【正文】 根據(jù)跟蹤了解本項(xiàng)目地塊信息，是舉牌購(gòu)買的主力。 在可控風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)出價(jià)較為積極。大多數(shù)開發(fā)商土地儲(chǔ)備較為豐富，但處于一個(gè)擴(kuò)張期?？焖倩鼗\資金。 項(xiàng)目只能成功，不能失敗，因此愿意承受的土地價(jià)格不高。 引進(jìn)具有商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)或具有零售背景的發(fā)展商最佳。 對(duì)地價(jià)的把握已較為理性。寶安區(qū)地產(chǎn)經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展，特別是目前深圳土地出讓集中在寶安和龍崗兩區(qū)，各開發(fā)商對(duì)寶安區(qū)地產(chǎn)發(fā)展有了充分的認(rèn)識(shí)，除了寶安開發(fā)商以外，深圳市的很多發(fā)展商對(duì)于沙井市場(chǎng)還不太了解，表現(xiàn)較為謹(jǐn)慎，通過(guò)我們一系列的有針對(duì)性營(yíng)銷活動(dòng)，目前不少發(fā)展商對(duì)本地塊有較大興趣。?購(gòu)物中心與空中花園結(jié)合；空中花園提供聚集人流的手段，空中花園作為高層酒店式公寓的空中公共空間。在深圳娛樂創(chuàng)新方面應(yīng)該引領(lǐng)潮流。3 、引進(jìn)世界一流的設(shè)計(jì)公司、酒店顧問公司和購(gòu)物中心管理公司才能填補(bǔ)深圳空白。2 、和購(gòu)物的結(jié)合貴在創(chuàng)新，具有可變內(nèi)容的室內(nèi)娛樂場(chǎng)與購(gòu)物結(jié)合具有生命力。 項(xiàng)目建筑布局可以借鑒南波城格局 。幣種： RMB 總建筑面積 （㎡） 商業(yè)面積比例（ %） 商業(yè)建筑面積（㎡） 酒店式公寓面積比例（ %） 酒店式公寓建筑面積（㎡） 地價(jià)總額 （億元） 樓面地價(jià) （元 /㎡） 90690 60 54414 40 36276 4135 開發(fā)估算表: 說(shuō)明：本地塊商業(yè)面積為：9069060%＝54414㎡。商業(yè)銷售總價(jià)：14328元54414㎡＝求取本地塊商業(yè)銷售總價(jià)和酒店式公寓銷售總價(jià)：8000元/平方米即: 8012247。租金回報(bào)率＝單位面積售價(jià)本地塊商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)租金平均為：80元/㎡/月。我們經(jīng)過(guò)調(diào)研得出:租金回報(bào)率＝單位面積售價(jià)租金求證法分析本地塊商業(yè)價(jià)值：租金求證應(yīng)用技術(shù)在分析月租金、時(shí)間（年）、租金回報(bào)率、單位面積售價(jià)四者之間的關(guān)系中，具有實(shí)操意義。上述幾類酒店式公寓的需求者中，海外駐深和沙井機(jī)構(gòu)及SOHO族是市場(chǎng)主力，投資者在買家中也占較高比例。酒店式公寓兼具居住和辦公兩種功能，適合SOHO族。深圳和沙井的小企業(yè)數(shù)量眾多，少數(shù)盈利能力強(qiáng)的小企業(yè)會(huì)購(gòu)買或租用酒店式商務(wù)公寓，用于辦公、休息及接待客戶。4）深圳的小企業(yè)和SOHO族由于業(yè)務(wù)上的關(guān)系，國(guó)內(nèi)及海外都有不少商務(wù)人員經(jīng)常往返深圳，這類人會(huì)選擇酒店，也可能在商住樓或酒店式公寓中選擇購(gòu)買或租用住房，以方便居住和辦公。