【正文】 6. 完成投資公司發(fā)展戰(zhàn)略 此次順利拿地可實(shí)現(xiàn)投資公司多方面的計(jì)劃和戰(zhàn)略。 前三期 將整理出整個(gè)蘭溪公園周邊共計(jì) 2020 畝 的 優(yōu)質(zhì)地塊。如此靈活利用可流動(dòng)資金和土地的互換，盤(pán)活一、二級(jí)項(xiàng)目資金，掌握雙方合作的主動(dòng)權(quán)。 4. 降低 一級(jí)開(kāi)發(fā)回款風(fēng)險(xiǎn) 投資公司成功摘得土地后，成立中交建全資子公司，形態(tài)上與一級(jí)開(kāi)發(fā)公司相對(duì)獨(dú)立。 2. 理順了與政府各部門(mén)的關(guān)系 一級(jí)開(kāi)發(fā)中涉及合作的政府部門(mén)較多，主要包括國(guó)土局 、浦口區(qū)財(cái)政、規(guī)劃局、浦口區(qū)政府等，經(jīng)歷兩年的合作，理順多方關(guān)系，為二級(jí)開(kāi)發(fā)提供良好的政府關(guān)系基礎(chǔ)。從公司自身角度出發(fā)， 一、 二級(jí)聯(lián)動(dòng) 開(kāi)發(fā) 本身存在 諸多優(yōu)勢(shì)： 1. 積累各項(xiàng)工作管理經(jīng)驗(yàn) 作為科工園項(xiàng)目一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)，經(jīng)歷 了 近兩年的探索實(shí)踐 ，二季度將完首期投資，是一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目階段性的勝利。同時(shí) 伴隨著科工園一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與政府的良好合作進(jìn)程，成功收儲(chǔ)本地塊后，科工園項(xiàng)目將在集團(tuán)領(lǐng)先的“城市綜合運(yùn)營(yíng)區(qū)域公司”道路上邁出了成功的第一步。 參照市場(chǎng)以樓面價(jià) 3743 元 /平米、土地總價(jià)款 億元獲取海峽兩岸科工園首期土地；若面臨競(jìng)爭(zhēng)，則建議最高舉牌價(jià)為 億元（ 460 萬(wàn) /畝）。 項(xiàng)目敏感性分析 對(duì)拿地成本和銷(xiāo)售價(jià)格進(jìn)行敏感性分析，計(jì)算自有資金內(nèi)部收益率 如下： 項(xiàng)目敏感性分析 （拿地成本） 土地單價(jià) 土地總 樓面價(jià) 稅后凈 自有資金53 （萬(wàn)元 /畝） 價(jià) （萬(wàn)元） （元 /平米） 利 （萬(wàn)元） 內(nèi)部收益率 420 121739 3743 85105 % 430 124638 3832 83596 % 440 127537 3921 82087 % 450 130435 4010 80577 % 460 133334 4099 79068 % 項(xiàng)目敏感性分析（銷(xiāo)售價(jià)格） 銷(xiāo)售均價(jià) （元 /平米） 銷(xiāo)售總價(jià) （萬(wàn)元） 稅后凈利 （萬(wàn)元） 自有資金內(nèi)部收益率 12095 441671 85105 % 11853 433565 81177 % 11611 425459 77250 % 11369 417353 73322 % 根據(jù)對(duì)拿地成本和銷(xiāo)售均價(jià)的敏感性分析， 建議 拿地成本 不超過(guò)460 萬(wàn) /畝， 2020 年三季度起售均價(jià)不低于 11369 元 /平米 。 項(xiàng)目成本 預(yù)算金額（萬(wàn)元） 單位成本 （元 /平方米） 單位成本（可售） （元 /平方米） 一、土地成本 121,739 2,564 3,743 二、項(xiàng)目前期費(fèi)用 5,278 111 三、綜合規(guī)費(fèi) 9,810 207 302 四、建筑工程成本 83,658 1,762 2,572 五 、安裝配套系統(tǒng) 13,319 281 409 六、環(huán)境配套工程 4,116 87 127 七、裝修費(fèi)用 1,986 42 61 八、管理費(fèi)用 3,545 75 109 九、銷(xiāo)售費(fèi) 用 52 12,639 266 389 十、財(cái)務(wù)費(fèi)用 9,552 201 294 十一、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 6,458 136 199 合 計(jì) 272,101 5,732 8,366 項(xiàng)目利潤(rùn)情況 項(xiàng)目銷(xiāo) 售收入共計(jì) 億元，項(xiàng)目總成本為 億元，稅費(fèi) 億元（營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅及所得稅等），凈利潤(rùn)總額為 億元。 