【正文】 。 2)加強(qiáng)管理，分期貸款，盡量減少資金流轉(zhuǎn)同期精打細(xì)算，嚴(yán)行節(jié)約，科學(xué)合理安排資金使用。 43 3)XX 地處亞熱帶地區(qū)，夏季多臺風(fēng)，容易受自然災(zāi)害影響，存在不可預(yù)測的自然災(zāi)害風(fēng)險。 社會風(fēng)險及對策分析 社會風(fēng)險分析 1)物價上漲的風(fēng)險：最近鋼材、水泥等建筑材料價格逞穩(wěn)定狀態(tài)，正是建設(shè)工程的有利時機(jī)。 3)停車關(guān)系：所有住戶和來賓汽車全部停放于小區(qū)中，停車場設(shè)置有智能化門禁系統(tǒng)，安全、方便。 小區(qū)內(nèi)交通布局分析 1)機(jī)動車道：機(jī)動車從車站南路和車站西路直接進(jìn)入大廈小區(qū)；商鋪直接面向大道，小區(qū)居民人流分別經(jīng)由設(shè)置于車站南路和車站西路的主入口及次入口出入。 該 地塊 商住樓 相對位置處于 XX 市區(qū)內(nèi)，處于人民路和車站南路，小 42 區(qū)出入交通十分方便。 5)項目的實(shí)施也為項目業(yè)主帶來了較好的經(jīng)濟(jì)效益，有利于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使業(yè)主滿意，地方受益的雙贏產(chǎn)物。 3)項目小區(qū)的建設(shè)必將帶動和推動 XX 縣新一輪以優(yōu)化人居環(huán)境為目標(biāo)的舊城改造和新區(qū)開發(fā)起著良好的示范作用，有利于促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，受到社會和市民的歡迎和期盼，受到當(dāng)?shù)厝嗣竦恼J(rèn)可和支持。本項目迎合 著社會發(fā)展需求，具有很強(qiáng)的適應(yīng)性。 3) 該 商住樓 的建設(shè)成功必將帶動和推動 XX鎮(zhèn)整個鎮(zhèn)社區(qū)文明小區(qū)的建設(shè)，促進(jìn) XX 鎮(zhèn)向更新、更高、更美的社會主義新城鎮(zhèn)作出貢獻(xiàn)。 間接影響效果 1)增加就業(yè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)繁榮，有著良好的間接經(jīng)濟(jì)效益 該 地塊 商住樓 的建成，將有 2200 多平方米的商業(yè)經(jīng)營面積，形成一個較大的商業(yè)區(qū)，可增加新就業(yè)人員 260 多人，預(yù)計年營業(yè)額將超 億元，年新增利稅 2068多萬元，社會經(jīng)濟(jì)效益也十分顯著。社會效益好。 2) XX 鎮(zhèn)目前有人口 11 萬之多，該項目從設(shè)計理念上是打造精品服務(wù)社會，為打造 一個發(fā)展與穩(wěn)定并舉、富裕與平安兼具 、 鄉(xiāng)人留戀、外鄉(xiāng)人向往的安樂家園 貢獻(xiàn)一份力量，屬利鎮(zhèn)利民項目。 隨著一、二、三產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，城市建設(shè)的步伐及基礎(chǔ)設(shè)施已相對滯 后，為適應(yīng)社會發(fā)展需求， XX鎮(zhèn)政府決心把 城市化建設(shè)全面推進(jìn)，通過深入實(shí)施 “南接 ”、 “北拓 ”、 “東擴(kuò) ” 40 戰(zhàn)略和舊城改造，全面拉開了縣城大框架，全面改變了縣城面貌。 