別是貿(mào)易、商業(yè)、金融、保險、法律、會計、商務辦公等等一系列服務業(yè)的發(fā)展。因此，往往在原有城市中心的基礎上逐步的擴大，使 一定范圍內(nèi)土地使用、空間發(fā)展、功能組織、地價分布和交通方式產(chǎn)生變化 ，增加了相關的功能設施，形成有復合功能的城市中心區(qū)。 從發(fā)展歷程上看，長沙縣與西方國家 CBD