項(xiàng)目成本分析 項(xiàng)目總成本 ，樓面價(jià)為 3743元 /平米（含契稅 ） ， 可售 建筑面積單方成本為 8366 元 /平米。 2020 年 三 季 度進(jìn) 行 首期 銷(xiāo)售，預(yù)計(jì) 首期 銷(xiāo)售均價(jià) 12095 元 /平米 ， 并 每年以 10%的幅度遞增 ，銷(xiāo)售率 100%；地下車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售單價(jià) 10 萬(wàn)元 ，銷(xiāo)售率 50%。 項(xiàng)目二類(lèi)居住用地 2020 年三季度的拿地成本預(yù)計(jì) 420 萬(wàn) /畝，樓面地價(jià)約 3743 元 /平米 （含契稅） 。 項(xiàng)目所需銀行開(kāi)發(fā)貸款采用以土地抵押給銀行的擔(dān)保方式取得，不需要我方再提供其他連帶擔(dān)保責(zé)任。 項(xiàng)目資金 籌措 本項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資約 億元，其中需自有資金 億元，銀行貸款 億元，銷(xiāo)售收入再投入 億元。 第八章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案及投融資計(jì)劃 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案 項(xiàng)目基本指標(biāo) 規(guī)劃假設(shè) 47 根據(jù)項(xiàng)目地塊的用地面積，容積率，對(duì)地塊進(jìn)行初步的規(guī)劃假設(shè)，具體項(xiàng)目指標(biāo)和規(guī)劃假設(shè)如下： 項(xiàng)目指標(biāo) 項(xiàng)目總建筑面積 474732 平米 出讓土地總面積 畝 地上建筑面積 364,239 平米 建設(shè)用地面積 畝 住宅（可售） 328,717 平米 經(jīng)營(yíng)性用地面積 畝 商業(yè) 平米 容積率 酒店 平米 地上建筑面積 330,960 平米 辦公 平米 土地出讓金 (含契稅） 121,739 萬(wàn)元 配套用房（不可售） 5695 平米 單位地價(jià)（含契稅） 萬(wàn)元/畝 地下建筑面積 143772 平米 樓面地價(jià)（含契稅） 3,743 元 /平米 非人防地下車(chē)庫(kù) 3198 平米 綠化面積 65,663 平米 人防地下車(chē)庫(kù) (含在樓號(hào)內(nèi) ) 447 平米 規(guī)劃戶(hù)數(shù) 2,816 戶(hù) 停車(chē)位 3645 不含地上車(chē)位 道路面積 37,522 平米 可售停車(chē)位 3198 48 本項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)周期為 ，預(yù)計(jì) 2020 年 三季度 獲得土地，2020 年 下 半年進(jìn)行整體規(guī)劃設(shè)計(jì)及前期工作，項(xiàng)目計(jì)劃于 2020 年 底全案 建設(shè)完畢。 結(jié)合此兩項(xiàng)指標(biāo)，預(yù)測(cè)項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格每年漲幅控制在 10%左右。 2020 年南京城市居民人均可支配收入達(dá) 36322 元，比上年增長(zhǎng)%。 從市場(chǎng)情況結(jié)合項(xiàng)目定位分析，假設(shè)項(xiàng)目目前實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，各產(chǎn)品價(jià)格分別為高層 10000 元 /平米，小高層 10500 元 /平米，多層 11500元 /平米。 相對(duì)萬(wàn)科其他項(xiàng)目來(lái)看，金色半山 體量較小，自開(kāi)盤(pán)以來(lái)并沒(méi)有對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行大張旗鼓的宣傳， 仍實(shí)現(xiàn)熱銷(xiāo) ，預(yù)計(jì)下半年推出房源將進(jìn)行價(jià)格上的調(diào)整。 