【正文】 本項目沒有移民安置問題和受損補償問題，使社會風(fēng)險大為降低。 通過分析與預(yù)測，項目能為當(dāng)?shù)厣鐣h(huán)境、人文條件所接納，現(xiàn)有社會環(huán)境及文化 現(xiàn)狀基本適應(yīng)項目建設(shè)發(fā)展的需要。項目設(shè)計方案充分考慮到了使群眾能充分有效參與的多種方式，項目決策群眾參與程度高，得到當(dāng)?shù)厝罕姷恼J同與支持。 當(dāng)?shù)卣畬椖康膽B(tài)度及協(xié)作支持的力度。華龍集團在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)方面已形成有一套成功的獲得項目地區(qū)的人群參與項目設(shè)計、準(zhǔn)備和實 施的恰當(dāng)形式和方法。 互適性分析 。 。項目建設(shè)和運營期間，增加和大量占用當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施，包括道路、橋梁、供電、給排水、供汽、服務(wù)網(wǎng)點。引起文化教育水平、衛(wèi)生健康程度的變化，并對當(dāng)?shù)厝宋沫h(huán)境產(chǎn)生影響。 。 。 鶴峰華龍村商住樓開發(fā)項目申請 報告 恩施州工程咨詢公司 42 。 。 。 （ 3）項目的實施，對促進貧困地區(qū)發(fā)展增加貧困人口收入，特別是增加郊區(qū)種、養(yǎng)、加從業(yè)人員收入，繁榮周邊農(nóng)貿(mào)市場有著十分極積的意義，是落實武陵片區(qū)連片扶貧開發(fā)規(guī)劃，實現(xiàn)鶴峰全面小康的重要舉措。本項目投入使用后，可直接增 加商業(yè)鋪面 18978平方米，產(chǎn)生 380 個直接就業(yè)機會，經(jīng)測算可提供間接業(yè)機會 1140個。本節(jié)內(nèi)容略。 鶴峰華龍村商住樓開發(fā)項目申請 報告 恩施州工程咨詢公司 41 項目對外匯收支的影響 對外匯的需求和項獻。 項目對市場競爭結(jié)構(gòu)的影響 （ 1）對培育鶴峰乃致武陵地區(qū)的旅游服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場環(huán)境、促進競爭、優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)市場秩序、提高資源配置效率有著極積的推動作用。 （ 2）項目對當(dāng)?shù)丶皣邑斦杖氲呢暙I。 項目對財政收支平衡的影響 （ 1）項目需要的當(dāng)?shù)丶皣抑苯踊蜷g接財政資金投入。 （ 3）對城市化及空間布局的貢獻。 （ 2）對當(dāng)?shù)丶夹g(shù)進步及對三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的貢獻。主要表現(xiàn)為能增加稅收 萬元、企業(yè)利潤 8689萬元、勞務(wù)工資 600 萬元、利息 897 萬元、房租 150萬元。主要表現(xiàn)在通過拓展城市空間，完善城市功能，提升城市品位，進一步拉動鶴峰旅游業(yè)發(fā)展，為有效開發(fā)和利用優(yōu)化配置鶴峰紅色文化景觀、綠色自然景觀、民 族民俗景觀等旅游資源奠定了基礎(chǔ)。主要表現(xiàn)在項目建成后，可實現(xiàn)增加值 13232 萬元，相當(dāng)于鶴峰縣 2020年 GDP的 4%，推動地方經(jīng)濟發(fā)展。項目與區(qū)域及國家宏觀經(jīng)濟層面的發(fā)展支持服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向相一 致，符合國家相關(guān)經(jīng)濟增長政策、扶貧政策、環(huán)保政策、就業(yè)政策、收入分配政策要求。本項目建設(shè)投資 億元，相當(dāng)于鶴峰縣 2020 年全社會固定資產(chǎn)投資計劃的 9%，成為鶴峰固定資產(chǎn)投資的重點項目之一，對建材、餐飲、運輸?shù)刃袠I(yè)的發(fā)展具有較強的拉動作用。 