曹妃甸房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析報(bào)告(參考版)
2024-11-28 22:03本頁(yè)面
【正文】 建議項(xiàng)目客戶以生態(tài)城自有客戶資源為主（高教城職工）。 短期內(nèi)市場(chǎng)潛在供應(yīng)量巨大，整體客戶需求有限，市場(chǎng)處于絕對(duì)的供過(guò)于求。 潛在需求 ?工業(yè)區(qū)： 隨著工業(yè)區(qū)入住企業(yè)的逐步增多，未來(lái) 12年工業(yè)區(qū)潛在購(gòu)房客戶將達(dá)到 7832人，需要住房 70008000套。 項(xiàng)目本體 ?用地性質(zhì)： 項(xiàng)目為保障房用地，只能針對(duì)生態(tài)城和工業(yè)區(qū)職工。 ?唐海市場(chǎng)： 唐?？h年均消化 1000套住房，其中曹妃甸工業(yè)區(qū)帶來(lái)的需求和外來(lái)投資需求份額分別占到 15%左右。 第五部分：項(xiàng)目 SWOT分析及客戶定位 ?生態(tài)城商品房： 在售 3個(gè)項(xiàng)目總體供應(yīng)量 52萬(wàn)平米，多以定向開(kāi)發(fā)并銷售為開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)為主。主要功能包括：商務(wù)辦公中心、展覽廳、餐廳、浴室、車庫(kù)等配套設(shè)施。 可持續(xù)發(fā)展展示中心 ： 規(guī)劃占地面積 150畝，總建筑面積約 ，建成后集辦公、展示、展覽、接待等多功能于一體。 唐山工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院： 未來(lái)整體搬遷至科教城，現(xiàn)有 教職工 595人 ，學(xué)生 6500人，根據(jù)搬遷政策，曹妃甸新校區(qū)保證教職工全部有住房，未來(lái)將產(chǎn)生至少 595套住房需求。未來(lái)定位為唐山市乃至全國(guó)的人才培養(yǎng)中心、科技研發(fā)中心、科研成果轉(zhuǎn)化中心。 第五部分：項(xiàng)目 SWOT分析及客戶定位 潛在需求 生態(tài)城 未來(lái) 12年生態(tài)城將產(chǎn)生近 1000套住房需求。 潛在需求 工業(yè)區(qū) 未來(lái) 12年工業(yè)區(qū)潛在住房需求將達(dá)到 7832套。 ?購(gòu)房可能性： 研究數(shù)據(jù)來(lái)源于曹妃甸企業(yè)職工的年齡結(jié)構(gòu)和相關(guān)調(diào)查訪談。 第五部分：項(xiàng)目 SWOT分析及客戶定位 ?職工數(shù)量： 研究數(shù)據(jù)來(lái)源于文本資料和工業(yè)區(qū)管委會(huì)招商局的曹處長(zhǎng)和發(fā)改局的杜處長(zhǎng)。 ?政府支持力度大 ?環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，帶來(lái)區(qū)域快速發(fā)展。 第四部分：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 唐?？h 典型項(xiàng)目 曹妃甸商業(yè)大道 項(xiàng)目名稱 曹妃甸商業(yè)大道 物業(yè)地址 唐海縣唐海路與濱海大街交匯處西南角 建筑類別 商鋪、住宅 土地面積 建筑面積 130萬(wàn)平米（商業(yè) 22萬(wàn)平米） 容積率 開(kāi)盤時(shí)間 2021年 銷售價(jià)格 一層 10700，二層 5300，均價(jià) 7700元 /平 銷售情況 住宅不銷售（回遷），商業(yè)銷售過(guò)半 客戶特征 唐山投資比例高 開(kāi)發(fā)商 唐山昆泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 本項(xiàng)目住宅部分屬于農(nóng)場(chǎng)的回遷房，不對(duì)外銷售，商業(yè)部分 22萬(wàn)平方米，共分為 8個(gè)組團(tuán)，每個(gè)組團(tuán)的商業(yè)都為臨街 50300平米的兩層鋪面，對(duì)每個(gè)組團(tuán)及街面都有整體的商業(yè)規(guī)劃，整體投資價(jià)格較高。 