這 幾 部分人群將成為項(xiàng)目的主要客戶(hù)群體 ，未來(lái)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策劃上需有的放矢，針對(duì)性的進(jìn)行客戶(hù)宣傳 。 2) 本地居民 其次，項(xiàng)目離珠江鎮(zhèn)僅 3 公里， 珠江鎮(zhèn)、周邊高校及橋北老小區(qū)可 成 為項(xiàng)目自住和改善型客戶(hù)，項(xiàng)目性?xún)r(jià)比、自然環(huán)境和便利的交通45 成為 他們 購(gòu)買(mǎi)誘因 。 項(xiàng)目 客戶(hù)定位 從區(qū)域規(guī)劃和市場(chǎng)調(diào)研的情況來(lái)看，項(xiàng)目未來(lái)的客戶(hù)主要由三部分組成： 1) 產(chǎn)業(yè)精英 首先 科工園是新興產(chǎn)業(yè)科技園，目前產(chǎn)業(yè)招商的工作正在進(jìn)行中，未來(lái)將有 3萬(wàn)新興科技產(chǎn)業(yè)精英匯集于此，可吸引這部分人群落戶(hù)在項(xiàng)目上 。項(xiàng)目依托千畝濕地公園，數(shù)百米自然水系于外，勾勒臺(tái)地溪水花園于內(nèi)，其間散落 歐式 風(fēng)情小高層洋房。 根據(jù)對(duì)地塊研究以及區(qū)域 市場(chǎng) 的研究分析，建議地塊未來(lái)打造成以人為本、 兼顧河西和鼓樓區(qū)改善型需求以及江浦剛性需求、融合 自然 生態(tài)景觀的中高端綠色 宜居 項(xiàng)目 。一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)對(duì)投資公司和項(xiàng)目公司來(lái)說(shuō)有很大的挑戰(zhàn)性 和不確定性 ，但也可以形成一級(jí)帶動(dòng)二級(jí)，二級(jí)推動(dòng)一級(jí)的雙贏開(kāi)發(fā)局面， 相信只要 積極面對(duì) 自身劣勢(shì) ，有效利用自身的優(yōu)勢(shì) ，借助城市和區(qū)域的發(fā)展機(jī)遇，項(xiàng)目定會(huì)擁有廣闊的發(fā)展前景。 爭(zhēng)； 2. 土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)抬高地價(jià)成本。 弱勢(shì)（ W） : 1. 南京中交房 地 產(chǎn)品牌尚未建立； 2. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制未達(dá)到同行業(yè)領(lǐng)先水平。 2） 土地市場(chǎng) 的競(jìng)爭(zhēng)抬高地價(jià)成本：目前已有多家開(kāi)發(fā)商通過(guò)政府實(shí)地考察科工園及地塊，而一季度已經(jīng)成功出讓 周邊五宗住宅用地，土地市場(chǎng)需求旺盛，未來(lái)有可能的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)抬高 土地成本。 4） 浦口新城成功開(kāi)發(fā)給項(xiàng)目未來(lái)預(yù)留發(fā)展空間： 浦口新城緊鄰科工園項(xiàng)目南側(cè)，總面積 93 萬(wàn)平米，是江北副城的中心，其先期的規(guī)劃和開(kāi)發(fā)提升了區(qū) 域的整體價(jià)值，為二級(jí)開(kāi)發(fā)預(yù)留了美好的發(fā)展空間。 2） 江北副城“擁江發(fā)展 ” 的 投資環(huán)境 ：南京最新一輪的城市規(guī)劃把江北副城作為南京三大副城之一， 并從“跨江發(fā)展”戰(zhàn)略調(diào)整為“擁江發(fā)展”，按照獨(dú)立城市的規(guī)劃來(lái)實(shí)施配套建設(shè)，給項(xiàng)目地塊開(kāi)發(fā)提供了有利的投資環(huán)境。 2） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制未達(dá)到同行業(yè)領(lǐng)先水平： 由于缺乏二級(jí)開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，成本控制顯然不能達(dá)到業(yè)內(nèi)領(lǐng)先水平，若市場(chǎng)出現(xiàn)起伏，售價(jià)調(diào)整空間較小。 5) 現(xiàn)有的 部門(mén)、人才和管理框架： 一級(jí)開(kāi)發(fā)公司建立近兩年時(shí)間，組建起工程管理部、合約成本部、財(cái)務(wù)部、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)部、41 綜 合辦公室 等 管理部門(mén)， 業(yè)務(wù)流程完善， 積累了項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn) 。 