【導讀】步擴大土地儲備面積，爭取全年再增加超過1000畝土地儲備規(guī)?！保瑺I區(qū)域公司”的經(jīng)營思路。2020畝作為二級開發(fā)儲備用地。2020年下半年，科工園園區(qū)將完成。中交江北公司建議投資公司摘得此宗用地，為在南。京啟動首次城市綜合運營試點工程拉開序幕。若成功收儲則可開展。介于上述情況，結(jié)合我司一年半以來在當。條件，特撰寫此項目可行性研究報告,以供投資公司決策。

　　

【正文】 景融合共生， 隨 周邊老山自然山巒 起伏， 再現(xiàn)天人合一的美妙生活境界。 項目 客戶定位 從區(qū)域規(guī)劃和市場調(diào)研的情況來看，項目未來的客戶主要由三部分組成： 1) 產(chǎn)業(yè)精英 首先 科工園是新興產(chǎn)業(yè)科技園，目前產(chǎn)業(yè)招商的工作正在進行中，未來將有 3萬新興科技產(chǎn)業(yè)精英匯集于此，可吸引這部分人群落戶在項目上 。另外，科工園項目周邊為南京軟件園、紫金特別社區(qū)及橋 林工業(yè)園，幾大園區(qū)住宅供應量極少，規(guī)劃居住用地也不多，因此可導入周邊園區(qū)產(chǎn)業(yè)人口置業(yè)， 他們是項目自住剛需型客戶 。 2) 本地居民 其次，項目離珠江鎮(zhèn)僅 3 公里， 珠江鎮(zhèn)、周邊高校及橋北老小區(qū)可 成 為項目自住和改善型客戶，項目性價比、自然環(huán)境和便利的交通45 成為 他們 購買誘因 。 3) 由過江通道導入主城區(qū)居民 最后本項目純改善型客戶 主要 來源于主城區(qū)，集中在 建鄴 和鼓樓區(qū)，他們主要依托緯七路過江隧道導入， 15 分鐘即可完成 鬧市區(qū)到田園生活的轉(zhuǎn)換 。 這 幾 部分人群將成為項目的主要客戶群體 ，未來項目的營銷策劃上需有的放矢，針對性的進行客戶宣傳 。 項目 價格定位 及漲幅 價格定位 與項目地塊鄰近的萬科金色半山多層（精裝）均價 11400 元 /平米，小高層（東南朝向）精裝成交 均價 10300 元 /平米。 相對萬科其他項目來看，金色半山 體量較小，自開盤以來并沒有對項目進行大張旗鼓的宣傳， 仍實現(xiàn)熱銷 ，預計下半年推出房源將進行價格上的調(diào)整。目前，競品項目融僑觀邸、中海萬錦熙岸以及通宇林景雅 苑 小高層和高層的銷售均價在 1000011500 元 /平米。 從市場情況結(jié)合項目定位分析，假設(shè)項目目前實現(xiàn)銷售，各產(chǎn)品價格分別為高層 10000 元 /平米，小高層 10500 元 /平米，多層 11500元 /平米。 價格漲幅 3 月底， 市政府公布 《 南京市 2020 年度新建商品住房價格控制目標的通知》中，明確 表示 南京市 2020 年度房價格控制目標為：漲46 幅低于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入的實際增幅。 2020 年南京城市居民人均可支配收入達 36322 元，比上年增長%。在上一輪調(diào)控中，南京市政府公布了 2020 年度新建住房價格控制目標 是 漲幅 不得超過 %。 結(jié)合此兩項指標，預測項目銷售價格每年漲幅控制在 10%左右。 項目 2020 年三季度拿地后， 2020 年 三季度 實現(xiàn)銷售，屆時預計首期 銷 售均價達 12095 元 /平米。 第八章 項目開發(fā)方案及投融資計劃 項目開發(fā)方案 項目基本指標 規(guī)劃假設(shè) 47 根據(jù)項目地塊的用地面積，容積率，對地塊進行初步的規(guī)劃假設(shè)，具體項目指標和規(guī)劃假設(shè)如下： 項目指標 項目總建筑面積 474732 平米 出讓土地總面積 畝 地上建筑面積 364,239 平米 建設(shè)用地面積 畝 住宅（可售） 328,717 平米 經(jīng)營性用地面積 畝 商業(yè) 平米 容積率 酒店 平米 地上建筑面積 330,960 平米 辦公 平米 土地出讓金 (含契稅） 121,739 萬元 配套用房（不可售） 5695 平米 單位地價（含契稅） 萬元/畝 地下建筑面積 143772 平米 樓面地價（含契稅） 3,743 元 /平米 非人防地下車庫 3198 平米 綠化面積 65,663 平米 人防地下車庫 (含在樓號內(nèi) ) 447 平米 規(guī)劃戶數(shù) 2,816 戶 停車位 3645 不含地上車位 道路面積 37,522 平米 可售停車位 3198 48 本項目整體開發(fā)周期為 ，預計 2020 年 三季度 獲得土地，2020 年 下 半年進行整體規(guī)劃設(shè)計及前期工作，項目計劃于 2020 年 底全案 建設(shè)完畢。