第八章社會影響分析 社會影響效果分析 直接影響效果 1)XX 鎮(zhèn) 位列全國千強(qiáng)鎮(zhèn)、浙江省百個最發(fā)達(dá)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和溫州市三十強(qiáng)鎮(zhèn)，是 XX 縣傳統(tǒng)的商貿(mào)基地，獲得 “中國商務(wù)禮品生產(chǎn)基地 ”，全國 “婚育新風(fēng)進(jìn)萬家 ”、人口普查和經(jīng)濟(jì)普查先進(jìn)單位，是浙江省教育強(qiáng)鎮(zhèn)、衛(wèi)生縣城、“東海明珠 ”城鎮(zhèn)。 區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響分析 本項目的實(shí)施，對 XX 及周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化 都產(chǎn)生積極的影響。 序號 項目名稱 金額 備注 1 收入 41873 2 稅金及附加 2386 3 開發(fā)成本 18169 4 土地增值稅 6118 5 利潤總額 15200 6 所得稅 3800 7 凈利潤 11400 項目投資現(xiàn)金流量表 單位：萬元 序 名稱 2021 2021 2021 2021 2021 38 號 1 現(xiàn)金注入 35206 6667 銷售收入 35206 6667 2 現(xiàn)金流出 2504 2641 5596 17013 2720 開發(fā)成本 2490 2025 4297 5857 677 期間費(fèi)用 14 616 1299 810 83 營業(yè)稅費(fèi) 2021 380 所得稅 3195 605 土地增值稅 5144 974 財務(wù)內(nèi)部 收益率 % 財務(wù)凈現(xiàn)值(i=12%) 5478 投資收益率 % XX 縣作為溫州市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)縣 ,房地產(chǎn)市場需求量大 ,本項目有作為中高檔住宅小區(qū)，銷售價格定位合理，銀行貸款償還有保障，償還期實(shí)際為開發(fā)周期，預(yù)計償還期在 ，能夠滿足銀行還貸的要求。利潤：本項目利潤總額為 15200萬元，凈利潤為 11400萬元。 稅金：本項目房地產(chǎn)銷售營業(yè)稅稅率為 5％，印花稅稅率為 ％，城市建設(shè)維護(hù) 稅稅率 5％，教育附加費(fèi) 3％，地方教育附加費(fèi) 2％，水利資金 %,則綜合稅率取 ％，稅金及附加為 2386萬元。 效益分析 經(jīng)過對開發(fā)成本、稅金、利潤進(jìn)行測算，住宅用房銷售均價為 16000元／平方米，二樓商業(yè)用房均價為 20210 元／平方米 (市場價 )，地下車庫出租 15 萬 /位，預(yù)計本項目經(jīng)營收入 41873萬元。 34 (10)建設(shè)期利息按年利率 12％計算，建設(shè)期設(shè)為 2年。 (8)建設(shè)單位管理費(fèi) (建設(shè)單位的正常開支費(fèi)用 )取按建設(shè)工程費(fèi)用的％。 (6)勘 察設(shè)計費(fèi)按建筑面積 30元／每平方米。 (4)總圖道路、給排水等，按 500元 /平方米。 (2)本商業(yè)住宅建設(shè)綜合造價估算為 3000元／ m2。 