本項目 建成后，可增加縣城容美鎮(zhèn)城區(qū)住房 854套，增加城市人口 2989人，對鶴峰縣城鎮(zhèn)化水平貢獻 個百分點。項目實施可實現(xiàn)銷售收入 ，實現(xiàn)增加值 13232萬元。對與房地產(chǎn)相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)及其關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展拓寬發(fā)展空間。 行業(yè)影響 該項目在鶴峰目前屬于地段最好、建筑規(guī)模較大的樓盤之一，在行業(yè)內(nèi)具有重要地位，對鶴峰房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展方向具有重要影響。本項目中，價格變動的影響大于投資額變動對財務(wù)凈現(xiàn)值的影響，但都在充許范圍之內(nèi)，本項目有著較強的抗風(fēng)險能力。 敏感性分析圖 鶴峰華龍村商住樓開發(fā)項目申請 報告 恩施州工程咨詢公司 38 圖中橫軸表示因素的變化幅度（ %），縱軸表示全投資財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元），紅色曲線表示投資成本變化，綠色曲線表示銷售收入變化。從盈虧平 衡分析圖可直觀看到，臨界點分別為 28%和 37%，允許變動范圍較寬，抗風(fēng)險能力較強，但由于在 平方米的建筑面積中有地下車庫面積 ，沒有銷售收入，可售面積只有 平方米，致使可售面積銷售要達到 平方米占可銷售面積的 %才能使項目達到內(nèi)部收益率15%，全投資利潤率 %的預(yù)期目標(biāo)。 盈虧平衡圖 : 鶴峰華龍村商住樓開發(fā)項目申請 報告 恩施州工程咨詢公司 37 圖上橫軸為因素變化幅度（ %），縱軸為全投資利潤率（ %），紅色曲線表示投資成本變化，綠色曲線代表價格變化。 （ 3） BEP（產(chǎn)品售價）＝（年總固定成本 /設(shè)計生產(chǎn)能力） +單位產(chǎn)品可變成本＋單位產(chǎn)品銷售稅金與附加 =（ 225776500/）++＝ /平方米。 （ 2） BEP（生產(chǎn)能力利用率） =年總固定成本 /（年銷售收入－年總可變成本－銷售稅金與附加）＊ 100%=（ －－ ）＊ 100%＝ %。 不確定性分析 盈虧平衡性分析 （ 1） BEP（產(chǎn)銷量） =年總固定成本 /（單位產(chǎn)品單價－單位產(chǎn)品變動成本－單位產(chǎn)品銷售稅金與附加） =225776500/（ －－ ） =。 資產(chǎn)負債率 。 效率評價 投入產(chǎn)出率＝所有的產(chǎn)出收入 /所投入的總成本 *100%＝*100%＝ %。 鶴峰華龍村商住樓開發(fā)項目申請 報告 恩施州工程咨詢公司 35 主要財務(wù)指標(biāo) 銷售收入 總成本 所得稅前凈現(xiàn)金流量 所得稅 土地增值稅 稅后累計 凈現(xiàn)金流量 財務(wù)內(nèi)部收益率 10000 稅后 累計財務(wù)凈現(xiàn)值（ i=15%） 稅后利潤 稅后全投資利潤率 % 稅后資本金投資利潤率 % 資產(chǎn)負債率 % 財務(wù)評價 獲利性評價 成本利潤率＝利潤 /成本 *100%＝ *100%＝%。 項 目 投 資（萬元） 占總投資比 （ %） 項目總投資 100 開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資 經(jīng)營成本費用 盈利能力分析 項目預(yù)計銷售收入 ，總成本 ，可獲稅前利潤 。其中：商業(yè)建筑面積 18978㎡ ，銷售收入；居住建筑面積 103214㎡ 銷售收入 。其開發(fā)建設(shè)成本分別由以下 12項構(gòu)成： 土地費用： 4000萬元； 前期工程費用： ； 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費： 1165萬元； 建筑安裝工程費用： ； 公共配套設(shè)施建設(shè)費： 0萬元； 開發(fā)間接費： 0萬元； 管理費用： ； 銷售費用： ； 開發(fā)期稅費： ； 不可預(yù)見費： ； 1利息： 897萬無。 