【正文】 二、物業(yè)管理企業(yè)的企業(yè)文化特殊性 近 20年來 ,隨著國民經(jīng)濟(jì)的不斷持續(xù)發(fā)展 ,作為朝陽產(chǎn)業(yè)的物業(yè)管理行業(yè)也得到飛速發(fā)展 ,人們對其內(nèi)涵及外延的深度廣度也有了更高的要求。其次 ,對外它有利于樹立企業(yè)良好形象 ,提高企業(yè)信譽(yù) ,擴(kuò)大企業(yè)知名度 ,給企業(yè)帶來難以估計(jì)的社會效益 。 由于企業(yè)文化的上述特點(diǎn) ,它作為當(dāng)今管理的手段之一 ,對企業(yè)的發(fā)展起著重要作用。任何成功企業(yè) ,文化的成功也必然是其獲得成功的一個(gè)必要條件。顯然 ,我們不僅僅要關(guān)注企業(yè)的體制是否有利于這種集合 ,我們還必須關(guān)注企業(yè)的文化。無論何種企業(yè) ,經(jīng)營要想獲得成功 ,資金、技術(shù)、產(chǎn)品等因素是不可缺的 ,但僅有此類因素是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的 ,特別是在當(dāng)今的知識經(jīng)濟(jì)時(shí)代和強(qiáng)調(diào) 以人為本 的今天。 從人類發(fā)展的歷史看，世界各民族的發(fā)展無非都是以追求經(jīng)濟(jì)的富強(qiáng)、文化的先進(jìn)為目的的。一旦企業(yè)的價(jià)值觀變成企業(yè)員工共有的價(jià)值理念 ,企業(yè)的內(nèi)化控制無疑就會加強(qiáng) ,員工也會以共有的價(jià)值觀念為準(zhǔn)則來自覺監(jiān)督和調(diào)控生產(chǎn)、經(jīng)營和日?；顒?,企業(yè)的內(nèi)聚力、向心力和能動力 ,還有對外的發(fā)散力就會增強(qiáng)。其核心是企業(yè)價(jià)值理念 ,作用對象則是企業(yè)全體員工。 一、企業(yè)文化對于企業(yè)管理及發(fā)展的重要性 物業(yè)管理企業(yè)作為認(rèn)房屋對管理對象 ,以 人為服務(wù)對象的市場主體 ,更應(yīng)對企業(yè)文化建設(shè)高度重視。 經(jīng)營型物業(yè)管理是房地產(chǎn)服務(wù)的重要組成部分 ,是收益性物業(yè)管理概念的拓展和外延 ,是物業(yè)營銷與物業(yè)管理的有機(jī)合成 ,有著廣闊的市場空間 ,我們針對這種模式的探索、實(shí)踐之路還很長、很遠(yuǎn)。 (四 )根據(jù)不同物業(yè)項(xiàng)目 ,安排經(jīng)營、管理的主次關(guān)系 ,使經(jīng)營和管理相輔相成 ,相得益彰。去年 ,全球最大不動產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)美國 21世紀(jì)不動產(chǎn)公司進(jìn)入珠江三角洲后 ,我們及時(shí)參加交流培訓(xùn) ,建立業(yè)務(wù)聯(lián)系。隨著中國即將加入 WTO,北京、上海、廣州、深圳等地在完善市場管理以 及與國際接軌過程中 ,物業(yè)經(jīng)營、管理市場龐大 ,需要大量的法律、估價(jià)、測量、咨詢專業(yè)人才。 1998 年 ,天津津都花園物業(yè)進(jìn)行管理公司招標(biāo) ,香港梁行飛歐思諾均在競爭之列 ,經(jīng)過二輪拼搏 ,我們的經(jīng)營、管理方案以最高分奪標(biāo)。物業(yè)管理是勞動密集型產(chǎn)業(yè) ,而物業(yè)經(jīng)營是知識型、信息化產(chǎn)業(yè) ,現(xiàn)代物業(yè)營銷已經(jīng)進(jìn)入到個(gè)性化、網(wǎng)絡(luò)化飛整合型時(shí)期 ,沒有富有經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營人才 ,經(jīng)營型物業(yè)管理模式就是空談。實(shí)踐證明 ,管理概念加上系列營銷服務(wù) ,可以使管轄物業(yè)的價(jià)值發(fā)生很大變化。公司要求每一位物業(yè)管理骨干深刻理解物業(yè)經(jīng)營是物業(yè)管理工作應(yīng)有之義和份內(nèi)之事 ,物業(yè)管理固然重要 ,而一項(xiàng)優(yōu)秀的物業(yè)營銷方案可以使開發(fā)商、業(yè)主和客戶得到更多的實(shí)惠。