2）經(jīng)常往來(lái)深圳的國(guó)內(nèi)及海外商務(wù)人員 作為辦公場(chǎng)所，他們可能選擇辦公樓、商住樓或酒店式商務(wù)公寓；作為住所，可選擇住宅或居住功能齊全的酒店式公寓，私密性更強(qiáng)，活動(dòng)空間更自由，故一般不會(huì)選擇酒店 。建議定位為五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的酒店式商務(wù)公寓，作為產(chǎn)權(quán)式酒店發(fā)售，為發(fā)展商提供資金回籠渠道。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長(zhǎng)處，因此，備受商務(wù)人士的青睞。酒店式公寓既吸收了星級(jí)酒店的服務(wù)功能和管理模式，又吸收了信息時(shí)代寫字樓的特點(diǎn)，擁有良好的通迅條件，可針對(duì)性地提供秘書、信息、翻譯等商務(wù)服務(wù)，附屬設(shè)施還增加了銀行、會(huì)所、精品店中店等其它項(xiàng)目，是一種綜合性很強(qiáng)的地產(chǎn)項(xiàng)目概念。它集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功效。 服務(wù)配套設(shè)施 沙井銀行服務(wù)普通終端存儲(chǔ)業(yè)務(wù)為主，而商務(wù)服務(wù)較好的如招商銀行卻很少。但是公園數(shù)量奇缺，無(wú)主題性公園。 12000㎡ （主要設(shè)置在負(fù)一樓和頂層樓臨街面和其他各樓層） 日韓 風(fēng)味料理 娛樂業(yè)態(tài) 娛樂業(yè)態(tài)的發(fā)展不利，也是中心區(qū)商圈商業(yè)發(fā)展不佳的重要原因之一。 沙井耗聞名廣東 １ .1萬(wàn)㎡ 海港城大酒樓，法國(guó)意大利各國(guó)風(fēng)情餐廳 五層 休閑和電影院為主，日韓風(fēng)味料理，夜總會(huì) 6000㎡ １ .1萬(wàn)㎡ 嘉禾電影城 空中花園 咖啡廳及外國(guó)風(fēng)情餐廳，借鑒大阪 3000㎡ 業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)建議[2]主要業(yè)態(tài) 判斷依據(jù) 經(jīng)營(yíng)面積 招商對(duì)象 主題商場(chǎng)： 白領(lǐng)百貨 大眾化消費(fèi) 定位白領(lǐng)及藍(lán)領(lǐng)階層，目前沙井這一部分消費(fèi)者主要流向市區(qū)。規(guī)劃商業(yè)面積：54414㎡，建議五層設(shè)置，㎡。 三、沙井主題購(gòu)物中心開發(fā)業(yè)態(tài)組合建議 項(xiàng)目特色：商住、商務(wù)、商業(yè)、商機(jī) 因此，我們建議開發(fā)成集購(gòu)物中心和酒店式公寓于一體的“西部工業(yè)組團(tuán)核心商業(yè)綜合體”。購(gòu)物中心作為一種高端的現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)，近年來(lái)在深圳發(fā)展迅猛，代表性的購(gòu)物中心有中信城市廣場(chǎng)、銅鑼灣廣場(chǎng)、萬(wàn)象城和在寶安中心城剛開業(yè)的香檳廣場(chǎng)。購(gòu)物中心所包含的內(nèi)容比較廣泛，在服務(wù)功能上表現(xiàn)為復(fù)合性，在經(jīng)營(yíng)管理上表現(xiàn)為一致性，在服務(wù)設(shè)施上體現(xiàn)為完整性，在購(gòu)物環(huán)境上體現(xiàn)為舒適性，服務(wù)范圍包括商圈內(nèi)的所有居民。一是大：占地面積大、綠地大、停車場(chǎng)大、建筑規(guī)模大。通俗地講購(gòu)物中心具有如下2個(gè)特征： 西方國(guó)家也稱為Shopping Center，即“購(gòu)物中心”，但和國(guó)內(nèi)通常所指的購(gòu)物中心（實(shí)為百貨店的另一種稱呼）含義不盡一致。