鶴峰華龍村商住樓開發(fā)項目申請 報告 恩施州工程咨詢公司 33 基本財務(wù)數(shù)據(jù) 基本財務(wù)數(shù)據(jù)取自《鶴峰華龍半島商住樓開發(fā)項目可行性研究報告》中的財務(wù)數(shù)據(jù)，其投入物 (包括土地、電力、勞力等特殊投入物 ） 、產(chǎn)出物的市場價格均由市場自由形成，可近似反映支付意愿或機 會成本，因此不采用影子價格調(diào)整，其經(jīng)濟影響分析采用可研報告中的財務(wù)分析據(jù)。 特殊環(huán)境影 響 本項目 區(qū)內(nèi)不涉及歷史文化遺產(chǎn)、自然遺產(chǎn)、風(fēng)景名勝、自然景觀和自然保護區(qū)等特殊環(huán)境保護，本節(jié)內(nèi)容略。 擬建項目滿足達標(biāo)排放、保護環(huán)境和生態(tài)、水土保持等政策法規(guī)的要求，生態(tài)環(huán)境保護措施合理和可行。 鶴峰華龍村商住樓開發(fā)項目申請 報告 恩施州工程咨詢公司 32 施工現(xiàn)場廢物處理 工程建設(shè)需要很多工人，實際需要的 人工數(shù)決定于工程 施工 單位的機械化程度。 施工噪聲的控制 工程施工開挖、運輸車輛喇叭聲、發(fā)動機聲、混凝土攪拌聲等造成施工噪聲 ， 為了減少施工對周圍居民 及機關(guān) 的影響，工程在距民舍200m 的區(qū)域內(nèi)不允許在晚上十一時至次日 早上 六時內(nèi)施工，同時應(yīng)在施工設(shè)備和方法中加以考慮，盡量采用低噪聲機械。為了減少工程揚塵對周圍環(huán)境的影響，建議施 工 中遇到連續(xù)的睛好天氣又起風(fēng)的情況下，對棄土表面灑上些水，防止揚塵。 棄土的運輸需要大量的車輛，如在白天進行，必將影響本地區(qū)的交通，使路面交通變得更加擁擠。車輛裝載過多導(dǎo)致沿程泥土散落滿地；車輪沾滿泥鶴峰華龍村商住樓開發(fā)項目申請 報告 恩施州工程咨詢公司 31 土導(dǎo)致運輸公路布滿泥土；晴天塵土飛揚，雨天路面泥濘，影響行人和車輛過往和環(huán)境質(zhì)量。這些臨時食宿地的水、電以及生活廢棄物若沒有做出妥善的安排，則會嚴(yán) 重 影響施 工區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境，導(dǎo)致工作人員體力下降，尤其是在夏天，施工區(qū)的生活廢棄物亂扔輕則導(dǎo)致蚊蠅孳生，重則致使施工區(qū)工人暴發(fā)流行疾病，嚴(yán)重影響工程施工進度，同時使附近的居民遭受蚊、蠅、臭氣、疾病的影響。采用點聲源衰減公式對主要施工設(shè)備的噪聲影響進行了預(yù)測計算，其結(jié)果列于下表。 (2)噪聲的影響 施工噪聲包括金屬 切削施工噪聲和建筑施工噪聲，主要來自施工時鋼結(jié)構(gòu)構(gòu)件加工、施工機械和建筑材料運輸、車輛馬達的轟鳴喇叭鶴峰華龍村商住樓開發(fā)項目申請 報告 恩施州工程咨詢公司 30 的喧鬧聲。堆土裸露、旱干風(fēng)致，以致車輛過住，滿天塵土，使大氣中懸浮顆粒物含量驟增，嚴(yán)重影響市容和景觀。 生態(tài)環(huán)境影響 本項目對生態(tài)環(huán)境影響主要為工程建設(shè)造成的影響。全縣林業(yè)用地 ，人均占有林業(yè)用地 畝，全縣活立木蓄積 萬立方米，人均蓄積 立方米，植被覆蓋率 ％，為鶴峰林業(yè)建設(shè)及生態(tài)環(huán)境建設(shè)奠定了重要物質(zhì)基礎(chǔ)。 鶴峰華龍村商住樓開發(fā)項目申請 報告 恩施州工程咨詢公司 29 （ 6）森林植被。共有 10 個土類， 23 個亞類， 65 個土屬， 169個土種。 （ 5）土壤概況。 從低山到高山依次表現(xiàn)出低熱中暖高濕寒的氣候特點，垂直差異十分明顯。鶴峰屬中亞熱帶大陸性季風(fēng)濕潤氣候。最大徑流深高達 1980毫米，最小徑流深只有 656 毫米。年平均徑流深1223毫米，徑流總量 億立方米，每平方公里徑流量為 萬立方米，四季分配不均。 （ 3）水文概況。山高谷峽，切割深，高差大，海拔最低的鐵爐鄉(xiāng) — 江口 194 米，最高的下坪鄉(xiāng) — 牛池 米，平均海拔 1147 米，平均切割深 784米，平均地面坡度 。