在實(shí)施經(jīng)營型物 業(yè)管理模式的實(shí)踐中 ,我們注重以下幾個(gè)重點(diǎn)： (一 )強(qiáng)調(diào)經(jīng)營觀念到位。經(jīng)過五年的實(shí)踐和積累 ,經(jīng)歷多個(gè)項(xiàng)目的市場磨合 ,這一競爭優(yōu)勢得到進(jìn)一步強(qiáng)化。物業(yè)經(jīng)營是一項(xiàng)極為專業(yè)的工作 ,不僅富有實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的人才難覓 ,有了人才 ,形成一個(gè)與物業(yè)管理配合默契的團(tuán)隊(duì)更不容易 ,一但經(jīng)營出現(xiàn)嚴(yán)重偏差和失誤 ,物業(yè)管理公司難以承受。一塊物業(yè)的經(jīng)營從項(xiàng)目選擇、價(jià)格控制到客戶確定 ,每個(gè)環(huán)節(jié)都有風(fēng)險(xiǎn) ,僅是租賃風(fēng)險(xiǎn)防范就需 要很多只能意會無法言傳的市場鍛煉 。物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)了一項(xiàng)物業(yè)的經(jīng)營、管理權(quán) ,同時(shí)也就承擔(dān)了物業(yè)經(jīng)營的義務(wù) ,而物業(yè)租賃及交易成本的波動性遠(yuǎn)大 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 共 64頁 第 19頁 201014 于管理傭金的波動 ,相應(yīng)地加大了物業(yè)管理公司的經(jīng)營壓力 。租賃代理、交易咨詢、估價(jià)等業(yè)務(wù)的傭金比例明顯高于物業(yè)管理傭金比例 ,使物業(yè)管理企業(yè)綜合實(shí)力和生存能力得到提高。再次 ,擴(kuò)大了 物業(yè)管理企業(yè)的盈利空間。 從目前的實(shí)踐看 ,經(jīng)營型物業(yè)管理模式的利處主要體現(xiàn)在 :首先 ,該模式可以更好地滿足市場需求和客戶需要 ,如同銀行單純的儲蓄業(yè)務(wù)擴(kuò)展為金融理財(cái)服務(wù) 。從上 述市場需求和香港同行企業(yè)的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)來看 ,物業(yè)管理企業(yè)不但要為開發(fā)商和業(yè)主、客戶當(dāng)好管家 ,還應(yīng)有償性的擔(dān)當(dāng)其物業(yè)顧問。大陸物業(yè)管理企業(yè)如果以純粹的物業(yè)管理業(yè)務(wù)去拓展市場 ,將因?yàn)榉?wù)的局限性、行業(yè)微利的現(xiàn)實(shí)和海外兵團(tuán)的綜合優(yōu)勢承受更大的市場壓力。理服務(wù) ,更關(guān)注其物業(yè)效益潛力的發(fā)揮。這種普遍現(xiàn)象呼喚著物業(yè)管理企業(yè)增強(qiáng)營銷意識 ,提高經(jīng)營水平 ,管好樓 ,還要盤活樓。以中航物業(yè)管理 有限公司隸屬的中國航空工業(yè)總公司為例 ,據(jù)統(tǒng)計(jì) ,航空工業(yè)總公司所屬廣、所、企業(yè)、院校總資產(chǎn)中 ,超過 659b屬于物業(yè)資產(chǎn) ,而在這物業(yè)總資產(chǎn)中 ,大量物業(yè)未得到充分利用 ,甚至有大批物業(yè)長期閑置。由于缺乏對物業(yè)真正價(jià)值的理解 ,有很多業(yè)主單位從建筑功能確定、售后使用到物業(yè)資產(chǎn)運(yùn)作沒有跟著市場走 ,觀念滯后 ,導(dǎo)致大量的物業(yè)資產(chǎn)流失。我們管理的物業(yè)將是資產(chǎn)值不斷變幻的商品 ,我們服務(wù)的客戶也將是面孔常新的動態(tài)群體 ,而在這動態(tài)的市場中 ,蘊(yùn)含著萬千商機(jī)。香港地產(chǎn)三級市場的成交量占總成交量的70%以上 ,而深圳目前三級市場所占比例只有 289b,市場潛力深厚。