戶型 戶型類別 面積（平米） 一室兩廳 G戶型 80平米 兩室兩廳 A戶型 98平米 E戶型 98平米 F戶型 94平米 B戶型 126平米 三室兩廳 C戶型 156平米 D戶型 143平米 渤海家園戶型配比 第四部分：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 唐?？h 典型項(xiàng)目 先鋒領(lǐng)寓 項(xiàng)目名稱 先鋒領(lǐng)寓 物業(yè)地址 唐?？h墾豐大街與唐海路交匯處 建筑類別 多層、小高層、高層 土地面積 建筑面積 容積率 開(kāi)盤時(shí)間 2021年 9月 主力戶型 6077平米小兩居 銷售價(jià)格 起價(jià) 3480元 /平米，均價(jià) 3780元 /平米 銷售情況 銷售狀況良好 客戶特征 投資比例較高 開(kāi)發(fā)商 唐山恒碩房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)： 本項(xiàng)目是典型投資地產(chǎn)項(xiàng)目，主打 6077平米小兩居，項(xiàng)目本身為住宅用地，既可以居住，又可以辦公。從戶型面積來(lái)看 90130平米的居家產(chǎn)品占據(jù)市場(chǎng)絕對(duì)主力，目前項(xiàng)目還有 1000套左右住房待售，整體面積偏大，不對(duì)外銷售。 ?客戶： 曹妃甸相關(guān)企業(yè)，工程施工、工程咨詢?nèi)藛T目前占市場(chǎng)約 1020%；以唐山為主的京津唐區(qū)域投資客戶約占市場(chǎng) 1020%； 項(xiàng)目名稱 建筑面積 建筑形式 銷售價(jià)格 銷售情況 客戶 渤海家園 小高層、高層 3250元 /平 目前剩余 1000左右 首鋼內(nèi)部消化 先鋒領(lǐng)寓 多層、小高層、高層 3850元 /平 銷售狀況良好 投資比例高 商業(yè)大街 130萬(wàn) 商鋪、住宅 7700元 /平 一期住宅售罄 投資比例高 第四部分：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 唐?？h 典型項(xiàng)目 渤海家園 項(xiàng)目名稱 渤海家園 物業(yè)地址 唐海縣城長(zhǎng)豐路東側(cè) 建筑類別 小高層、高層 土地面積 建筑面積 容積率 開(kāi)盤時(shí)間 2021年 3月 主力戶型 90130平米 銷售價(jià)格 內(nèi)部?jī)r(jià) 3250元 /平米 銷售情況 剩余 1000套左右 客戶特征 首鋼京唐內(nèi)部職工，不對(duì)外銷售。 ?市場(chǎng)消化量： 近年來(lái)唐海縣年均消化 1000套住房（ 12萬(wàn)平米左右），其中以首鋼為主的曹妃甸工業(yè)區(qū)和外來(lái)投資需求分別占到市場(chǎng)份額的 15%左右。 ?發(fā)展階段： 唐海房地產(chǎn)是區(qū)域經(jīng)濟(jì)型移民市場(chǎng)，自身供血不足，受規(guī)劃和外在因素因素影響大。 第四部分：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 生態(tài)城 潛在供應(yīng) 濱海太陽(yáng)城 +金科項(xiàng)目 金科項(xiàng)目 ：保障房用地，項(xiàng)目總占地面積 平米，總建筑面積 ，主要滿足生態(tài)城內(nèi)的基本居住需求。未來(lái)主要面向科教城職工及生態(tài)城居住需求。作為上海泰晤士小鎮(zhèn)的升級(jí)版，歐洲風(fēng)情小鎮(zhèn)的定位是面向京津唐地區(qū)的高端人群，滿足其居住、商務(wù)、休閑的需要。預(yù)計(jì) 2021年下
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