本項(xiàng)目是建造在沙井城市區(qū)域中心地段，融購(gòu)物中心、酒店式公寓為一體，以商業(yè)和商務(wù)人士為核心使用群體，以國(guó)際型物業(yè)價(jià)值體系和巨大的城市資源，輕松實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值最大化的頂級(jí)創(chuàng)富型物業(yè)。沙井電子城的客戶主要是沙井、福永及東莞的電子企業(yè)；在產(chǎn)業(yè)鏈分工上，有的市場(chǎng)以整機(jī)產(chǎn)品為主，有的以元器件及工具、輔料為主，形成產(chǎn)業(yè)鏈上下游之間的分工合作。服務(wù)于沙井周邊城街道6000多家電子廠家。 20多條公交經(jīng)沙井電子城站臺(tái)，前往寶安、龍崗、深圳、廣州、惠州等珠三角地帶，離深圳國(guó)際機(jī)場(chǎng)、福永碼頭僅510分鐘的車程。深圳市德普沙井電子城是深圳市德普投資發(fā)展有限公司投資建造的電子元器件和電腦配套市場(chǎng)，建筑面積15000平方米，于2003年3月21日開業(yè)。D、 沙井電子城這種區(qū)域型B類超市，在商品組合和供應(yīng)商的選擇上堅(jiān)持低價(jià)策略，得到供應(yīng)商有效支持。公司創(chuàng)辦于1995年8月，注冊(cè)資本2000萬(wàn)元，全資下屬五家連鎖商場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)品種達(dá)5萬(wàn)余種。深圳市佳華實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司沙井分店位于寶安區(qū)沙井街道新沙路，經(jīng)營(yíng)面積26000平方米，1999年5月1日開業(yè)，共五層。C、 佳華商場(chǎng)整體定位（連鎖超市）現(xiàn)在的管理模式也屬于購(gòu)物中心管理的初級(jí)階段，沒有體現(xiàn)出統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理的實(shí)質(zhì)。光輝家具市場(chǎng)、興華電器、金拓移動(dòng)通訊、金大福珠寶、恒豐眼鏡、一番拉面、雪姬美美容中心等。主要承租商：所以造成整體經(jīng)營(yíng)狀況不佳。目標(biāo)定位不明確，商品組合不合理，沒有針對(duì)不同目標(biāo)消費(fèi)者進(jìn)行有效細(xì)分。目前本店經(jīng)營(yíng)狀況一般，銷售額和客流量均為天虹系統(tǒng)各門店中最低。天虹的經(jīng)營(yíng)模式為“百貨＋超市”模式，租金回收模式為：合同扣點(diǎn)，百貨為營(yíng)業(yè)額的18%到20%，超市部分屬于自營(yíng)。業(yè)態(tài)分布經(jīng)營(yíng)分析于2004年4月23日開業(yè)，沙井市民廣場(chǎng)南側(cè)。 特色餐飲和大型中高檔餐飲設(shè)施市場(chǎng)供應(yīng)嚴(yán)重不足。導(dǎo)致大量的高端客戶流失。5）沙井餐飲業(yè)調(diào)查名稱 位置 經(jīng)營(yíng)面積（㎡） 備注 萬(wàn)景樓食街 中心路天虹商場(chǎng) 斜對(duì)面 1000 豪客軒海鮮酒樓 新沙路萬(wàn)豐酒店旁 300 鄉(xiāng)下田園酒店 西環(huán)路與南環(huán)路交界 350 山珍居野生菌湯鍋（沙井分店） 南環(huán)路與中心路之間 750 湘滿天湘菜館 廣深公路沙井客運(yùn)站旁 300 大和日本料理 北環(huán)路與廣深公路交界處 200 韓國(guó)料理 200 肯德基 天虹商場(chǎng)、佳華百貨裙樓 300 