北京、上海、廣州、深圳四個(gè)城市住房調(diào)查顯示 ,分有 %、 %、 239毛和 28%的家庭租房居住。近年來 ,隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展 ,二級、 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 共 64頁 第 18頁 201014 三級市場日益擴(kuò)大 ,拓展出房 地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域巨大的市場空間。由于深圳和香港的毗鄰關(guān)系 ,以及 WVIO 入關(guān)在即 ,深圳物業(yè)管理行業(yè)在發(fā)展趨勢上將更多地借鑒香港成功的經(jīng)驗(yàn) ,包括經(jīng)營型物業(yè)管理模式的運(yùn)作。再看看近年來在大陸迅猛發(fā)展業(yè)務(wù)的香港物業(yè)管理企業(yè) ,無論是戴德梁行、怡高還是第一太平戴維斯飛歐思諾 ,無一例外地以房地產(chǎn)服務(wù)的綜合優(yōu)勢占領(lǐng)市場 ,寓經(jīng)營飛管理于服務(wù)之中 ,體現(xiàn)出卓越的專業(yè)水準(zhǔn)和競爭實(shí)力。美國注冊物業(yè)經(jīng)理的職責(zé)也首先要求保障管轄物業(yè)的租售 ,在此基礎(chǔ)上做好物業(yè)維護(hù)工作 ,良好的維護(hù)又反向推動物業(yè)的租售。 二、經(jīng)營型 物業(yè)管理模式的市場需求 國外和香港地區(qū)特別注重物業(yè)管理工作中的經(jīng)營概念。 經(jīng)營型物業(yè)管理運(yùn)作的主要內(nèi)容體現(xiàn)在房地產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域中流通環(huán)節(jié)和管理環(huán)節(jié)各個(gè)方面 ,主要包括是租賃代理、物業(yè)估價(jià)、交易咨詢和項(xiàng)目策劃等。前者包括后者 ,后者是前者的重要組成內(nèi)容。 經(jīng)營型物業(yè)管理模式和收益性物業(yè)管理有所不同 ,后者特指以出租經(jīng)營型房屋為主體對象的物業(yè)管理 ,普遍存在于寫字樓、零售商業(yè)中心、酒店以及其它可出租物業(yè)的管理中 。二是將物業(yè)管理從一般維護(hù)、運(yùn) 行階段提升到對管轄物業(yè)全過程的營銷、服務(wù)和管理層面 ,亦即將服務(wù)眼光由物業(yè)管理委托期內(nèi)這個(gè)局部放大到物業(yè)長壽命商品的整體去統(tǒng)一考慮、安排 ,從而為業(yè)主、客戶提供更全面、更徹底的服務(wù)。下面，結(jié)合中航物業(yè)多年的發(fā)展實(shí)踐談一談對 經(jīng)營型物業(yè)管理模式 的看法 ,供大家參考。 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 共 64頁 第 17頁 201014 試論以營銷為主導(dǎo)的經(jīng)營型物業(yè)管理模式 作為誕生不久的物業(yè)管理行業(yè)來說 ,它是為了滿足人 們生產(chǎn)、生活和工作需要而生存、發(fā)展 ,并不斷壯大的新興行業(yè)。 (三 )對房管所改制的企業(yè) ,要確保房管所改制成功 ,使其能夠在步入物業(yè)管理市場化的軌道能夠生存和發(fā)展 ,就必須要在改制的基礎(chǔ)上盡快建立現(xiàn)代企業(yè)制度。物業(yè)管理行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)中一般競爭性服務(wù)行業(yè) ,除保留部分員工或管理者持股外 ,大部分國有資產(chǎn)都應(yīng)逐漸從物業(yè)管理企業(yè)中退出去 ,采取股份制、合作制、內(nèi)部員工持技、管理者持股、期權(quán)制等多種形式或成份進(jìn)行重組 ,促進(jìn)大型物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理集團(tuán)的發(fā)展。