33 第七章經(jīng)濟(jì)影響分析 經(jīng)濟(jì)費(fèi)用效益分析 投資估算 根據(jù)當(dāng)?shù)仡愃祈椖吭靸r水平，結(jié)合本項目實(shí)際，估算本工程總投資18169萬元 (詳見 表 )。 4．地質(zhì)災(zāi)害影響分析及特殊環(huán)境影響 經(jīng)過初步勘察本項目的工程地質(zhì)未發(fā)現(xiàn)暗塘、暗濱等影響工程穩(wěn)定性的不良地質(zhì)現(xiàn)象，本工程建筑物無大荷載單體，在正常運(yùn)行中也無大的動荷載，因此本項目無誘發(fā)地質(zhì)災(zāi)害的可能性。但施工單位在施工過程中應(yīng)盡量減少對周圍環(huán)境的影響，施工結(jié)束后首先拆除臨時建筑物，清除建筑垃圾，做好清場掃尾工作。 2)如工程建筑施工時，有多余的土方需外運(yùn)，則必須運(yùn)到指定的建筑垃圾消納場，嚴(yán)禁亂堆亂棄。 4)固體廢物 ①設(shè)置固定垃圾收集點(diǎn) (非露天 )，并委托當(dāng)?shù)丨h(huán)衛(wèi)部門及時清運(yùn)； ②垃圾實(shí)現(xiàn)袋裝化，采用可降解垃圾袋； ③對各固體廢物應(yīng)分類收集管理，應(yīng)有專門的保潔人員進(jìn)行袋裝垃圾 32 的收集； ④選擇合適的垃圾臨時堆放點(diǎn)，防止垃圾的氣味污染及滲漏水污染； ⑤該項目污水處理設(shè)施產(chǎn)生的污泥不屬于危險固廢，可委托環(huán)衛(wèi)部門定期清運(yùn)。在地下停車庫出入口兩側(cè)進(jìn)行綠化，以改善出入口環(huán)境。 ⑨車庫出入口 加強(qiáng)社區(qū)管理，車輛進(jìn)出停車嚴(yán)格禁鳴喇叭，規(guī)范車輛進(jìn)出車庫的時間，盡量避免車輛夜間行駛。 ④風(fēng)機(jī) 該項目通風(fēng)機(jī)房設(shè)置在地下室。 ③備用發(fā)電機(jī) 該項目發(fā)電機(jī)房設(shè)置在地下室。建議選用低噪聲型的水泵；水泵房采用中空雙厚墻并做隔聲吸聲處理；水泵在安裝時，根據(jù)設(shè)備的自重及振動特性采用合適的鋼筋混泥土臺座或隔振墊、減振器。同時，應(yīng)分散安置空調(diào)室外機(jī)，并進(jìn)行隔聲減振處理，減少對周圍環(huán)境的影響。 ③其他：保證進(jìn)出車輛的行駛通暢，汽車應(yīng)避免怠速空轉(zhuǎn)，以減少汽車尾氣的排放；對小區(qū)道路兩側(cè)建議設(shè)置綠化帶，盡量采用立體綠化提高環(huán)境對空氣的自凈能力。 ②地下室廢氣：地下室設(shè)置通風(fēng)機(jī)房和廢氣排放井道。 營運(yùn)期防治措施 1)廢水 本項目預(yù)計于 2021 年下半年竣工并投入使用，屆時小區(qū)內(nèi)排污管網(wǎng)已建成，采用普通化糞池來預(yù)處理污廢，可直接接入市政污水管網(wǎng)，污水經(jīng)市政污水管網(wǎng)納入昆鰲污水處理廠處理，因此項目污水經(jīng)處理后可按《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 (GB8978— 96)中的三級標(biāo)準(zhǔn)排放。在其他時段內(nèi)作業(yè)的，應(yīng)當(dāng)采取噪聲控制措施，減輕對周圍居民的干擾。 ②建議裝修單位選用低噪聲的裝修設(shè)備。 ④施工人員的生活垃圾要倒入指定收集點(diǎn)，對建筑垃圾中可回收利用部分盡量進(jìn)行回收再利用，不能回收的則運(yùn)往建筑垃圾填埋場填埋。 ②用商品混凝土代替現(xiàn)場攪拌混凝土，應(yīng)勤灑水抑塵，在大風(fēng)干燥天氣增加灑水抑塵次數(shù)。 1)施工期 ①打樁之前先建好隔離墻，并采用低噪聲打樁機(jī)，同時要做好協(xié)調(diào)工作。本項目緊靠道路旁邊的住宅環(huán)境空氣可能略微受到影響，但影響不 大。 建議盡量將臨人民路大道的住房設(shè)置為廚房、陽臺、衛(wèi)生間等；若設(shè)置為臥室，則應(yīng)對靠近人民路和車站南路一側(cè)六層以下民宅安裝中空隔聲玻璃；從而能更好地保證交通噪聲對居民的日常生活的影響。在不考慮地面吸收的情況下，預(yù)計交通噪聲到達(dá)項目臨街一側(cè)建筑的晝間噪聲值約為 65dB(A)，夜間噪聲值約為 55dB(A)。具體以水利部門批復(fù)的水土保持方案為依據(jù)進(jìn)行設(shè)計。 在運(yùn)行期，工程將采取工程、植物等水土保持防治措施，恢復(fù)損壞的水保設(shè)施，治理導(dǎo)致水土流失的物源，從而使運(yùn)行期的水土流失得到有效控制。 水土流失預(yù)測 28 本工程有基礎(chǔ)填筑、開挖等土石方挖填施工活動，同時施工過程中需設(shè)立臨時施工場地和輔助生產(chǎn)設(shè)施，占用堆壓土地，這些施工活動將損壞原土地的自然地形地貌和地表植被，損壞水土保持設(shè)施并產(chǎn)生松散、導(dǎo)致水土流失的物源 —— 采挖的土石方，而造成水土流失，且建設(shè)期土壤侵蝕強(qiáng)度高于工程建設(shè)之前。 4)固體廢物源強(qiáng)分析 項目產(chǎn)生的固廢主要為住戶、物業(yè)管理人員及商鋪產(chǎn)生的垃圾，包括食物殘渣、廢紙、廢包裝袋、塑料、金屬和玻璃瓶等。地下車庫汽車尾氣經(jīng)廢氣排放源強(qiáng)度計算和停車庫廢氣排放濃度計算，本項目地下車庫的濃度符合《工作場所有害因素職業(yè)接觸限值》 GBZ2— 2021)的短時間接觸容許濃度的 CO 和 NOx 的標(biāo)準(zhǔn)值。去除率按 60％計，廚房油煙排放量為 ／ a。 2)廢氣 該項目主要大氣污染源為居民廚房廢氣和地下車庫汽車尾氣。其中 27 污水是指污染物濃度相對較高的用餐飲排水、衛(wèi)生間排水等；廢水是指污染物濃度相對較低的洗漱排水、車庫沖洗排水和綠化用排水等 )。此外，若施工期間日均施工人員按 100 人計，則預(yù)計施工期共產(chǎn)生生活垃圾 35t。 4)施工固體廢物 施工期間主要固體廢棄物源于建筑垃圾、軟土及少部分施工人員生活垃圾。 3)施工廢水 施工泥漿：由于 XX 縣地層表面基本上屬軟基土，地下水位高，在高層建筑基 礎(chǔ)施工階段，往往會產(chǎn)生大量含泥漿的廢水。 2)施工噪聲分析 施工機(jī)械噪聲：施工設(shè)備中噪聲級較高的機(jī)械設(shè)備有打樁機(jī)、推土機(jī)、挖掘機(jī)、攪拌機(jī)、吊車等，其噪聲級在 75— 100 dB(A)之間。 排放量情況分析 1)施工廢氣排量分析 施工期大氣污染主要來自工程土石方挖掘、回填及現(xiàn)場堆放揚(yáng)塵；建 26 筑材料的現(xiàn)場搬運(yùn)及堆放揚(yáng)塵；施工垃圾的清理及堆放揚(yáng)塵；施工現(xiàn)場 運(yùn)輸車輛、部分工程機(jī)械作業(yè)過程中的揚(yáng)塵及尾氣。 2)廢氣：居民廚房烹飪油煙、廚房燃料廢氣、餐飲油煙廢氣、地下 室廢氣、燃油廢氣。 生態(tài)環(huán)境影響分析 施工期排放污染物類型 施工期排放污染物類型主要為施工廢氣、施工噪聲 (包括施工機(jī)械噪聲和運(yùn)輸車輛噪聲 )、施