從 2020 年 三季度 開始 進行 住宅 銷售，至 2020 年 四 季度 項目 住宅 銷售 完畢。 項目資金 籌措 本項目預計總投資約 億元，其中需自有資金 億元，銀行貸款 億元，銷售收入再投入 億元。 項目投融資計劃 按照初步開發(fā)方案，項目各年 各季度 需籌措并投入的 資金見 附件項目資金計劃表 。 項目所需銀行開發(fā)貸款采用以土地抵押給銀行的擔保方式取得，不需要我方再提供其他連帶擔保責任。 49 第九章 項目經(jīng)濟效 益分析 地塊 技 術(shù)經(jīng)濟 指標 本項目 建 設(shè)用 地面積 畝， 經(jīng) 營性 用地面積 畝 ，容 積率； 規(guī) 劃 地上 建筑面積 33 萬平米，其中 住宅 可售面積 萬平米， 商業(yè)可售面積 19萬平米， 地下建筑面積 萬平米；規(guī)劃戶數(shù) 2816 戶，地下停車位3645，其中 可售 車位 3198。 項目二類居住用地 2020 年三季度的拿地成本預計 420 萬 /畝，樓面地價約 3743 元 /平米 （含契稅） 。 項目 指標 單位 50 建設(shè) 及銷售 方案 本項目 開 發(fā)周 期為 年，包括 建 設(shè)和 銷售期。 2020 年 三 季 度進 行 首期 銷售，預計 首期 銷售均價 12095 元 /平米 ， 并 每年以 10%的幅度遞增 ，銷售率 100%；地下車庫銷售單價 10 萬元 ，銷售率 50%。 項目共分三期建設(shè)， 2020 年四季度開始進行一期施工建設(shè)， 2020年 四 季度建設(shè)完畢 ，每期建設(shè) 6 個季度 ；項目分三期銷售， 2020 年三 季度進行住宅銷售， 2020 年 四 季度整體項目銷售完畢。 項目成本分析 項目總成本 ，樓面價為 3743元 /平米（含契稅 ） ， 可售 建筑面積單方成本為 8366 元 /平米。其中土地費用 億元， 前期費用 及綜合規(guī)費 15088 萬元， 建安費用 億元， 管理費用 3545萬元， 銷售費用 億 元 ，財務費用 9552 萬元，不可預見費 6458建設(shè)用地面積 畝 經(jīng)營性用地面積 畝 容積率 土地 出讓金 (含契稅） 121,739 萬元 地上建筑面積 330,960 平米 住宅（可售） 305,960 平米 商業(yè)（可售） 19， 305 平米 配套用房 5695 平米 地下建筑面積 143， 772 平米 51 萬元。 項目成本 預算金額（萬元） 單位成本 （元 /平方米） 單位成本（可售） （元 /平方米） 一、土地成本 121,739 2,564 3,743 二、項目前期費用 5,278 111 三、綜合規(guī)費 9,810 207 302 四、建筑工程成本 83,658 1,762 2,572 五 、安裝配套系統(tǒng) 13,319 281 409 六、環(huán)境配套工程 4,116 87 127 七、裝修費用 1,986 42 61 八、管理費用 3,545 75 109 九、銷售費 用 52 12,639 266 389 十、財務費用 9,552 201 294 十一、不可預見費 6,458 136 199 合 計 272,101 5,732 8,366 項目利潤情況 項目銷 售收入共計 億元，項目總成本為 億元，稅費 億元（營業(yè)稅、土地增值稅及所得稅等），凈利潤總額為 億元。 項目財務評價指標 項目總投資 億元，開發(fā)周期為 年，靜態(tài)回收期 年，項目 自有 資金內(nèi)部收益率 %， 稅后 財務凈現(xiàn)值 億元。 