所以 ,物業(yè)管理建立現(xiàn)代企業(yè)制度勢在必行 ,其主要途徑有以下 3 個(gè)方面 : (一 )建立真正的以資產(chǎn)為紐帶的有限責(zé)任公司 ,明晰企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu) ,明確各股東的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù) ,弱化上級對下級公司的指揮和支配權(quán) ,強(qiáng)化物業(yè)管理企業(yè)在市場上的獨(dú)立決策和運(yùn)作的能力 ,使物業(yè)管理企業(yè)具備市場準(zhǔn)入的基本條件。 三、物業(yè)管理企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度 ,是適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)和物業(yè)管理市場調(diào)整的需要 建立現(xiàn)代企業(yè)制度是我國企業(yè)尤其是國有企業(yè)所面臨的重大體制改革的課題 ,也是國有企業(yè)必須經(jīng)歷的一場廣泛而深刻的變革 ,黨的十五屆四中全會決議指出 當(dāng)前國有企業(yè)的體制轉(zhuǎn)換和結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)入攻 堅(jiān)階段 ,一些深層次矛盾和問題集中暴露出來 。而真正的市場化經(jīng)營是在主營項(xiàng)目不斷擴(kuò)大的同時(shí) ,使專業(yè)項(xiàng)目和輔助配套項(xiàng)目形成新的分工 ,使市場成為由很多類似 納米 技術(shù)一樣的社會最小單位所構(gòu)成。真正的專業(yè)化也不是在物業(yè)公司內(nèi)部擁有多少個(gè)職稱的專業(yè)人才 。那么 ,物業(yè)管理利用自我優(yōu)勢和物業(yè)的便利 ,介入餐飲、娛樂業(yè)領(lǐng)域則早已有了成功的償試。物業(yè)管理與城市管理的具體操作內(nèi)容也僅僅是一墻 (圍墻 )之隔 ,一線 (紅線 )相連 ,其很多市政管理如馬路清潔、市政設(shè)施的維護(hù) ,市政綠化的管理等 ,都可以通過市場競爭的方式介入政府撥款管理的領(lǐng)域 ,而從市政 管理的角度看 ,通過市場選擇管理者也必將成為城市管理體制改革的必然。在深圳 ,除了早已有了專門為物業(yè)管理開發(fā)電腦軟件的高科技公司 ,也有物業(yè)管理企業(yè)開辦高科技實(shí)物產(chǎn)品 外墻清洗劑的專業(yè)化公司 ,最近更有高科技上市公司參股物業(yè)管理 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 共 64頁 第 16頁 201014 公司的事例。其實(shí) ,對物業(yè)的經(jīng)營原本就是物業(yè)管理概念和內(nèi)容中的主要組成部分 ,物業(yè)管理企業(yè)最有條件成為這一市場類型細(xì)分的主力。造成了有效資源的浪費(fèi)。同時(shí)由于專業(yè)化公司形成了規(guī)?；蜆?biāo)準(zhǔn)化的管理 ,也可使管理效果大大提升 ,在物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不能輕易變動的情況下 ,效益應(yīng)該是明顯的。這個(gè)途徑并不是說讓大家都去一哄而上搞專業(yè)公司 ,搞了專業(yè)公司不走向市場沒有意義 ,走向市場 ,競爭不過別人就更沒有意義 ,所以搞不了專業(yè)公司的可以請專業(yè)公司來替我們打工。問題是 :很多個(gè)原屬于物業(yè)管理大市場或相關(guān)市場的新興類型市場己經(jīng)出現(xiàn) ,我們?nèi)绾巫プ∵@樣的機(jī)遇 ,在新一輪類型 市場劃分中占有一席之地 ,可以從以下途徑進(jìn)行思考和實(shí)踐。到 90 年代中期一些物業(yè)公司又紛紛把包給專業(yè)公司的清潔工作收回來 ,自已重新成立清潔隊(duì) ,但當(dāng)清潔行業(yè)做為一個(gè)新興的專業(yè)類型市場形成后 ,其專業(yè)化、低成本、高標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)勢一定會在這個(gè)市場中立足 ,現(xiàn)在又有很多物業(yè)公司采用了分包方式 ,有條件和能力的公司亦有組建專業(yè)公司的 ,將清潔工作在自己的具體操作內(nèi)容中分離出去。