鶴峰縣地處中國地形第二級階梯云貴高原東部的延伸部分，是武陵山脈石門支脈上的一個山區(qū)縣，境內(nèi)地形地貌具有典型的山地特征。境內(nèi)東西長 85 公里，南北寬 67 公里，版圖面積 2872平方公里。東毗湖南省石門縣，南鄰湖南省桑植縣，西接湖北省來鳳縣、宣恩縣，北抵湖北省巴東縣、建 始縣，東北與湖北省五峰縣相連，西北與湖北省恩施市接壤。 38′至 30176。 45′至 110176。 第 6 章 環(huán)境和生態(tài)影響分析 環(huán)境和生態(tài)現(xiàn)狀 自然條件 （ 1）地理位置。 征地拆遷和移民安置規(guī)劃方案 本項目用地通過出讓竟得，為拆遷完成后的現(xiàn)狀土地，不涉及征地拆遷、生產(chǎn)生活安置方案、征地補償原則、范圍和方式等內(nèi)容。 本項目占地規(guī)模為 （土地紅線面積），建筑占地面積 ，總建筑面積 ，建筑密度：鶴峰華龍村商住樓開發(fā)項目申請 報告 恩施州工程咨詢公司 27 58%，容積率： ，綠地率 25%。城市建設(shè)用地規(guī)模應(yīng)當(dāng)符合國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，充分利用現(xiàn)有建設(shè)用地，不占或者盡量少占農(nóng)用地。 項目選址和用地方案符合有關(guān)法律法規(guī)要求；項目選址不涉及壓覆礦床和文物、不影響防洪、通航及軍事設(shè)施安全等不利影響。 土地利用狀況 項目用地屬縣國土資源儲備中心收儲土地，區(qū)內(nèi)原有四戶村民住宅及一座輸電線塔（桿）在收儲前由國土部門拆遷完成，土地利用現(xiàn)狀為 拆遷后的土地現(xiàn)狀。 第 5 章 建設(shè)用地、征地拆遷及移民安置分析 項目選址及用地方案 項目建設(shè)地點 鶴峰縣城西南側(cè)楊柳潭新區(qū)（老屋場）。 （ 5） 采用常規(guī)道路照明燈具時，燈具效率低于 60％者不應(yīng)選用。 （ 3） 選用高效率、低能耗的變壓器。不得選用已公布淘汰的機電產(chǎn)品，國家產(chǎn)業(yè)政策限制內(nèi)的產(chǎn)業(yè)序列和規(guī)模量。 電力 本項目的電力系統(tǒng)在設(shè)計、布置時力求減少線損，全速選擇負荷中心，節(jié)約電能。 （ 4） 采用太陽能等可再生能源。 （ 2） 采用分散式空氣調(diào)節(jié)器進行空調(diào) (及采暖 )時，其能效比、性能系數(shù)必須符合國家現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)中的規(guī)定值。對 此，除必須考慮與隔熱保溫措施以外，還從建筑設(shè)計角度考慮在頂屋設(shè)置通風(fēng)隔熱層等，形成 2次隔熱，減少屋面溫度的影響。 （ 2） 門窗設(shè)計 建筑物的外窗及陽臺門的氣密性等級，不低于現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)《建筑物外窗空氣滲透性能分級及其檢測方法》 GB7170 規(guī)定的 Ⅲ 級， 7層及 7 層以上的外窗及陽臺門的氣密 性等級，不低于該標(biāo)準(zhǔn)的 Ⅱ 級。范圍） 鶴峰華龍村商住樓開發(fā)項目申請 報告 恩施州工程咨詢公司 24 本建筑采用坐 東 朝 西 設(shè)計， 13層南北無 通風(fēng)采光窗戶。范圍） 無外遮陽措施 有外遮陽措施（其太陽輻射透過率≤20%） 南（偏東30。范圍） 冬季最冷室外平均氣溫 5℃ 冬季最冷室外平均氣溫≤5℃ 東、西（東或西偏北30。 不同朝向、不同窗墻面積比的外窗傳熱系數(shù) 朝向 窗外環(huán)境條 件 外窗的傳熱系數(shù) K[W/（ ）） 窗墻面積比 ≤ 窗墻面積比 且 ≤ 窗墻面積比 且 ≤ 窗墻面積比 且 ≤ 窗墻面積比 且 ≤ 北（偏東60。 建筑物體形系數(shù)符合建筑節(jié)能規(guī)定。利用自然通風(fēng)降低溫度、改善居住環(huán)境是炎熱地區(qū)節(jié)約空調(diào)電耗的重要方法；恰當(dāng)?shù)钠矫娌贾糜兄谛纬衫硐氲耐L(fēng)作用，通過建