3) 首宗出讓地塊拿地成本相對(duì)可控：按照一級(jí)開(kāi)發(fā)與政府簽訂相關(guān) 的 協(xié)議 規(guī)定，投資公司對(duì)土地掛牌底價(jià)有建議權(quán)， 另外首宗出讓地塊市場(chǎng)反應(yīng)滯后，在沒(méi)有或者較少的競(jìng)爭(zhēng)下 以 合理的價(jià)格取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)。 40 第七章 項(xiàng)目 定位分析 項(xiàng)目 SWOT 分析 根據(jù)上述項(xiàng)目實(shí)施背景、城市 、 區(qū)域土地及房地產(chǎn)市場(chǎng) 的 研究分析，結(jié)合項(xiàng)目自身?xiàng)l件，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行 SWOT 分析，給項(xiàng)目定位提供依據(jù)，具體如下： ? 優(yōu)勢(shì)（ S）： 1) 良好的 政府 合作關(guān)系 ：首期合作期間理順了與政府的關(guān)系，為再次深度合作打下基礎(chǔ)。 3 月份全市及區(qū)域的新房成交價(jià)格較為平穩(wěn)。 ? 浦口區(qū)商品房成交量占全市 %，僅次于江寧板塊；浦口新城片區(qū)商品房成交均價(jià)近萬(wàn)元。 市場(chǎng)研究 總結(jié) 根據(jù)上述研究分析，南京市和區(qū)域土地及房地產(chǎn)市場(chǎng)存在下面幾個(gè)突出特點(diǎn)： ? 全市土地市場(chǎng)活躍，經(jīng)營(yíng)性用地出讓單價(jià)提升，江北板塊（浦口區(qū)及六合）市場(chǎng)份額超過(guò) 1/3。其次，各項(xiàng)目改善性的大戶(hù)型的占比很大，比如融僑觀邸和中海萬(wàn)錦熙岸 127 平米以上的就占 90%。 39 區(qū)域內(nèi)各個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作既有相同點(diǎn)也有差異化。 ? 銷(xiāo)售： 2020 年 11 月首度開(kāi)盤(pán)，推出 多層花園洋房 ， 均價(jià) 7400元 /平米； 2020 年 1 月， 首次推出小高層房源 ， 均價(jià) 8980 元 /平米； 2020 年 6 月 高層房源折后均價(jià) 8200 元 /平米； 目前在售高層房源折后 均價(jià) 8500 元 /平米。 ? 配套： 目前不夠完善，由于 項(xiàng)目規(guī)劃體量較大， 未來(lái)將 配建會(huì)所、商業(yè)街、社區(qū)中心、九班幼兒園。 目前在售小高層，未來(lái) 擬建獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊加別墅以及多層花園洋房，酒店式公寓 等，一期 共計(jì)3993 套。 4） 北江豪庭 項(xiàng)目 位于珠江鎮(zhèn)西北，東側(cè)隔雨山西路與求雨山公園相望，南側(cè)38 為規(guī)劃道路 —— 知城東路，西側(cè)為 科工園光明路 ，北側(cè)為南京審計(jì)學(xué)院珠江鎮(zhèn)校區(qū)，分為南北兩塊。洋房面積為 108258 平米，均價(jià)為11400 元 /平米 ， 目前還剩 2 套。 ? 項(xiàng)目抗性： 項(xiàng)目本身缺少配套，也無(wú)相應(yīng)規(guī)劃；交通不便，只能寄希望于社區(qū)巴士和私家車(chē)；人氣不足，周邊較為空曠。 ? 品牌： 萬(wàn)科品牌和物業(yè)服務(wù) 。規(guī)劃 10 棟 110150 平米的低密度坡地洋房和 9 棟 90125 平米的小高層，共計(jì) 956 戶(hù)。 37 3） 萬(wàn)科金色半山 萬(wàn)科金色半山位于浦口區(qū)沿山大道，老山南麓。 ? 項(xiàng)目抗性： 珠江小學(xué)和浦口區(qū)第二中學(xué)教學(xué)質(zhì)量一般；周邊安置房和空地均較多，一是影響周邊形象，二是未來(lái)規(guī)劃不 確定 ；萬(wàn)錦熙岸是中海地產(chǎn)的低端產(chǎn)品，受地價(jià)影響，成本壓縮嚴(yán)重。 ? 配套： 20200 平米 社區(qū)商業(yè)中心及 12 班高配置幼兒園；浦口中心醫(yī)院距離本項(xiàng)目 1公里左右；離珠江鎮(zhèn)中心 1 公里，菜場(chǎng)、超市均較近。項(xiàng)目銷(xiāo)售和物業(yè)都是中海自36 己的團(tuán)隊(duì)。