當(dāng)然 ,物業(yè)管理發(fā)展過程中的這種全面的綜合發(fā)展也不能一概否定。這是由于人們?nèi)藶榈陌盐飿I(yè)管理市場視為以管理面積為主的意識造成的 ,認(rèn)為有了管理面積就有了物業(yè)管理市場的一切。 二、物業(yè)管理規(guī)模擴(kuò)張和專業(yè)化細(xì)分 ,是調(diào)整物業(yè)管理市場份額和重新劃分市 場的必 培訓(xùn)管理資料大全 《商務(wù)智庫》整理 共 64頁 第 15頁 201014 然。相比較、香港物業(yè)管理公司總數(shù)亦為 500 家 ,形成規(guī)模的公司也是 100 家 ,而管理面積最多的可達(dá) 12 千萬平方米 ,香港基本沒有什么公司的管理機(jī)構(gòu) ,人口將近 700。 總之 ,從事物發(fā)展的基本規(guī)律角度來看 ,市場或是任何事物的發(fā)生發(fā)展都是從出現(xiàn)、增長到調(diào)整、優(yōu)化 這樣一個(gè)循環(huán)過程。開發(fā)商 ,尤其是小開發(fā)商和單項(xiàng)開發(fā)商是不會永遠(yuǎn)給業(yè)主補(bǔ)貼的。那么有效的辦法就是通過促進(jìn)與周邊小區(qū)的整合 ,尤其是在業(yè)主大會成立后重新聘請物業(yè)管理企業(yè)時(shí) ,要把能否進(jìn)行區(qū)域整合和在周邊區(qū)域范圍內(nèi)挑選比較好的物業(yè)管理企業(yè)做為主要內(nèi)容來考慮 ,實(shí)現(xiàn)完全市場化的整合小區(qū)和選擇物業(yè)管理企業(yè)的模式。如果開發(fā)商能明白這種關(guān)系 ,知曉不能長期侵占業(yè)主利益時(shí) ,很多小型物業(yè)管理公司和大量非公司的管理機(jī)構(gòu)就沒有存在的必要而進(jìn)入合并和重組行列。而且當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目的管理費(fèi)總額 (由于是政府訂價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn) )尚不足以完成運(yùn)作成本所需時(shí) ,這個(gè)傭金實(shí)際上是空頭的。另外 ,還可以結(jié)合房管所的轉(zhuǎn)制 ,本著少設(shè)機(jī)構(gòu) ,擴(kuò)大規(guī)模 ,方便管理 ,提高效益的原則 ,將區(qū)房管所的管轄區(qū)域按照定的規(guī)?；騾^(qū)劃進(jìn)行劃分 ,形成房管所轉(zhuǎn) ,制后的高效、低耗、適應(yīng)市場的良性局面 (二 )市場調(diào)整 一方面 ,使開發(fā)商尤其是一些小開發(fā)商和只有單項(xiàng)開發(fā)權(quán)的開發(fā)商認(rèn)識到物業(yè)管理并不一定能成為開 發(fā)商項(xiàng)目開發(fā)后的利潤來源點(diǎn)。深圳已有成功的經(jīng)驗(yàn) ,如對深圳市住宅局一個(gè) 20 萬平方米規(guī)劃完整 ,但由 12 個(gè)開發(fā)商建設(shè)和 12 家管理單位管理的小區(qū)實(shí)行了整合 ,通過公開招投標(biāo)在 12 家管理單位中選出了一家管理能力、服務(wù)水準(zhǔn)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力都較強(qiáng)的甲級物業(yè)公司進(jìn)行統(tǒng)一管理 ,接管后該公司在小區(qū)內(nèi)拆除了隔障 ,進(jìn)行了環(huán)境整冶 ,統(tǒng)一了區(qū)內(nèi)形象 ,提高了服務(wù)質(zhì)量和管理標(biāo)準(zhǔn) ,理順收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和行為 ,受到了 業(yè)主的好評 ,同時(shí)也降低了這家公司在這個(gè)小區(qū)的管理成本 ,形成了效益回報(bào)。這類物業(yè)原