芙蓉酒店 環(huán)鎮(zhèn)路（永安南城百貨斜對(duì)面） 1500 麥當(dāng)勞 沙井村新沙路 300 一番拉面 天虹商場(chǎng)、萬(wàn)佳百貨裙樓 300 上島咖啡 新沙路、廣深公路 200 兩岸咖啡 新沙路與西環(huán)路交界 200 迪歐咖啡 新沙路萬(wàn)豐酒店 200 鴻彬咖啡 西環(huán)南路鴻彬商務(wù)酒店 200 偉人故湘 新沙路與西環(huán)路交界 350 真功夫 天虹商場(chǎng)裙樓 150 長(zhǎng)豐酒店 新橋北環(huán)路口 500 上園大酒店 新橋北環(huán)路口 500 麗晶酒店 廣深公路商加油站邊 450 南方賓館 南環(huán)路茭塘大廈 400 沙井海上田園風(fēng)光 民主大道民主村 1500 川湘粵風(fēng)味，同時(shí)容納 1500人就餐 除上園酒店、長(zhǎng)豐酒店外，其它酒店入住率偏低； 沙井街道現(xiàn)有的酒店設(shè)施大多由工業(yè)廠房和綜合樓改建而成； 國(guó)美電器中心路萬(wàn)佳百貨東側(cè)3 層3500家用電器3 層　 3000 2 層 15000 電子元器件電腦配件 90 － 100 永一電子城 廣深公路 沙民 商業(yè)步行街 南環(huán)路 總長(zhǎng)： 300m 路寬：10m 110多間 40㎡/間 主營(yíng)：服裝 25－40 萬(wàn)新 商業(yè)廣場(chǎng) 南環(huán)路與中心路 之間 總長(zhǎng)： 400米 80多間 35 ㎡ /間 五金、模具 裝飾材料 億康書城 4000 書籍、 音像制品 金海灣鞋業(yè)廣場(chǎng) 1200 各類鞋 新哥弟服裝城 6000 1 － 2層：服裝 40 － 80 3層：娛樂，招商中 40 次主力店：中國(guó)聯(lián)通、中聯(lián)大藥房 100－150 沙井購(gòu)物業(yè)態(tài)急需升級(jí)換代，市場(chǎng)呼喚高檔次的集購(gòu)物、休閑、娛樂（體驗(yàn)式購(gòu)物）于一體的大型購(gòu)物中心。 佳華百貨遍布深圳關(guān)外各個(gè)老社區(qū)，成為關(guān)外百貨業(yè)的龍頭； 沙井超市、百貨業(yè)絕大多數(shù)為中低檔次，主要服務(wù)于周邊社區(qū)，滿足社區(qū)的日常生活所需，起名為“購(gòu)物中心”或“購(gòu)物廣場(chǎng)”類業(yè)態(tài)都是百貨類； 1）沙井主要商業(yè)街統(tǒng)計(jì)商業(yè)街位置 距離 主力店 經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài) 細(xì)分店數(shù)（間） 面積區(qū)間(㎡ /間) 租金 （元 /㎡） 沙井路商業(yè)街 沙頭村沙井路 總長(zhǎng)： 500m路寬：25m 雙向4車道 新龍洲手機(jī)超級(jí)廣場(chǎng)（ 1800 ㎡）、環(huán)球通訊、龍波手機(jī)數(shù)碼城、易天手機(jī)電子數(shù)碼 各類品牌手機(jī) 10 30100 臨街： 100 4 樓： 20 ?？吐≠?gòu)物廣場(chǎng) 百貨、超市 1 16000 五金建材街（無(wú)產(chǎn)權(quán)） 五金、建材類 20 15 左右 25 回味雞快餐、萬(wàn)綠湖農(nóng)家餐館等 餐飲 4 300100 新沙路商業(yè)街 新沙路（中心路以西） 總長(zhǎng)： 500m路寬：35m 雙向4車道 華潤(rùn)萬(wàn)家、愛家超級(jí)廣場(chǎng) 百貨、超市 3 3002000 麥當(dāng)勞、上島咖啡、真功夫等 餐飲 4 100300 100 左右 卓晶婚紗、優(yōu)美世界、城市麗人等 服裝 20 4080 海王藥店、雅芳等 其它 10 40100 2 ）沙井超市、百貨調(diào)查統(tǒng)計(jì)百貨 \ 超市名稱 位置 商業(yè)面積（㎡） 樓層 主要業(yè)態(tài) 天虹商場(chǎng) 中心路與創(chuàng)業(yè)路交界 25 000 4 超市、百貨；次主力店有肯德基、真功夫、一番拉面、中行 萬(wàn)佳百貨 中心路與新沙路交界處 33000 4 超市、百貨、手機(jī)、電器；次主力店有光輝家具市場(chǎng)、興華電器、金拓移動(dòng)通訊、一番拉面等。