項目敏感性分析 對拿地成本和銷售價格進行敏感性分析，計算自有資金內(nèi)部收益率 如下： 項目敏感性分析 （拿地成本） 土地單價 土地總 樓面價 稅后凈 自有資金53 （萬元 /畝） 價 （萬元） （元 /平米） 利 （萬元） 內(nèi)部收益率 420 121739 3743 85105 % 430 124638 3832 83596 % 440 127537 3921 82087 % 450 130435 4010 80577 % 460 133334 4099 79068 % 項目敏感性分析（銷售價格） 銷售均價 （元 /平米） 銷售總價 （萬元） 稅后凈利 （萬元） 自有資金內(nèi)部收益率 12095 441671 85105 % 11853 433565 81177 % 11611 425459 77250 % 11369 417353 73322 % 根據(jù)對拿地成本和銷售均價的敏感性分析， 建議 拿地成本 不超過460 萬 /畝， 2020 年三季度起售均價不低于 11369 元 /平米 。 結(jié)論 根據(jù)上述分析以及財務測算，海峽兩岸科工園首期地塊符合投資54 公司關(guān)于區(qū)域化經(jīng)營的戰(zhàn)略要求，地塊大小適宜，優(yōu)勢條件明顯，風險可控，符合公司投資收益要求及發(fā)展戰(zhàn)略，建議批準投資該項目，積極獲取該地塊。 參照市場以樓面價 3743 元 /平米、土地總價款 億元獲取海峽兩岸科工園首期土地；若面臨競爭，則建議最高舉牌價為 億元（ 460 萬 /畝）。 在城鎮(zhèn)化的大背景下，借助浦口區(qū)“擁江發(fā)展”的大好時機，項目未來發(fā)展前景廣闊。同時 伴隨著科工園一級開發(fā)項目與政府的良好合作進程，成功收儲本地塊后，科工園項目將在集團領(lǐng)先的“城市綜合運營區(qū)域公司”道路上邁出了成功的第一步。 55 第十章 項目優(yōu)勢 分析 作為科工園項目一級開發(fā)企業(yè)， 在 良好 合作 的形勢下， 現(xiàn)在 雙方就進一步合作的可能進行探討研究 。從公司自身角度出發(fā)， 一、 二級聯(lián)動 開發(fā) 本身存在 諸多優(yōu)勢： 1. 積累各項工作管理經(jīng)驗 作為科工園項目一級開發(fā)企業(yè)，經(jīng)歷 了 近兩年的探索實踐 ，二季度將完首期投資，是一級開發(fā)項目階段性的勝利。在此期間，各部門形成了各項工作及合作相關(guān)流程， 包括 前期 、土地儲備和營銷、招投標管理、工程管理等方面，為二級開發(fā)前期及建設(shè)相關(guān)管理工作提供了寶貴的經(jīng)驗。 2. 理順了與政府各部門的關(guān)系 一級開發(fā)中涉及合作的政府部門較多，主要包括國土局 、浦口區(qū)財政、規(guī)劃局、浦口區(qū)政府等，經(jīng)歷兩年的合作，理順多方關(guān)系，為二級開發(fā)提供良好的政府關(guān)系基礎(chǔ)。 3. 可攤薄二級開發(fā)成本 投資公司在科工園綜合開發(fā)方面有 過百億的投資，項目在前期、設(shè)計、建設(shè)等方面可均攤降低二級開發(fā)成本費用，在成本控制方面利用自身優(yōu)勢縮短和先進水平的差距。 4. 降低 一級開發(fā)回款風險 投資公司成功摘得土地后，成立中交建全資子公司，形態(tài)上與一級開發(fā)公司相對獨立。 從投資公司層面講， 若一級開發(fā)成本 及收益 回56 收困難，成功摘得地塊 可用一級開發(fā)收益置換土地，反過來二級開發(fā)盈利可用來補充一級開發(fā)成本。如此靈活利用可流動資金和土地的互換，盤活一、二級項目資金，掌握雙方合作的主動權(quán)。 5. 提前鎖定優(yōu)質(zhì)地塊 在 科工園 一級開發(fā)初期，首期方案經(jīng)過多輪修改， 計劃收儲 地塊從原先南部 安置房片區(qū)調(diào)整為目前蘭溪公園周邊 優(yōu)質(zhì) 地塊。 前三期 將整理出整個蘭溪公園周邊共計 2020 畝 的 優(yōu)質(zhì)地塊。項目通過一級開發(fā)與政府協(xié)商開發(fā)思路， 按照投資公司收儲計劃和戰(zhàn)略布局， 可提前鎖定項目內(nèi)優(yōu)質(zhì)地塊。 6. 完成投資公司發(fā)展戰(zhàn)略 此次順利拿地可實現(xiàn)投資公司多方面的計劃和戰(zhàn)略。首先，可完成 2020 年投資公司全年千畝土地儲備計劃的 1/3； 其次，在戰(zhàn)略上完