以佳華百貨為中心的萬(wàn)豐商圈以前是沙井的核心商圈，但從萬(wàn)佳百貨的聚集效應(yīng)來(lái)看，可以預(yù)見，以萬(wàn)佳百貨等四大金剛構(gòu)成的中心區(qū)商業(yè)圈將是沙井商業(yè)的發(fā)展方向，德普電子城和永一國(guó)際電子城為主導(dǎo)的上寮電子商圈是沙井專業(yè)化程度很高的商圈。隨著西部組團(tuán)規(guī)劃的建設(shè)，松崗電子商圈將與沙井電子商圈整合成西部電子商圈。尤其是深莞電子工業(yè)廣場(chǎng)，地處松崗，正處于深圳門戶、東莞家門口，一直以來(lái)，商貿(mào)物流業(yè)都比較發(fā)達(dá)，臺(tái)灣、溫州、常州等電子業(yè)發(fā)達(dá)地區(qū)的部分企業(yè)在松崗設(shè)有辦事處甚至門店，打造電子商圈有著明顯的優(yōu)勢(shì)。松崗的專業(yè)市場(chǎng)是主要以終端零售為主的業(yè)態(tài)設(shè)置，主題性不鮮明，主要處于商圈配套服務(wù)功能，不利于商圈的整體定位。4）、專業(yè)市場(chǎng)松崗由于毗鄰東莞，東莞的發(fā)達(dá)的酒店、娛樂業(yè)對(duì)松崗的輻射作用很大，從而也帶動(dòng)了松崗的酒店、娛樂業(yè)的發(fā)展。3）、酒店、餐飲、娛樂業(yè)態(tài) 由于地理位置的優(yōu)越性，它對(duì)整個(gè)商圈的帶動(dòng)作用非常大?，F(xiàn)在松崗的零售業(yè)態(tài)主要以超市為主，以老街區(qū)的佳華超市和位于集信廣場(chǎng)的民樂福超市的經(jīng)營(yíng)狀況最佳。2）百貨、超市、零售業(yè)態(tài)松崗街道位于深圳市西北部。 松崗中心商圈1）松崗街道簡(jiǎn)介 街道辦對(duì)此項(xiàng)目也非常重視，經(jīng)過(guò)幾年的經(jīng)營(yíng)，福永家具商圈已經(jīng)成型。福永由于地理位置的優(yōu)越性和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，試圖打造以福永國(guó)際家具博覽中心的家具市場(chǎng)為核心的新型商圈。7）福永商圈定位：龍翔山莊、時(shí)代景苑、立新湖花園、萬(wàn)福人家等一座座氣派的高級(jí)住宅小區(qū)花紅草綠，呈現(xiàn)出一派安定祥和的、安居樂業(yè)的新景象。福永中心區(qū)的建設(shè)帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的興旺，龍翔山莊、時(shí)代景苑等一批上規(guī)模、上檔次的住宅小區(qū)已基本建成。5）商圈業(yè)態(tài)分布 6）福永住宅項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查：專業(yè)市場(chǎng)業(yè)態(tài)還有較多的就是手機(jī)連鎖，中域、協(xié)亨、龍波在此區(qū)域都有多家分店。博皇國(guó)際家具連鎖機(jī)構(gòu)以廣州、深圳及東莞等三地為核心，共開設(shè)了5家大型國(guó)際家具博覽中心，各博覽中心平均經(jīng)營(yíng)面積達(dá)到10萬(wàn)平方米以上，真正形成“亞洲最大的家具博覽中心”規(guī)模效應(yīng)。項(xiàng)目建成以后，其經(jīng)營(yíng)的豪華客房500間、KTV包房